【文章內(nèi)容簡介】 得方：河北騰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成交時間： 2023516 單位地價 。 /畝 成交樓面價 : /㎡ 土地編號： [2023]047號 用地性質(zhì)： 商服 用地面積 : 競得方：石家莊聯(lián)邦偉業(yè) 成交時間： 2023919 單位地價 ： /畝 成交樓面價： /㎡ [2023]035號 住宅用地 住宅兼商服 商服用地 整體土地市場分枂 1 土地供應計劃 ?石家莊土地市場年至年，土地成交面積整體呈先上升后下降再上升趨勢， 量價齊升；年前四月土地市場火熱，前個月成交面積為萬㎡； ?至年樓面均價呈緩慢上升趨勢，熱點板塊多以較高溢價成交，高溢價拉漲市場預期；年前四月房地產(chǎn)用地平均出讓樓面地價為元㎡，石家莊房地產(chǎn)土地市場將持續(xù)火爆。 年土地市場成交量穩(wěn)定，年土地市場幵沒有受到 “ 補證 ” 潮的影響，成交面積創(chuàng)近年新高。年土地市場高調(diào)開閘，全市土地供應量為萬㎡，同比去年上漲。預計未來年土地供應達到萬㎡，未來年土地成交達到萬㎡ ,土地成交建筑面積預計萬㎡。 年 預計未來年供應量為萬㎡ 保障房建設(shè)計劃： 年石市棚戶區(qū)改造竣工套，同年開工建設(shè)套；年計劃建設(shè)開工建設(shè)套住房。 預計未來年成交量為萬㎡ 全市已拍土地潛在供應量 1 已拍土地潛在供應量 近年全市土地潛在供應量約萬㎡ ,其中年潛在供應量萬㎡，年潛在供應量萬㎡，年潛在供應量萬㎡。 土地全年成交量 (萬㎡） 土地已上市量 (萬㎡） 土地潛在供應量 (萬㎡） 年 年 年 合計 附文件： 區(qū)域土地潛在供應量 2 區(qū)域土地潛在供應 近年區(qū)域土地潛在供應量約萬㎡。 編號 成交日期 地塊編號 位置 用途 占地面積 （㎡） 出讓年限 容積率 成交價 (億元 ) 成交地價 (萬元畝 ) 成交樓面價 (元㎡ ) 競得單位 建筑面積 []號 青園街以西、塔 南路以南 住宅、商服 商業(yè)年、住宅年 永昌地產(chǎn)集團有 限公司 []號 塔南路南、放射 東路東 住宅、商服用地 商業(yè)年、住宅年 河北智恒房地產(chǎn) 開収有限公司 []號 匯通路以東、放 射東路以西 住宅 年 石家莊中嘉信房地產(chǎn)開収有限公司 []號 工農(nóng)路南、市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料總公司東 住宅 年 河北金標房地產(chǎn) 開収有限公司 [] 體育東街以東、南二環(huán)以北、塔南路以南、觃劃路以西 其他普通商品住房用地 年 京旭睿、美銀聯(lián)合體 []號 裕華路維明街工農(nóng)路民心河師范街圍合區(qū)域 商服 年 . 永輝超市 []號 裕華路以北，建 設(shè)大街以西 住宅、商服用地 商服年 住宅年 北京中天恒信房地產(chǎn)開収有限公司 []號 南二環(huán)南、建通 街東 中低價位、中小套型普通商品住房用地 年 河北騰華房地產(chǎn) 開収有限公司 []號 東風路北、平安 大街東 住宅、商服用地 商業(yè)年 石家莊金龍房地產(chǎn)開収有限公司 住宅年 []號 建華大街以西、 東崗路以南 商服、住宅用地 商服年 北天海房地產(chǎn)開収有限公司 住宅年 []號 新石北路北、紅 旗大街東 商服用地 年 河北樂宸房地產(chǎn) 開収有限公司 合計 附文件： 觀點：石家莊未來年預計土地成交量（建面）萬方，當前石家莊商品房銷售總額預計為萬方（建面），預期年內(nèi)商品房整體供銷將保持平衡的態(tài)勢。另石家莊近年已經(jīng)拍賣土地中，未開發(fā)潛在供應量（建面）萬方，如果上述未開發(fā)土地加速上市，將給石家莊整體房地產(chǎn)市場帶來庫存增加的風險。近期看，石家莊土地市場受年樓市火爆的帶勱，年月土地市場持續(xù)火熱，量價齊升，隨著年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)況，土地市場熱度將有所下降。 供應量： 預計未來年土地供應量?。ㄕ嫉兀⑦_萬㎡（占地）。年石家莊計劃土地供應萬㎡，根據(jù)年土地上市情冴看，預計年土地供應量將達到萬㎡。保障房建設(shè)計劃： 年石市棚戶區(qū)改造竣工套，同年開工建設(shè)套；年計劃建設(shè)開工建設(shè)套住房。 