【文章內容簡介】 在簽訂出讓合同前，可視同預付款，出讓合同簽訂后，與定金一樣，均為出讓價款的一部分。 參閱材料 解讀《 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》國土資源部 39 號令， 岳曉武 雷愛先 王小雨 段春華 《中國土地》 2020 第 11 期 中國土地市場網(wǎng) 土地出讓價款的繳納 一、合同法對合同價款履行的一般規(guī)定 出讓價款繳納是出讓合同的主要條款，是合同履行的關鍵。合同價款的履行期限涉及當事人的期限利益，也是確定合同是否按期履行或者遲延履行的客觀依據(jù)。按照合同法的一般原理，履行期限可以是即時履行的，也可以是定時履行的；可以是一定期限內履行的，也可以是分期履行的。 二 、《城市房地產(chǎn)管理法》 第十五條規(guī)定：土地 使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金。 三、文本第十條：對出讓價款的履行方式和履行時間進行了明確 出讓價款的支付方式和期限由當事人雙方約定； 分期支付土地出讓價款的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價款時，可以按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。 土地出讓價款的三種形式及相關政策 一、三種形式 招標拍賣掛牌出讓的，出讓價款為成交價； 政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓的，出讓價款為雙方協(xié)商確定、寫入《國有土地使用權出讓意見書》并經(jīng)公示后的出讓價格； 原劃撥（承租）土地補辦協(xié)議出讓的，出讓價款為擬出讓時的出讓土地使用權價格與擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格的差額。 二、與出讓最低價的關系 招標拍賣掛牌和政府供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓，合同中的出讓價款與最低價標準直接比較； 原劃撥（承租）地補辦出讓手續(xù)的，先將合同中的出讓價款還原為擬出讓時的出讓土地使用權價格，再與最低價標準進行比較。 三、政策規(guī)定：國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權出讓規(guī)范》 申請土地登記 一、登記發(fā)證的法律政策 《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 》（ 39 號令）第二十三條規(guī)定：受讓人依照出讓合同的約定付清全部出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)證，也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)證。 《土地登記辦法》（國土資源部令第 40號）：受讓人必須在交清全部土地出讓價款后，才能申請土地登記，領取國有土地使用證。 國發(fā) 3 號文件：未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地證書，也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)放土地證書。 二、合同文本第十一條：受讓人應在付清出讓價款后，方可持本合同和出讓價款繳納憑證等相 關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權登記。明確兩點： 對受讓人來說，必須繳清全部出讓價款后，方可申請登記； 對土地管理部門來說，對受讓人未繳清全部出讓價款即申請登記的，可不予受理，不得辦理登記，不得發(fā)證。 三、文本第十二條明確： 受讓人同意本合同項下宗地開發(fā)投資強度按本條第 項規(guī)定執(zhí)行： （一）本合同項下宗地用于工業(yè)項目建設，受讓人同意本合同項下宗地的項目固定資產(chǎn)總投資不低于人民幣大寫 萬元，投資強度不低于每平方米人民幣大寫 元。工業(yè)項目的固定資 產(chǎn)總投資包括建筑物、構筑物及其附屬設施、設備投資和出讓價款等。 （二）用于非工業(yè)項目建設，受讓人承諾本合同項下宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫 萬元。 四、填寫說明：在簽訂合同時，首先要區(qū)別宗地上的項目類型，屬于工業(yè)項目，填寫（一），屬于房地產(chǎn)項目，填寫（二）。 規(guī)劃條件、出讓與出讓合同的法律規(guī)定 《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實施條例》：國有土地出讓由市、縣國土資源管理部門會同城市規(guī)劃等部門擬定方案，報同級人民政府批準后，由市縣國土資源管理部門實施。 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》：在城市、 鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，出讓前，市、縣規(guī)劃部門應當依據(jù)控制性詳規(guī)，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓。