【正文】 增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款。 文本第 14 條設(shè)定了兩款： 受讓宗地用地工業(yè)建設(shè)項目的，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積不超過受讓宗地面積的 ％。 延期開工、延期竣工 出讓合同簽訂，開工時間約定后，由于因不可預(yù)見因素，受讓人不能按期開工的，應(yīng)提前 30 日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過一年。 建設(shè)用地使用權(quán)提前收回 一、提前收回的法律規(guī)定 《城市房地產(chǎn)管理法》第 19 條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土 地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 《物權(quán)法》第 143 條：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。 年期屆滿的不同情況 一、要分析屆滿時的建設(shè)項目性質(zhì)、用地者需求、城市規(guī)劃和涉及的相關(guān)法律。如何理解該條款？ 首先，期限屆滿的情形分為兩大類：土地使用者申請續(xù)期和未申請續(xù)期； 其次，申請續(xù)期的情形又分為兩大類：準(zhǔn)予續(xù)期和續(xù)期未獲批準(zhǔn)。 未按約定支付出讓價款 一、法律規(guī)定 《城市房地產(chǎn)管理法》第 15 條規(guī)定，未按照出讓合同約 定支付出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。為促進(jìn)土地的及時開發(fā)利用， 2020 年合同文本中明確設(shè)定了出讓宗地的開工時間和竣工時間，不能按期開工的，受讓人要提出申請，出讓人同意延建的，重新約定開工時間，竣工時間相應(yīng)順延。因此，受讓人在出 讓合同履行中，必須執(zhí)行容積率和建筑密度等規(guī)劃條件，不得突破。 三、對合同文本第三十七條的把握 出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。 三種方式爭議解決方式分析 （ 1）和解和調(diào)解的方式能夠便捷地解決爭議，省時省力，因此，解決合同爭議首先利用和解和調(diào)解的方式 。 合同文本第四十條約定：因履行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本條第 項約定的方式解決： （一）提交 仲裁 委員會仲裁； （二）依法向人民法院起訴。這一條款，包括兩層規(guī)定： 一是合同的生效，原則上是與合同的成立一致的，合同成立就產(chǎn)生效力。出讓合同是雙方當(dāng)事人的合意。 四、合同中的行政權(quán)。 通過合同履行，實現(xiàn)或部分體現(xiàn)了政府土地管理的目的。受讓人簽訂出讓合同是為了在特定的土地上取得占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。 2020 年合同文本第四十一條明確： 本合同項下宗地出讓方案業(yè)經(jīng) 人民政府批準(zhǔn)，本合同自雙方簽訂之日起生效。合同法第 44 條規(guī)定： “依法成立的 合同，自成立時生效。 （ 3）當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者訂立的仲裁協(xié)議無效，可以向人民法院起訴，通過訴訟解決爭議。 （ 2）當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。 二、出讓合同約定了出讓人向受讓人交付土地的條款，出讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間和合同約定的土地條件交付土地。 違反容積率、建筑密度的處理 一、違反建筑容積率、建筑密度等規(guī)劃條件的性質(zhì)分析。對該宗地范圍內(nèi)已建的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，出讓人可不予補(bǔ)償，并可要求受讓人恢復(fù)場 地平整；但出讓人愿意繼續(xù)利用已建的建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)給予受讓人一定補(bǔ)償。出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按本條第 項約定履行： 第二十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)交回土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記，土地使用權(quán)由出讓人無償收回。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂出讓合同，支付出讓金。 本合同項下的全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，本合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)仍由受讓人承擔(dān)。出讓土地以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的方式進(jìn)行資源再配置和要素合理流動，從 1990 年實施 55 號令， 1995年實施《城市房地產(chǎn)管理法》，再到 2020 年出臺的《物權(quán)法》，均遵行同一路徑，法律保障十分明確。由出讓人和受讓人簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，受讓人按照批準(zhǔn)改變時新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格的差額補(bǔ)繳國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，辦理土地變更登記。 （ 2）簽訂合同時，出讓宗地為住宅用地的，開竣工時間的間隔不得超過 3 年。 《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》也明確要求：宗地用于工業(yè)項目建設(shè)的，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積占受讓宗地面積的比例，原則上不得超過7 %。 第三，在出讓合同履行的整個過程中，無論是出讓人、受讓人還是規(guī)劃部門，非因城市規(guī)劃和控制性詳規(guī)修改，均不得改變法定規(guī)劃條件。 四、填寫說明：在簽訂合同時，首先要區(qū)別宗地上的項目類型，屬于工業(yè)項目，填寫（一），屬于房地產(chǎn)項目，填寫（二）。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)證，也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)證。 參閱材料 解讀《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》國土資源部 39 號令， 岳曉武 雷愛先 王小雨 段春華 《中國土地》 2020 第 11 期 中國土地市場網(wǎng) 土地出讓價款的繳納 一、合同法對合同價款履行的一般規(guī)定 出讓價款繳納是出讓合同的主要條款，是合同履行的關(guān)鍵。定金的法律效力表現(xiàn)在兩個方面： 一是債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或收回； 二是在發(fā)生違約的情況 下，接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。若按照土地出讓成交之日起算，無形中縮短了受讓方實際使用年限。合同約定出讓價款繳納時間和出讓土地交付時間可以不一致。 交付土地的時間。 第五，綜合用地是指宗地，而不是地塊。因此，出讓方和受讓方必須按照經(jīng)批準(zhǔn)的土地用途填寫。是指兩點間的相對高差，也就是垂直方向上，從一點到另一點的距離。 二、對建設(shè)用地使用權(quán)的理解 建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立不是一個平面、二維概念，而是一個空間、立體的概念。 《合同法》規(guī)定：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 合同使用說明 《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同使用說明》中，對出讓主體、出讓客體、 12 個合同條款的填寫及合同解釋權(quán)等作了 16 項詳細(xì)說明。 可以采取出讓或劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，嚴(yán)格限制以 劃撥方式設(shè)立，將出讓作為設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的主要方式。 2020 年合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本 《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā) [2020]28 號）明確規(guī)定： “今后，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，對工業(yè)項目用地必須有投資強(qiáng)度和開發(fā)進(jìn)度等控制性要求 ”。根據(jù)用地者和土地條件的不同， 1994 年合同文本將出讓合同劃分為 4 類： 宗地出讓合同； 成片開發(fā)土地出讓合同； 劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同； 外商投資劃撥土地使用權(quán)合同。 1994 年合同文本 1994 年，原國家土地管理局、國家工商管理局發(fā)布《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本。在近 8年的國有土地出讓實踐中，全國各市縣均依據(jù) 2020《出讓合同》文本簽訂出讓合同，對保護(hù)雙方合法土地權(quán)益，合理開發(fā)利用土地，促進(jìn)土地市場規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮了重要作用。 建設(shè)用地使用權(quán)可以分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立，明確建設(shè)用地使用權(quán)明確是一個空間概念。 一、合同正文： 9 章 46 條 總則 出讓土地的交付與出讓價款的繳納 土地開發(fā)建設(shè)與利用 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押 期限屆滿 不可抗力 違約責(zé)任 適用法律及爭議解決 附則 合同附件 出 讓宗地平面界址圖 出讓宗地豎向界限圖 市、縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件。第 15 條至第 21 條規(guī)定了受讓人的權(quán)利義務(wù)。 出讓土地空間范圍的法律規(guī)定 一、《物權(quán)法》第 136 條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。 相對高程。出讓合同的土地用途并不是由出讓方和受讓方簽訂合同時才臨時約定的，而是在出讓前由規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件中所確定的。 2020 年 8 月 10 日，國家發(fā)布了《土地利用現(xiàn)狀分類》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB／ T 210102020），雙方當(dāng)事人應(yīng)按該分類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的土地二級類填寫。按照