【文章內容簡介】 的局面。二、房地產開發(fā)現(xiàn)狀分析目前，大理市房地產業(yè)正處于一個較快的發(fā)展時期，雖然過去的兩年里，國家先后出臺了一系列政策，從土地資源、投資資金、稅收征收等方面對房地產市場進行了力度較大的宏觀調控。但是，大理市的房地產業(yè)實際上并未受此沖擊的影響，反而逆勢轉強，一度出現(xiàn)較為迅猛的發(fā)展勢頭：城市建設化規(guī)模連年加大，房地產投資大幅提升，房價持續(xù)上漲，說明大理房地產市場短期牛市的勢頭不會改變，且大部分開發(fā)企業(yè)是相當看好并認可大理市未來房地產市場前景的。數(shù)據(jù)來源：《大理市統(tǒng)計年鑒》受構建省級園林城市、國家級重點旅游城市的驅動，在逐步完成城市舊城改造的基礎上，市政一級逐年加大了城市基礎設施建設的投資額度。目前大理基礎設施建設投資額已超過20億元。隨著城市基礎設施的改善，將加快大理市城市化進程，隨之而來的是城市吸引力的提升和外資注入力度的加強，且借助大理得天獨厚的旅游產業(yè)帶動，最終將導致大理市房地產規(guī)模的日趨擴大和房產品質需求的逐步提升。從全市房地產開發(fā)投資情況看，03年前，大理市年度房地產開發(fā)投資完成額相對較小，基本維持在3億元以下，并且其占全社會固定資產總投資的比重也相對較小，保持在13%15%的水平上。到2003年，房地產開發(fā)投資完成額大幅提升，%；04年基本上和03年持平；近兩年，大理市的房地產開發(fā)投資完成額顯著增長，且增幅平均在50%以上。 數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報刊文獻 自2006年初至今，大理市商品房新開工面積持續(xù)上漲，06年前五個月，到了今年，15月新開工面積大幅提升，上漲速度85%。在各類商品房中，別墅項目的新開工面積增幅驚人，實際上漲了近兩倍。如此巨大增幅表明目前的開發(fā)企業(yè)均看好大理市別墅市場，可是預計在房地產建成周期的23年后，新建成別墅在短期內很可能集中上市，且對別墅的銷售形成沖擊，因此現(xiàn)階段的別墅項目對此應給以足夠重視。同別墅市場的火爆相比，普通住宅新開工面積增幅稍遜一籌，但也存在一定量上漲。數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報刊文獻從大理近年來的房地產竣工情況看，各類房產竣工面積較前期增幅較大，；，商品房竣工面積上漲近三倍。這表明大理市房地產市場在前12年開始放量。從各類房產的開、竣工面積比例情況看，市場仍屬于拓展型市場（新開工面積均大于竣工面積），但近期擴展趨勢有所減緩，這在一定程度表明經歷前一階段市場的異?；鸨?，市場逐步趨于理性。數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報刊文獻今年15月大理市新建商品房空置面積為7230平方米，與去年基本持平；但在開發(fā)量明顯增大的情況下，可認為在仍保持去年同期的空置量，從一個側面可以說明今年市場的吞吐能力較去年強，房地產市場較去年火爆。別墅高檔公寓空置面積大幅下降，從16132平方米下降到6043平方米，幾乎減少了近2倍的空置，說明別墅在大理房地產市場的需求可見一斑，相信如此巨大的市場吸納能力將會誘導一些開發(fā)企業(yè)逐步加入到別墅市場的競爭中來。與此同時，商業(yè)營業(yè)用房空置面積卻比去年增加了3040平方米，在一定程度上說明現(xiàn)期商業(yè)用房價位大多超過市場預期，其投資風險相對偏大。數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報刊文獻大理市今年房地產銷售和開發(fā)、竣工情況一致，均出現(xiàn)連年遞增。其中別墅銷售面積上漲速度偏快，說明別墅市場的潛在需求較其他類房產強勁。