【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 了便利條件。 鼎盛人氣 收益無(wú)憂 人氣是確保收益的基本要素。 水岸人家商鋪 與菜市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)，有先天鼎盛人氣的強(qiáng)力支持，投資這里收益絕對(duì)無(wú)憂！ 投資旺鋪，穩(wěn)賺財(cái)富 “ 家有萬(wàn)貫，不如有個(gè)店面 ” 。 水岸人家商鋪 可出租、可自營(yíng)，方式靈活。有眼光的商鋪投資者會(huì)購(gòu)得一兩個(gè)商鋪的產(chǎn) 權(quán)，自營(yíng)或出租給其他經(jīng)營(yíng)商。投資 水岸人家商鋪 ，可以確保您穩(wěn)賺財(cái)富未來(lái)。 27 四 、 商業(yè)空間規(guī)劃 (一 ) 商業(yè)規(guī)劃原則 1. 立足 慈利 商業(yè)市場(chǎng)，超越現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃格局，形成差異化、特色化。 2. 將本項(xiàng)目商業(yè)打造成發(fā)展商的專用“商業(yè)銀行”。 3. 塑造本項(xiàng)目的形象高地，成為 慈利 的商業(yè)燙金名片。 4. 租金體系是商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值，通過(guò)合理得商業(yè)規(guī)劃布局使租金不斷走高，從而獲得最高利益。 5. 不同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)安排在不同的區(qū)域，依靠不同的商業(yè)特色吸引人流互動(dòng)，打造項(xiàng)目的永續(xù)聚客能力。 6. 人流的便利性 7. 業(yè)態(tài)的齊全性 8. 聚客的永續(xù)性 9. 景觀的最大化 10. 二層的首層 化 11. 價(jià)值的最大化 12. 功能的關(guān)聯(lián)性 28 13. 空間的靈活性 (二 ) 人流動(dòng)線系統(tǒng) 1. 人流動(dòng)線規(guī)則： 人流動(dòng)線規(guī)劃是 商業(yè) 中心的靈魂，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的基本要求是盡量引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)每一間店鋪，動(dòng)線設(shè)計(jì)要注重趣味性、隨機(jī)性、流線性，最高境界是使每一平方米的室內(nèi)空間都為購(gòu)物者提供值得回憶的購(gòu)物體驗(yàn)。為了達(dá)到最佳的人流效果，使人群在商場(chǎng)合理流動(dòng)， 建議： ① 在主通道內(nèi)分隔一段距離布置有相當(dāng)集客能力與吸引力的品牌精品連鎖店，以使人們不斷地有興趣走下去。 ② 主通道可配置休閑景點(diǎn)，如休閑椅、低矮園燈、背景音樂(lè)、低矮觀賞型植物等，使主通道變成步行街系統(tǒng)，對(duì)主通道進(jìn)行人性化、休閑性設(shè)計(jì)，提高顧客的感受質(zhì)量。 2. 地面人流導(dǎo)入及垂直動(dòng)線 只有使人流匯聚，商場(chǎng)才能做旺。為了外部人流充分合理的導(dǎo)入， 建議： 對(duì)二層直接導(dǎo)入外部人流，使在二樓感覺(jué)象地面上，形成“雙”首層概念。即在項(xiàng)目多處位置從地面直接引導(dǎo)人流直上二層。 29 (三 ) 功能劃分 店鋪形成集群（即成行成市），形成統(tǒng)一的主題區(qū)，產(chǎn)生規(guī)模效益，通過(guò)各商戶的有效商業(yè)配合，并靠提供主題區(qū)“一站式”購(gòu)物和深度服務(wù)用特有的商業(yè)文化氣氛取勝市場(chǎng)。充分考慮不同經(jīng)營(yíng)主體間的相容性和親和力，不同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)安排在不同的區(qū)域，合理的業(yè)態(tài)組合及 各店鋪資源整合以帶動(dòng)人流循環(huán) ,依靠不同的商業(yè)特色吸引人流互動(dòng)流通。各種業(yè)種相輔相成，共享客流，經(jīng)營(yíng)商品既相容又互補(bǔ)，避免相似業(yè)態(tài)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。 