【文章內(nèi)容簡介】 所得稅。?個人住房公積金存貸利率降低 (5年以下由 %下調(diào)為 %， 5年以上由%下調(diào)為 %）?住房按揭利率降低，期限延長（最長 30年），比例增加（最高為 80%)?儲蓄利率下調(diào)（活期由 %降到 %,一年期由 %到 %等等），存款實名制，增加了購房的動力。2023716 35纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告對房地產(chǎn)行業(yè)的影響變化趨勢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力?國民經(jīng)濟(jì)高速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。?房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大作用。 99年以來，房地產(chǎn)總投資的增長都高于總投資的增長， 2023年達(dá)到了 %?居民可支配收入的增加，大大地增強(qiáng)了人們購房的能力。?購房、教育是居民可支配收入的主要消費主體。?北京青年報調(diào)查：北京 %的人認(rèn)為現(xiàn)在購房正得其時。?恩格爾系數(shù)（食品占總消費的比重）不斷降低，住房等消費必然上升。?2023－ 2023年，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到 35%左右，生活水平進(jìn)入富裕階段，住宅消費比重將提高到 13－ 18％恩格爾系數(shù)居民可支配收入國民經(jīng)濟(jì)（GDP）2023716 36纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告WTO 拉動了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給WTO帶來的變化 對需求方的影響 對供給方的影響? 外商擴(kuò)大在中國的業(yè)務(wù)，設(shè)立分部或建設(shè)分廠?中高檔市場的消費者會增多，需求量加大?工業(yè)廠房需求增加?對中高檔住宅需求增加?促進(jìn)寫字樓、商場等商業(yè)房地產(chǎn)的銷售 ?必須根據(jù)目標(biāo)市場的需求，建造檔次較高、功能齊全的商業(yè)用房和中高檔住宅公寓樓?國際地產(chǎn)商進(jìn)入，在資金、技術(shù)、銷售、觀念、物業(yè)管理上具有較大的優(yōu)勢?刺激了消費需求，提高了人們對住宅的消費品味?供給的增加帶來了價格的下降，從而進(jìn)一步刺激了消費?房屋和住宅的品種越來越豐富? 地產(chǎn)行競爭更加激烈。國外地產(chǎn)會在國內(nèi)尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒有實力的中小公司將遭淘汰? 房地產(chǎn)的供給增加?國內(nèi)開發(fā)商必須提高服務(wù)、質(zhì)量意識，建立良好的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)，利用自身優(yōu)勢，加快培養(yǎng)核心競爭力?國際服務(wù)業(yè)進(jìn)入（金融、保險、物業(yè)管理）? 提供抵押貸款，增強(qiáng)了購房能力?物業(yè)管理的質(zhì)量提高，增強(qiáng)人們購房信心? 拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道? 通過更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，降低了地產(chǎn)商的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)費用?關(guān)稅降低 ?建安成本的降低使得房產(chǎn)的價格降低，從而拉動了消費?建筑安裝成本下降。關(guān)稅降低有利于進(jìn)口價廉質(zhì)優(yōu)的建材、部品，特別是中高檔商品房所需進(jìn)口材料設(shè)備，會直接降低房屋的建造成本2023716 37纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告技術(shù)發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 對房地產(chǎn)業(yè)的影響創(chuàng)新的內(nèi)容和形式創(chuàng)新項目?建立信息化、智能化樓宇，實現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化?縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺， 實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營?采用新型結(jié)構(gòu)體系，營造更加舒適的居住空間?采用組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率?降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)?實現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn)?使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源?室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計現(xiàn)代化?光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū)?高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征?增加招投標(biāo)企業(yè)科技成果加權(quán)值?突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新住宅銷售創(chuàng)新建筑技術(shù)創(chuàng)新住宅部件品創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新招投標(biāo)創(chuàng)新?提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益?促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級?提高了企業(yè)的競爭力和品牌?降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值2023716 38纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告人們需求層次的升級要求房地產(chǎn)功能的不斷完善生理需要安全需要關(guān)懷需要尊重需要需要成就?