【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的局面。二、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析目前，大理市房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)較快的發(fā)展時(shí)期，雖然過去的兩年里，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列政策，從土地資源、投資資金、稅收征收等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了力度較大的宏觀調(diào)控。但是，大理市的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上并未受此沖擊的影響，反而逆勢(shì)轉(zhuǎn)強(qiáng)，一度出現(xiàn)較為迅猛的發(fā)展勢(shì)頭：城市建設(shè)化規(guī)模連年加大，房地產(chǎn)投資大幅提升，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，說明大理房地產(chǎn)市場(chǎng)短期牛市的勢(shì)頭不會(huì)改變，且大部分開發(fā)企業(yè)是相當(dāng)看好并認(rèn)可大理市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的。數(shù)據(jù)來源：《大理市統(tǒng)計(jì)年鑒》受構(gòu)建省級(jí)園林城市、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)旅游城市的驅(qū)動(dòng)，在逐步完成城市舊城改造的基礎(chǔ)上，市政一級(jí)逐年加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額度。目前大理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資額已超過20億元。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，將加快大理市城市化進(jìn)程，隨之而來的是城市吸引力的提升和外資注入力度的加強(qiáng)，且借助大理得天獨(dú)厚的旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，最終將導(dǎo)致大理市房地產(chǎn)規(guī)模的日趨擴(kuò)大和房產(chǎn)品質(zhì)需求的逐步提升。從全市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看，03年前，大理市年度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額相對(duì)較小，基本維持在3億元以下，并且其占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的比重也相對(duì)較小，保持在13%15%的水平上。到2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額大幅提升，%；04年基本上和03年持平；近兩年，大理市的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額顯著增長(zhǎng)，且增幅平均在50%以上。 數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報(bào)刊文獻(xiàn) 自2006年初至今，大理市商品房新開工面積持續(xù)上漲，06年前五個(gè)月，到了今年，15月新開工面積大幅提升，上漲速度85%。在各類商品房中，別墅項(xiàng)目的新開工面積增幅驚人，實(shí)際上漲了近兩倍。如此巨大增幅表明目前的開發(fā)企業(yè)均看好大理市別墅市場(chǎng)，可是預(yù)計(jì)在房地產(chǎn)建成周期的23年后，新建成別墅在短期內(nèi)很可能集中上市，且對(duì)別墅的銷售形成沖擊，因此現(xiàn)階段的別墅項(xiàng)目對(duì)此應(yīng)給以足夠重視。同別墅市場(chǎng)的火爆相比，普通住宅新開工面積增幅稍遜一籌，但也存在一定量上漲。數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報(bào)刊文獻(xiàn)從大理近年來的房地產(chǎn)竣工情況看，各類房產(chǎn)竣工面積較前期增幅較大，；，商品房竣工面積上漲近三倍。這表明大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)在前12年開始放量。從各類房產(chǎn)的開、竣工面積比例情況看，市場(chǎng)仍屬于拓展型市場(chǎng)（新開工面積均大于竣工面積），但近期擴(kuò)展趨勢(shì)有所減緩，這在一定程度表明經(jīng)歷前一階段市場(chǎng)的異?；鸨?，市場(chǎng)逐步趨于理性。數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報(bào)刊文獻(xiàn)今年15月大理市新建商品房空置面積為7230平方米，與去年基本持平；但在開發(fā)量明顯增大的情況下，可認(rèn)為在仍保持去年同期的空置量，從一個(gè)側(cè)面可以說明今年市場(chǎng)的吞吐能力較去年強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年火爆。別墅高檔公寓空置面積大幅下降，從16132平方米下降到6043平方米，幾乎減少了近2倍的空置，說明別墅在大理房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求可見一斑，相信如此巨大的市場(chǎng)吸納能力將會(huì)誘導(dǎo)一些開發(fā)企業(yè)逐步加入到別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中來。與此同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積卻比去年增加了3040平方米，在一定程度上說明現(xiàn)期商業(yè)用房?jī)r(jià)位大多超過市場(chǎng)預(yù)期，其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)偏大。