【文章內容簡介】 主、大資本家的予以沒收外，城市中產階級和普通市民的仍歸私人所有。第二，城市不斷向外擴展，原來屬于農村的地區(qū)也被納入城區(qū)范圍。一些農民私房又加入城市私房行列。另外，在一些中小城鎮(zhèn)還存通過有償出讓方式取得宅基地使用權情形。所有這些構成私人宅基地使用權。目前，我國對于私有宅基地使用權的性質，沒有統(tǒng)一的明確的規(guī)定，習慣上沒有明確存續(xù)期限（隨房屋存在而存在）、可以隨房屋轉讓而轉讓。但是，它不能獨立轉讓或處分，而且沒有法律明確其性質，因而這種權利對抗國家所有權的能力就很弱（尤其表現(xiàn)在動拆遷之中）。　　房屋所有權的性質取決于土地使用權的性質，至少受土地使用權限制。例如，舊劃撥土地使用權一般對應的房屋為公房，即由國家或企事業(yè)單位投資建設而分配給職工個人使用的房屋（使用人為公房承租人）。因其土地使用權不可轉讓，因而公房轉讓就受到限制。即使在公房商品化改革（個人購買公房）后，房屋所有權人對于宅基地享有什么權利，尚沒有明確規(guī)定。再如，因私有宅基地使用權不存在明確期限，其存續(xù)沒有一個明確規(guī)則，因而，私有房屋所有權轉讓也會因此與其他不同。同樣是個人房屋所有權對應不同的土地使用權，因使用權不同會導致房屋所有權人取得的權利不一樣，因而現(xiàn)實中必然存在不同交易規(guī)則或者增加交易復雜性或購買人當心義務?！　∫虼?，立法必須朝著減化土地使用權種類、統(tǒng)一房地產交易規(guī)則的方向努力。而這就要對土地使用權加以歸并?！　　稗D軌”　　作為土地使用權歸并的一個前提或內容是對劃撥土地使用權重新定位。重新定位的前提是對土地使用權按用途加以分類。正如前面指出，公有物和私有物劃分是定位物權法的前提，而公有物和私有物在不動產領域實際上就表現(xiàn)為對土地使用權的分類。這樣，根據土地的目的或用途，土地使用權應當劃分為滿足公共利益的土地使用權（相當于公有物）和滿足私益目的的土地使用權（相當于私有物）。有了這樣清楚的定位，那么，才能夠建立規(guī)則清晰土地使用制度。　　作者認為，出讓土地使用權即是滿足私益目的的土地使用權，具有民法上的財產屬性；而劃撥土地使用權則應當定位在滿足公益目的上，因而不能進行商業(yè)化處分（流轉）、非為民法上的財產。這里之所以說是“應當”，是因為現(xiàn)實中并不是這樣定位的?！　≡诂F(xiàn)實生活中，存在兩種劃撥土地使用權。一種是《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（下稱《暫行條例》）所確立的劃撥土地使用權，另一種是該法之前在計劃體制下形成的劃撥土地使用權。作者認為，《暫行條例》之前的劃撥土地，有許多并不都是為公共利益而存在，因而應當允許他們“轉軌”，即通過商業(yè)化處分或補辦出讓手續(xù)，轉化為出讓性質的土地使用權；而剩余真正公益目的的土地使用權及其新的劃撥土地使用權構成公益目的的使用權。　　但是，實踐中往往不作區(qū)分，凡是劃撥土地即允許市場化處分，這顯然違背劃撥土地使用權設計初衷。建議從嚴掌握轉化條件，不以主體性質，而依用途界定允許市場化處分的范圍，將可轉化的劃撥土地限于商業(yè)用途的土地。也就是說，并非公司、企業(yè)所占有的全部劃撥土地均可轉化，只有用于非公益目的的土地才可轉化。簡言之，《暫行條例》第45條適用的前提不是劃撥土地，而是非公益目的劃撥土地。只有這樣改造，才能逐漸形成新型的國有土地使用權“雙軌制”。一方面，用于公益目的的劃撥土地使用權，具有不可交易性；另一方面，關于商業(yè)或居住目的的出讓土地使用權，可以流轉。[13]　　　　不動產規(guī)范物權化涉及到土地權屬爭議解決問題。在我國，土地所有權和使用權爭議一直是通過行政途徑解決的，[14]政府處理是提起訴訟的前置程序。這是與不動產民法調整不相協(xié)調的?！　