對“小產(chǎn)權(quán)房”相關問題的法律探究(編輯修改稿)
2025-01-21 19:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 律文件里找不到，只是時下一種不正規(guī)的俗稱而已。通常，它是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房又可細分為兩類：第一類是集體組織經(jīng)過其所在縣級政府合法批準后，在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣給集體組織之外的人。對于這種情況來說，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售給集體組織以外的人，法律僅僅不保護非法買受人的權(quán)益，但對于集體組織來說，其對房屋所享有的權(quán)益是受到法律保護的。第二類是集體組織未取得任何批準手續(xù)，擅自在自有的農(nóng)用地上修建的違章建筑。對于這種情況，由于房屋本身不合法，法律不保護此房屋上所附的任何權(quán)益。這兩類小產(chǎn)權(quán)房有共同的特點：由于集體組織不用向國家繳納土地使用權(quán)出讓金及商品房買賣中涉及的相關稅費。因而房屋建設成本低廉、售價較低，往往只有同類商品房的1/3至1/2。另外，對于集體組織以外的買受人來講，由于違反法律的規(guī)定，兩類小產(chǎn)權(quán)房買受人的權(quán)益均不受法律保護。不管買受人是否取得所謂的“小產(chǎn)權(quán)”，這些證明文件都沒有法律依據(jù)，不具有法律效力。四、小產(chǎn)權(quán)房的法律風險小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，對于非農(nóng)村集體組織成員的買受人來說，存在很大的風險，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）買受人不能取得房屋所有權(quán)證。即使買受人取得有鄉(xiāng)政府或村委會蓋章的所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似的文件，也是不受法律保護的，如果將來鄉(xiāng)政府或村委會反悔，要收回房屋，買受人只能要求返還房屋價款，無法繼續(xù)保留房屋。（二）存在一定的交易風險。買受人如果以預售方式購買小產(chǎn)權(quán)房，他對開發(fā)商的資信、項目的情況無法真正了解，由于不存在任何政府監(jiān)管，也沒有行政機關對開發(fā)商行為進行審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付的情況，買受人往往難以追回房款。（三）質(zhì)量風險。小產(chǎn)權(quán)房的建設可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買受人的利益很難得到維護。（四）拆遷過程中的風險。小產(chǎn)權(quán)房在使用中如果遇到國家征收，買受人很難得到相應的拆遷補償。如果房屋是第一類小產(chǎn)權(quán)房，補償受益人是農(nóng)村集體組織；如果是第二類小產(chǎn)權(quán)房，因為本身是違章建筑，無法得到任何補償。 五、小產(chǎn)權(quán)房及房屋買賣合同的處理路徑 小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛中房屋買賣合同的效力認定應當以現(xiàn)有法律為依據(jù)。按照《合同法》規(guī)定，只有法律才能規(guī)定合同無效的情形，現(xiàn)有法律普遍認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效是缺乏法律依據(jù)的。當然，由于小產(chǎn)權(quán)房本身更多是一個政治問題，要指望法院從確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同合法有效來推動土地制度變遷并不現(xiàn)實。小產(chǎn)權(quán)房本身的處理已經(jīng)不是一個單純的法律問題，而需要我們從更加務實的、細致的角度進行處理和妥協(xié)。 1 集體土地使用需要進行限制，但小產(chǎn)權(quán)房買賣行為卻是有效的 從法律上講，政府禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣是有法律依據(jù)的，主要包括《土地管理法》第43條、63條；而我國也是一個人多地少，人均耕地持有量非常少的國家，因此保護耕地是必須。但是，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)與耕地破壞并無必然聯(lián)系，如果農(nóng)民將已有宅基地、已有房屋用于流轉(zhuǎn)并不影響到耕地保護；同時，現(xiàn)有的法律安排并不一定就合理，從長期看，法律是可以修訂的?；谶@些理由，從長期看，小產(chǎn)權(quán)房應當可以流轉(zhuǎn)。16
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