【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 G INVESTMENT ? 居住 ? 居住是城市開(kāi)發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問(wèn)題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開(kāi)發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時(shí)間和其他各類(lèi)資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿(mǎn)足了城市其他階層人士的居住需求。 L V G INVESTMENT L V G I N V E S T M E N T ? 酒店 ? 酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動(dòng)的 “居住 ”人口和活動(dòng)的人，并提供娛樂(lè)設(shè)施和夜間服務(wù)， 24小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。 L V G I N V E S T M E N T ? 按性能分： ? 商務(wù)綜合體，是指 沒(méi)有住宅 的純綜合體； ? 生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大 超過(guò) 30%； ? 單一綜合體；一種按功能說(shuō)不但沒(méi)有住宅甚至沒(méi)有公寓等居住型的凈綜合體； 另一種按建筑形態(tài)說(shuō)可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品。 ? 按地段分：都心型綜合體，副中心（區(qū)域和新城）型綜合體。 ?按體量分： 大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求， 我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為： ?? 城市 CBD中心的城市綜合體 ，如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。 ?? 交通樞紐型城市綜合體 ，如北京國(guó)瑞城。 ? 城市副中心城市綜合體 ,城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。如上海五角場(chǎng)、重慶南坪商圈、無(wú)錫濱湖區(qū)、沈陽(yáng)鐵西城市副中心等 ?? 城郊結(jié)合部城市綜合體 ，如世茂 ?；蝶湖灣。 ?由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒(méi)有能夠找出占地 5萬(wàn)平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。 ? 高端奢侈型綜合體 ，指都心型尤其是一線(xiàn)城市為特征的五星級(jí)酒店、五 A級(jí)寫(xiě)字樓和奢侈品和國(guó)際一線(xiàn)品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。 ? 中檔生活型城市綜合體 。酒店三星以下，商業(yè)以大賣(mài)場(chǎng)主力店為主和寫(xiě)字樓體量較小的的一線(xiàn)城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線(xiàn)城市的綜合體。 ? “城市商務(wù)綜合體 ”這一概念，隨著商務(wù)公寓的推出，受到越來(lái)越多商務(wù)人士的青睞。成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的新名片。 ? 城市商務(wù)綜合體是以 商務(wù)活動(dòng)為核心的集約物業(yè)形態(tài) ，涵蓋了商務(wù)樓、公寓、住宅、酒店、商業(yè)等多種關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)，如美國(guó)紐約洛克菲勒中心、北京的友誼賓館、紐約的花旗中心、香港的時(shí)代廣場(chǎng)等。 ? 集約資源放大功能 ，是商務(wù)綜合體的本質(zhì)特征，如深圳萬(wàn)駿匯商務(wù)公寓既掌控大鏟灣港區(qū)、寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、航空物流園等國(guó)際資本圈，同時(shí)毗鄰五星級(jí)酒店、政府機(jī)關(guān)，掌控家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)資源。它打破傳統(tǒng)辦公模式，放大了物業(yè)彼此的價(jià)值，從而取得了１＋１遠(yuǎn)大于２的整體效能， 讓企業(yè)員工自由轉(zhuǎn)換于生活和工作之間，輕松享受休閑商務(wù)、擴(kuò)張商務(wù)版圖，為企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展奠定人性化基礎(chǔ)。 ? 案例分析： 北京的國(guó)貿(mào)、東方廣場(chǎng)持續(xù)高租金的背后，除去地段的因素外，同樣得益于商務(wù)綜合體整體功能的有效支撐與綜合能量的集約反應(yīng)。相比于普通寫(xiě)字樓，在商務(wù)公寓這樣的現(xiàn)代化辦公場(chǎng)所辦公，對(duì)于降低商務(wù)成本、提高公司的運(yùn)營(yíng)效率、增強(qiáng)公司形象力以及激發(fā)員工活力等都具有突出的綜合優(yōu)勢(shì)。 ? 它為企業(yè)創(chuàng)造了一種嶄新的、極具效率的都市商務(wù)生活模式，成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的窗口和發(fā)展型企業(yè)家及投資者的眾望之地。這也正是城市商務(wù)綜合體具有更強(qiáng)生命力、更具可持續(xù)發(fā)展性的根源。 ? 一個(gè)城市綜合體應(yīng)該說(shuō)具備五重的價(jià)值空間： ? 第一個(gè)可銷(xiāo)售的住宅、公寓包括寫(xiě)字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金， ? 第二個(gè)是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和租金的回報(bào)； ? 第三是隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來(lái)的效益的增加，這些綜合要素組合對(duì)物業(yè)（資產(chǎn)）評(píng)估的價(jià)值的翻倍，抵押貸款或并購(gòu)的價(jià)值； ? 第四個(gè)是資本的價(jià)值，價(jià)值的提升通過(guò)基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)。 ? 第五個(gè)就是它的附加值，一個(gè)好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值提高，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地和建筑價(jià)值和價(jià)格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。 ? 上海的新天地就是最經(jīng)典的案例價(jià)值： ? 城市綜合體，里面有旅游的人群，寫(xiě)字樓有這個(gè)城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個(gè)城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費(fèi)人群，他的價(jià)值不僅體現(xiàn)在這個(gè)城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價(jià)值提升。所以大家判斷城市綜合體的價(jià)值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個(gè)城市綜合體最終的價(jià)值最大化，會(huì)成為一個(gè)區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時(shí)會(huì)成為一個(gè)城市、居民娛樂(lè)消費(fèi)的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最大的價(jià)值的體現(xiàn)。 ? 城市綜合體的價(jià)值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)順序和節(jié)奏 比如：先開(kāi)發(fā)酒店和商業(yè)并通過(guò)一段良好的運(yùn)營(yíng)和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹(shù)立并傳播開(kāi)來(lái)時(shí)再開(kāi)發(fā)住宅、公寓和寫(xiě)字樓等銷(xiāo)售型產(chǎn)品，價(jià)值和價(jià)格無(wú)疑會(huì)最大化。 而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長(zhǎng)期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷(xiāo)售和持有的比例也預(yù)示了項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。 ? 但是如何將一個(gè)核心地塊的價(jià)值最大化并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短期的良性循環(huán)，將政府、開(kāi)發(fā)商、商家、消費(fèi)者和等多重資源整合好，既創(chuàng)造一個(gè)微觀的有效商業(yè)模型，同時(shí)是一個(gè)宏觀