市場營銷第四季度營銷匯報(bào)方案(編輯修改稿)
2025-03-12 14:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 02聯(lián)排 16000雙拼 7001000萬，聯(lián)排 410440萬無 63% 20高層競品分析 ——西海岸同總價別墅產(chǎn)品四、市場分析u 從青島住宅成交總價表中可看出青島豪宅市場整體處于低迷狀態(tài)，在過去一年多里高端項(xiàng)目普遍去化速度緩慢；u 本項(xiàng)目所處的西海岸片區(qū)高端豪宅以成交總價 550萬為分界點(diǎn)，高于 550萬元房源去化明顯減慢；u 所以本項(xiàng)目如果需要提高去化速度必須將項(xiàng)目產(chǎn)品總價控制在 550萬以內(nèi)。 西海岸高端豪宅成交主力總價分析四、市場分析五、三季度平面表現(xiàn)（項(xiàng)目出街報(bào)廣）總結(jié)： 三個月時間共計(jì) 5版報(bào)廣，核心訴求為產(chǎn)權(quán)式酒店保底收益，由于頻次低不連貫，且沒有其他媒體進(jìn)行補(bǔ)充，線上宣傳未形成廣泛認(rèn)知，始終不溫不火；五、三季度平面表現(xiàn)（項(xiàng)目戶型單頁 +折頁）總結(jié)： 銷售道具僅包含基礎(chǔ)的折頁與戶型單頁，常規(guī)且單一，不符合項(xiàng)目調(diào)性，要求補(bǔ)充區(qū)域白皮書、概念樓書、產(chǎn)品樓書等豪宅銷售物料；貨源盤點(diǎn)四季度營銷執(zhí)行策略拓客方案第二部分 2023年四季度營銷策略一、貨源盤點(diǎn)在售房源余貨分析：216。 1樓以 110㎡ 、 160㎡ 小面積戶型為主，可售房源 17套，精裝銷售，總貨值 8160萬；216。 2樓為 232㎡ 戶型，可售房源 16套，毛坯銷售，總貨值 7820萬；216。 7樓以 271㎡ 為主，可售房源 14套，精裝銷售，總貨值 9700萬；216。 7剩余可售貨值共計(jì) ，酒店剩余貨值 ，共計(jì) 。待售房源去化分析：216。 7總共剩余東戶 11套，中戶 10套，西戶 34套，多為較差戶型。216。 3—6樓尚未推售，戶型面積在 290360㎡ 之間，共計(jì)可售房源 216套，整體產(chǎn)品面積偏大，毛坯或精裝銷售待定。216。 90%左右的房源以 290平米以上的面積段為主 ,單套總價在 800萬以上?！? 起勢： 以一期住宅清盤惠市作為線上推廣訴求，同步啟動青島市內(nèi) /山東省內(nèi)外展及多項(xiàng)異業(yè)圈層合作的公關(guān)活動，拉起四季度銷售勢頭；◆ 價格調(diào)整： 充分考慮東海岸（市南、嶗山區(qū)）與西海岸（黃島區(qū)）區(qū)位價值落差，根據(jù)市場比較法，結(jié)合各典型類品項(xiàng)目銷售均價，對本案住宅進(jìn)行價格推導(dǎo)，得出符合市場的合理價格；同時為降低客戶門檻，實(shí)行分期付款政策；◆ 一期住宅 2清盤， 6蓄客： 根據(jù)住宅庫存量及銷售難度，計(jì)劃第四季度分步加推，線上以 2清盤惠市吸引客戶，線下 7同步推售； 11月下旬住宅 6開始蓄客，整體形成推盤互動；◆ 包裝思路： 根據(jù)四季度推盤需求，要求盡快調(diào)整案場陣地包裝（圍擋、旗幟、導(dǎo)視、景觀小品），補(bǔ)充銷售物料；二、四季度營銷執(zhí)行策略價格調(diào)整策略二、四季度營銷執(zhí)行策略區(qū)位 參考項(xiàng)目 區(qū)位價值 外部條件 項(xiàng)目自身 開發(fā)商品牌 整體評分2023年 18月成交均價 權(quán)重比市政設(shè)施 交通 景觀資源 生活配套 建筑品質(zhì) 戶型 景觀 自身配套40% 5% 5% 10% 10% 5% 10% 5% 5% 5% 100%東海岸 海信天璽 220 120 120 100 120 105 115 105 100 120 155 36000 10%魯商首府 220 125 125 85 125 100 110 105 100 125 154 28000 25%中鐵青島中心 220 125 125 85 120 105 90 90 100 125 151 31000 15%西海岸 青島新世界 110 100 100 90 90 100 105 90 105 100 105 16000 30%海上嘉年華 100 100 100 85 95 85 105 95 105 95 15000 20%本案 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 17882 100%? 充分考慮 東海岸（市南、嶗山區(qū)）與西海岸（黃島區(qū)） 區(qū)位價值落差；? 青島新世界為同區(qū)域樓盤，且與本案在區(qū)位環(huán)境、周邊配套環(huán)境等有較大重合，具有一定的參考意義， 參考權(quán)重最高；? 中鐵青島中心非板式住宅，且為超高層產(chǎn)品， 權(quán)重比居中；? 海信天璽從品牌效應(yīng)、產(chǎn)品形式及產(chǎn)品定位各方面都高于本項(xiàng)目， 參考價值權(quán)重最低；權(quán)重判定依據(jù)由市場比較法所得，本案住宅產(chǎn)品銷售指導(dǎo)均價為 —— 18000元 /㎡二、四季度營銷執(zhí)行策略根據(jù)目前在售房源去化難度，精準(zhǔn)鎖定逐一擊破：針對 2樓 毛坯 +首付分期正常首付： 首套 13000元 /平 *232平 *40%=120萬
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