就開工、銷售面積比較情況看，近期新開工面積均大于銷售面積，這一方面說明目前大多開發(fā)企業(yè)仍較看好大理市房地產市場前景，仍敢于投入資金進行開發(fā)，另一方面從供需平衡關系看，說明遠期市場供應很有可能大于需求，市場存在一定程度的風險。數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報刊文獻同云南省其他地市過去一年住宅商品房市場對比看，大理市交易房產價位水平偏高。就楚雄市來講，；曲靖地區(qū)，；麗江地區(qū)。而大理市普通住宅商品房均價一般在19002100元/平方米之間，對比后發(fā)現(xiàn)，大理市住宅商品房市場發(fā)展水平相對較高。高檔商品房住宅均價基本在3200元/平方米以上，如：花園洋房均價達31003300元/平方米；別墅達4500元/平方米以上。相信隨著社會經濟的發(fā)展、旅游產業(yè)的逐步帶動，新建普通住宅商品房均價還有一定上漲空間！數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報刊文獻年度住宅價位（元/平方米）2002年130015002004年150016002005年170018002006年初200021002006年底230025002007年至今2800以上由于大理市旅游產業(yè)的拉動，近年來當?shù)胤康禺a發(fā)展迅速，在房地產開、竣工面積持續(xù)增長的情況下，各類房產價位也在穩(wěn)步提升，特別是06年以后出現(xiàn)了較大程度的上漲。對比全國、昆明市的平均增幅來看， 07年大理市房地產市場價格飆升過快，上漲速度連續(xù)超過了全國水平和昆明水平。主要是與大理房地產發(fā)展起點低、基礎薄，而且總量、規(guī)模較小有關，使得各項指標的波動與整體市場的發(fā)展呈現(xiàn)出不協(xié)調趨勢。目前，大理市房地產業(yè)正處于供銷兩旺的階段，從宏觀面上過快的增長勢必會增加主管部門短期內出臺一定調控措施的隱憂。數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報刊文獻別墅物業(yè)價格增幅較大，從04年到06年每年都保持著30%40%的增長，明顯高于全市平均價格增幅。除了別墅物業(yè)原有價格基數(shù)較低以外，近年來隨著感通別墅、洱海天域等高品質、高價格項目的入市，也使得別墅的價格呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。 指標 年度 別墅均價（元/平方米）2004年210022002005年270029002006年380040002007年45004700數(shù)據(jù)來源：新聞媒體和報刊文獻 近年來，大理市各類商品房開發(fā)、竣工、銷售面積均保持高速增長，表明市場需求仍然旺盛，由于經濟發(fā)展自身慣性，預計此態(tài)勢仍會持續(xù)。但過程中應注意市場實際需求和投資開發(fā)速度之間的合理關系，避免因過度開發(fā)和不足開發(fā)引起房價波動過大最終導致市場走向不健康發(fā)展。通過對上述年度實際數(shù)據(jù)的分析可以看出，大理市房地產開發(fā)、銷售規(guī)模逐年增大的趨勢已經確立，但從房價實際波動過度的現(xiàn)象看，可認為大理市目前房地產市場發(fā)展處于過熱階段，在這樣的次健康市場下開發(fā)企業(yè)面對的將是高額的投資收益與較大的市場風險并存局面。短期看勢頭較好，長期主要關注市場宏觀面和政策面的變動，相信不出現(xiàn)其他政策變動和非市場理性突變的情況下，目前進行房地產投資開發(fā)應是適合的。商品房住宅市場上，大理市的主要購房人群基本上是大理本地人，%，由于近年來大理市城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，當?shù)厝讼M購買力大大提升，已具備相當?shù)哪芰徺I本地新開商品房。