【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 20230－ 30000五三大道 50－ 80 15000－ 23000帶湖路 30－ 50 8000－ 16000商貿(mào)城 10－ 25 6000－ 7000勝利路 說(shuō)明：以上調(diào)查商業(yè)物業(yè) 主要指臨街商鋪，不包括商場(chǎng)鋪 。而且越靠近市中心的臨街商鋪越是有市無(wú)價(jià)， 50000元 /平方米的價(jià)格也只是估價(jià)，往往一鋪難求。 可以看出， 商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)水平與至市中心的距離成反比例關(guān)系 。本地商業(yè)主要集中在老城區(qū)步行街附近，是典型的 單中心式 布局。35商業(yè)物業(yè)的供求與分布情況抗建路 勝利路 解放路 五三大道 贛東北大道 帶湖路建筑形式 獨(dú)立店鋪建筑底商百貨商廈獨(dú)立店鋪建筑底商 獨(dú)立店鋪 建筑底商獨(dú)立店鋪建筑底商獨(dú)立店鋪建筑底商經(jīng)營(yíng)范圍 服飾鞋帽珠寶百貨 家居建材五金配飾 流行服飾 餐飲 +生活配套設(shè)施 通訊 IT賣場(chǎng)家電賣場(chǎng) 餐飲 +生活配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)檔次 中檔 中檔 中檔 中檔 中檔 低檔購(gòu)物環(huán)境 良好 一般 一般 一般 較差 較差經(jīng)營(yíng)狀況 良好 良好 一般 一般 一般 一般可以看出本地商業(yè)檔次普遍不高，基本由小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，商業(yè)業(yè)態(tài)較為凌亂，購(gòu)物環(huán)境有待改善。36商業(yè)物業(yè)的供求與分布情況江南商貿(mào)城商業(yè)項(xiàng)目 供應(yīng)量（平方米） 售價(jià)（元 /平方米）商貿(mào)城三期 86000 7000以上財(cái)富廣場(chǎng) 20230 待定潤(rùn)豐廣場(chǎng) 14400 待定鳳凰家園 11092 11000－ 16000帶湖花城 15987 8000左右香樟花園 6000 待定總計(jì) 173479 －不難看出， 未來(lái)區(qū)域商鋪供應(yīng)體量非常之大 ，基本 每個(gè)小區(qū)都配有充足的商鋪 ；而同期上海人均商業(yè)面積 只有 米，中等發(fā)達(dá)國(guó)家約 。短期看來(lái)，帶湖片區(qū) 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)將面臨過(guò)量局面 。江南商貿(mào)城帶湖花城 東湖花園鳳凰家園潤(rùn)豐廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)37本地商業(yè)主要集中在抗建路步行街兩側(cè)，主要以 服飾和鞋帽皮具 為主，品牌檔次以 中低檔 為主。含金量較高的品牌有耐克、佐丹奴、達(dá)芙妮、雅戈?duì)柕取?45個(gè)服飾品牌中有 33個(gè)休閑品牌 ，占服飾品牌的 73％。商業(yè)物業(yè)案例分析抗建路商業(yè)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分布38商業(yè)物業(yè)案例分析服飾品牌 鞋帽皮具 珠寶 其它愛(ài)登堡 花花公子 德爾惠 依米奴 皮爾卡丹 意爾康 吉爾達(dá) 老鳳祥 亨得利眼鏡雅意娜菲 金盾 佐丹奴 史奴比 太平鳥 紅蜻蜓 達(dá)芙妮 金大福 橋匯眼鏡耐克 鱷魚 卡丹路 摩新 君子好求 蜘蛛王 沙馳 愛(ài)迪爾 肯德基美 邦 鄂爾多斯 萬(wàn)里馬 國(guó)光 雙鹿 雙星 保羅 金克拉 諾基亞專賣圣得西 361度 威鹿 獸王 勁都人 奧康 日泰 黃慶仁藥房喬丹 金狐貍 精玲 柒牌 恒源祥 意爾康 安踏 夢(mèng)潔家紡增致牛仔 鴻星爾克 以純 精品 妞娜公主 步步高 361度 農(nóng)業(yè)銀行基梵 至喜 康威 小魔魚 美國(guó)阿瑪尼 BiBiba 伯納 工商銀行紅袖 貴人魚 依之純 雅戈?duì)?