【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一步加大了對(duì)其進(jìn)行定義的困難。分時(shí)度假產(chǎn)品的以下特點(diǎn)決定了對(duì)它進(jìn)行規(guī)范化定義有較大的難度： （l）產(chǎn)品種類豐富 分時(shí)度假產(chǎn)品具有種類豐富的構(gòu)建方式，無論從時(shí)間長(zhǎng)短、客房面積，還是付款方式、度假地類型等方面，種類復(fù)雜多樣，進(jìn)行定義需要將這些星羅萬象的產(chǎn)品包含在里面。 （2）各國(guó)法律制度的差異 分時(shí)度假作為全球性的產(chǎn)品，在各國(guó)不同的法律制度下，也具有了不同的含義。較為典型的是歐洲和美國(guó)之間的差異。美國(guó)多數(shù)地區(qū)把分時(shí)度假產(chǎn)品視作共同擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律模式，而歐洲則更多地把分時(shí)度假產(chǎn)品當(dāng)作購(gòu)買者擁有使用權(quán)的形式。（3）發(fā)展變化迅速 以住宿業(yè)中創(chuàng)新產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)的分時(shí)度假，自從產(chǎn)生之日起就一直處于發(fā)展變化當(dāng)中，不同階段的產(chǎn)品，其性質(zhì)和特點(diǎn)都有很大差異，目前新老產(chǎn)品并存，要把這些產(chǎn)品全部包容在一個(gè)定義當(dāng)中，難度增大。 國(guó)際上流傳較廣的兩個(gè)定義盡管世界各國(guó)從法律角度對(duì)分時(shí)度假給出的定義五花八門，但實(shí)踐中還是形成了一些被廣泛接受的定義。在美國(guó)佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（Real EstateTimesharing Act CH721 Florida）中對(duì)分時(shí)度假的定義是：“所有以會(huì)員制、協(xié)議、租契、銷售、出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購(gòu)買者獲得了對(duì)于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3 年以上”，即稱之為分時(shí)度假項(xiàng)目。近期對(duì)于分時(shí)度假的權(quán)威定義來自《歐盟分時(shí)度假指令》（European UnionTimeshare Directive）。《指令》主要為了保護(hù)消費(fèi)者購(gòu)買以分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)的權(quán)益。關(guān)于分時(shí)度假交易合同，在《指令》中被定義為：“所有的有效期在3 年以上、規(guī)定消費(fèi)者在按某一價(jià)格付款之后，將直接或間接獲得在一年的某些特定時(shí)段（這一期限要在1周之上）使用某項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項(xiàng)目”。 定義的核心要素 在這些定義中包含的核心要素有以下幾個(gè)：一是對(duì)于合同有效期的規(guī)定。通過這種合同安排，消費(fèi)者所購(gòu)買到的是3 年以上的使用某處房產(chǎn)或某項(xiàng)設(shè)施的權(quán)利。二是預(yù)付款項(xiàng)。消費(fèi)者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項(xiàng)。三是有每年住宿天數(shù)的要求（歐盟）。規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于7天。 隨著點(diǎn)數(shù)制俱樂部和短期包價(jià)旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的各種定義都面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。尤其是一些經(jīng)營(yíng)商為了回避分時(shí)度假法規(guī)的管制，繞開法規(guī)給出的明確定義，專門設(shè)計(jì)出不受法律規(guī)制的各種新產(chǎn)品。這些產(chǎn)品盡管在形式上具有了分時(shí)度假產(chǎn)品的基本特征，但卻從法律上不屬于其規(guī)制的范圍之內(nèi)，迫使政府和國(guó)際組織不得不根據(jù)新形勢(shì)不斷調(diào)整分時(shí)度假的規(guī)范定義。 分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)制 （一）基本主體在分時(shí)度假產(chǎn)品當(dāng)中主要涉及以下幾方主體： 開發(fā)商指擁有所開發(fā)的分時(shí)度假房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商。開發(fā)商或自己開發(fā)建設(shè)用做分時(shí)度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過購(gòu)買現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時(shí)度假產(chǎn)品。銷售商負(fù)責(zé)宣傳促銷分時(shí)度假產(chǎn)品。有些開發(fā)商自身兼作銷售商，但市場(chǎng)上有許多獨(dú)立的分時(shí)度假產(chǎn)品銷售公司，他們作為開發(fā)商的銷售代理，向公眾銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。度假房產(chǎn)管理公司他們負(fù)責(zé)管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn)。既可能由開發(fā)商兼任，也可能是獨(dú)立于開發(fā)商。