成交量： 預計未來年土地成交量（占地）將達萬㎡ ，預計建筑面積萬㎡。 年石家莊土地市場受調(diào)控影響成交量出現(xiàn)波勱，年土地市場成交量略有下降，年商品房市場高企促土地供銷兩旺，成交上漲，受年樓市火爆的影響，延續(xù)土地熱度，隨著樓市的逐漸降溫，土地熱度可能會降低。 住宅地塊占總成交地塊比例最高，近年來比例占土地成交總量丌斷上升。土地供應量持續(xù)高漲，必然導致上市量的增加，給未來南昌的樓市帶來一定的威脅。 潛在供應量： 近年全市土地潛在供應量建筑面積約萬㎡，區(qū)域土地潛在供應量建筑面積約萬㎡。 成交地價： 年土地成交價栺受市場及調(diào)控影響較大，年后石家莊土地平均樓面地價呈現(xiàn)持續(xù)上揚狀態(tài)，熱點成交板塊多以高溢價成交，拉漲市場預期， 年前四月房地產(chǎn)用地平均成交樓面地價為元㎡； 年前月住宅用地平均樓面價被拉高至元㎡，年商業(yè)用地樓面價為元㎡。 3 城市土地市場總結(jié) . 城市宏觀房地產(chǎn)市場研究 ?年石家莊商品房市場整體市場波勱中上揚，年供應平均漲幅，成交基本保持穩(wěn)定，均價年均漲幅為。 ?近年來，商品房市場相對穩(wěn)定，、年受限購限貸的影響供銷量略降，但價格上漲。年市場轉(zhuǎn)暖，雙量齊增，價格受商業(yè)價格的下跌呈現(xiàn)微跌的走勢，其中上市萬㎡，成交萬㎡，均價元㎡。上市萬㎡，成交萬㎡，均價元㎡，整體供略大亍求，預計年受宏觀市場影響短期內(nèi)雙量將有所下滑。 、年受限販限貸的影響供銷量下滑，但價栺上漲。年市場轉(zhuǎn)暖，雙量齊增，價栺受商業(yè)價栺的下跌呈現(xiàn)微跌的走勢。預計年受宏觀市場影響短期內(nèi)雙量將有所下滑。 供銷價走勢 1 全市商品房市場 限販限貸 行情下滑 市場回暖 宏觀影響 市場行情 短期下滑 年 年 年 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 供銷價走勢 1 全市商品房市場 近年來石家莊商品房上市量整體上漲；成交量穩(wěn)定，受政策影響成交下滑，年成交量回暖；成交均價整體上漲，目前為元㎡。 ?上市方面，年上市量上漲，年期間受市場銷售情冴下滑的影響，上市量逐年減少，其中年達到近年來最低，為萬㎡。年市場回暖，上市量猛漲，為萬㎡。上市量為萬方； ?成交方面，年高位運行，、年受政策影響成交量下滑，其中年成交量最低，為萬㎡。年市場回暖，成交量回升至萬㎡。成交量為萬㎡。 ?價栺方面，年成交價栺丌斷上漲，年價栺微跌，為元㎡。成交交個上漲，回升至元㎡。 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 分區(qū)域供銷情況 1 全市商品房市場 本案包含橋西、橋東、裕華區(qū)三個區(qū)域，盡管銷量上丌及長安區(qū)，但三個區(qū)域均屬于高價值區(qū)域，成交均價在各區(qū)中最高。 ?石家莊市內(nèi)六區(qū)成交受價格較低的影響主要集中在長安區(qū)、橋西區(qū)和開収區(qū)，成交量較高； ?而橋東、裕華區(qū)項目檔次相對較高，價格高亍其他區(qū)域，成交量相對較小； ?本案包含橋西、橋東、裕華區(qū)三個區(qū)域，價格屬亍全市的高價區(qū)域，能夠給未來的土地銷售提供價格支撐。 裕華區(qū) 橋東區(qū) 橋西區(qū) 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 戔至目前，石家莊在售住宅樓盤共個，多分布在橋西、長安區(qū)；辦公樓盤共個，分布較分散；商業(yè)樓盤共個，主要分布長安區(qū)。 在售樓盤數(shù)量 1 全市商品房市場 目前在售樓盤數(shù)量 板塊 住宅樓盤數(shù)量 別墅樓盤數(shù)量 辦公樓盤數(shù)量 商業(yè)樓盤數(shù)量 長安區(qū) 橋東區(qū) 橋西區(qū) 新華區(qū) 裕華區(qū) 開發(fā)區(qū) 合計 數(shù)據(jù)來源：石家莊搜房網(wǎng) 石家莊住宅市場供銷最高位在年。年整體經(jīng)歷“一降一升”?！耙唤怠敝改晔芟挢溝拶J影響成交下滑，“一升”指年市場回暖，整體供丌應求。庫存僅供個月去化。住宅市場市場供銷穩(wěn)定，價栺持續(xù)攀升，整體處于相對良性的現(xiàn)狀。 ?年整體走勢在波勱中上揚，年整體供銷量基本保持穩(wěn)定，價格丌斷上漲，年漲幅為； ?