【文章內(nèi)容簡介】 、繼承人在什么情況下喪失繼承權(quán)？ 答：繼承人有下列行為之一的，喪失繼承權(quán)：（一）故意殺害被繼承人的；（二）為爭奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人的；（三）遺棄被繼承人的，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重的；（四）偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重的。3被繼承人遺產(chǎn)已經(jīng)被繼承人分配，但還有對外債務(wù)時(shí)怎么辦？ 答：遺產(chǎn)已被分割而未清償債務(wù)時(shí)，如有法定繼承又有遺囑繼承和遺贈(zèng)的，首先由法定繼承人用其所得遺產(chǎn)清償債務(wù)；不足清償時(shí)，剩余的債務(wù)由遺囑繼承人和受遺贈(zèng)人按比例用所得遺產(chǎn)償還；如果只有遺囑繼承和遺贈(zèng)的，由遺囑繼承人和受遺贈(zèng)人按比例用所得遺產(chǎn)償還。 房屋權(quán)益篇商品房的預(yù)售與現(xiàn)售相比，有哪些特點(diǎn)? 答：(1)、商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)，承購人只獲得商品房的期待權(quán)。(2)、商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。為了保護(hù)預(yù)購人的權(quán)益，國家對商品房預(yù)售行為作出了相應(yīng)的限制，并實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房的預(yù)售必須符合國家法律法規(guī)對預(yù)售條件、程序等的規(guī)定，否則不能預(yù)售商品房。(3)、商品房預(yù)售合同的承購人要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會(huì)導(dǎo)致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而承購人也就無法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)。這對于預(yù)購人而言，就意味著要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。(4)、商品房預(yù)售合同經(jīng)過登記具有公示對抗第三人的效力。依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款之規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售合同簽訂以后，由于預(yù)購人僅僅為債權(quán)人而未取得商品房所有權(quán)，因而，賦予經(jīng)過登記的預(yù)售合同對抗其他未經(jīng)登記的預(yù)售合同效力，以保護(hù)經(jīng)過登記的預(yù)售合同之預(yù)購人的合法利益。什么是商品房的五證、二書?　　答：“五證”是指“國有土地使用證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程施工許可證”、“商品房銷售預(yù)售許可證”?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。商品房現(xiàn)售應(yīng)具備哪些條件?　　答：(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)已通過竣工驗(yàn)收；(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(6)供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房銷售有哪些計(jì)價(jià)方式?　　答：商品房銷售計(jì)價(jià)方式有三種：按套(單元)計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。計(jì)價(jià)方式用于確定商品房銷售的總價(jià)款，但產(chǎn)權(quán)登記仍需按建筑面積方式計(jì)算。商品房委托銷售時(shí)，買受人應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?答:(1)受委托銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)；(2)受委托銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)文件和商品銷售委托書；(3)受委托銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況；(4)受委托銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以開發(fā)商的名義與買受人簽訂商品房買賣合同。 樓書或廣告中所寫的“起價(jià)、均價(jià)、套價(jià)”等具體是什么意思?答：一般來說，“起價(jià)”是該樓盤中最低的售價(jià)。在整個(gè)樓盤中只有幾套這樣價(jià)格的房子，且是所有單元中無論是樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光均是最差的，要么購房人不愿買，要么根本買不著。更有甚者，有的樓盤根本就沒有此價(jià)格的戶型，僅僅為吸引客戶而設(shè)的?！熬鶅r(jià)”在多層樓盤中多是指5層的售價(jià) ，在高層樓盤中則多是位于6—8層的售價(jià)?！疤變r(jià)”則是開發(fā)商以每套商品房為單位出售房產(chǎn)的價(jià)格，每套房產(chǎn)根據(jù)所在樓層及朝向各有不同的銷售價(jià)。商品房買賣合同應(yīng)具備那些內(nèi)容?　　答：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：　　(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；?！　?二)商品房基本狀況；　　(三)商品房的銷售方式；　　(四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；　　(五)交付使用條件及日期；　　(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；　　(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；　　(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；　　(九)面積差異的處理方式；　　(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；　　(十一)解決爭議的方法；　　(十二)違約責(zé)任；　　(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)?！　∫话銇碚f，金華市區(qū)銷售商品房時(shí)所用的買賣合同文本，都已經(jīng)工商部門文本備案過的。售樓廣告和說明書能否作為商品房買賣合同的當(dāng)然條款? 答：一般來講，售樓廣告和說明書為要約邀請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)則范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，即使該說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 答：售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對房屋價(jià)格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？ 答：（1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因?yàn)橐蕾嚕ㄌ摷伲V告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。（3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。1商品房認(rèn)購書效力如何認(rèn)定?答：主要應(yīng)從認(rèn)購書本身的內(nèi)容進(jìn)行判斷處理：如果認(rèn)購書簽訂的目的，在于為買賣雙方以后簽訂正式商品房買賣合同進(jìn)行約定，并為其作必要準(zhǔn)備，則該認(rèn)購書具有獨(dú)立法律效力。如果認(rèn)購書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，則按商品房買賣合同有關(guān)規(guī)定處理，不具備預(yù)售條件的，合同無效，否則合同有效。1 開發(fā)商一房多售如何處理? 答：一房多售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將同一商品房重復(fù)銷售的行為，其實(shí)質(zhì)是一種欺詐行為。