北京高校標(biāo)準(zhǔn)化公寓培訓(xùn)會(huì)議交流文章之一(編輯修改稿)
2025-08-31 10:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、計(jì)時(shí)鐘表、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等服務(wù)措施的開展。（7）提供專項(xiàng)（學(xué)生進(jìn)?；螂x校時(shí)服務(wù)成本）服務(wù)，需考慮專項(xiàng)投入。 公寓不同于社區(qū)物業(yè)或?qū)懽謽俏飿I(yè)，每年的迎新送舊是學(xué)生公寓管理部門必做的份內(nèi)之事，也是學(xué)生公寓成本加大的一個(gè)原因，必須予以考慮。如：迎接新生入校；畢業(yè)生離校；離校后宿舍保潔與維修。三、學(xué)生公寓物業(yè)成本測(cè)算方法：目前，由于房屋產(chǎn)權(quán)形式多種多樣，物業(yè)管理還處在發(fā)展階段，物業(yè)管理法規(guī)還不十分成熟，各種制度和規(guī)章還在逐步完善，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也沒有統(tǒng)一的規(guī)定，特別是辦公寫字樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，造成目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算口徑有較大差異。但是，根據(jù)目前社會(huì)上的做法，一般是按照以下五種分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行計(jì)算的。按戶平均分?jǐn)偡ǎ捍朔N方法簡(jiǎn)單，缺點(diǎn)是平均主義、大鍋飯；按房型分?jǐn)偡ǎ话唇ㄖ娣e分?jǐn)偡?；按業(yè)權(quán)份額分?jǐn)偡?；費(fèi)用加總面積分?jǐn)偡ǎ捍朔N方法在國內(nèi)較為常用，一般在招標(biāo)中多采用此種方法。其計(jì)算公式為：P=ΣFi247。S P表示該學(xué)生樓宇的物業(yè)月收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月平米）； Σ所有費(fèi)用的項(xiàng)目算術(shù)相加； F代表費(fèi)用（元/月）； i代表費(fèi)用相數(shù)（i=1，2，3.....n）； S物業(yè)總建筑面積（平方米）；四、學(xué)生公寓物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用構(gòu)成學(xué)生公寓運(yùn)行成本構(gòu)成一般包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：工資、保險(xiǎn)、福利類；辦公費(fèi)用類；公共設(shè)備（設(shè)施）維護(hù)運(yùn)行費(fèi)用類；固定資產(chǎn)折舊類；安全服務(wù)類；保潔費(fèi)用類；公共能源消耗類；專項(xiàng)服務(wù)類；前期接管投入費(fèi)用類，也可單獨(dú)核算；進(jìn)行運(yùn)行成本測(cè)算時(shí)，可具體考慮以下內(nèi)容：（一）、人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利費(fèi)等因素（有的亦稱直接人工費(fèi)）：（1）人員工資（I1）：根據(jù)學(xué)生公寓崗位設(shè)置及編制數(shù)來確定，同時(shí)還要結(jié)合各高校自己的工資水平狀況。（2）保險(xiǎn)費(fèi)（I2）：包括：國家規(guī)定應(yīng)為員工繳納的各項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用；（3）福利費(fèi)（I3）：一般包括以下項(xiàng)目①福利基金：一般按照人員工資總額的8%14%提?。虎诠?huì)經(jīng)費(fèi)：一般按照人員工資總額的2%提??；③教育/培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)：%提取；（4）加班費(fèi)用（I4）：國家法定節(jié)日加班費(fèi)用；（5）住房公積金（I5）：按照國家住房公積金管理辦法確定，一般為8%；（6）服裝費(fèi)（I6）：二年更新一次，夏裝、冬裝每人各2套，管理人員服裝的面料質(zhì)地一般優(yōu)于普通員工；計(jì)算公式：FI =(i1+i2+i3+i4+i5+.....in) 247。