編號(hào) 區(qū)位 功能配置 商 品 類 別 1 3 棟 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 2 4 棟 主力店 食品、日用品、百貨 、超市 3 8 棟 品牌區(qū) 、 休閑娛樂(lè)區(qū) 品牌服裝、珠寶、首飾、配飾、運(yùn)動(dòng)及用品、娛樂(lè)、玩具、器材專賣店等 SPA、夜總會(huì)、 KTV、健身美容、女吧等 休閑娛樂(lè) 4 10 棟 餐飲美食區(qū) 特色酒樓、地方美食、特色飯莊、西餐廳、中式快餐 、日本料理及韓泰美食等 5 1 12 棟 兒童 MALL 嬰幼兒商品區(qū)：包括胎教商品、孕婦專用商品、保健商品、嬰兒服裝、嬰兒玩具、嬰兒食品、嬰兒用品等。 30 兒童商品區(qū)：包括服裝、鞋帽、少兒讀物、益智玩具、食品、運(yùn)動(dòng)用品、兒童娛樂(lè)設(shè)施等。 6 各類服務(wù) 銀行、干洗、電話、花店、寵物店、攝影沖印、電訊、修鞋、煤氣服務(wù)中心等 規(guī)劃依據(jù)： （一） 4 棟設(shè)置社區(qū)型超市主力店 —— 消費(fèi)對(duì)象為項(xiàng)目所在區(qū)域的全體消費(fèi)者 1. 在空間形式上，該區(qū)域適合于超市貨架的擺放。設(shè)為中型超市，有利于提高本項(xiàng)目的空間利用率，提高商業(yè)價(jià)值。 2. 將超市設(shè)在此處，方便住戶購(gòu)物，真正實(shí)現(xiàn)服務(wù)社區(qū)居民的功能。 3. 將社區(qū)超市設(shè)在 4 棟面街處，有利于吸引周邊消費(fèi)者來(lái)此消費(fèi)，以此聚集人流，營(yíng)造商業(yè)氣氛。 4. 超市經(jīng)營(yíng)的品種是一些日常用品，在消費(fèi)形式上表現(xiàn)為小額（較小的金額）、多次（日常多次、經(jīng)常購(gòu)買）要求超市有很好的便利性。設(shè)在小區(qū)出入口處，讓購(gòu)物者出入方便，能允許正常營(yíng)業(yè)時(shí)間之外繼續(xù)營(yíng)業(yè)，在經(jīng)營(yíng)時(shí)間上能夠保證吸引人流的時(shí)效性。 5. 4 棟兩層面積大約為 4000 平方米，這樣的面積規(guī)格，較為適合經(jīng)營(yíng)區(qū)域型超市。 6. 主力店極具拉動(dòng)力與品牌號(hào)召力，能以點(diǎn)帶面，推動(dòng)項(xiàng)目的銷售與招商。 31 （二） 8 棟設(shè)置休閑區(qū) 1. 休閑、娛樂(lè)等消費(fèi)形式，帶有很強(qiáng)的目的性。因此，本項(xiàng)目將休閑娛樂(lè)設(shè)于此區(qū)域，能夠吸引消費(fèi)者往商業(yè)街內(nèi)部走，加強(qiáng)內(nèi)部人流動(dòng)線整體暢通、均衡效果。 2. 休閑、娛樂(lè)的消費(fèi)，有很強(qiáng)的消費(fèi)關(guān)聯(lián)性，是餐飲消費(fèi)的一種消費(fèi)延伸和業(yè)態(tài)補(bǔ)充，能夠帶來(lái)較多與直接消費(fèi)者關(guān)聯(lián)的其他人群。因此，有助于人氣的培養(yǎng)，大眾化的口碑宣傳，從而形成項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)。 3. 休閑娛樂(lè)區(qū)的中間區(qū)域?yàn)閮和徽臼劫?gòu)物區(qū)，當(dāng)消費(fèi)者在兒童區(qū)購(gòu)物時(shí)，休閑娛樂(lè)對(duì)其有進(jìn)一步消費(fèi)提示作用。 4. SPA、夜總會(huì)、 KTV、健身美容、女吧等能夠滿足 慈利 的個(gè) 性化消費(fèi)需要，引導(dǎo) 慈利 的時(shí)尚消費(fèi)傾向。 5. 本項(xiàng)目夜總會(huì)、 KTV、健身美容、女人吧等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的設(shè)置，能夠滿足來(lái)自 慈利 企業(yè)集團(tuán)的商務(wù)需要，也能夠滿足項(xiàng)目本身業(yè)主及周邊居民的消費(fèi)需要。 6. 理想的消費(fèi)空間有五大要素：賞心悅目的環(huán)境、多元化的功能、人性化的服務(wù)與設(shè)備、社交化的公共空間以及延長(zhǎng)現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)時(shí)間。由此可知，硬購(gòu)物氣氛其實(shí)越弱越好。