滿足基本生存功能要求?人們行為方便要求?自然環(huán)境和人文環(huán)境?加強(qiáng)保安硬件技術(shù)系統(tǒng)的建設(shè)?加強(qiáng)安全保衛(wèi)體制創(chuàng)新?加強(qiáng)健身保健設(shè)施建設(shè)?生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)?文化服務(wù)、休閑觀賞?加強(qiáng)人車分流設(shè)計?開發(fā)滿足私密性需求的功能?加強(qiáng)物業(yè)管理?品牌戰(zhàn)略。讓客戶理解項目、品牌的個性內(nèi)涵?加強(qiáng)家庭辦公智能化功能的提升2023716 39纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告貸款主體的改變大大降低了銀行貸款的風(fēng)險，地產(chǎn)融資變得容易，從而催熟了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)在風(fēng)險轉(zhuǎn)移銀行 開發(fā)商個人（貸款主體）?還款能力強(qiáng)，還款欲望強(qiáng)烈?貸款主體分散，降低了風(fēng)險? 一開始由開發(fā)商擔(dān)保，房子建成后改為房產(chǎn)抵押貸款? 貸款風(fēng)險小，信貸收益穩(wěn)定和違約率低（目前為 ％），銀行貸款積極性高?20%首付款自籌，銀行貸款轉(zhuǎn)給開發(fā)商作開發(fā)之用? 由于及時得到開發(fā)資金，保證了開發(fā)的時效和質(zhì)量? 融資的便利使開發(fā)商能夠為消費者奉獻(xiàn)更多更好的樓盤風(fēng)險分散過去?風(fēng)險很大?貸款積極性不高?開發(fā)樓盤賣出后方可還款?還款愿望不高? 賣給個人，現(xiàn)款交易? 由于購房者少，銷售周期長，資金周轉(zhuǎn)慢? 個人融資十分困難，阻礙了購房開發(fā)商（貸款主體）銀行 個人2023716 40纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)價值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)吸引力土地流通市場融資市場北京市場2023716 41纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告根據(jù) 2023年《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》的規(guī)劃，我國城市住宅市場潛力巨大2023年底住房面積市場容量㎡ 2023年底住房面積目前人口人均現(xiàn)有面積㎡2023人口2023人均面積 22㎡原有住宅拆遷重建2023年底住房面積㎡重建比率4%2023716 42纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告成長期與經(jīng)濟(jì)體制改革和對外開放不斷推進(jìn)相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標(biāo)志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 素開始進(jìn)入市場 。穩(wěn)定期鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的熱點產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)低潮期受國家宏觀調(diào)控、貨幣從緊政策影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入低潮復(fù)蘇期規(guī)范房地產(chǎn)市場、大力發(fā)展住宅建設(shè) 二次發(fā)展期申奧成功、入世成功擴(kuò)大了投資需求，房地產(chǎn)業(yè)將成為新的增長經(jīng)濟(jì)點我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于二次發(fā)展期時間78 92 94 98 2023 2023716 43纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告全國房地產(chǎn)開發(fā)公司逐年增加資料來源：歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》從左圖可以看出受國家宏觀政策影響，自90年至 95年我國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)呈上升之勢， 95年企業(yè)總數(shù)達(dá)到 33482個， 96年出現(xiàn)下降， 97年上升，至 2023年 27303家。2023716 44纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年上升之勢本年完成投資額按1990年之后，我國固定資產(chǎn)呈快速增長，這之中房地產(chǎn)投資起到了急先鋒的作用，房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資的比重迅速上升， 2023年達(dá)到 %。 資料來源：歷年《中國統(tǒng)計年鑒》2023716 45纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告我國城鎮(zhèn)房屋歷年竣工面積呈上升趨勢本年完成投資額按 從 1990年到 2023年，房地產(chǎn)開發(fā)的房屋竣工面積、住宅竣工面積均呈上升之勢，其中住宅占全國城鎮(zhèn)房屋竣工面積的的比重也呈增大之勢。資料來源：歷年《中國統(tǒng)計年鑒》2023716 46纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告我國房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)過去，已經(jīng)進(jìn)入理性投資時代資料來源：歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》本年完成投資額按 從左圖可以看出自 90年至 94年我國房地產(chǎn)利潤呈上升之勢，房地產(chǎn)行業(yè)屬暴利時代，自 95年房地產(chǎn)利潤開始出現(xiàn)下降，到 99年利潤最低，至2023年隨著房地產(chǎn)市場的漸近成熟，市場進(jìn)入理性投資時代。