藍(lán)色天空 非主流 國(guó)泰超市抗建路商業(yè)步行街品牌列表39商業(yè)物業(yè)案例分析 解百商廈 是本地最大最成熟的綜合百貨商店。其各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)分布如下：B1：超市1F：玉器、化妝品、高檔煙酒、珠寶、男女鞋、箱包、鐘表、小家電2F：男女裝、內(nèi)衣、飾品、照相器材3F：數(shù)碼電子、玩具、床上用品、兒童樂(lè)園40商業(yè)物業(yè)案例分析1F 化妝品 清妃 美寶蓮 玉蘭油 自然堂 東洋之花 羽西 雅倩 妮維雅 鄭明明 歐萊雅鞋 康莉 紅蜻蜓 月芽?jī)?金蘋果 萬(wàn)里馬 奧康 Playboy Cartelo鐘表 梅花表 羅西尼其它 太陽(yáng)珠寶 平安玉器 香水吧 高檔煙酒 周大生 夢(mèng)特嬌 美的 蘇泊兒 格力2F 服飾 七匹狼 杉杉 金利來(lái) 藍(lán)豹 雅戈?duì)?雪絨花 法妮 溫妮 泰蓮娜 柏詩(shī)姬茜茜麗 夢(mèng)非雪 紫羅蘭 絲佛卡 巴蒂娜 珠珠紡 布妮內(nèi)衣 婷美 羅慕 安莉芳3F 童裝 宜貝 Disney 丑丑 安奈兒 櫻桃丸子 下一代 維納斯 可可鴨 法米尼 ……羽絨 波司登 雁皇 小天鵝 雪之韻 鄂爾多斯 春竹 金利來(lái) 恒源祥 夢(mèng)特嬌 ……家紡 羅萊 惠誼 富麗內(nèi)衣 三槍 AB 豪門 順時(shí)針 與狼共舞 OPPO 纖絲鳥解百商廈品牌列表品牌質(zhì)量比步行街要好，業(yè)態(tài)種類比步行街要豐富41商業(yè)物業(yè)案例分析銀泰時(shí)尚廣場(chǎng)介紹與分析銀泰時(shí)尚廣場(chǎng)位于上饒最具商業(yè)人氣的抗建路步行街核心地段，總營(yíng)業(yè)面積達(dá) 5000平方米，是目前上饒唯一的、最具規(guī)模的、一站式女性 兒童時(shí)尚購(gòu)物中心。項(xiàng)目匯聚了國(guó)內(nèi)外近 200多個(gè)品牌，主要經(jīng)營(yíng)服裝、飾品、鞋帽、化妝品、箱包 …… ，整個(gè)商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象。目前，采用 包租的方式分割出售商鋪 。以某二樓位置商鋪為例：面積 原價(jià) 首付 按揭款 保險(xiǎn)及雜費(fèi) 實(shí)際投資 前十年回報(bào)抵月供后固定年紅利第 10年后承諾回購(gòu)價(jià)第 11－ 15年約定年收益第 15年預(yù)計(jì)商鋪價(jià)值15年后預(yù)計(jì)年收益5M2 10萬(wàn) 6萬(wàn) 免 免 6萬(wàn) 1088元（含 500元購(gòu)物券） 10萬(wàn) 10000元 13860元實(shí)際年收益僅為 ％實(shí)際價(jià)格 12023元 /平方米預(yù)測(cè)值實(shí)際年收益僅為 ％42商業(yè)物業(yè)案例分析1F：名義均價(jià) 38888元 /平方米 實(shí)際均價(jià) 21500元 /平方米2F：名義均價(jià) 18888元 /平方米 實(shí)際均價(jià) 11330元 /平方米1F 2F去化50％去化90％啟示： 價(jià)格要低不少 。 ，超過(guò) 20萬(wàn)的商場(chǎng)鋪去化有相當(dāng)難度。 ， 更傾向于購(gòu)買街鋪投資 。 