數(shù)據(jù)來源：房產交易資料收集其次是外省市購房者，%；云南省省內各地州置業(yè)人員購置量也相對較小，%，單從比例數(shù)上看，不算太大，從外省市購房人群比省內各地州人群積極性偏高的事實看，說明外省市購房者對大理房地產相對有所青睞，但相比昆明等住宅市場較為成熟的地區(qū)看，其本地人占比一般在一半左右，說明大理市住宅市場在外地需求還有進一步開發(fā)的可能。借此，開發(fā)企業(yè)在項目廣告宣傳和目標消費者定位時首先應立足于本地市場，并在此基礎上拓展外地市場。從交易商品房住宅面積套型看，大理市近年交易商品房住宅面積套型占比大致相同，基本上呈現(xiàn)出正態(tài)分布特性。這說明市場是理性的，較小面積的投資類商用房產和較大面積的高檔別墅房產市場占比一般只在20%25%，市場重頭為90144平方米的普通住宅商品房。從發(fā)展趨勢上看，由于大理市人均購買力逐步提升、房地產市場日趨成熟，產品品質日趨高端化，導致近年來大面積高檔別墅市場逐年穩(wěn)步上揚，其市場占有率也基本保持在5%左右。數(shù)據(jù)來源：房產交易資料收集四、別墅市場特征從　　從別墅的購房人群配比可以明顯看出和普通住宅市場的與有明顯差異，就大理別墅市場看，主要人群為省內各地州人氏，此類人主要為各地礦老板和茶老板，就比重看，%；由于近年來大理經濟持續(xù)好轉，有小部分高端消費人群已具備購置別墅的能力，且這些人戶籍屬于本地，很少有人選擇在外地買房，從而會購置部分本地市場上的別墅，%。%的別墅主要由外省市人群購買，此類人群一般較看好大理的人居環(huán)境和投資增資潛力。 數(shù)據(jù)來源：房產交易資料收集從大理市目前別墅購置人群的年齡層次看，主要置業(yè)人士的年齡為3040歲，%，從實際收入水平看此比重較為合理，由于大部分3040歲的購房人員，其自身事業(yè)正處于高峰時期，對高檔商品需求明顯偏強，且此時也有能力購置別墅，所以這一年齡段別墅置業(yè)者比重較大，其次是4050歲人士，此類人員雖已逐步淡出事業(yè)黃金時期，但對于別墅來講，仍存有部分需求欲望和消費能力，%。相比較看30歲以下和50歲以上人士對別墅的實際需求并不算大。所以在別墅產品開發(fā)后期進入銷售階段，開發(fā)企業(yè)應將其重要消費人群定位在3050歲意向購房人群身上。 數(shù)據(jù)來源：房產交易資料收集大理市交易別墅面積套型概況表面積套型市場份額150200平方米別墅超過70%200250平方米別墅10%左右250300平方米別墅10%左右300平方米以上別墅接近5% 大理市別墅市場上，交易的別墅類型多為聯(lián)排，除此外還有一部分獨棟、雙拼型別墅，由于現(xiàn)階段土地價格的持續(xù)上漲與及土地資源的逐步減少，大理市開發(fā)別墅的面積有逐步減小的趨勢，據(jù)統(tǒng)計，150200平方米小型別墅最暢銷，占據(jù)整個別墅市場七成多的比重，200250平方米與250300平方米套型別墅分別占一成，相比較看，300平方米以上的大型別墅所占市場分額較小，占比不到5%。造成此現(xiàn)象的原因主要為，小型聯(lián)排別墅總體價位不算太高，有較大一部分需求者可以接受；而大面積獨棟別墅雖物美，但有能力接受的人群相對較少，所以其市場份額較小。 數(shù)據(jù)來源：房產交易資料收集近年來，大理市別墅市場發(fā)展較快，相信隨著社會經濟的逐步發(fā)展，對別墅的潛在需求將會日益擴大。面對這樣一個市場，如何將潛在需求轉變?yōu)閷嶋H需求，如何開發(fā)迎合市場需求的特色新型產品業(yè)已成為每個開發(fā)企業(yè)必須關注的焦點。目前，大理市房地產市場格局正逐步理性化，投放市場的房產類型較齊全，且開發(fā)企業(yè)勢力也很平均。面對這樣一種競爭日趨激烈的市場格局，及時把握市場契機，開發(fā)特色產品，加強宣傳推廣力度已成為項目開發(fā)成敗的關鍵。