≡诂F(xiàn)階段，土地權屬爭議救濟途徑和程序應當依照《土地管理法》和《行政復議法》[15]進行，即先進行行政處理，對行政處理不服的，可進行復議；對行政復議不服的再提起行政訴訟。這種解決方式不無商榷之處。作者認為，對于所有權權屬爭議或者使用權權屬爭議涉及所有權范圍的部分，即涉及全民所有和集體所有土地范圍爭議，可以適用現(xiàn)行法律規(guī)定；而對于純粹土地使用權權屬或范圍的爭議，應當納入普通的民事訴訟程序解決。土地使用權權屬爭議和侵權糾紛納入民事訴訟程序解決，是土地使用權作為民法上的不動產物權的本質要求?！　。ㄈ┓康禺a權設計完善　　我國的房屋所有權人不能取得土地所有權只能取得使用權。土地和房屋不能作為一個物來看待，因而實行的土地使用權＋房屋所有權結構。[16]在這一點，我國不自覺地采納了德國法創(chuàng)制的現(xiàn)代地上權制度。但是，其中還有一些問題需要解決。這里談兩個問題?！　　　》课莺屯恋夭豢煞蛛x是一種自然現(xiàn)象，不可改變。在我國不可能實現(xiàn)房地所有權一體化前提下，我們只要實行，（1）主體一致[17]和一同處分原則。[18]一同處分表現(xiàn)為土地使用權隨房屋的處分而處分（“地隨房走”）和房屋隨土地使用權的處分而處分（“房隨地走”）兩個原則?！　∵@樣，土地使用權與房屋所有權一致原則可以達到其他國家將房地設計為一物的效果。　　但是，《房地產管理法》并沒有對房地產權一體登記作出強制性規(guī)定，而是交由省級政府自主決定。受傳統(tǒng)土地和房屋分業(yè)管理的限制，我國大多數地區(qū)的不動產登記采取雙軌制：土地使用權在土地管理部門登記，房屋所有權在房產管理部門登記。這非常不利于房地產權一致原則的貫徹。因此，應當借鑒上海、廣東等經驗，合并房地產登記體制?！　　　∷袡啾徽J為是永久性的，即只要房屋存在所有權即存在。但是，無論在地上權體制下，還是在我國的出讓土地使用權體制下，土地使用權均是有期限的。如何解決土地使用權的有期限性和房屋所有權永久性矛盾，是法律必須解決的問題?！　‖F(xiàn)代地上權均會因期限屆滿而終結。地上權期滿后，一般由土地所有權人取得房屋所有權。[19]為調和地上權人（建筑物所有權人）與土地所有權人的利益沖突，現(xiàn)代地上權法律制度，均允許地上權人獲得補償或強加給土地所有權人取得該建筑物時，對地上權人承擔賠償責任的法律義務。[20]這種獲得補償的權利，是地上權人對房屋擁有所有權的一個重要體現(xiàn)?！　∧壳?，私有房屋（包括農村私有房屋和城市私有房屋）的宅基地使用權沒有期限，公房或公房商品化的后的宅基地使用權也沒有明確的期限，但是，通過出讓方式取得的用于建設的國有土地使用權均存在年限。[21]　　對于土地使用權到期到，土地使用期限屆滿后，可能產生三種結果：[22]　?。?）受讓人未申請續(xù)展（續(xù)期），土地使用權終止；　　（2）土地使用權人申請，但未批準，土地使用權終止；　?。?）受讓人申請，土地使用權延長至新合同約定的期限屆滿?！　≡谕恋厥褂脵嘟K止方面，筆者認為，應當確立如下規(guī)則：　　第一，簡化個人居住房屋占用土地使用權續(xù)展手續(xù)，只需要交納少量的手續(xù)費就應當給予一定時期的續(xù)展，而不用再交納土地“出讓金”。尤其是，在區(qū)分所有情形下，小業(yè)主不可能去與國家簽署合同，而只要有一個變更登記手續(xù)即可以了?！　〉诙虡I(yè)用地到期之后，可以按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，需要申請管理部門批準、重新簽訂合同（應當為續(xù)簽合同）、支付土地使用權出讓金。[23]　　第三，因未申請續(xù)展或因續(xù)展未批準，不管是個人還是商業(yè)組織，在國家取得土地使用時，應當對地上建筑物所有權人以合理補償。[24]　　四、關于資源性土地使用權和資源利用權[25]　?。ㄒ唬└攀觥　》梢饬x上的土地包涵各種各樣陸地（山地、平原等）、水面；在空間上，土地是立體的，不