【文章內(nèi)容簡介】 策略 作強核心功能 產(chǎn)業(yè)化運作 融合城市規(guī)劃 搭建園區(qū)平臺 注重招商環(huán)節(jié) 利用傳媒工具 43 報告結(jié)構(gòu) 第一部分 本體分析 第二部分 案例借鑒 第三部分 功能分析 第四部分 空間分析 第五部分 策略分析 城市發(fā)展要求 產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要 創(chuàng)意園區(qū)成功因素借鑒 + 第六部分 效益分析 44 ? 本報告是嚴格保密的。 海珠區(qū)是廣州南拓的橋頭堡，新中軸線、琶州商圈和廣州信息港的落戶使海珠成為廣州未來的都會中心 城市需要 — 成為城市中心 ?琶洲國際會展中心、廣州大道南批發(fā)市場園區(qū)以及江南大道零售業(yè)三大商業(yè)圈規(guī)劃還納入廣州市商業(yè)旅游網(wǎng)點的大規(guī)劃中。 ?新城市中軸線從海珠區(qū)的中間橫穿而過，海珠處于新城市中軸線的中間段，成為城市的幾何中心地位，海珠東南未來將發(fā)展成為廣州的“新都會中心” 。 宜商宜居、適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化生態(tài)型城區(qū) ?以琶洲會展中心為龍頭，以新城市軸線為支撐，全面整合廣州高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將廣州信息港建設(shè)為廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的信息基地、人才基地、研究基地、創(chuàng)新基地。 45 本報告是嚴格保密的。 本項目依托珠江新城輻射，通過二號發(fā)展軸與中大商圈和琶州商圈相連 ，承接城市向東向南發(fā)展的趨勢 ?廣州新軸線赤崗段將形成海珠東部新的城市中心，未來此區(qū)域?qū)⒊蔀楹Ｖ閰^(qū)的經(jīng)濟文化中心 ?本項目所在的新城中心沿三號線發(fā)展軸，形成南部轉(zhuǎn)移帶，沿二號發(fā)展軸，串聯(lián)中大商圈和琶州商圈 ?海珠區(qū)空間布局上，提出了“東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居” 的用地布局思想，本項目位于中心位臵，正可以發(fā)揮創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園附加值高、區(qū)域帶動性強的優(yōu)勢 城市需要 — 承接城市東、南向發(fā)展 46 本報告是嚴格保密的。 項目位于廣州新中軸線與珠江交匯處，將成為最重要的城市節(jié)點之一，對本項目景觀效果要求較高 廣州東西雙塔作為新中軸線上的重要節(jié)點，將成為體現(xiàn)廣州城市形象的標志性地區(qū)。 海心沙廣場將成為 2023年亞運會慶典廣場，廣州市廣場體系中五大市政廣場之一 廣州電視塔位于中軸線與珠江景觀軸的交匯點，成為廣州新的地標性建筑 城市需要 — 城市中軸線景觀功能 47 本報告是嚴格保密的。 項目區(qū)域南側(cè)有大片城中村，片區(qū)形象較差，功能單一，通過本項目的開發(fā)可帶動其改造 ?以園區(qū)帶動社區(qū)建設(shè)和城市化發(fā)展，是政府對園區(qū)發(fā)展的基本要求之一，也是園區(qū)比較直接的附加效應(yīng)。 ?園區(qū)應(yīng)將自己作為社區(qū)發(fā)展的重要主體之一，充分利用園區(qū)高端企業(yè)、高層次人群、高品位生態(tài)化規(guī)劃等優(yōu)勢，將有利于社區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢項目，向社區(qū)提供和推進，促進社區(qū)各種配套產(chǎn)業(yè)的生成，推動園區(qū)與社區(qū)一體化發(fā)展。 ?高度重視園區(qū)生態(tài)布局對于社區(qū)的景觀效應(yīng)，同時帶動社區(qū)進行高標準生態(tài)景觀布局，將園區(qū)的景觀效盡可能向社區(qū)延伸。 城市需要 — 帶動周邊土地升值 48 本報告是嚴格保密的。 戰(zhàn)略定位之一：珠江南岸具有良好城市形象、帶動周邊土地功能完善的新城市中心 打造珠江南岸城市中心形象標桿 ！ ?形成新的城市核心功能 ?建成符合城市中軸線要求的景觀效果 ?帶動周邊土地功能完善 ?成為廣州市南部區(qū)域的城市形象標桿 ?…… 目標分解 49 本報告是嚴格保密的。 紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈 織成品生產(chǎn) 市場交易 批發(fā) 采購 展示會 研發(fā) 原材料 面料 設(shè)計 創(chuàng)意 成衣生產(chǎn) 輔料 體驗 產(chǎn)業(yè)視角 設(shè)計 市場交易 發(fā)布 批發(fā) 專賣 零售 50 本報告是嚴格保密的。 我國紡織服裝產(chǎn)業(yè)在全球價值鏈中處于附加值較低的生產(chǎn)環(huán)節(jié) ?根據(jù)全球價值鏈理論，那些從事設(shè)計和銷售環(huán)節(jié)的企業(yè)是“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”，是全球價值鏈的治理者。 ?2023年廣東的紡織服裝出口總額中，加工貿(mào)易占 %，一般貿(mào)易占 %，企業(yè)賺取的僅是加工環(huán)節(jié)上的微薄利潤，企業(yè)應(yīng)拉長一般貿(mào)易中的國內(nèi)增值鏈，從品牌開發(fā)、設(shè)計、推廣、精加工以及打造全球供應(yīng)鏈、開拓國際營銷網(wǎng)絡(luò)方面，獲取多層次的利潤。 面料設(shè)計 時裝設(shè)計 標準化成衣制造、OEM ODM、 OEM 市場開拓 高 低 價 值 量 價值制造過程 研發(fā)和設(shè)計 意大利、巴黎和我國香港地區(qū)的集群 生產(chǎn)制造 我國、南亞和拉丁美洲的諸多集群 市場營銷 美國、西歐等發(fā)達國家的零售終端 產(chǎn)業(yè)視角 51 本報告是嚴格保密的。 研發(fā)、設(shè)計和營銷環(huán)節(jié)是提升中國在紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈中地位的關(guān)鍵 ?提高產(chǎn)品附加值的途徑或者是向上游的面料研發(fā)拓展，或者是向終端的產(chǎn)品設(shè)計、品牌塑造延伸，或者是在物流環(huán)節(jié)提供增值服務(wù)，這些都是紡織服裝強國獲取高額利潤的關(guān)鍵所在； 面料設(shè)計 時裝設(shè)計 標準化成衣制造、OEM ODM、 OEM 市場開拓 高 低 價 值 量 價值制造過程 研發(fā)和設(shè)計 意大利、巴黎和我國香港地區(qū)的集群 生產(chǎn)制造 我國、南亞和拉丁美洲的諸多集群 市場營銷 美國、西歐等發(fā)達國家的零售終端 產(chǎn)業(yè)升級思路 52 本報告是嚴格保密的。 廣州市在紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈條中的地位：集散地型的紡織服裝專業(yè)市場，缺乏設(shè)計研發(fā)環(huán)節(jié) 面料、輔料 服裝 面料設(shè)計 服裝設(shè)計 市場 流通 流通 ?面料輔料專業(yè)批發(fā)市場： 廣州國際輕紡城、中大順華輔料交易中心 ； ?服裝專業(yè)批發(fā)市場： 白馬服裝批發(fā)市場、天馬時裝批發(fā)中心 。 ?