對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)問(wèn)題的法律探究(編輯修改稿)
2025-01-21 19:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 律文件里找不到，只是時(shí)下一種不正規(guī)的俗稱而已。通常，它是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房又可細(xì)分為兩類：第一類是集體組織經(jīng)過(guò)其所在縣級(jí)政府合法批準(zhǔn)后，在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣(mài)給集體組織之外的人。對(duì)于這種情況來(lái)說(shuō)，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售給集體組織以外的人，法律僅僅不保護(hù)非法買(mǎi)受人的權(quán)益，但對(duì)于集體組織來(lái)說(shuō)，其對(duì)房屋所享有的權(quán)益是受到法律保護(hù)的。第二類是集體組織未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在自有的農(nóng)用地上修建的違章建筑。對(duì)于這種情況，由于房屋本身不合法，法律不保護(hù)此房屋上所附的任何權(quán)益。這兩類小產(chǎn)權(quán)房有共同的特點(diǎn)：由于集體組織不用向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金及商品房買(mǎi)賣(mài)中涉及的相關(guān)稅費(fèi)。因而房屋建設(shè)成本低廉、售價(jià)較低，往往只有同類商品房的1/3至1/2。另外，對(duì)于集體組織以外的買(mǎi)受人來(lái)講，由于違反法律的規(guī)定，兩類小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人的權(quán)益均不受法律保護(hù)。不管買(mǎi)受人是否取得所謂的“小產(chǎn)權(quán)”，這些證明文件都沒(méi)有法律依據(jù)，不具有法律效力。四、小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，對(duì)于非農(nóng)村集體組織成員的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）買(mǎi)受人不能取得房屋所有權(quán)證。即使買(mǎi)受人取得有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)蓋章的所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似的文件，也是不受法律保護(hù)的，如果將來(lái)鄉(xiāng)政府或村委會(huì)反悔，要收回房屋，買(mǎi)受人只能要求返還房屋價(jià)款，無(wú)法繼續(xù)保留房屋。（二）存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)受人如果以預(yù)售方式購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，他對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信、項(xiàng)目的情況無(wú)法真正了解，由于不存在任何政府監(jiān)管，也沒(méi)有行政機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)商行為進(jìn)行審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無(wú)法交付的情況，買(mǎi)受人往往難以追回房款。（三）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人的利益很難得到維護(hù)。（四）拆遷過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房在使用中如果遇到國(guó)家征收，買(mǎi)受人很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。如果房屋是第一類小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)償受益人是農(nóng)村集體組織；如果是第二類小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楸旧硎沁`章建筑，無(wú)法得到任何補(bǔ)償。 五、小產(chǎn)權(quán)房及房屋買(mǎi)賣(mài)合同的處理路徑 小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛中房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有法律為依據(jù)。按照《合同法》規(guī)定，只有法律才能規(guī)定合同無(wú)效的情形，現(xiàn)有法律普遍認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是缺乏法律依據(jù)的。當(dāng)然，由于小產(chǎn)權(quán)房本身更多是一個(gè)政治問(wèn)題，要指望法院從確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效來(lái)推動(dòng)土地制度變遷并不現(xiàn)實(shí)。小產(chǎn)權(quán)房本身的處理已經(jīng)不是一個(gè)單純的法律問(wèn)題，而需要我們從更加務(wù)實(shí)的、細(xì)致的角度進(jìn)行處理和妥協(xié)。 1 集體土地使用需要進(jìn)行限制，但小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)行為卻是有效的 從法律上講，政府禁止小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)是有法律依據(jù)的，主要包括《土地管理法》第43條、63條；而我國(guó)也是一個(gè)人多地少，人均耕地持有量非常少的國(guó)家，因此保護(hù)耕地是必須。但是，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)與耕地破壞并無(wú)必然聯(lián)系，如果農(nóng)民將已有宅基地、已有房屋用于流轉(zhuǎn)并不影響到耕地保護(hù)；同時(shí)，現(xiàn)有的法律安排并不一定就合理，從長(zhǎng)期看，法律是可以修訂的?；谶@些理由，從長(zhǎng)期看，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)可以流轉(zhuǎn)。16
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