目標(biāo)成本匯報(bào)-精簡(jiǎn)版-下發(fā)(編輯修改稿)
2025-03-08 13:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 審核工作。外裝的前期設(shè)計(jì)、定位，應(yīng)該考慮成本的影響，并應(yīng)與項(xiàng)目售價(jià)和定位相匹配。? 蔚藍(lán)錦城 項(xiàng)目定位原因中 影響較大的有： 可以看出成本敏感點(diǎn)為：鋼筋砼含量，外墻裝修及立體停車成本。? 蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之一：鋼筋砼含量。 原因：錦城項(xiàng)目由于有大坡屋面，并占比較大、地下車庫(kù)層高較高，沿街商業(yè)擋土墻工程量大， 1 12樓商業(yè)地下架空層，小高層住宅短肢剪力墻及外立面復(fù)雜等問題，導(dǎo)致鋼筋和砼含量均較高。建議：地下車庫(kù)的層高要加以控制，而且前期要優(yōu)化車庫(kù)設(shè)計(jì)方案，如春城項(xiàng)目第一次的設(shè)計(jì)方案與錦城類似，現(xiàn)在優(yōu)化后，車庫(kù)單方降低了 800元 /m2。外立面造型也要加以控制，目前錦城的外立面造型復(fù)雜，鋼筋含量增加了 3kg/m2(成本增加約 18元 /m2)，砼含量增加了 (成本增加約 10元 /m2) ，外墻貼瓷難度增大 (成本增加約 2元 /m2) ， 合計(jì)成本增加約 30元 /m2。? 蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之二：門窗后期封閉費(fèi)用。 原因：錦城項(xiàng)目由于有贈(zèng)送面積等原因，造成陽(yáng)臺(tái)、空中花園、裝飾陽(yáng)臺(tái)處需要后期封閉的成本。建議：大興郡青城及安置房的陽(yáng)臺(tái)門都沒產(chǎn)生成本，錦城能否效仿以前兩個(gè)項(xiàng)目，也把此部分成本節(jié)約了呢？ 成本 27元 /m2 ，造價(jià)共 590萬元。 對(duì)于后期項(xiàng)目，贈(zèng)送面積處的封閉費(fèi)用能否考慮讓業(yè)主自己承擔(dān)（恒大都是交房后，業(yè)主從物業(yè)指定的 2~3家單位中選擇一家自行進(jìn)行封閉），成本 38元 /m2，造價(jià)共 840萬元。 恒大地產(chǎn)的陽(yáng)臺(tái)窗：由業(yè)主自行封閉? 蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之二：門窗后期封閉費(fèi)用。陽(yáng)臺(tái)窗有的業(yè)主還沒有封? 蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之三：外立面幕墻費(fèi)用。 原因：錦城項(xiàng)目 1~10住宅樓的幕墻高度局部已經(jīng)升至 9層（不只是范圍增大，同時(shí)槽鋼也由 8變?yōu)?10，單價(jià)也要提高），另外 11~16樓又都是獨(dú)立商業(yè)，外墻 90%都為幕墻裝飾，造成錦城的外裝費(fèi)用最高。建議：住宅樓的幕墻高度能否降低？觀園定位為高檔住宅石材也只到四層，另外恒大外立面只有首層采用的是貴一點(diǎn)的外墻材料，二層及以上全部為普通外墻磁 磚。見右圖。高度低材料比石材便宜? 蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之三：外立面幕墻費(fèi)用。 外立面能否減少幕墻用量？恒大只有首層采用的是貴一點(diǎn)的外墻面磚濕貼，沒有采用干掛石材的做法，從而節(jié)省了鋼骨架及石材的成本。錦城的獨(dú)立商業(yè)配置多，若全部采用石材幕墻，外立面裝修費(fèi)用必然增大。但能否考慮用其它適中一些的外墻裝修材料呢？范圍少? 蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之四：立體停車。 原因：錦城項(xiàng)目地下車庫(kù)設(shè)計(jì)為立體停車，直接造成車庫(kù)單方高出約 830元 /m2，項(xiàng)目整體單方高出約 96元 /m2。建議：采用立體停車，則地下室層高勢(shì)必增大，成本增加。 立體停車設(shè)備費(fèi)昂貴，而且后期維修費(fèi)用高，又沒有產(chǎn)權(quán)、不能出售，所以建議盡量不采用或局部少量采用。? 蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之五：新風(fēng)系統(tǒng)。 原因：大興郡項(xiàng)目中從錦城項(xiàng)目開始，新增室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)。建議：成本增加 20元 /m2。 不知業(yè)主對(duì)室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)的感知度高不高，不知對(duì)營(yíng)銷的推廣有多大的促進(jìn)作用，是否能夠提高房屋售價(jià)呢？? 蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之六：電梯。 原因：安二基本為 3梯 10戶，錦城基本為 2梯 4戶；安二共 16部電梯，共 1332戶，平均每戶 ；錦城共 35部電梯，共 1476戶，平均每戶 ，舒適度明顯比安二高。建議：成本增加 24元 /m2。 電梯的配置也應(yīng)與項(xiàng)目的定位及售價(jià)相匹配。四、大興郡城系與其他城系對(duì)比： l 大興郡與其他城系對(duì)比： 錦城 御湖（純住宅： 開發(fā)時(shí)間一致 ） 悅城 御湖（純住宅： 33層 33層，抗震等級(jí)一致 ） 錦城 御湖（車庫(kù)： 開發(fā)時(shí)間一致 ） 項(xiàng)目整體配置對(duì)比 各項(xiàng)目投資收益率分析? 蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目與御湖二期項(xiàng)目交房時(shí)間相同，施工時(shí)間基本一致，人材機(jī)的市場(chǎng)價(jià)不存在時(shí)間差，可對(duì)比性較
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