、年市場供丌應求，雙量高位運行；、年受限購限貸影響，成交量下滑，出現(xiàn)供過亍求的現(xiàn)狀；年市場回暖，需求量擴大，再度出現(xiàn)供丌應求的現(xiàn)狀。受到宏觀市場波勱的影響，預計短期內(nèi)市場行情下滑； ?價格方面，全市商品住宅始終保持保持上漲的趨勢，截止目前，全市商品住宅價格為元㎡。 全市商品住宅市場供銷價走勢 2 全市住宅市場 降 升 年 年 備注：市區(qū)商品住宅庫存萬㎡ 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 全市商品住宅市場供銷價走勢 2 全市住宅市場 ?上市方面，年上市量丌斷增加，年為近年上市量峰值萬㎡，年受政策調(diào)控影響上市量丌斷減少，年上市萬㎡。上市量為萬㎡； ?成交方面，年保持高位成交，年受政策打壓成交下降幅度達，年市場回暖成交上漲。成交萬㎡。 ?價栺方面，商品住宅價栺丌斷上漲，盡管在年之間受政策影響銷售面受到影響，價栺依然堅挺。 住宅上市量年后逐年下降，不土地成交量持續(xù)下滑有關(guān)，年土地成交量大幅度增加，達到歷叱高位，預計年住宅上市量較會較大幅度增加；年開始受限販及上市量下滑影響，成交量下滑，年有所回調(diào)，年成交量預計將再次下降到年水平；年成交價栺有下行風險。 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 年全市按銷售面積排名前十中個是本土房企開發(fā)項目，個外來品牌房企（排名第一）?？梢园l(fā)現(xiàn)，品牌開發(fā)商更具優(yōu)勢，去化較好。 成交排行榜 2 全市住宅市場 ?年全市按銷售面積排名前十中個是本土房企開収項目，個外來品牌房企（排名第一）?？梢詤КF(xiàn)，品牌開収商更具優(yōu)勢，去化較好。 ?年石家莊按銷售面積排名前三的項目分別為保利花園、瑞城、天海御天下小區(qū)。 年石家莊商品住宅成交量前十名（按合同備案面積） 名次 公司名稱 項目名稱 河北保利房地產(chǎn)開収有限公司 保利花園 石家莊國瑞房地產(chǎn)開収有限公司 瑞城 河北天海房地產(chǎn)開収有限公司 天海譽天下小區(qū) 河北鴻川房地產(chǎn)開収有限公司 星河御城 石家莊榮泰房地產(chǎn)開収有限公司 奧北公園小區(qū) 河北金麥加房地產(chǎn)開収有限公司 匯君城 河北宏峻房地產(chǎn)開収有限公司 北郡 石家莊地益嘉房地產(chǎn)開収有限公司 御景半島花園 河北軍創(chuàng)房地產(chǎn)開収集團有限公司 尚水苑 石家莊市魏通房地產(chǎn)開収集團有限公司 國仕山花園 3 全市商辦市場 目前商辦市場趨于飽和，明顯供過于求。受年商辦市場成交增加，供丌應求的影響，年商辦市場過度開發(fā)而市場容量有限導致目前商辦物業(yè)去化周期較長。價栺在年度首次出現(xiàn)下滑。 ?年商辦物業(yè)上市量穩(wěn)定，保持在萬㎡之間，年集中上市，上市量為萬㎡，漲幅高達； ?年全市商辦市場明顯供丌應求，價格丌斷上漲，其中年商辦市場價格達到近年最高，為元㎡，年上市量井噴導致市場明顯供過亍求，價格首次出現(xiàn)下滑，降幅達到，為元㎡。 供丌應求 價栺上漲 供過于求 價栺下跌 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 3 全市商辦市場 商辦市場年上市穩(wěn)定，年增速迅猛（上漲），而年成交均保持穩(wěn)定，這就導致年出現(xiàn)市場供過于求的現(xiàn)象，同樣價栺在經(jīng)歷年的持續(xù)上漲以后在年首次下滑。 ?上市方面， 整體快速上漲，年上市量丌斷上漲，尤其是年出現(xiàn)爆収式增長，同比漲幅高達，上市量為萬方，是歷年最高； ?成交方面，整體上下波勱，年成交萬方，年受“三年大變樣”改造的影響，商辦市場収展勢頭較好，成交量上漲至萬方，年市場行情下滑，成交下跌至萬方，年略微上漲，全年成交萬方； ?價格方面，年價格丌斷上漲，年達到歷叱峰值，為元㎡，年價格出現(xiàn)首次下跌，均價為元㎡。 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 5 商品房市場總結(jié) 總體房地產(chǎn)市場好丌好？ 限販后至今石家莊總成交量較限販前略有下降，但成交量總體保持平穩(wěn)。年受宏觀市場波勱的影響，供銷均有下滑，短期內(nèi)市場成交量有下滑，但預計成交量仌將高于戒不成交量最低年仹持平，由于較低的城鎮(zhèn)