國家稅務(wù)總局王海勇司長講課稿(xxxx年10月海南房地產(chǎn)培(編輯修改稿)
2025-01-23 12:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 已銷開發(fā)產(chǎn)品成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品成本； 開發(fā)間接費用與期間費用； 計入開發(fā)成本的利息與計入財務(wù)費用的利息； 企業(yè)容易通過混淆成本、費用區(qū)別人為調(diào)節(jié)利潤，結(jié)合各年優(yōu)惠情況和盈虧情況，降低整體稅負。 企業(yè)所得稅專題講座 二 〇一一年十月 ? 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容 按產(chǎn)品類別： 土地開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本 代建工程開發(fā)成本 按費用性質(zhì)： 土地征用費及拆遷補償費 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費（ 間接費用 ） 企業(yè)所得稅專題講座 二 〇一一年十月 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的計算流程 ? 在開工前合理的劃分成本對象 ? 歸集開發(fā)成本 ? 分配開發(fā)成本 ? 確定完工標(biāo)準(zhǔn)（ 3個完工標(biāo)準(zhǔn)） ? 計算單位工程成本 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本247。成本對象總可售面積 ? 計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 企業(yè)所得稅專題講座 二 〇一一年十月 ? 成本對象的確定 ? 為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本而確定的費用承擔(dān)項目： 土地、房屋、可有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施（郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、單獨建造的停車場、營利性的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等）、代建工程等 ? 會計規(guī)定 ：以整個開發(fā)項目；以開發(fā)期數(shù)；以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對象。 ? 稅法規(guī)定： 按可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則來確定成本對象。 ? 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。 成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。 企業(yè)所得稅專題講座 二 〇一一年十月 ? 開發(fā)產(chǎn)品成本的分配 開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：占地面積法 ； 建筑面積法 ； 直接成本法 ； 預(yù)算造價法 。 土地成本 ，一般按占地面積法進行分配； 公共配套設(shè)施開發(fā)成本 ，應(yīng)按建筑面積法進行分配； 借款費用 屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。 企業(yè)所得稅專題講座 二 〇一一年十月 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一 (一 ) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 (二 ) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用（ 開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)， 國稅函【 2023】 201號）。 (三 ) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 企業(yè)所得稅專題講座 二 〇一一年十月 ? 計稅成本的確認原則（一） ? 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ： 實際發(fā)生 +規(guī)定預(yù)提 。除規(guī)定幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。（ 與會計差異 ） ? 真實性原則 ： 以合法憑據(jù)為準(zhǔn) 。企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。（ 與會計差異 ） 企業(yè)所得稅專題講座 二 〇一一年十月 ? 預(yù)提費用的幾種情形 ? 出包工程 未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 ? 公共配套設(shè)施（不可有償轉(zhuǎn)讓的） 尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配
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