43綜合分析綜合分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的介紹競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的介紹主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的選擇主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的選擇房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城市建設(shè)與城市規(guī)劃發(fā)展房地產(chǎn)現(xiàn)況分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析市場(chǎng)調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研分析44本項(xiàng)目在一年不到的時(shí)間即進(jìn)入銷售狀態(tài)，因此對(duì)目前市場(chǎng)上銷售的樓盤進(jìn)行調(diào)研和分析就很有必要。下文將從市場(chǎng)中挑選出熱點(diǎn)和亮點(diǎn)樓盤，對(duì)其產(chǎn)品、價(jià)格、營(yíng)銷和市場(chǎng)去化等進(jìn)行綜合研究，從中研究市場(chǎng)的共性，找出市場(chǎng)的熱點(diǎn)和消費(fèi)者偏好，從而挖掘本項(xiàng)目的賣點(diǎn)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短。此外，這也有助于開發(fā)商對(duì)未來(lái)客戶消費(fèi)趨勢(shì)的把握和針對(duì)性對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行微調(diào)和銷售推廣。 消費(fèi)者置業(yè)區(qū)域意愿從消費(fèi)者希望置業(yè)區(qū)域來(lái)看，主要集中在 老城區(qū)、帶湖片區(qū)和水南區(qū) 。這三個(gè)區(qū)相對(duì)交通方便、生活配套齊全，新開發(fā)項(xiàng)目也多集中在這些區(qū)域。而民主片區(qū)、三江區(qū)等區(qū)域目前暫時(shí)人氣不旺，也非購(gòu)房者主要考慮區(qū)域，而且這些區(qū)域內(nèi)物業(yè)與本項(xiàng)目參照性不大。 所以下文著重介紹這三區(qū)域老城區(qū)、帶湖片區(qū)和水南區(qū)內(nèi)主要樓盤。主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的選擇45由于本項(xiàng)目住宅項(xiàng)目定位于上饒市最高檔的住宅小區(qū)，所以我們羅列板塊內(nèi)購(gòu)房者主要考慮的樓盤，對(duì)其進(jìn)行研究。市中心213 4567 本案主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的選擇46知名度 所在區(qū)域 物業(yè)類型 市民印象現(xiàn)代城 40％ 老城區(qū) 多層、小高層、高層、別墅混合型社區(qū) 綠化好、房型好、配套好、出行方便綠景家園 16％ 帶湖片區(qū) 多層、小高層為主 綠化好、性價(jià)比高帶湖花園 12％ 帶湖片區(qū) 多層、小高層、別墅混合 景觀好東湖花園 4％ 帶湖片區(qū) 多層、小高層為主 性價(jià)比高香樟花園 4％ 帶湖片區(qū) 多層、小高層為主 配套好黃金水岸 12％ 水南區(qū) 多層、小高層為主 性價(jià)比高、離市區(qū)近君臨天下 6％ 水南區(qū) 純別墅 依山傍水、離市區(qū)近、最高檔小區(qū)其它 6％ － － －據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，本地市民認(rèn)為信州區(qū)最好的樓盤提名統(tǒng)計(jì)如上，這些樓盤也無(wú)一例外的在前述三大板塊之內(nèi)。