規(guī)劃條件未納入出讓合同的，該出讓合同無效。 規(guī)劃條件、出讓與出讓合同的關系 出讓法定程序 （ 1）出讓前，規(guī)劃部門出具規(guī)劃條件； （ 2）國土資源管理部門依據(jù)所出具的規(guī)劃條件和其他土地使用條件，擬定宗地出讓方案，并報市縣政府審批； （ 3）宗地出讓方案批準后，市縣國土資源部門實施出讓； （ 4）成交后，出讓人與受讓人簽訂出 讓合同； （ 5）將規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件依法寫入出讓合同。 三者關系 （ 1）規(guī)劃條件在先； （ 2）土地出讓在后： （ 3）出讓合同體現(xiàn)規(guī)劃條件和出讓方案的相關內容。 出讓合同簽訂和履行的三點要求 第一，市、縣國土資源管理部門在簽訂出讓合同時，必須將規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件寫入出讓合同，這是法律規(guī)定； 第二，在 2020 年文本的附件中，專門增加了政府規(guī)劃部門出具的出讓宗地規(guī)劃條件作為附件 2，在簽訂出讓合同時，必須將規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件粘貼在附件 2 上。 第三，在出讓合同履行的整個過程中，無論是出讓人、受讓人還是規(guī)劃部門，非因城市規(guī)劃和控制性詳規(guī)修改，均不得改變法定規(guī)劃條件。擅自改變規(guī)劃條件的行為，首先是違法行為，同時也是合同違約行為。 容積率等規(guī)劃條件的填寫說明 一、政策規(guī)定 國發(fā) 3 號文：對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步提高工業(yè)用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。對于住宅用地，必須將最低容積率限制寫入出讓合同。 《工業(yè)項目建設 用地控制指標》：工業(yè)用地的建筑容積率、建筑密度只約定最低限指標。 二、簽訂合同時要分類填寫 屬于工業(yè)項目的，容積率、建筑密度只填寫最低限指標，即 “不低于 ”。 用于房地產(chǎn)項目的，容積率、建筑密度要同時填寫最高限指標和最低限指標，即 “不低于不高于 ”。 出讓宗地上的建設配套 國發(fā) 3 號文要求：供應住宅用地要將單位土地面積的住房建設套數(shù)和住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的建設 。 《工業(yè)項目建設用地控制指標》也明確要求：宗地用于工業(yè)項目建設的，宗地范圍內用于企業(yè)行政辦公及生活服務設施的占地面積占受讓宗地面積的比例，原則上不得超過7 %。 根據(jù)國家政策，在 2020 年的出讓合同文本中，對出讓宗地上工業(yè)項目配套建設非生產(chǎn)性設施和房地產(chǎn)項目配套建設廉租房和經(jīng)濟適用住房等，也作了一攬子的約定要求。 文本第 14 條設定了兩款： 受讓宗地用地工業(yè)建設項目的，宗地范圍內用于企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施的占地面積不超過受讓宗地面積的 ％。受讓人同意不在受讓宗地范圍內建造成套住宅、 專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性設施； 受讓宗地用于住宅項目建設的，根據(jù)規(guī)劃建設管理部門確定的規(guī)劃建設條件，對住宅用地范圍內建設的住宅總套數(shù)，套型建筑面積 90平方米以下住房套數(shù)、套型建筑面積 90平方米以下住房面積占宗地開發(fā)建設總面積的比例、配套建設的經(jīng)濟適用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求進行約定。如何把握？ 如果出讓宗地用于建設工業(yè)項目，只填寫第一款，非生產(chǎn)性設施用地面積不得超過7%； 如果出讓宗地用于住宅建設，且政府規(guī)劃建設部門對住宅用地范圍內需要建設的住宅套數(shù)、套型及保障性住房 建設有明確具體的要求，可將其具體指標和要求在合同中填寫。 如果規(guī)劃沒有要求，不填寫。 關于建設項目的開竣工時間 2020 年文本，有開工時間，無竣工時間； 2020 年文本，明確開竣工時間； 2020 年文本，再次明確開竣工時間。 對住宅用地建設周期的特殊要求 （ 1）國土資源部 236 號提出，為縮短土地開發(fā)周期，住宅用地的開發(fā)建設時間原則上不得超過 3 年，以確保供應出去的土地能夠及時開發(fā)建設，形成有效的住宅土地供應。 （ 2）簽訂合同時，出讓宗地為住宅用地的，開竣工時間的間隔不得超過 3 年。如開工時間為 2020 年 7 月 1 日，竣工時間為 2020 年 6 月 30 日。 延期開工、延期竣工 出讓合同簽訂，開工時間約定后，由于因不可預見因素，受讓人不能按期開工的，應提前 30 日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。合同文本第十六第二款對此作了明確。 改變土地用途