從權(quán)屬管理規(guī)定看，已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記過戶手續(xù)或合同登記備案的買受人將優(yōu)先獲得該房的所有權(quán)，而其他買受人只能依據(jù)買賣合同追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。1開發(fā)商簽定購房合同后，開發(fā)商是否有權(quán)變更設(shè)計(jì)? 答：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。但是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、房型、空間尺寸、朝向變化等，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房者，購房者有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日做出是否退房的書面答復(fù)，沒有做出書面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。1面積變了，購房者可以退房嗎？ 答：經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購房者。在接到通知的15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。 開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。1處理房屋面積糾紛的原則是什么？ 答：合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （2）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。1沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？答：房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。1 夫妻一方可以做主出賣共有房屋嗎？答：如果買受人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人的書面同意才可以購買，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械?，如果有一方不同意出賣，另一方就無權(quán)出賣此房屋。1被抵押的房屋可以出租嗎？ 答：如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。1房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？答：根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。為有效保護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護(hù)雙方的利益了。出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？答：出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋。2房屋租賃期間承租人死亡的，那么該合同對死者共同生活的家人還有效嗎？ 答：有效。雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋，但是因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。2如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎？答：如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。2出租房屋出售后，租賃合同還有效嗎？答：有效?！百I賣不破租賃”是我國合同法規(guī)定的一項(xiàng)原則，出租房屋出售后，新房主應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，直到租賃合同履行完畢。侵權(quán)責(zé)任篇什么是侵權(quán)行為？ 答：侵權(quán)行為，是指不法侵犯他人民事權(quán)益，給他人造成損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的行為。侵權(quán)責(zé)任法保護(hù)的民事權(quán)益有哪些？ 答：《侵權(quán)責(zé)任法》第2條第2款的規(guī)定，侵權(quán)責(zé)任法保護(hù)的民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益。保護(hù)的民事權(quán)益包括但不限于列舉的那些權(quán)利。除對權(quán)利進(jìn)行保護(hù)之外，侵權(quán)法保護(hù)的利益應(yīng)當(dāng)是合法利益。人身損害賠償責(zé)任的賠償范圍包括哪些？ 答：《侵權(quán)責(zé)任法》第16條規(guī)定了人身損害賠償?shù)馁r償范圍。具體來說，（1）造成人身傷害的賠償范圍：醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)等為治療和康復(fù)支出的合理費(fèi)用，如住院伙食補(bǔ)助費(fèi)和營養(yǎng)費(fèi)，另外還應(yīng)賠償誤工費(fèi)。（2）造成殘疾的賠償范圍：除（1）所列賠償項(xiàng)目外，還應(yīng)賠償殘疾生活輔助具費(fèi)和殘疾賠償金。（3）造成死亡的賠償范圍：除（1）所列賠償項(xiàng)目外，還應(yīng)賠償喪葬費(fèi)和死亡賠償金。財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任的賠償范圍包括哪些？ 答：《侵權(quán)責(zé)任法》第19條規(guī)定：“侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場價(jià)格或者其他方式計(jì)算?！?財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)臄?shù)額確定，是以客觀的財(cái)產(chǎn)損失的價(jià)值為客觀標(biāo)準(zhǔn)，損失多少就賠償多少。需要注意：首先，對財(cái)產(chǎn)損失大小的衡量是以“損失發(fā)生時(shí)”的市場價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)；其次，“其他方式”一般是指賠償修理費(fèi)用、返還實(shí)物等賠償方式。因防止、制止他人民事權(quán)益被侵害而使自己受到損害的，被侵權(quán)人應(yīng)如何主張自己的權(quán)利？ 答：根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第23條的規(guī)定，通常情形下，被侵權(quán)人因見義勇為的行為自身受到損害的，是由侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。但在侵權(quán)人逃逸或是無力承擔(dān)責(zé)任的情況下，被侵權(quán)人請求補(bǔ)償?shù)模芤嫒藨?yīng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償責(zé)任。因?yàn)樵谶@種情況下，如果被侵權(quán)人得不到相應(yīng)的賠償和補(bǔ)償，既與民法的公平精神不符，也不利于提倡和鼓勵(lì)見義勇為的良好道德風(fēng)尚。勞務(wù)派遣期間，被派遣員工在執(zhí)行工作任務(wù)的過程中造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任？ 答：根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第34條第2款的規(guī)定，勞務(wù)派遣期間，被派遣的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由接受勞務(wù)派遣的用工單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；勞務(wù)派遣單位有過錯(cuò)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。需要注意的是，勞務(wù)派遣單位要承擔(dān)責(zé)任，首先必須對損害的發(fā)生負(fù)有過錯(cuò)，這種過錯(cuò)通常是指在被派遣人員選任上的過錯(cuò)、監(jiān)督的過錯(cuò)等。其次，勞務(wù)派遣單位承擔(dān)的是相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任，這意味著勞務(wù)派遣單位只在接受勞務(wù)派遣的用工單位不能承擔(dān)全部賠償責(zé)任的前提下，才根據(jù)自己的過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。被派遣人員在派遣工作期間自己受到損害的侵權(quán)責(zé)任問題，由《勞動(dòng)合同法》第92條規(guī)定：“給被派遣勞動(dòng)者造成損