數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報(bào)刊文獻(xiàn)大理市今年房地產(chǎn)銷售和開發(fā)、竣工情況一致，均出現(xiàn)連年遞增。其中別墅銷售面積上漲速度偏快，說明別墅市場(chǎng)的潛在需求較其他類房產(chǎn)強(qiáng)勁。就開工、銷售面積比較情況看，近期新開工面積均大于銷售面積，這一方面說明目前大多開發(fā)企業(yè)仍較看好大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，仍敢于投入資金進(jìn)行開發(fā)，另一方面從供需平衡關(guān)系看，說明遠(yuǎn)期市場(chǎng)供應(yīng)很有可能大于需求，市場(chǎng)存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報(bào)刊文獻(xiàn)同云南省其他地市過去一年住宅商品房市場(chǎng)對(duì)比看，大理市交易房產(chǎn)價(jià)位水平偏高。就楚雄市來講，；曲靖地區(qū)，；麗江地區(qū)。而大理市普通住宅商品房均價(jià)一般在19002100元/平方米之間，對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，大理市住宅商品房市場(chǎng)發(fā)展水平相對(duì)較高。高檔商品房住宅均價(jià)基本在3200元/平方米以上，如：花園洋房均價(jià)達(dá)31003300元/平方米；別墅達(dá)4500元/平方米以上。相信隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、旅游產(chǎn)業(yè)的逐步帶動(dòng)，新建普通住宅商品房均價(jià)還有一定上漲空間！數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報(bào)刊文獻(xiàn)年度住宅價(jià)位（元/平方米）2002年130015002004年150016002005年170018002006年初200021002006年底230025002007年至今2800以上由于大理市旅游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，近年來當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展迅速，在房地產(chǎn)開、竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，各類房產(chǎn)價(jià)位也在穩(wěn)步提升，特別是06年以后出現(xiàn)了較大程度的上漲。對(duì)比全國(guó)、昆明市的平均增幅來看， 07年大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飆升過快，上漲速度連續(xù)超過了全國(guó)水平和昆明水平。主要是與大理房地產(chǎn)發(fā)展起點(diǎn)低、基礎(chǔ)薄，而且總量、規(guī)模較小有關(guān)，使得各項(xiàng)指標(biāo)的波動(dòng)與整體市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出不協(xié)調(diào)趨勢(shì)。目前，大理市房地產(chǎn)業(yè)正處于供銷兩旺的階段，從宏觀面上過快的增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)增加主管部門短期內(nèi)出臺(tái)一定調(diào)控措施的隱憂。數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報(bào)刊文獻(xiàn)別墅物業(yè)價(jià)格增幅較大，從04年到06年每年都保持著30%40%的增長(zhǎng)，明顯高于全市平均價(jià)格增幅。除了別墅物業(yè)原有價(jià)格基數(shù)較低以外，近年來隨著感通別墅、洱海天域等高品質(zhì)、高價(jià)格項(xiàng)目的入市，也使得別墅的價(jià)格呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 指標(biāo) 年度 別墅均價(jià)（元/平方米）2004年210022002005年270029002006年380040002007年45004700數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報(bào)刊文獻(xiàn) 近年來，大理市各類商品房開發(fā)、竣工、銷售面積均保持高速增長(zhǎng)，表明市場(chǎng)需求仍然旺盛，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展自身慣性，預(yù)計(jì)此態(tài)勢(shì)仍會(huì)持續(xù)。但過程中應(yīng)注意市場(chǎng)實(shí)際需求和投資開發(fā)速度之間的合理關(guān)系，避免因過度開發(fā)和不足開發(fā)引起房?jī)r(jià)波動(dòng)過大最終導(dǎo)致市場(chǎng)走向不健康發(fā)展。通過對(duì)上述年度實(shí)際數(shù)據(jù)的分析可以看出，大理市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)模逐年增大的趨勢(shì)已經(jīng)確立，但從房?jī)r(jià)實(shí)際波動(dòng)過度的現(xiàn)象看，可認(rèn)為大理市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于過熱階段，在這樣的次健康市場(chǎng)下開發(fā)企業(yè)面對(duì)的將是高額的投資收益與較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并存局面。短期看勢(shì)頭較好，長(zhǎng)期主要關(guān)注市場(chǎng)宏觀面和政策面的變動(dòng)，相信不出現(xiàn)其他政策變動(dòng)和非市場(chǎng)理性突變的情況下，目前進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)應(yīng)是適合的。商品房住宅市場(chǎng)上，大理市的主要購房人群基本上是大理本地人，%，由于近年來大理市城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)購買力大大提升，已具備相當(dāng)?shù)哪芰徺I本地新開商品房。