由于當(dāng)今社會(huì)工作節(jié)奏快，生活壓力大，人們喜歡有休閑、娛樂(lè)的去處。而休閑娛樂(lè)正是減弱硬購(gòu)物氣氛的較好辦法。休閑娛樂(lè)能夠吸引人流、增強(qiáng)商業(yè)魅力、提高消費(fèi)過(guò)程的趣味性。 （三） 8 棟設(shè) 置 品牌區(qū)； 32 1. 本項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了一個(gè)日漸成熟的新興住宅社區(qū)，經(jīng)營(yíng)男女時(shí)尚服飾，滿足了周邊居民購(gòu)物的需要。且這些品種具有隨機(jī)性消費(fèi)和重復(fù)性消費(fèi)的特點(diǎn)，有助于提升商場(chǎng)聚客能力。 2. 該區(qū)物業(yè)空間結(jié)構(gòu)相對(duì)比較完整，能進(jìn)行合理的空間劃分，形成一條完整的商業(yè)購(gòu)物街。既能夠營(yíng)造出休閑購(gòu)物的氣氛，也有利于打造雙首層概念。 3. 品牌服飾主題區(qū)，能完善本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)功能，在區(qū)域板塊內(nèi)形成一個(gè)以本項(xiàng)目為核心的商業(yè)中心，強(qiáng)化項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)。同時(shí)品牌服飾屬于高檔商品，有利于提升本項(xiàng)目形象和檔次，營(yíng)造高品位的消費(fèi)空間。 4. 服飾區(qū)域是其他經(jīng)營(yíng)品種的 延伸，對(duì)業(yè)態(tài)起到互補(bǔ)的作用，形成了完整的系統(tǒng)，完善整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)功能。同時(shí)其商品屬性為“比較購(gòu)物”的商品，需要互相聚集以形成較強(qiáng)的吸引力并給消費(fèi)提供充分的比較平臺(tái)。 5. 服飾主題區(qū)的經(jīng)營(yíng)不受時(shí)間影響，人流聚集，保證了消費(fèi)的常態(tài)化，擁有長(zhǎng)久持續(xù)性的消費(fèi)效應(yīng)。 6. 整合 慈利 眾多的品牌店和專賣店（它們多處于經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差的老商業(yè)中心），為它們搭建集結(jié)成群的平臺(tái)，招商目標(biāo)明確。 （四） 10 棟設(shè)置餐飲區(qū) —— 消費(fèi)對(duì)象為 慈利 及周邊城鎮(zhèn)的消費(fèi)者 1. 因項(xiàng)目早期人氣不足。在功能配置上設(shè)置面向全社會(huì)消費(fèi)的餐飲區(qū)，將有效吸引人流，有助于人氣 的培養(yǎng)，大眾化的口碑宣傳，從而快速打造項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。 33 2. 餐飲也具有很強(qiáng)的消費(fèi)關(guān)聯(lián)性，是休閑消費(fèi)和購(gòu)物消費(fèi)的一種消費(fèi)延伸和業(yè)態(tài)補(bǔ)充，能夠帶來(lái)較多與直接消費(fèi)者關(guān)聯(lián)的其他人群。 3. 餐飲具有定向性和定時(shí)性，是一種常態(tài)化的消費(fèi)，帶有很強(qiáng)的自覺(jué)性和目的性。能夠吸引目標(biāo)明確的消費(fèi)者， 從而形成項(xiàng)目良好的市場(chǎng)品牌。 4. 將該區(qū)打造成獨(dú)具特色的餐飲美食一條街，能夠填充區(qū)域市場(chǎng)空白，滿足來(lái)自周邊 企業(yè) 的商務(wù)需要，也能夠滿足項(xiàng)目本身業(yè)主及周邊居民的消費(fèi)需要。 （五） 1 12 棟設(shè)置兒童 MALL —— 打造 慈利 首個(gè)唯一的兒童 MALL 概念主題區(qū) 從兒童消費(fèi)特色設(shè)置吃、穿、喝、玩和學(xué)等一系列包羅萬(wàn)象的一條龍服務(wù)。 1. 目前兒童在家庭中的地位越來(lái)越高，父母愿意為其支付越來(lái)越多的各種花費(fèi)。這是一個(gè)潛在的、巨大的市場(chǎng)，商機(jī)無(wú)限。 2. 設(shè)在此區(qū)，小區(qū)主入口廣場(chǎng)及兩側(cè)的麥當(dāng)勞和肯德基，有利于打造成兒童娛樂(lè)空間，對(duì)兒童有直接吸引效果。 