12247。S （元/）（二）、辦公費(fèi)用：按往年估算或經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定，再分?jǐn)偟礁髟轮?。?jì)算公式：F=Σi/12S（1）市內(nèi)交通費(fèi)，一般包括車輛油耗、維修保養(yǎng)、車輛保險(xiǎn)、養(yǎng)路費(fèi)、稅費(fèi)等；（2）通訊費(fèi)：一般包括固話費(fèi)、手機(jī)費(fèi)、傳真費(fèi)等；（3）低值易耗辦公用品費(fèi)：一般包括筆、紙、復(fù)印機(jī)耗材、計(jì)算機(jī)耗材、飲水紙杯、飲用桶裝水等；（4）書報(bào)費(fèi)：報(bào)紙、雜志等；（5）招待費(fèi)：客飯、禮品等；（6）公寓文化建設(shè)費(fèi)用：宣傳、櫥窗、照相等；（7）其它費(fèi)用：未預(yù)見支出；計(jì)算公式： F=(i1+i2+i3+i4+i5+......in)247。12247。S (元/)（三）、日常設(shè)備維護(hù)費(fèi)用：該項(xiàng)有兩種測(cè)算方法：一是成本測(cè)算法，二是簡(jiǎn)單測(cè)算法，兩種方法前者適合普通居住用房，后者適宜高檔居住用房、寫字辦公樓、商業(yè)用房等。方法一（成本測(cè)算法）：難，需多年數(shù)據(jù)支持，一般較少用；此種方法是先分別測(cè)算出各分項(xiàng)的實(shí)際支出，然后再進(jìn)行求和。具體計(jì)算方法如下：①建筑物土建小修維修（月）費(fèi)用；②給排水設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)（月）費(fèi)用；匡算公式：W24a30P電W設(shè)備用電總功率；24每天小時(shí)數(shù)；a使用系數(shù)=平均一天開啟的時(shí)間247。24小時(shí)；30每月平均天數(shù)；P電國家規(guī)定電的價(jià)格；維修保養(yǎng)費(fèi)用：③電器系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)（月）費(fèi)用；④燃?xì)庀到y(tǒng)維修保養(yǎng)（月）費(fèi)用；⑤消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)（月）費(fèi)用；⑥公共照明（月）費(fèi)用包括：大廳、走廊的照明及裝飾燈費(fèi)等計(jì)算公式：電費(fèi)=（W1T1+W2T2+W3T3......）30天P電單價(jià)W每天開啟T小時(shí)后，照明電器的總耗電功率瓦數(shù)（千瓦/小時(shí)）；T表示每天開啟用電器的時(shí)間數(shù)（小時(shí)）；維修保養(yǎng)費(fèi)用上述各項(xiàng)的維修保養(yǎng)費(fèi)用均是一個(gè)估算和經(jīng)驗(yàn)值。⑦不可預(yù)見費(fèi)用，一般物業(yè)公司按照8%10%計(jì)算①⑥項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)用；⑧易損件更新費(fèi)用：易損件更新是指共用設(shè)施設(shè)備的更新費(fèi)用，如：燈罩、燈泡、燈頭、水龍頭等日常使用容易損壞的小件物品，不包含重大設(shè)備設(shè)施的更新費(fèi)用。匡算公式： X=Σ（Mi+Ii）/12YiMi一般共用設(shè)施的購置費(fèi)用；包括照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等；Ii各設(shè)施的安裝費(fèi)用；Yi各設(shè)施的正常使用年限；（此項(xiàng)費(fèi)用有的物業(yè)公司在計(jì)算時(shí)，將其計(jì)入各相關(guān)項(xiàng)目的維修保養(yǎng)費(fèi)用中，而不再單列）。 將上述①⑧項(xiàng)之和除以物業(yè)管理的總建筑面積，得出的是每月所管的物業(yè)每平米應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。匡算公式： F=Σ（18）Xi/S方法二（簡(jiǎn)單測(cè)算法
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