數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)交易資料收集其次是外省市購房者，%；云南省省內(nèi)各地州置業(yè)人員購置量也相對(duì)較小，%，單從比例數(shù)上看，不算太大，從外省市購房人群比省內(nèi)各地州人群積極性偏高的事實(shí)看，說明外省市購房者對(duì)大理房地產(chǎn)相對(duì)有所青睞，但相比昆明等住宅市場(chǎng)較為成熟的地區(qū)看，其本地人占比一般在一半左右，說明大理市住宅市場(chǎng)在外地需求還有進(jìn)一步開發(fā)的可能。借此，開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目廣告宣傳和目標(biāo)消費(fèi)者定位時(shí)首先應(yīng)立足于本地市場(chǎng)，并在此基礎(chǔ)上拓展外地市場(chǎng)。從交易商品房住宅面積套型看，大理市近年交易商品房住宅面積套型占比大致相同，基本上呈現(xiàn)出正態(tài)分布特性。這說明市場(chǎng)是理性的，較小面積的投資類商用房產(chǎn)和較大面積的高檔別墅房產(chǎn)市場(chǎng)占比一般只在20%25%，市場(chǎng)重頭為90144平方米的普通住宅商品房。從發(fā)展趨勢(shì)上看，由于大理市人均購買力逐步提升、房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，產(chǎn)品品質(zhì)日趨高端化，導(dǎo)致近年來大面積高檔別墅市場(chǎng)逐年穩(wěn)步上揚(yáng)，其市場(chǎng)占有率也基本保持在5%左右。數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)交易資料收集四、別墅市場(chǎng)特征從　　從別墅的購房人群配比可以明顯看出和普通住宅市場(chǎng)的與有明顯差異，就大理別墅市場(chǎng)看，主要人群為省內(nèi)各地州人氏，此類人主要為各地礦老板和茶老板，就比重看，%；由于近年來大理經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，有小部分高端消費(fèi)人群已具備購置別墅的能力，且這些人戶籍屬于本地，很少有人選擇在外地買房，從而會(huì)購置部分本地市場(chǎng)上的別墅，%。%的別墅主要由外省市人群購買，此類人群一般較看好大理的人居環(huán)境和投資增資潛力。 數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)交易資料收集從大理市目前別墅購置人群的年齡層次看，主要置業(yè)人士的年齡為3040歲，%，從實(shí)際收入水平看此比重較為合理，由于大部分3040歲的購房人員，其自身事業(yè)正處于高峰時(shí)期，對(duì)高檔商品需求明顯偏強(qiáng)，且此時(shí)也有能力購置別墅，所以這一年齡段別墅置業(yè)者比重較大，其次是4050歲人士，此類人員雖已逐步淡出事業(yè)黃金時(shí)期，但對(duì)于別墅來講，仍存有部分需求欲望和消費(fèi)能力，%。相比較看30歲以下和50歲以上人士對(duì)別墅的實(shí)際需求并不算大。所以在別墅產(chǎn)品開發(fā)后期進(jìn)入銷售階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將其重要消費(fèi)人群定位在3050歲意向購房人群身上。 數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)交易資料收集大理市交易別墅面積套型概況表面積套型市場(chǎng)份額150200平方米別墅超過70%200250平方米別墅10%左右250300平方米別墅10%左右300平方米以上別墅接近5% 大理市別墅市場(chǎng)上，交易的別墅類型多為聯(lián)排，除此外還有一部分獨(dú)棟、雙拼型別墅，由于現(xiàn)階段土地價(jià)格的持續(xù)上漲與及土地資源的逐步減少，大理市開發(fā)別墅的面積有逐步減小的趨勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，150200平方米小型別墅最暢銷，占據(jù)整個(gè)別墅市場(chǎng)七成多的比重，200250平方米與250300平方米套型別墅分別占一成，相比較看，300平方米以上的大型別墅所占市場(chǎng)分額較小，占比不到5%。造成此現(xiàn)象的原因主要為，小型聯(lián)排別墅總體價(jià)位不算太高，有較大一部分需求者可以接受；而大面積獨(dú)棟別墅雖物美，但有能力接受的人群相對(duì)較少，所以其市場(chǎng)份額較小。 數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)交易資料收集近年來，大理市別墅市場(chǎng)發(fā)展較快，相信隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，對(duì)別墅的潛在需求將會(huì)日益擴(kuò)大。面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)，如何將潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際需求，如何開發(fā)迎合市場(chǎng)需求的特色新型產(chǎn)品業(yè)已成為每個(gè)開發(fā)企業(yè)必須關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局正逐步理性化，投放市場(chǎng)的房產(chǎn)類型較齊全，且開發(fā)企業(yè)勢(shì)力也很平均。面對(duì)這樣一種競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)格局，及時(shí)把握市場(chǎng)契機(jī)，開發(fā)特色產(chǎn)品，加強(qiáng)宣傳推廣力度已成為項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻開發(fā)建設(shè)：據(jù)大理市未來經(jīng)濟(jì)實(shí)力的發(fā)展要求和城市人口目標(biāo)，本著先易后難、循序漸進(jìn)、逐步開發(fā)的原則， 預(yù)計(jì)2007年完成商品房開發(fā)建設(shè)128萬平方米；2008年開發(fā)建設(shè)171萬平方米；2009年建設(shè)213萬平方米；2010年建設(shè)256萬平方米。