[建筑]談屋頂平談屋頂平臺(tái)的法律定位及轉(zhuǎn)讓的應(yīng)用(編輯修改稿)
2024-09-19 16:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 攤規(guī)則》第八條關(guān)于公用建筑面積組成部分也不包括屋頂平臺(tái)。也就是說(shuō)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行建筑規(guī)范，屋頂是不計(jì)入整棟房屋的建筑面積的，更不可能計(jì)入分?jǐn)偯娣e。其次，屋頂平臺(tái)不能以公示形式進(jìn)行權(quán)利登記。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，《房屋所有權(quán)證》是確定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的唯一合法憑證。屋頂平臺(tái)雖然具備不動(dòng)產(chǎn)的屬性，且具備多種使用價(jià)值，但房屋主管部門(mén)是斷不會(huì)為屋頂平臺(tái)頒發(fā)權(quán)證的?；谝陨蟽牲c(diǎn)，我們得出的推論是：屋頂平臺(tái)的面積不在建筑面積之內(nèi)，屋頂平臺(tái)沒(méi)有法律意義上的所有權(quán)。而事實(shí)卻是，屋頂平臺(tái)是可以丈量，具備多種實(shí)用功能的實(shí)實(shí)在在的面積，屋頂平臺(tái)的客觀存在本身就說(shuō)明了屋頂平臺(tái)不應(yīng)當(dāng)是無(wú)主物。從現(xiàn)行法律、法規(guī)看，承認(rèn)屋頂平臺(tái)確屬共用面積的規(guī)范性文件有兩個(gè)：一是1992年6月15日建設(shè)部發(fā)布的《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》，一是1998年11月9日建設(shè)部發(fā)布的《住宅共用部位公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，而承認(rèn)屋頂具備產(chǎn)權(quán)的規(guī)范性文件至今仍是空白。隨著商品房市場(chǎng)的不斷開(kāi)發(fā)和發(fā)展，對(duì)于屋頂平臺(tái)的規(guī)范不應(yīng)僅僅停留在“誰(shuí)維修”“誰(shuí)維護(hù)”的淺層基礎(chǔ)之上，更應(yīng)著眼于現(xiàn)實(shí)與將來(lái)對(duì)屋頂?shù)拈_(kāi)發(fā)和利用。當(dāng)前，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往采取兩種方式來(lái)攫取“屋頂平臺(tái)”這桶金，一是借屋頂平臺(tái)設(shè)置廣告位出租，一是變相提高頂層房屋價(jià)格，以“買(mǎi)屋頂送屋頂花園”實(shí)施屋頂平臺(tái)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這些開(kāi)發(fā)商的做法顯然違反了1992年7月國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條關(guān)于住宅價(jià)格構(gòu)成的規(guī)定，且實(shí)際侵害了全體業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。 然而屋頂平臺(tái)專(zhuān)用于屋頂花園無(wú)非是兩種，或是全體業(yè)主委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一建設(shè)、維護(hù)，或是某一特有權(quán)利人單獨(dú)享有這項(xiàng)權(quán)利和承擔(dān)這項(xiàng)義務(wù)。筆者認(rèn)為，以上兩種途徑均是適當(dāng)之道，可因時(shí)、因勢(shì)而定。但本文暫不就委托管理的法律關(guān)系進(jìn)行闡述，僅就某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺(tái)特定權(quán)利問(wèn)題進(jìn)行探討，即：某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺(tái)特有權(quán)利，必須產(chǎn)生一種轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。要建立屋頂平臺(tái)的合法轉(zhuǎn)讓機(jī)制，就必須要從法律的高度認(rèn)可它的法律地位以及權(quán)利性質(zhì)。屋
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