3. 項(xiàng)目住宅小區(qū)將有為數(shù)眾多的小業(yè)主，加之項(xiàng)目 附近 為小學(xué)直接帶來(lái)關(guān)聯(lián)消費(fèi)。 （六） 服務(wù)功能補(bǔ)充 34 —— 銀行、干洗、電話、花店、寵物店、攝影沖印、電訊、修鞋、煤氣服務(wù)中心等 適宜分散布置，以延長(zhǎng)消費(fèi)者的興趣并促成成交 。 五、營(yíng) 銷 推 廣 （一）推廣目標(biāo) 強(qiáng)化項(xiàng)目的品牌力，在極短的時(shí)間內(nèi)快速建立慈利品牌知名度，引起強(qiáng)烈的轟動(dòng)效應(yīng)，促成口碑相傳的傳播力，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)招商，強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)銷售。 1. 品牌目標(biāo)； 利用慈利城市平臺(tái)，建立商業(yè)地產(chǎn)第一品牌印象 2. 項(xiàng)目目標(biāo)： 建立慈利“ 首席商業(yè) ” 市場(chǎng)形象 （二）推廣思路 兩 線合一，七力并舉 兩 線為：銷售推廣、形象推廣 七力為：活動(dòng)攻略、現(xiàn)場(chǎng)攻略、動(dòng)線攻略、音頻攻略、網(wǎng)絡(luò)攻略、新聞攻略、傳媒攻略 35 （三）銷售 策略 1. 本項(xiàng)目 銷售 總綱 由于 慈利 只是一個(gè) 縣城 ，相對(duì)于市來(lái)說(shuō)市場(chǎng)較小，因此本項(xiàng)目在 銷售 的需要注意兩點(diǎn)：一是立足 慈利 ，即通過(guò)本項(xiàng)目在規(guī)劃、檔次和租金等優(yōu)勢(shì)，奪取老商業(yè)中心區(qū)中在營(yíng)商戶和 慈利 鎮(zhèn)潛在商戶。二是，放眼 湘西 ，吸引周邊城鎮(zhèn)的商戶入場(chǎng)進(jìn)駐。 1) 銷售 策略 ① 優(yōu)先招入主力店 ② 強(qiáng)勢(shì)吸引老商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐 ③ 開(kāi)發(fā) 慈利 本地潛在商戶進(jìn)駐 ④ 引導(dǎo)外地商戶進(jìn)駐 ⑤ 達(dá)到使本項(xiàng)目成為 慈利 鎮(zhèn)商業(yè)的軸心地帶 2) 銷售 對(duì)象 ① 具有商鋪投資意識(shí)， 擁有閑散資金的人士 ，穩(wěn)重，對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握有信心，前瞻性強(qiáng) ② 政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位的中上層人士 ③ 本地各行業(yè)私營(yíng)業(yè)主：如工廠主、品牌店、專賣店、休閑店、飲食店、美容美發(fā)店等的老板 36 ④ 有意在 慈利 鎮(zhèn) 發(fā)展的外地投資者 ⑤ 金融、證券界人士 3) 銷售 范圍 符合本項(xiàng)目業(yè)態(tài)、業(yè)種以及功能主題定位的知名商家和當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)散戶，地域的主要范圍為 慈利 以及周邊城鎮(zhèn)。 4) 銷售 方式 ① 報(bào)紙媒體 ② 戶外媒體 ③ DM 直郵 ④ 地產(chǎn)推介會(huì) ⑤ 定向 銷售 （目標(biāo)式點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，單個(gè)商戶或某個(gè)行業(yè)或協(xié)會(huì)） 2. 銷售 政策 任何一個(gè)新興商場(chǎng)從開(kāi)業(yè)到興旺，均需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行培育（業(yè)界把這段時(shí)間稱之為“首旺期”），培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)商場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、商場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不同而有所不同。 為此我司提出以下 銷售 策略 1) 優(yōu)惠策略 37 優(yōu)惠策略的基本出發(fā)點(diǎn)是為了聚集商場(chǎng) 人氣，初步培育市場(chǎng)。