分時(shí)度假交換公司主要是向具有分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者（會(huì)員）提供不同地區(qū)之間的分時(shí)度假產(chǎn)品的交換業(yè)務(wù)。信托公司通過一定的法律程序來保護(hù)購(gòu)買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者的權(quán)益。最常見的是英國(guó)式的“俱樂部信托”體系。業(yè)主聯(lián)合會(huì)指購(gòu)買了同一處分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者按照法律規(guī)定成立的保護(hù)自身利益的團(tuán)體。在一些國(guó)家當(dāng)中已經(jīng)建立起全國(guó)范圍的分時(shí)度假消費(fèi)者聯(lián)合會(huì)。再銷售商指負(fù)責(zé)在公開市場(chǎng)上銷售分時(shí)度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時(shí)度假產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。它們有些獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，有些是開發(fā)商公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)。分時(shí)度假業(yè)協(xié)會(huì)由某個(gè)區(qū)域內(nèi)從事分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及其相關(guān)單位組成的行業(yè)協(xié)會(huì)。影響較為廣泛的有美國(guó)度假地協(xié)會(huì)（American Resorts Development Association，簡(jiǎn)稱ARDA ）和歐洲分時(shí)度假組織（The Organization for Timeshare in Europe，簡(jiǎn)稱OTE）。 相關(guān)其它群體還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時(shí)度假產(chǎn)品有關(guān)的專業(yè)群體。（二）主要法律關(guān)系在分時(shí)度假及交換系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制中，存在幾個(gè)核心的關(guān)系。在最簡(jiǎn)單的分時(shí)度假產(chǎn)品體系中，開發(fā)商開發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時(shí)銷售的方式出售給會(huì)員。有些開發(fā)商通過銷售代理商來銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。分時(shí)度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當(dāng)了會(huì)員與會(huì)員之間進(jìn)行分時(shí)度假交換的媒介。加入交換公司后的運(yùn)營(yíng)機(jī)制具有一定的代表性。在更為復(fù)雜的情形中，分時(shí)度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到房產(chǎn)管理方、為會(huì)員監(jiān)管分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會(huì)員消費(fèi)的點(diǎn)數(shù)制俱樂部等。典型的分時(shí)度假系統(tǒng)中包含了房產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理商、會(huì)員和交換公司四方之間的五種關(guān)系。理清這五種關(guān)系，就基本掌握了分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)原理。 房產(chǎn)開發(fā)商與會(huì)員 在直接銷售的情形下，房產(chǎn)開發(fā)商與會(huì)員之間是買賣關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商將度假房產(chǎn)未來一定期限的分時(shí)使用權(quán)賣給購(gòu)買分時(shí)度假產(chǎn)品的會(huì)員。雙方以銷售合同明確各自的權(quán)利義務(wù)。 房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商 兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時(shí)度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對(duì)外銷售產(chǎn)品。 銷售代理商與會(huì)員銷售代理商與會(huì)員之間也屬于商業(yè)買賣關(guān)系，代理商按開發(fā)商的委托授權(quán)向會(huì)員銷售分時(shí)度假產(chǎn)品。作為房產(chǎn)開發(fā)商，在委托代理商向會(huì)員銷售產(chǎn)品的時(shí)候，要就自己在委托合同中的承諾對(duì)會(huì)員負(fù)責(zé)。銷售代理商在委托代理權(quán)限之外發(fā)生的其他問題，則需由銷售代理商承擔(dān)法律責(zé)任。 會(huì)員與交換系統(tǒng)公司會(huì)員與分時(shí)度假交換公司之間屬于服務(wù)產(chǎn)品的提供者與消費(fèi)者之間的關(guān)系。會(huì)員使用網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)自己與其他會(huì)員交換分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的目的，同時(shí)，向交換公司支付費(fèi)用。交換公司則通過提供網(wǎng)絡(luò)交換服務(wù)獲得收益。 