目前廣州市在紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈條之中，僅僅承擔(dān)了一個集散地性的專業(yè)市場的角色，在營銷環(huán)節(jié)有所貢獻，但是在設(shè)計、品牌以及人才培養(yǎng)方面的作用未能充分發(fā)揮。 原材料 城市視角 53 本報告是嚴格保密的。 中大紡織商圈和流花服裝商圈是國內(nèi)最重要的面料、輔料、服裝商圈，是全國性的產(chǎn)品集散地 商圈視角 ?中大紡織商圈，是指西起東曉南路，東至廣州大道南，北起新港西路，南至新滘南路這一區(qū)域內(nèi)，由大大小小近 30個紡織品及服裝輔料專業(yè)批發(fā)市場組成的市場群落，還包括了區(qū)內(nèi)由這些紡織專業(yè)市場帶動發(fā)展起來的眾多紡織品及服裝輔料加工企業(yè)以及服裝生產(chǎn)企業(yè) ?流花服裝商圈橫跨流花路、環(huán)市西路和站西路，自 1993年元月白馬服裝城開業(yè)后，天馬、流花、新大地、步步高等 15家專業(yè)批發(fā)市場相繼出現(xiàn)在流花商圈，一家緊挨著一家，形成了全國最大規(guī)模的服裝批發(fā)集散地 —— 流花服裝批發(fā)商圈。在鼎盛時期，這里每年的服裝交易額接近 50億元，每天從廣州銷往全國各地的服裝占全國市場總量的 1/3。 54 本報告是嚴格保密的。 中大紡織商圈和流花服裝商圈存在的問題分析 區(qū)域周邊缺乏酒店、辦公功能，商家的辦公、接待、會議等功能要求無法得到滿足； 配套功能不足，阻礙功能升級 ： 在火車站周邊地區(qū)犯罪事件時有發(fā)生，中大紡織批發(fā)商圈空間局促，這些情況影響著市場美譽度，降低了區(qū)域形象； 環(huán)境質(zhì)量差，區(qū)域形象欠佳 白馬服裝批發(fā)市場所在區(qū)域已經(jīng)沒有可以利用的土地了，影響著市場品牌擴張和功能升級 土地資源緊張，不能進行有效的品牌擴張和功能升級 55 本報告是嚴格保密的。 四季青服裝市場是全國最大的服裝集散地之一，拉動區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展 ? 杭州四季青服裝市場是中國最具影響力的服裝一級批發(fā)與流通市場之一，已成為全國最大的服裝集散地之一。 ? 地處杭州中心城區(qū)的中心區(qū)域，匯集了 16家專業(yè)服裝市場，有效地拉動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展 ? 將建設(shè)成為中國服裝新品的交易中心、展示中心、信息中心，成為融旅游、購物、休閑、展示于一體的服裝特色街 占地面積 24公頃 營業(yè)面積 21萬 營業(yè)額 近百億元 經(jīng)營戶 8000余戶 從業(yè)人員 30000余 日人流量 710萬 品牌數(shù)量 900多個 交易類型 批發(fā)占80%以上 四季青服裝特色街區(qū) 四季青服裝批發(fā)市場 四季青蘇杭服裝市場 四季青 時尚廣場 四季青服裝研究發(fā)展中心 案例參考：四季青服裝市場 56 本報告是嚴格保密的。 由多元經(jīng)營向?qū)I(yè)化服裝市場轉(zhuǎn)變，品牌價值向產(chǎn)品研發(fā)、展示、流通等上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸 四季青經(jīng)營經(jīng)驗借鑒： ? 多元化經(jīng)營易使市場產(chǎn)業(yè)不突出，不利于市場發(fā)展；專業(yè)化經(jīng)營易吸引人氣，形成專業(yè)形象； ? 