轉(zhuǎn)租與二次轉(zhuǎn)租的法律辨析(編輯修改稿)
2025-01-19 07:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的損失應(yīng)由誰來補償，法律依據(jù)是什么。下面就逐個進行分析。 (一)關(guān)于乙公司將酒家交丙某經(jīng)營的行為究竟是內(nèi)部承包還是轉(zhuǎn)租，法律后果如何認(rèn)定的問題? 首先要明確的是轉(zhuǎn)租的概念。在房屋租賃行為中，轉(zhuǎn)租指房屋租賃人將承租的房屋部分或全部租賃給第三人，由第三人向承租人支付租金的行為。在房屋租賃法律關(guān)系中，原房屋租賃合同可稱為初租合同，其出租人和承租人在轉(zhuǎn)租關(guān)系中仍稱為出租人和承租人，與承租人建立租賃關(guān)系的第三人稱為次承租人?！ 》课蒉D(zhuǎn)租合同的主要特征是： 涉及三方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。首先，房屋轉(zhuǎn)租合同的成立，須以出租人同意為條件，未經(jīng)出租人同意承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋的屬違法轉(zhuǎn)租。其次，次承租人對租賃房屋的損壞和不當(dāng)使用，由承租人向出租人負(fù)責(zé)。最后，在違法轉(zhuǎn)租的情形下，出租人有權(quán)解除租賃合同。房屋轉(zhuǎn)租合同與初租合同有密切關(guān)系。首先，二者的標(biāo)的物具有同一性，前者的標(biāo)的物就是后者的全部或一部分。其次，房屋初租合同的效力決定了轉(zhuǎn)租合同的效力，僅在初租合同有效時，房屋轉(zhuǎn)租合同才可能有效。當(dāng)初租合同無效或效力未定或?qū)儆诳勺兏沙废麜r，轉(zhuǎn)租合同亦無效或待初租合同效力確定后才得以確定。《城市房屋租賃管理辦法》第31條規(guī)定“轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止?！痹俅危踝夂贤淖馄跊Q定著轉(zhuǎn)租合同的租期，轉(zhuǎn)租合同的租期應(yīng)當(dāng)在初租合同的租期屆滿前屆滿或同時屆滿，非經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同的租期超過初租合同租期的，超過部分無效。最后，房屋初租合同因各種原因而終止時，轉(zhuǎn)租合同亦隨之終止。房屋轉(zhuǎn)租合同是以初租合同為基礎(chǔ)的獨立的合同。首先，房屋轉(zhuǎn)租合同是承租人和次承租人以初租合同為基礎(chǔ)以出租人同意為條件，根據(jù)自己的意志協(xié)商訂立的合同，該合同不能對出租人的權(quán)利義務(wù)加以限制，效力僅及于承租人和次承租人。其次，承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租給次承租人并非將其租賃權(quán)讓與給次承租人，而是以其已有的用益權(quán)為基礎(chǔ)，在租賃房屋上新創(chuàng)設(shè)的一種他物權(quán)?！ 》课蒉D(zhuǎn)租合同的生效條件： 房屋的初租合同有效且尚未終止。否則會因承租人地位的喪失而不能生效。須經(jīng)出租人同意?！逗贤ā返?24條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！边@就是說轉(zhuǎn)租權(quán)的行使必須經(jīng)出租人同意，如果出租人不同意，則有權(quán)解除合同。此時會出現(xiàn)三種情況：一是承租人將轉(zhuǎn)租的事告知出租人，且出租人同意，則轉(zhuǎn)租成立，合同繼續(xù)履行。二是承租人未將轉(zhuǎn)租之事告知出租人，且出租人由于某種原因(如長時間離開居住地等)不知情，則出租人可以在知道此情況時解除合同。三是承租人未將轉(zhuǎn)租之事告知出租人，但根據(jù)法律推理，出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道該轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生，但既未做同意的表示也未立即解除合同的，如何認(rèn)定《合同法》未明確?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第五章對轉(zhuǎn)租的規(guī)定較為詳細(xì)。第26條“房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為?！钡?7條“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益?！钡?8條“房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)?！边@一條規(guī)定了出租人對于轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)可必須是書面的。所謂“出租人同意”，在性質(zhì)上屬授權(quán)行為，此意思表示有兩種類型，一是一般抽象的同意，即轉(zhuǎn)租前，出租人概括同意承租人轉(zhuǎn)租。二是個別具體的同意，即承租人與次承租人談妥轉(zhuǎn)租的條件后，出租人予以具體同意?！皶嫱狻奔瓤梢栽诔鹾贤斜硎驹试S承租人轉(zhuǎn)租，也可以是在初租合同成立后出租人作出同意承租人轉(zhuǎn)租的書面意見。當(dāng)然，如果出租人只是概括同意轉(zhuǎn)租而未約定轉(zhuǎn)租條件，承租人也應(yīng)本著誠實信用原則在初租合同的范圍內(nèi)約定轉(zhuǎn)租合同的條款?！ 》课蒉D(zhuǎn)租合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)： 出租人：出租人有權(quán)要求
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