房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司 房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關(guān)系，即通過雙方的自由選擇，交換公司批準(zhǔn)符合條件的房產(chǎn)開發(fā)商將自己的分時(shí)度假產(chǎn)品加入交換公司的儲(chǔ)存庫(kù)中，參與與其他度假地房產(chǎn)進(jìn)行交換。房產(chǎn)開發(fā)商要向交換公司支付相關(guān)費(fèi)用。 分時(shí)度假的優(yōu)勢(shì)分析 “分時(shí)度假”在中國(guó)才剛起步，因此許多外國(guó)公司認(rèn)為中國(guó)是分時(shí)度假最大的潛在市場(chǎng)。在中國(guó)發(fā)展“分時(shí)度假”對(duì)買房人和開發(fā)商來說，將會(huì)是一個(gè)雙贏的結(jié)局。直面“分時(shí)度假”利益點(diǎn)購(gòu)買者不少，這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。第一、可以用低廉的價(jià)格購(gòu)買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實(shí)際上一年也只能住幾個(gè)星期，其它時(shí)間都是空置，還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒店式服務(wù)和適宜的旅游服務(wù)，不用再付住店的費(fèi)用，而且有住在自己家里的良好心理感覺；第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財(cái)產(chǎn)的一部分，其使用權(quán)（有的是分割的產(chǎn)權(quán)）可以抵押或繼承，也可以出售或轉(zhuǎn)讓。開發(fā)者對(duì)于房屋的分時(shí)銷售者之好處 第一，它可以使得這種房屋賣出更高的價(jià)格，在美國(guó)一般都相當(dāng)于原來賣價(jià)的四倍，如一套原來只能賣25 萬美元的連體別墅，按時(shí)間分割以后的賣價(jià)一般要高達(dá) 100萬美元，購(gòu)買者還不覺得貴。其中的原因很簡(jiǎn)單，平均一個(gè)星期時(shí)段的賣價(jià)才兩萬美元。按時(shí)間優(yōu)劣區(qū)分，好的時(shí)段賣價(jià)3－4 萬美元，差的時(shí)段只賣 1 萬美元，加上銀行還可以對(duì)此實(shí)行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；第二，它創(chuàng)造出了新的消費(fèi)市場(chǎng)，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區(qū)、跨國(guó)家交換為背景的住宅區(qū)，銷售情況更加看好。在房地產(chǎn)低落期，它更成為企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的重要措施；第三，大的分時(shí)度假集團(tuán)公司發(fā)展到現(xiàn)在，有不少已經(jīng)不是自己建房，而轉(zhuǎn)向銷售型與管理型，其它企業(yè)只有加盟它們，才能有良好的信譽(yù)度和交換前景，而這些集團(tuán)則靠管理和銷售獲取超額利潤(rùn)。如美國(guó)最大的分時(shí)度假（Iresort Condominium International），2000 年的銷售額為4 億美金，而其利潤(rùn)額高達(dá) 億美金，是業(yè)績(jī)良好的上市公司。這種分時(shí)度假的房地產(chǎn)銷售方式對(duì)于拉動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理、旅游服務(wù)、交通電信，和安置人員就業(yè)，都起著良好的作用。 分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營(yíng)、自己獲取紅利的經(jīng)營(yíng)模式。在歐美國(guó)家，“產(chǎn)權(quán)酒店”模式經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會(huì)廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。私人投資者繳納首付款購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年確定時(shí)間自己使用的天數(shù)，其他時(shí)間則交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)，每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用，購(gòu)買者一般 10－15 年后交完銀行按揭款即取得房屋的產(chǎn)權(quán)。企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會(huì)和接待賓客使用。（一）共同點(diǎn) 共同起源 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具，是中產(chǎn)階級(jí)興起的產(chǎn)物。如上文所述，20 世紀(jì)70 年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，度假旅游方興未艾。瑞士企業(yè)家亞力山大耐首先提出“分時(shí)度假酒店（TimeshareHotel，亦稱為時(shí)權(quán)酒店）”的概念，即出售一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。1976 年，第一批真正意義上的分時(shí)度假酒店興起在法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20 年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個(gè)分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店同根同祖，皆源自歐美地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。