從知名度、物業(yè)類型和所屬區(qū)域綜合來(lái)看， 現(xiàn)代城、綠景家園和帶湖花園 應(yīng)該著重研究，其他做一般研究。主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的選擇47樓盤位置：五三大道延伸段開 發(fā) 商：江西立天唐人房產(chǎn)銷售電話： 0793—8226666建筑面積： 38萬(wàn)㎡容積率： 綠化率： 58％總戶數(shù)： 2740戶面積范圍： 84～ 375㎡主力面積：三房?jī)蓮d 125～ 135㎡銷售價(jià)格： 均價(jià) 2300元 /平方米銷售進(jìn)度：一二期已全部交房，三期銷售約 80％， 剩余房型基本為小高層和高層內(nèi)的四房 ，面積在 170－ 200平方米客戶群體：當(dāng)?shù)刂懈呤杖肴巳和茝V主題：百年公館 宅以人傳現(xiàn)代城介紹48 ，鬧中取靜，隔江望水，周圍環(huán)境優(yōu)美靜謐，但不失交通便利。，集中式綠化和 較低的容積率 實(shí)現(xiàn)小區(qū)與環(huán)境的天然融合。， 注重周圍配套和社區(qū)配套設(shè)施 。，滿足各種層次， 設(shè)計(jì)求新求變 ，入戶花園、 270度弧形窗、錯(cuò)層 …… 形成良好的口碑。 專業(yè)的營(yíng)銷隊(duì)伍 ，瞬間將本地房產(chǎn)開發(fā)提升到一個(gè)新的臺(tái)階?，F(xiàn)代城點(diǎn)評(píng)49四房二廳兩衛(wèi) 約 190平方米房型優(yōu)點(diǎn)： 設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分離，全明， 多陽(yáng)臺(tái)和凸窗 設(shè)計(jì) 270度弧形窗設(shè)計(jì)房型缺點(diǎn)： 面寬過(guò)小 ，實(shí)際使用效果不好，面積浪費(fèi)現(xiàn)代城房型分析50四房二廳兩衛(wèi)帶保姆房 約 205平方米房型優(yōu)點(diǎn)：，動(dòng)靜分離，全明，多陽(yáng)臺(tái)和凸窗設(shè)計(jì) ，雙入戶設(shè)計(jì)房型缺點(diǎn)：，使用不方便 面寬過(guò)小 ，實(shí)際使用效果不好，面積浪費(fèi)現(xiàn)代城房型分析51樓盤位置：鳳凰大道 /紫陽(yáng)路開 發(fā) 商：江西龍盛置業(yè)有限公司銷售電話： 0793—8266666 總戶數(shù)： 一二期約 740戶業(yè)態(tài)配比： 11幢小高層、 13幢多層主力面積： 130～ 144㎡，三房?jī)蓮d銷售時(shí)間： 06年 12月開盤銷售價(jià)格： 均價(jià) 2100元 /平方米銷售進(jìn)度：去化 80％銷售人員：銷售人員專業(yè)性一般，服務(wù)態(tài)度一般優(yōu)惠措施：一次性付款 推廣主題：實(shí)力成就品質(zhì)綠景家園介紹52，但不如現(xiàn)代城，也無(wú)外部景觀。 實(shí)現(xiàn)良好小區(qū)內(nèi)部人造景觀。 產(chǎn)品品質(zhì) 上下了功夫，如外立面采用面磚、彩鋁平開窗、無(wú)管道設(shè)計(jì)、屋面板雙層現(xiàn)澆 ……， 面積合理控制 。 形成良好的口碑。，去化存在相當(dāng)?shù)膲毫?。綠景家園點(diǎn)評(píng)53三房二廳兩衛(wèi) 約 144平方米房型優(yōu)點(diǎn)：，全明，衛(wèi)生間干濕分離，私密性好房型缺點(diǎn)： 設(shè)計(jì)缺乏特色綠景家園房型分析54四房二廳兩衛(wèi) 約 177平方米房型優(yōu)點(diǎn)：，全明，衛(wèi)生間干濕分離房型缺點(diǎn)：，主要滯銷房型綠景家園房型分析55樓盤位置：三清山大道開 發(fā) 商：江西江灣房產(chǎn)銷售電話： 0793—82