專業(yè)市場發(fā)展到高端形態(tài)，其品牌價值向研發(fā)設(shè)計、展示、流通等上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸；定位逐漸高端，品牌建設(shè)成為重點 杭州四季青綜合交易市場 1989年 10月 機電五金 土特產(chǎn) 干鮮果品 服裝百貨 1990年 9月 2023年 改名四季青服裝市場 集中經(jīng)營中低檔服裝 生意日漸興隆，逐步成了華東地區(qū)服裝批發(fā)中心和重要集散地 產(chǎn)品升級 品牌建設(shè) 管理升級 采用電子交易，實行雙平臺運營 四季青服裝研究發(fā)展中心落成 2023年 四季青服裝交易中心開業(yè) 國際、國內(nèi)品牌結(jié)合 產(chǎn)品以中高檔為主 產(chǎn)業(yè)以服裝為主，結(jié)合相關(guān)產(chǎn)業(yè) 品牌價值向產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計、展示、制造、銷售、流通等延伸 打造全國一流、世界知名的品牌 多元經(jīng)營造成市場產(chǎn)業(yè)不突出，缺乏吸引力，市場陷入困境 四季青服裝市場發(fā)展歷程 57 本報告是嚴格保密的。 四季青服裝專業(yè)市場功能構(gòu)成中經(jīng)營用房占主要，其次為商務(wù)辦公及生產(chǎn)物流倉儲，再次是休閑配套 ? 綜合四季青服裝專業(yè)市場的各功能區(qū)域，其交易經(jīng)營面積約占總建筑面積的 40%；其次為商務(wù)辦公及生產(chǎn)倉儲物流，各約占 24%；休閑娛樂配套約占 12% 市場分區(qū) 規(guī)模 功能構(gòu)成 四季青服裝市場 建筑面積 5萬平方米，營業(yè)房近3000間 四季青時尚購物廣場（ 2023年開業(yè)） 占地 15000平方米 集購物休閑于一體。經(jīng)營服裝、服飾等，配套經(jīng)營咖啡吧、茶吧、美容、健身等行業(yè) 四季青服裝研究發(fā)展中心（ 2023年建成） 占地 建筑面積 80萬平方米 容積率 綠化率 24% 一期 科研中心 設(shè)計、品牌策劃、培訓(xùn)等。一期建成研發(fā)大樓、科技活動中心 展示中心 品牌服飾館、學(xué)術(shù)交流等 生產(chǎn)中心 一期建成 10萬 m2標準廠房 信息中心 中國四季青服裝網(wǎng) 四季青服裝交易中心（ 2023年開業(yè)） 用地面積達 5227畝； 一期項目占地361畝，建筑面積 M2， 容積率 2 服裝交易區(qū)塊：占地2023畝 一期建設(shè) —— 專業(yè)批發(fā)市場： 5幢 6層建筑， M2； 配套用房： 1幢 16層的商務(wù)辦公用房， M2； 大型廣場： 地下室：約 M2 綠化率超過 20% 倉儲物流區(qū)塊：占地3227畝 23%12%24%41%經(jīng)營面積商務(wù)辦公休閑配套生產(chǎn)倉儲物流四季青服裝專業(yè)市場功能構(gòu)成 58 項目發(fā)展機遇 存在的問題 本項目的機會 產(chǎn)業(yè)視角 ?處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端環(huán)節(jié)，附加值低，經(jīng)濟效益較差 ?缺乏具有真正創(chuàng)新意義的企業(yè) ?向紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈的上下游產(chǎn)業(yè)（研發(fā)設(shè)計、營銷渠道）拓展，強化創(chuàng)新功能 城市視角 廣州市僅僅實現(xiàn)了紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈的銷售環(huán)節(jié)，即紡織服裝專業(yè)批發(fā)市場，研發(fā)設(shè)計缺失 ?強化紡織面料研發(fā)和成衣設(shè)計功能 ?從單純的批發(fā)市場向全面拓展?fàn)I銷渠道延伸 商圈視角 ?配套不足 ?區(qū)域形象較差，影響高附加值功能的進駐 ?未來發(fā)展余地不足 ?提升配套