產(chǎn)權(quán)酒店可看作分時(shí)度假發(fā)展過程中衍生的一種特殊經(jīng)營(yíng)模式。共同性質(zhì)分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店從基本性質(zhì)上說，均屬于度假住宅或者第二住所的范疇，它們是購(gòu)買者在擁有作為生活必需品的住宅后，為了滿足度假旅游或投資等其它需求所購(gòu)買的住宿設(shè)施。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗鄰風(fēng)景名勝或者鄰近海濱、高爾夫球場(chǎng)等娛樂設(shè)施的地區(qū)，居室裝修與普通住宅樓有很大差異。 共同使用方式消費(fèi)者對(duì)于分時(shí)度假房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)酒店的使用頻率并不高，除了每年的節(jié)假日當(dāng)中使用有限的時(shí)間外，或用來饋贈(zèng)親友，或作為一種保值增值的投資手段。（二）產(chǎn)權(quán)酒店與標(biāo)準(zhǔn)分時(shí)度假產(chǎn)品的區(qū)別 除了以上的共同點(diǎn)之外，標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)酒店有著明顯的差異。是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割分時(shí)度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的兩種，越來越多的國(guó)家和地區(qū)把分時(shí)度假納入旅游產(chǎn)品的范疇，因此淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出其使用權(quán)。相反，產(chǎn)權(quán)酒店突出產(chǎn)權(quán)概念。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)，作為主人，每年享受若干天的住宿權(quán)利，并將其余時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方對(duì)外出租業(yè)務(wù)。共享方式 標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品中，購(gòu)買了周單位時(shí)段的消費(fèi)者在共享房產(chǎn)當(dāng)中處于平等的地位，每位顧客按照自己所購(gòu)買的時(shí)間享有房產(chǎn)的使用權(quán)。不同消費(fèi)者之間除共同使用一套房產(chǎn)外，沒有其它的聯(lián)系。但產(chǎn)權(quán)酒店的安排當(dāng)中，某個(gè)消費(fèi)者購(gòu)買了房間的使用權(quán)、并按照購(gòu)買時(shí)的安排自主選擇使用時(shí)間。在空閑時(shí)間內(nèi)，其它顧客可以通過酒店預(yù)定入住，但實(shí)際上是租用了原購(gòu)買者委托飯店經(jīng)營(yíng)的房間，所以共享的方式上存在較大差異。其它差異由于以上差異，給分時(shí)度假產(chǎn)品和產(chǎn)權(quán)酒店帶來了一系列的不同點(diǎn)，比如銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品由于顧客只擁有每年使用 1 周的權(quán)利，所以價(jià)格相對(duì)較低，國(guó)內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格在2 萬元起，國(guó)際平均水平也不過 8000 美元。而產(chǎn)權(quán)酒店購(gòu)買了單間客房的所有權(quán)，國(guó)內(nèi)一般需要 10 萬元以上。付款方式上，分時(shí)度假產(chǎn)品要求一次性付清全款，而產(chǎn)權(quán)酒店多聯(lián)合金融部門提供購(gòu)房貸款，首付一筆費(fèi)用后，按年或按月分別付清余款。 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓 酒店式公寓起源 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于 1994 年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。在中國(guó)酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地，目前上海共有75 家酒店式服務(wù)公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。 酒店式公寓的概念 一、概念 酒店服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，其房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。高檔的酒店服務(wù)式公寓一般統(tǒng)一裝修，其物業(yè)管理由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理。公寓式酒店也稱產(chǎn)權(quán)式酒店。SOHO 的中文含義是小的家居式辦公間。它和酒店式公寓有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與居家辦公、與酒店式服務(wù)相結(jié)合。但 SOHO 提供給住戶的是較完善的辦公空間，其設(shè)計(jì)的主要功能為滿足居家辦公的要求。除了功能有差異外，它也擁有物業(yè)的所有權(quán)、收益權(quán)和相對(duì)自由的使用權(quán)。在面積分割、投資自用上，它和公寓式酒店、酒店式公寓沒有什么不同，同樣是為中小投資者打造的一種過渡產(chǎn)品。二、起源 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。三、發(fā)展在中國(guó)，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)