【文章內(nèi)容簡介】 對增大。 適宜人群：適合收入較高，比較成熟的消費(fèi)群體。 利息節(jié)約指數(shù)：★★★★★ 59 （按周還款法） 按周還本付息法的管理要求： 50％； ； ，連續(xù)違約超過 3個月的計(jì)為不 良貸款。 60 （隨心還款法） 功能描述：借款人在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息還 款法計(jì)算的還款金額作為每期最低還款額，當(dāng)還款帳戶中資金 大于最低還款額時，超過部分銀行自動做提前還款處理。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢：只要將多余資金存入還款帳戶，在扣款日銀 行自動做提前還款處理，避免了因辦理提前還款手續(xù)而奔波于 銀行網(wǎng)點(diǎn)的不便與勞苦。 適宜人群：適宜各個層次的消費(fèi)群體。 利息節(jié)約指數(shù)：★★★★★ 61 （隨心還款法） 隨心還還款法管理要求： 、剩余 貸款期限和余額，按等額本息還款法計(jì)算的每期還款額； ，超過最低還款 額的視為提前還款； ，系統(tǒng)默認(rèn)每期最低還款額保持不變，貸款 期限相應(yīng)縮短；借款人也可向經(jīng)辦行申請降低每期還款額，貸 款人應(yīng)根據(jù)借款人申請重新計(jì)算每期最低還款額。 62 （入住還款法） 功能描述：借款人購買產(chǎn)權(quán)房或購買與我行簽訂了按揭合 作協(xié)議且開發(fā)商為貸款提供階段性保證擔(dān)保的期房時，可在所 購房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款 方式。本金寬限期最長不得超過 1年。 產(chǎn)品優(yōu)勢：入住之前只償還貸款利息，暫不歸還本金，從 而減少了月還款額，以前期較少的資金投入順利完成購房心 愿。但由于入住前不償還本金，所以借款人要負(fù)擔(dān)更多的貸款 利息，使得借款人總的貸款成本有所增加。 適宜人群：適合剛剛步入工作崗位，當(dāng)前收入較低但有較 大發(fā)展?jié)摿Φ目蛻羧后w。 利息節(jié)約指數(shù)：★★☆☆☆ 63 （隨心還款法） 入住還還款法管理要求： 1. 適用于個人住房按揭貸款； ，開發(fā)商須提供階段性連帶保證責(zé)任； 1年。本金寬限期一般為從貸款發(fā) 放之日起至購房合同中約定的交房日止； ； 5. 對存在質(zhì)量問題或資金不到位的項(xiàng)目不得發(fā)放個人住 房入住還貸款； 6. 對監(jiān)測發(fā)現(xiàn)存在爛尾或延期交房風(fēng)險的，要提前結(jié)束 本金寬限期或提前收回貸款。 64 （還款方式的變更） 次，且須在貸款經(jīng)辦行辦理； 人員（風(fēng)險管理人員）負(fù)責(zé)受理變更申請； 的審批。 65 （附加服務(wù)） 1. “自定還款日”是指借款人可根據(jù)自身收入狀況 自由選擇固定的每期還款日。 2.“寬限期服務(wù)”指借款人在借款合同約定的還款 期內(nèi)，還款日期可在約定還款日的基礎(chǔ)上寬限 10個 自 然日 。即借款人雖未按合同約定的還款日償還貸款， 但只要在隨后的 10個寬限日之內(nèi)償還，均不計(jì)違約， 也不產(chǎn)生違約記錄。 66 （五）貸款操作流程 第一調(diào)查人 第二調(diào)查人 審查人 貸款審批人 貸款簽批人 支行風(fēng)險經(jīng)理 受理、調(diào)查環(huán)節(jié) 支行營銷 部門 審查審批 審批分部 簽批環(huán)節(jié) 支行或 二級分行 發(fā)放環(huán)節(jié) 支行風(fēng)險 部門 雙 人 審 批 貸款受理 67 （五）貸款操作流程（貸款受理） （一）借款人資料 、戶口登記簿； ； ； ，需提供借款人各方簽訂 的明確共同還款責(zé)任的書面承諾或在借款合同上 簽字； 。 68 （五）貸款操作流程（貸款受理） （二）所購房屋資料 1.《商品房銷（預(yù)）售合同》 業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件。 69 （五）貸款操作流程（貸款調(diào)查） 執(zhí)行雙人調(diào)查和見客談話制度。 調(diào)查主要包括以下內(nèi)容： 、完整、合法、有效。 。 、婚姻狀況是否真實(shí)；償債能力是否充 足；信用是否良。 4. 貸款用途是否真實(shí)、合法、合規(guī)。 、當(dāng)?shù)?、同類物業(yè) 的市場價格水平相符。 、足額、有效。 、成數(shù)、期限、利率、還款方式等是否合理。 70 （五）貸款操作流程（貸款審查） 貸款的審查工作由授信審批部門負(fù)責(zé)，審查人 對貸款申請資料的完整性和合規(guī)性負(fù)責(zé)。 審查 環(huán)節(jié)實(shí)行電話核實(shí)制度。 71 （五）貸款操作流程（審批、簽批） （一）貸款審批。授信審批部門負(fù)責(zé)。 （二）資料移交。授信審批部門將資料移貸款經(jīng)辦行 風(fēng)險經(jīng)理，進(jìn)行移交登記。