公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷法律制度研究(編輯修改稿)
2025-01-21 15:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 和前期開發(fā)納入土地儲(chǔ)備的統(tǒng)一制度體系，可以使建設(shè)單位從土地前期開發(fā)的復(fù)雜工作中解脫出來，專注于項(xiàng)目的可行性研究，可以較早地介入工程設(shè)計(jì)施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發(fā)整理同時(shí)并行，就可以大大加快工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。降低公益性建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本。 基于以上分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)將公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)和土地前期開發(fā)納入土地儲(chǔ)備的法律規(guī)定中來，由有關(guān)土地儲(chǔ)備的法規(guī)直接規(guī)定新增公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)和供應(yīng)，明確公益性建設(shè)項(xiàng)目用地儲(chǔ)備和開發(fā)在現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度體系中的地位。 、統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償原則和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是城市房屋拆遷的核心問題。根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和上海市111號(hào)文的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照被拆遷房屋的市場評(píng)估價(jià)給予被拆遷人拆遷安置補(bǔ)償，此外，拆遷人還應(yīng)對(duì)因拆遷所引起的設(shè)備拆遷費(fèi)、不可移動(dòng)設(shè)備的重置費(fèi)以及由拆遷造成的被拆遷人的營業(yè)損失等相關(guān)費(fèi)用向拆遷人予以補(bǔ)償。 以上是我國城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊话銟?biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償?shù)牟蛔阌腥?一是未能在區(qū)分公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償和經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。 如上文所述，公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目所發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也應(yīng)有所區(qū)分。根據(jù)我國《土地管理法》第二條第四款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國家在征收取得國有土地后，再根據(jù)《土地管理法》第五十四條的規(guī)定將土地劃撥給公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)主體。因而公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)是國家征收行為；相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目取得建設(shè)用地的法律基礎(chǔ)則有所不同。國家不能以征收的方式為經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目取得建設(shè)用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權(quán)，然后再以出讓方式為經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目設(shè)立國有土地使用權(quán)。顯然，兩種建設(shè)項(xiàng)目國有土地使用權(quán)取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)有所區(qū)別。 筆者認(rèn)為，公益性建設(shè)項(xiàng)目適用房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)同土地使用權(quán)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一。學(xué)界雖然對(duì)征收補(bǔ)償?shù)睦碚摶A(chǔ)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在不同學(xué)說，但是這些學(xué)說的主要觀點(diǎn)還是趨于一致的，即：土地征收人應(yīng)向被征收人足額補(bǔ)償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進(jìn)被征收人的房地價(jià)值損失）和因土地征收所引起的土地征收時(shí)已經(jīng)造成的間接損失。相比較而言，基于經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)取得行為而發(fā)生的補(bǔ)償問題，則由于其投資具有營利性，其補(bǔ)償不應(yīng)只及于被拆遷人的直接損失，而應(yīng)給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補(bǔ)償。 二是征收城市國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)過程中所發(fā)生房屋拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償原則未能統(tǒng)一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。該補(bǔ)償在國有土地使用權(quán)的征收上，體現(xiàn)為城市房屋拆遷補(bǔ)償，而集體土地使用權(quán)的征收方面，則體現(xiàn)為集體土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t，向被拆遷人補(bǔ)償被拆遷房屋的市場評(píng)估價(jià)值，對(duì)被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補(bǔ)償、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。存在設(shè)備搬遷的，被拆遷人還可以請求設(shè)備搬遷補(bǔ)償。在城市房屋拆遷補(bǔ)償中，國有公房的承租人同樣具有獨(dú)立的請求拆遷補(bǔ)償?shù)匚唬凶馊丝梢园凑沼嘘P(guān)規(guī)定，請求拆遷人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總額的80%.根據(jù)上述論述可總結(jié)出我國城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬身?xiàng)原則：一是給予城市國有土地使用權(quán)人以獨(dú)立的拆遷補(bǔ)償請求權(quán)，二是拆遷補(bǔ)償額的計(jì)算方式是市場評(píng)估。 相比較而言，集體土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償則較為復(fù)雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，而且包括集體耕地的征收補(bǔ)償。因?yàn)楹笳呤羌w土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據(jù)我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收集體耕地發(fā)生的費(fèi)用補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償?shù)?，?jì)算該征收補(bǔ)償費(fèi)用的方法是按照過去三年被征收耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權(quán)人以獨(dú)立的補(bǔ)償費(fèi)用請求權(quán)，而僅在《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有?！敝劣谕恋匮a(bǔ)償費(fèi)如何在集體經(jīng)濟(jì)組織與包括集體土地承包經(jīng)營權(quán)人在內(nèi)的集體土地使用權(quán)人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規(guī)定。相比較城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t，集體土地征收補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算方法和土地使用權(quán)人的補(bǔ)償?shù)匚痪休^大差異，這些差異導(dǎo)致集體土地征收補(bǔ)償中，農(nóng)村集體土地使用權(quán)人的權(quán)益被嚴(yán)重忽略。農(nóng)民的合法權(quán)益不能得到法律的周延保護(hù)。因而如何將國有土地征收補(bǔ)償和
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