套型結(jié)構(gòu)：為滿足中低收入家庭住房需求，做到居者有其屋，使城市居民能夠安居樂業(yè)，同時(shí)也為滿足廣大市民以小換大、以舊換新的住房消費(fèi)理念，2007年，90平方米以下套型普通商品住房按32%，；2008年，90平方米以下套型普通商品住房按34%，；2009年，90平方米以下套型普通商品住房按36%，；2010年，90平方米以下套型普通商品住房按40%。從2007年開始適度建設(shè)250平方米左右的高檔住宅。建設(shè)用地：大理市現(xiàn)有區(qū)域山多水多，可供建設(shè)用地較少，要合理布局城市發(fā)展空間，充分利用山地、坡地、荒地。下關(guān)城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高層建筑，擴(kuò)大容積率。海東片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)住宅小區(qū)，適時(shí)推進(jìn)青光山、天井山、鳳儀紅山等山地開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè):根據(jù)對(duì)中低收入城鎮(zhèn)居民住房需求情況調(diào)查，充分照顧全市中低收入群眾住房需求，“十一五”期間計(jì)劃開發(fā)建設(shè)5000套90平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用住房，500套45—60平方米廉租住房。繼2006年之后，我國(guó)房地產(chǎn)在2007年仍然經(jīng)歷著一個(gè)“政策年”。2007年，大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上半年的種種政策調(diào)整和各種事件之后，下半年將走向何方？ 通過對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)深度剖析后，我們認(rèn)為：政策調(diào)控將加強(qiáng)實(shí)施力度。從目前看來，前期政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，要想穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、健康發(fā)展，今后一段時(shí)間內(nèi)出臺(tái)新政的可能性會(huì)很大。外地資金注入程度加大。由于大理城市規(guī)劃中已明確加快旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相信今后外地開發(fā)企業(yè)和置業(yè)人士將大規(guī)模涌入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。規(guī)?；_發(fā)模式將成為開發(fā)主流。擁有較強(qiáng)實(shí)力的開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐為大規(guī)模一級(jí)開發(fā)提供有力保障；政府的高度關(guān)注和市場(chǎng)化運(yùn)作的必要性促使房地產(chǎn)開發(fā)向?qū)嵙ε砷_發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變；當(dāng)?shù)厝司泳幼∑焚|(zhì)提升急需規(guī)?；?、現(xiàn)代化的新興項(xiàng)目。
大開發(fā)集團(tuán)開始的二線轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線迎來契機(jī)。前期經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的飆升，各大開發(fā)企業(yè)普遍擔(dān)心宏觀調(diào)控的不確定性因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均比較謹(jǐn)慎，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)將主要注意力轉(zhuǎn)移到像大理這樣的二線城市。
市場(chǎng)呼喚升級(jí)的特色產(chǎn)品?！靶碌氖袌?chǎng)環(huán)境需要新的產(chǎn)品出現(xiàn)?！?2007年的大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加復(fù)雜，且日益多變。由于目前市場(chǎng)逐步從賣方市場(chǎng)過渡到買方市場(chǎng)時(shí)，企業(yè)資本運(yùn)作能力和開發(fā)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力日益成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)?？勺プ∥磥韮赡攴康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)快速發(fā)展的重要時(shí)機(jī)，利用資本力量，做大企業(yè)，升級(jí)產(chǎn)品，將逐步成為大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的關(guān)鍵一環(huán)！第三部分：競(jìng)爭(zhēng)性別墅項(xiàng)目分析通過對(duì)大理市別墅市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查研究、分析區(qū)域市場(chǎng)、細(xì)分市場(chǎng)的供應(yīng)量、市場(chǎng)表現(xiàn)及產(chǎn)品特征，目的是充分了解本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境及其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，揚(yáng)長(zhǎng)避短，使項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。 1）由于旅游業(yè)的發(fā)展、人民生活的提高以及社會(huì)發(fā)展造就新貴階層的產(chǎn)生，促進(jìn)了大理市別墅的開發(fā)。2）目前大理市場(chǎng)上的別墅正處于發(fā)展階段，目標(biāo)客戶群的細(xì)分、產(chǎn)品的檔次區(qū)分，以及功能、產(chǎn)品的差