審批同意的提交簽批人，不同 意的交由客戶經(jīng)理退還申請人。 （三）簽署簽批意見?！昂炁恕庇芍行虚L、二級分 行行長或其他有權(quán)簽批人擔(dān)任，在年度轉(zhuǎn)授權(quán)內(nèi)行使簽批 權(quán)。 （四）簽署合同。角色：“支行簽約人” （五）落實(shí)擔(dān)保。角色：風(fēng)險經(jīng)理。 （六）簽署借款憑證。角色：支行簽約人。 72 （五）貸款操作流程（貸款發(fā)放） “間客式”一手房貸款，貸款資金一次劃入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帳戶； 73 含義、背景 貸款條件 貸款擔(dān)保 操作流程 營銷組織推動 （三）直客式個人住房貸款業(yè)務(wù) 74 含義、背景 對購買 未與我行簽訂按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議的 項(xiàng)目的借款 人，在其能夠提供我行認(rèn)可的階段性擔(dān)?；蚰軌蜣k理正式 抵押登記的前提下，可以向借款人發(fā)放直貸式個人住房貸 款。 “直客式” 業(yè)務(wù)是我行根據(jù)市場需求，針對客戶自身的 信用情況而設(shè)計(jì)的個人住房貸款營銷操作模式，是對我行 原有以房地產(chǎn)開發(fā)商及中介合作機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的間接營銷模 式的拓展和延伸，體現(xiàn)了以“客戶”為中心的經(jīng)營理念。 貸款條件、貸款擔(dān)保以及操作流程上存在差異 75 含義、背景（初始） 總行出臺的目的： 擺脫對開發(fā)商的過度依賴。 總行定義 ： 直客式個人住房貸款是指借款人未通過 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推介直接向銀行申請辦理的個人住房 貸款。（ 即不與開發(fā)企業(yè)建立合作關(guān)系，直接對個別 客戶辦理業(yè)務(wù) —— 零售） 評價： 理論上是好的，但無法實(shí)現(xiàn)批量營銷。只能 作為補(bǔ)充 76 含義、背景（擴(kuò)展） 背景： 越來越多的開發(fā)企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）不愿 在為借款人提供階段性擔(dān)保。 擴(kuò)展后的含義： 不與開發(fā)商簽訂按揭協(xié)議，開發(fā)商無 需承擔(dān)階段性擔(dān)保，在借款人能夠提供我行認(rèn)可的階段性 擔(dān)?；蛑苯愚k理抵押登記手續(xù)的前提下，直接向借款人發(fā) 放直貸式個人住房貸款。 由此，擴(kuò)展后的直貸式業(yè)務(wù)主要適用于： ●購買未與我行建立合作關(guān)于的樓盤的散戶（零售） 個人住房貸款業(yè)務(wù)的批量營銷（批發(fā)） 77 貸款條件 （一）借款人條件 （ 1）能夠提供擔(dān)保公司階段性擔(dān)保或能夠 直接提供本人房地產(chǎn)抵押的借款人， 只要具備 申請個人房屋貸款的基本條件 即可申請直貸式 個人住房貸款。 （ 2）以自然人或除專業(yè)擔(dān)保公司意外的其 他法人作階段性擔(dān)保的，借款人必須具備以下 條件： 78 貸款條件 ①當(dāng)?shù)貒覚C(jī)關(guān)公務(wù)員、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、公 立學(xué)校正式編制教師，以及其他事業(yè)編制單位職工，工作年限 滿 2年。 ②郵政、電力、電信、金融、報業(yè)、廣播電視、民航等行 業(yè)的正式員工，工作年限滿 2年。 ③我行 AA級以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)（機(jī)構(gòu)）正式員工，在我行代發(fā) 工資 ,工作年限滿 2年。 ④我行或他行抵押擔(dān)保方式個人貸款客戶（含已結(jié)清客 戶），實(shí)際還款時間在 2年（含）以上，還款期間無不良信用 記錄的； ⑤擁有自有資產(chǎn)（動產(chǎn)和不動產(chǎn)）達(dá) 200萬元（含）以上。 79 貸款條件 （二）具有所購住房的商品房銷（預(yù)）售合 同 或意向書 。意向書需明確所購房產(chǎn)的基本情 況，包括總價、面積，地址等要素。 （三）具有支付所購房屋首期購房款的能 力。 直客式個人房屋貸款在申報審批時可暫不 提供首付款交納證明，貸款發(fā)放前補(bǔ)充提供 。 80 貸款擔(dān)保 “ 直貸式”業(yè)務(wù)可 以本次所購房產(chǎn)設(shè)定抵 押 ，也可 以本人其他房產(chǎn)設(shè)定抵押 。 以本次所購房產(chǎn)抵押的，在所購房產(chǎn)尚未 取得房產(chǎn)證前， 應(yīng)辦妥預(yù)售合同備案登記或預(yù) 告抵押登記手續(xù)， 并提供以下階段性保證擔(dān) 保： 81 貸款擔(dān)保 質(zhì)押階段性擔(dān)保。 專業(yè)擔(dān)保公司和其他法人階段性保證 自然人階段性保證。 