市場(chǎng)上普遍采用的有免一定年數(shù)物管、租金和對(duì)品牌商戶采取額外的送裝修優(yōu)惠。 2) 服務(wù)性措施 與工商管理部門聯(lián)系，由物業(yè)管理公司辦理，爭(zhēng)取為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家簡(jiǎn)化辦理手續(xù)，同時(shí)為經(jīng)營(yíng)商家代辦相關(guān)注冊(cè)登記手續(xù)；由商業(yè)管理公司作為平時(shí)商家與工商及稅務(wù)的聯(lián)系單位，提供租后服務(wù)，以解商家的后顧之憂 3) 商家經(jīng)營(yíng)配套的優(yōu)惠 對(duì)于知名品牌商家，建議從 銷售 費(fèi)用中撥出專門的款項(xiàng)作為商家的部分裝飾款。 4) 優(yōu)先招入核心品牌店，合作經(jīng)營(yíng) 開(kāi)發(fā)商以商鋪為出資方式，與品牌（主力）店建立起合資或合作經(jīng)營(yíng)的伙伴關(guān)系，既能增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商對(duì)整 個(gè)商場(chǎng)掌控能度，有利于整個(gè)商場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，又能增強(qiáng)其他商家與我們合作的信心，達(dá)到快速招商的目的。 5) 打造高素質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理可以說(shuō)是商場(chǎng)的生命線，管理好的商場(chǎng)能夠迅速脫穎而生，生意興隆，聚集人氣，很大程度上取決于市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理公司是否具有前瞻理念，能否經(jīng)營(yíng)到位。 特別提示 ： 38 商業(yè) 與 住宅 部分結(jié)合 1. 住宅與商鋪互動(dòng)銷售，相互促進(jìn) 2. 價(jià)值提升 —— 商業(yè)是住宅的配套 第四篇 住宅策劃 一、 慈利 人居印象 目前 慈利 房地產(chǎn)尚處在起步階段，主要開(kāi)發(fā)有 火車站廣場(chǎng)、 世紀(jì)花苑 、 慈姑美景 、 申鴻花都 、 玫瑰苑 、 君威豪苑 、陽(yáng)光花園 、 金地花園 、陽(yáng)光幸福灣 等項(xiàng)目。尚未形成自己的特色亦缺乏文化內(nèi)涵。這種態(tài)勢(shì)給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)，項(xiàng)目 39 將 填補(bǔ) 慈利 中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的空白，擁有堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 二、 目標(biāo)客戶定位 ? 慈利 本地居民，經(jīng)濟(jì)收入增加，有改善現(xiàn)有居住條件的需求。 ? 企業(yè)中的白領(lǐng)階層 。 ? 本地青年因成家從大家庭中獨(dú)立出來(lái) ? 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員，收入穩(wěn) 定，需求中大戶型。 ? 外地 慈利 籍人士返鄉(xiāng)置業(yè)。 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及原則提示 一） 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ◇ 建設(shè)適應(yīng)時(shí)代要求的生活社區(qū)，力求在總體空間布局、室內(nèi)外環(huán)境、 建筑 類型、區(qū)域配套設(shè)施上有一定的超前性與創(chuàng)新性，推出具有精品意識(shí)的高尚生活區(qū)。 40 ◇ 詩(shī)意的棲居：規(guī)劃方案注重對(duì)現(xiàn)代高尚休閑、娛樂(lè)、居住理念體現(xiàn)，以人為本，與自然充分融合是規(guī)劃布局的首要出發(fā)點(diǎn)。努力創(chuàng)造陽(yáng)光、空氣、河流、森林等自然景觀，建設(shè)一處適于人類詩(shī)意棲居的空間。保證多角度的自然景觀引入室內(nèi)，區(qū)內(nèi)景觀與周圍的自然風(fēng)光渾然一體