五、房地產市場前瞻開發(fā)建設：據(jù)大理市未來經濟實力的發(fā)展要求和城市人口目標，本著先易后難、循序漸進、逐步開發(fā)的原則， 預計2007年完成商品房開發(fā)建設128萬平方米；2008年開發(fā)建設171萬平方米；2009年建設213萬平方米；2010年建設256萬平方米。套型結構：為滿足中低收入家庭住房需求，做到居者有其屋，使城市居民能夠安居樂業(yè)，同時也為滿足廣大市民以小換大、以舊換新的住房消費理念，2007年，90平方米以下套型普通商品住房按32%，；2008年，90平方米以下套型普通商品住房按34%，；2009年，90平方米以下套型普通商品住房按36%，；2010年，90平方米以下套型普通商品住房按40%。從2007年開始適度建設250平方米左右的高檔住宅。建設用地：大理市現(xiàn)有區(qū)域山多水多，可供建設用地較少，要合理布局城市發(fā)展空間，充分利用山地、坡地、荒地。下關城區(qū)重點發(fā)展高層建筑，擴大容積率。海東片區(qū)重點發(fā)展生態(tài)住宅小區(qū)，適時推進青光山、天井山、鳳儀紅山等山地開發(fā)。經濟適用房和廉租房建設:根據(jù)對中低收入城鎮(zhèn)居民住房需求情況調查，充分照顧全市中低收入群眾住房需求，“十一五”期間計劃開發(fā)建設5000套90平方米以下的經濟適用住房，500套45—60平方米廉租住房。繼2006年之后，我國房地產在2007年仍然經歷著一個“政策年”。2007年，大理市房地產市場經歷了上半年的種種政策調整和各種事件之后，下半年將走向何方？ 通過對當?shù)厣鐣?、經濟、房地產深度剖析后，我們認為：政策調控將加強實施力度。從目前看來，前期政策調控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，要想穩(wěn)定價格、規(guī)范市場、防止泡沫、健康發(fā)展，今后一段時間內出臺新政的可能性會很大。外地資金注入程度加大。由于大理城市規(guī)劃中已明確加快旅游房地產業(yè)的發(fā)展，相信今后外地開發(fā)企業(yè)和置業(yè)人士將大規(guī)模涌入當?shù)厥袌?。?guī)模化開發(fā)模式將成為開發(fā)主流。擁有較強實力的開發(fā)企業(yè)進駐為大規(guī)模一級開發(fā)提供有力保障；政府的高度關注和市場化運作的必要性促使房地產開發(fā)向實力派開發(fā)企業(yè)轉變；當?shù)厝司泳幼∑焚|提升急需規(guī)模化、現(xiàn)代化的新興項目。
大開發(fā)集團開始的二線轉移戰(zhàn)線迎來契機。前期經歷了房地產市場價格的飆升，各大開發(fā)企業(yè)普遍擔心宏觀調控的不確定性因素，對房地產市場均比較謹慎，為了規(guī)避風險，會將主要注意力轉移到像大理這樣的二線城市。
市場呼喚升級的特色產品?！靶碌氖袌霏h(huán)境需要新的產品出現(xiàn)?！?2007年的大理市房地產市場環(huán)境將更加復雜，且日益多變。由于目前市場逐步從賣方市場過渡到買方市場時，企業(yè)資本運作能力和開發(fā)產品競爭力日益成為未來房地產市場競爭的重點?？勺プ∥磥韮赡攴康禺a金融市場快速發(fā)展的重要時機，利用資本力量，做大企業(yè)，升級產品，將逐步成為大理市房地產市場開發(fā)的關鍵一環(huán)！第三部分：競爭性別墅項目分析通過對大理市別墅市場的市場調查研究、分析區(qū)域市場、細分市場的供應量、市場表現(xiàn)及產品特征，目的是充分了解本項目所處的市場環(huán)境及其競爭對手，揚長避短，使項目的利潤最大化。 1）由于旅游業(yè)的發(fā)展、人民生活的提高以及社會發(fā)展造就新貴階層的產生，促進了大理市別墅的開發(fā)。2）目前大理市場上的別墅正處于發(fā)展階段，目標客戶群的細分、產品的檔次區(qū)分，以及功能、產品的差