2023716 47纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競爭者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)價值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)吸引力土地流通市場融資市場北京市場2023716 48纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告土地與房地產(chǎn)關(guān)系緊密，土地價值的挖掘和成本是項目開發(fā)成功的關(guān)鍵之一－ 土地是稀缺資源，為房產(chǎn)提供最基本的生產(chǎn)要素－ 土地價格能保值增值－ 土地供給易受政策影響：管理權(quán)的行使進(jìn)行規(guī)劃、行政征收權(quán)的行使強(qiáng)行征用和收購。－ 地產(chǎn)位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個別性地產(chǎn)房產(chǎn)－ 房產(chǎn)是實現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的的載體v房地產(chǎn)項目的成功從地塊的判斷開始，要善于 判斷土地的 潛在 價值 ， 作為項目建筑功能和市場定位的核心依據(jù)v土地是房地產(chǎn)的重要價格組成，要有投資的眼光來獲得、擁有、控制這一重要資源v作為日益稀缺的第一生產(chǎn)要素，土地對房地產(chǎn)的影響作用會日益重大房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分，相互依存的有機(jī)結(jié)合體2023716 49纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告地塊的綜合素質(zhì)和價格決定了投資的價值影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和國際因素。 一般因素一般因素區(qū)域因素個別因素影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等 與宗地直接相關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。 城市競爭力 區(qū)域競爭定位商流、人流的數(shù)量和素質(zhì)所在地塊的條件地塊的綜合素質(zhì)市場價格投資的價值適合開發(fā)什么投資分析潛在需求未滿足的功能 如何去實現(xiàn)地塊綜合素質(zhì)的構(gòu)成2023716 50纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告重新定位城區(qū)和郊區(qū)的功能給土地開發(fā)以新的導(dǎo)向城區(qū)集聚成為了經(jīng)濟(jì)、政治、文化、外交活動的中心，配套功能齊全，但過分集中變得不堪重負(fù)，土地供應(yīng)相當(dāng)緊缺，造成交通堵塞、生活質(zhì)量下降等負(fù)效應(yīng)。城市的郊區(qū)化再城市化新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)調(diào)整改造并重新興城市中心功能組團(tuán)作為沿城區(qū)的外延地帶，土地供應(yīng)量相對充足，是城市居民向外擴(kuò)散居住的良好結(jié)合地帶。城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)土地供應(yīng)充足，是城市工農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐地帶，給城市提供基本物質(zhì)資源。 用地性質(zhì)明確城市功能重新定位和遷徙古都風(fēng)貌得以維護(hù)都市更新步伐加快新興城市中心功能組團(tuán)中心區(qū)域的重新興起新興城市中心功能組團(tuán) 居住環(huán)境觀念的凸現(xiàn)放射狀的現(xiàn)代交通體系葡萄狀衛(wèi)星城的格局十大邊緣集團(tuán)規(guī)劃單位：平方公里北京2023716 51纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告北京市城市規(guī)劃是改變土地綜合素質(zhì)的有形的手交通系統(tǒng)城市保護(hù)綠化、水系規(guī)劃市政建設(shè)城市總布局v 保護(hù)文物、歷史地段、風(fēng)景名勝、環(huán)境為重點，保持古城風(fēng)貌。v 確定 25片歷史文化保護(hù)區(qū)，有 15各街區(qū)、 3個歷史文化區(qū)、 4個傳統(tǒng)胡同和四合院區(qū) 3條商業(yè)文化街組成。舊城改造的對建筑高度嚴(yán)格限制，保護(hù)棋盤式道路骨架和界限胡同格局。v 到 2023年人均公共綠地面積達(dá) 25平米，綠化覆蓋率達(dá) 40％以上，加強(qiáng)園林建設(shè)，提高綠化水平。v 建設(shè)南部、北部、中心航線，把城區(qū)水系、湖泊全部聯(lián)系起來，改善環(huán)境景觀。v 建設(shè)世界發(fā)達(dá)國家水平的電信網(wǎng)絡(luò)、廣播電視體系、郵政通信網(wǎng)絡(luò)。v 建設(shè)節(jié)水型城市，保證水源的供應(yīng)，提高水質(zhì)。提高污水處理率，改善水環(huán)境質(zhì)量。v 建設(shè)節(jié)能型城市，天然氣入京、降低用煤比率、發(fā)展集中供熱、完善電廠和輸電網(wǎng)絡(luò)。v 城市建設(shè)重點要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移，形成全方位開放式布局，以實現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，加強(qiáng)城區(qū)與周圍城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。v 向東通出?？冢蚰贤ㄖ性沟?，是城市發(fā)展的主要方向；沿京津唐高速是城市主要發(fā)展軸。v 城市規(guī)劃區(qū)按市區(qū)、衛(wèi)星城、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四級城鎮(zhèn)體系分布。v 公交線網(wǎng)體系：實施快速路系統(tǒng)、主干道系統(tǒng)、中心區(qū)道路網(wǎng)加密v 軌道交通網(wǎng)絡(luò)：地鐵和輕軌互通互用，由 13條線路和三條支線組成，線路總長度 408公里v 高速公路網(wǎng)絡(luò)：投資 310億元完成高速公路網(wǎng)絡(luò)，連接各郊區(qū)縣和全國