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正文內(nèi)容

商品房認(rèn)購(gòu)書陷阱分析與防范(編輯修改稿)

2024-08-31 14:58 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這套房,不妨利用這個(gè)規(guī)定,爭(zhēng)取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》,免去中間的“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”?! 〉侨绻€處于“試探”階段,還希望能夠有機(jī)會(huì)隨時(shí)退出,那么就要避免在《預(yù)訂書》或是《商品房認(rèn)購(gòu)書》中約定得過(guò)于詳細(xì),防止初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》,為自己保留及時(shí)“退出”的機(jī)會(huì)?! ×ⅰ靶《ā迸c“大定”  部分樓盤開(kāi)盤時(shí)會(huì)出現(xiàn)“熱火朝天”的場(chǎng)面,開(kāi)發(fā)商往往會(huì)要求購(gòu)房者先交“小定”。所謂“小定”,就是開(kāi)發(fā)商保證為購(gòu)房者保留房屋,保證購(gòu)房者滿意的房屋在一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)被賣出去。購(gòu)房者需要在約定的時(shí)間內(nèi)向開(kāi)發(fā)商交納“大定”,并保證簽訂正式的《商品房買賣合同》?!  靶《ā钡臄?shù)額較之“大定”少很多,“小定”的合同條款較之“大定”也簡(jiǎn)單很多。但是無(wú)論是“小定”還是“大定”,都可能包含“定金”或是“沒(méi)收”條款?! ∑?、VIp卡與“認(rèn)籌,  有些樓盤會(huì)在開(kāi)盤之前發(fā)售VIp卡,并約定VIp卡的持有人可以按照卡號(hào)順序優(yōu)先選定房號(hào)戶型,樓盤銷售結(jié)束,選定房號(hào)的持卡人卡內(nèi)的錢款將抵作房款。沒(méi)有選定房號(hào)的持卡人卡內(nèi)的錢款全額退還,但不計(jì)利息,如果持卡人愿意,VIp卡可以保留至二期或是三期,屆時(shí)可以獲得優(yōu)先選號(hào)的權(quán)利。此外,作為特惠活動(dòng),開(kāi)盤的時(shí)候舉行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng),被抽到的持卡人可以獲得各種優(yōu)惠或獎(jiǎng)品。VIp卡的價(jià)格多則幾萬(wàn)元,少則幾百元,名稱也五花八門,持卡人的權(quán)利也各不相同。  這種發(fā)售VIp卡的方式,在銷售上又稱為“認(rèn)籌”,已經(jīng)成為現(xiàn)在商品房市場(chǎng)上最為流行的營(yíng)銷手法之一,用業(yè)界的行話來(lái)說(shuō),這個(gè)叫做“蓄客”,就是在開(kāi)盤之前聚斂人氣,制造購(gòu)房的緊張氣氛,讓購(gòu)房者看起來(lái)覺(jué)得房屋非常走俏?! ±眯⌒〉腣Ip卡,開(kāi)發(fā)商或是銷售公司不僅創(chuàng)造出良好的銷售氛圍,發(fā)現(xiàn)和鎖定潛在的目標(biāo)客戶,進(jìn)行樓盤需求和價(jià)格調(diào)查,還可以提前獲得數(shù)額不菲的資金?! “?、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)  按照《商品房銷售管理辦法》第22條的規(guī)定,不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。關(guān)于商品房銷售的條件,主要是“五證”的取得,本書將在下一個(gè)問(wèn)題中加以介紹?! 〉?,還是有一些開(kāi)發(fā)商在尚未滿足商品房銷售條件時(shí),進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”。前面所介紹的“小定”和“認(rèn)籌”,很多也屬于“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的變種?! ∪绻康禺a(chǎn)商的信譽(yù)可靠,購(gòu)房人通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有時(shí)確實(shí)能省些錢,但一旦房地產(chǎn)商最終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn),購(gòu)房人交付的定金有可能會(huì)有去無(wú)回。《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第52條規(guī)定:“房地產(chǎn)受讓人(指購(gòu)房者,筆者注)知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人(指開(kāi)發(fā)商,筆者注)沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購(gòu)買商品房的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果?!薄 ‰m然最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?!钡侨绻l(fā)生此類情況,往往需要通過(guò)訴訟才能取回自己已經(jīng)交付的定金、預(yù)付款或房款,因訴訟花費(fèi)的人力和金錢成本更是難以計(jì)算的。一旦遇到開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還或被宣告破產(chǎn),還將面臨無(wú)法取回的后果?! ≡趦?nèi)部認(rèn)購(gòu)的情況下,購(gòu)房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)是十分巨大的,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況和交易雙方的不公平地位令購(gòu)房者不得不接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu),在這種情況下,就需要了解一下商品房銷售的條件和“五證”的相關(guān)知識(shí),把自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度?! 【?、簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》之前應(yīng)該審查的文件:  《土地使用權(quán)證》  《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》  《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》  《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》  《商品房預(yù)售許可證》  《房屋所有權(quán)證》  《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》  《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》  一定要審查原件  審查上述文件時(shí)一定要要求開(kāi)發(fā)商提供原件,不能僅看復(fù)印件。這些證件大多包含附頁(yè)和附件,里面記載著抵押權(quán)狀況、年檢情況、平面圖
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