非本筆貸款所購房產(chǎn)抵押階段性擔(dān)保。 符合我行個人信用貸款特定準(zhǔn)入客戶條 件的優(yōu)質(zhì)客戶可免除階段性擔(dān)保，直接發(fā)放貸 款。 82 貸款擔(dān)保 自然人保證條件： 無任何違法行為及不良信用記錄，具有保證能力，具有固 定職業(yè)，在當(dāng)?shù)負(fù)碛凶杂蟹慨a(chǎn)，能夠提供產(chǎn)權(quán)證明且未設(shè)定抵 押，并滿足下列條件： 、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、公 立學(xué)校正式編制教師，以及其他事業(yè)編制單位職工，工作年限 滿 2年。 、電力、電信、金融、報業(yè)、廣播電視、民航等行 業(yè)的正式員工，工作年限滿 2年。 AA級以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)（機(jī)構(gòu)）正式員工，在我行代發(fā) 工資 ,工作年限滿 2年。 （動產(chǎn)和不動產(chǎn)）達(dá) 200萬元（含）以上 83 操作流程（貸款受理） 申請直貸式個人住房貸款，應(yīng)提以下材料： （一）借款人基本資料； （二）所購房屋資料。所購住房的商品房銷（預(yù)）售 合同 或意向書 ，明確所購房產(chǎn)的基本情況，包括總價、面 積，地址等要素。 （三）首付款的銀行存款憑條或開發(fā)企業(yè)開具的首期 付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件。 直客式個人房屋貸款在申報審 批時可暫不提供首付款收據(jù)，貸款發(fā)放前補(bǔ)充提供。 （三）擔(dān)保資料。 84 操作流程（調(diào)查要點(diǎn)） 申請直貸式個人住房貸款，還應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)以下內(nèi) 容： （ 1） 借款人所購樓盤“五證”是否齊全、真實(shí)、有 效； （ 2）借款人與開發(fā)商達(dá)成購房意向的書面證明材 料是否真實(shí)可信。 調(diào)查工作結(jié)束后，調(diào)查人要根據(jù)調(diào)查情況，在申 請審批表上就貸與不貸、貸款金額、成數(shù)、期限、利 率、還款方式等事項(xiàng)進(jìn)行明確。 85 操作流程（審批發(fā)放） 1. 審批通過并按規(guī)定落實(shí)有效抵押或有效階段性 擔(dān)保后可根據(jù)借款人需要向其提供《貸款承諾書》， 承諾“ 借款人在簽署正式《購房合同》并繳納首付款 后，經(jīng)我行審核，如借款人所提供的購房資料與申請 貸款時所提供的的購房信息無誤，借款人信用狀況無 重大不利變化，我行將按約定發(fā)放貸款 ”。 貸款資金 劃至借款人指定賬戶。 86 操作流程（審批發(fā)放） ，貸款經(jīng)辦行應(yīng)緊 密跟蹤所購房產(chǎn)的預(yù)告登記或房屋他項(xiàng)權(quán)證情況，待 房產(chǎn)具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件時，經(jīng)辦行應(yīng)督促協(xié) 助借款人及時辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記，取 得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后， 5個工作日內(nèi)完成抵押證明 材料的歸檔。 87 直客式模式操作流程 —— 差異對比 間 客 式 直 客 式 88 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路） 直貸式業(yè)務(wù)是我行今后個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā) 展的重點(diǎn) ， 各行要認(rèn)真做好市場分析研究 ， 加 大營銷組織推廣力度 ， 積極主動地尋找目標(biāo)市 場 。 主要發(fā)展思路概括為： “ 抓住產(chǎn)品三大優(yōu)勢 ， 定位三大目標(biāo)客戶群 ，防 控三個風(fēng)險 ” 89 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路） （一）抓住三大優(yōu)勢，提升我行的市場競爭力。 ●擴(kuò)展了傳統(tǒng)個人住房貸款的階段性擔(dān)保方式，由只 能由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保擴(kuò)展為六大類適應(yīng)多種客戶需 求的階段性擔(dān)保方式； ●通過減少合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入環(huán)節(jié)、簡化按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入環(huán) 節(jié)，從