【文章內(nèi)容簡介】 ，其后為多層住宅，再往后為小高層，這樣即可以保證大多數(shù)業(yè)主能夠觀賞湖景，同時也能夠形成一個由湖面和建筑共同組成的小型氣候循環(huán)圈，起到自動調(diào)節(jié)空氣的生態(tài)作用。由于多層住宅目前市場接受程度較高，因此為緩解銷售壓力，同一個項目中多層住宅的供應(yīng)量一般來講是最大的。湖岸線設(shè)計各具特色 優(yōu)美的湖景是臨湖住宅最大的優(yōu)勢，而與湖面相連的湖岸線，是人與水最為接近的地方，自然成為開發(fā)商最為重視的場所。從我們對臨湖住宅的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，湖岸線的設(shè)計已經(jīng)成為臨湖住宅項目中最為匠心獨(dú)具之處。據(jù)統(tǒng)計，目前我市臨湖住宅項目對湖岸的處理主要有同下幾種方式： ① 人工沙灘，一般臨湖設(shè)置，可以打沙灘排球； ② 游泳池，設(shè)在湖邊即賞水又玩水。 ③ 設(shè)置木制棧橋，用于垂釣休閑和作為游艇碼頭。 ④ 臨湖棧道，一般選用木頭作為棧道材料臨湖鋪設(shè)，盡顯自然。或沿湖岸設(shè)臨湖跑步道既可觀景又能健身。 ⑤ 湖景會所，臨湖而設(shè)，風(fēng)格各異，即滿足會所的功能，又成為一道景觀。 從湖岸線上不同的設(shè)計上我們可以看到現(xiàn)在的臨湖住宅雖然同樣以景為主題，但設(shè)計思路上已經(jīng)發(fā)生了顯著的變化，從原先的“觀水”發(fā)展到“親水”再到目前流行的“玩水”。設(shè)計思路的變化反映了人們在居住上與自然相融合的要求，體現(xiàn)了人們居住條件的改善和居住品味的提高。第二章 西北湖片區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、地理位置與交通配套漢口曾是中國內(nèi)地最大的貨物集散中心和中國進(jìn)出口貿(mào)易的重要口岸，伴隨武漢邁向國際大都市步伐的加快，武漢作為口岸城市的地位逐漸形成并且不但強(qiáng)化?？诎段飿I(yè)是現(xiàn)代城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的最權(quán)威代表，伴隨著海、陸、空交通工具的發(fā)展，口岸物業(yè)不再被局限于港口，而是泛指所有交通匯集之處、港口、地鐵、車站等周邊物業(yè)。武漢作為一個日益國際化的中心城市，更是熱切需要口岸物業(yè)，以充分展示現(xiàn)代化大都市的無窮魅力。西北湖版塊成為漢口地區(qū)標(biāo)志性CLD、CBD及CFD，是目前漢口口岸物業(yè)的扎堆區(qū)域，而本項目在時間上和空間上與西北湖版塊的區(qū)域發(fā)展成熟度高度吻合，在西北湖版塊片區(qū)平面坐標(biāo)體系中處于旗艦物業(yè)地位，傲視其余。西北湖項目北望機(jī)場高速出口、漢口火車站、武漢市公路客運(yùn)總站、地鐵一號線二號站出口，南眺以武商武廣世貿(mào)、漢商、SOGO、萬松園國際街為核心的CBD，西臨王家墩CBD橋頭堡，東靠本市金融一條街，尊處建設(shè)大道與青年路交匯處。憑借西北湖版塊便利的交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射能力，充足的消費(fèi)群體和消費(fèi)能力，完善的辦公、居住、金融與市政服務(wù)體委，巨大的增值潛力，西北湖項目作為漢口標(biāo)志性口岸物業(yè)之一，就是漢口城市中心的繁華所在。富豪花園、新都市花園、澎湖公寓、添地公寓、德富花園等；以西北湖項目為中心的中央金融區(qū)，包括建銀大廈、信合大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈、人民銀行大廈、光大銀行大廈（在建）、招銀大廈等；以西北湖項目中心的中央商貿(mào)區(qū)包括新世界貿(mào)易中心、SOGO、武商、武廣、世貿(mào)等，可以斷定，以為西北湖項目中心的1000米半徑范圍內(nèi)，CLD、CFD、CBD構(gòu)成該板塊的絕大部分面積，完全有理由相信西北湖項目的王者風(fēng)范。二、西北湖綜合圈層的教育、醫(yī)療、體育、文化等配套1．教育資源配置狀況：第68中學(xué)（萬松園精品國際精品街），第12中學(xué)（市重點(diǎn)航空路附近沿線），11中學(xué)（航空路附近），萬松園小學(xué)，北湖小學(xué)，武漢市外國語學(xué)校（萬松園路），第69中學(xué)（青年路沿線），天門墩中學(xué)（建設(shè)大道三眼橋附近），解放中學(xué)（解放大道市委解放公園附近），先鋒中學(xué)（唐家墩馬場路68號），鄔家墩小學(xué)（馬場路204號），市藝術(shù)學(xué)校（北湖正街12號），市體委中心學(xué)校（新華路體育場），武漢一中（規(guī)劃中），空軍少年軍校（建設(shè)大道575號），北湖幼兒園（漢口北湖南街）等2。醫(yī)療資源配置狀況同濟(jì)醫(yī)院（解放大道亞酒附近），協(xié)和醫(yī)院（解放大道中山公園附近），兒童醫(yī)院（臺北路附近），武漢中醫(yī)院臺北分院（臺北路鯇子湖），聯(lián)合醫(yī)院（香港路萬科俊園附近），六醫(yī)院（香港路），省財貿(mào)醫(yī)院（武漢圖書大世界旁），武漢市婦幼保健院（香港路2182號）等。3．體育及文化資源配置狀況：新華路體育館（新華路長途客運(yùn)站），西北湖公園廣場，武漢雜技廳（建設(shè)大道臺北路附近），噴泉公園體育場（建設(shè)大道與新華路交匯處），武漢圖書館（建設(shè)大道房地交易大廈對面），武漢圖書大世界（新華下路北湖路），中山公園（解放大道武廣對面），解放公園（建設(shè)大道武漢三眼橋市委附近），武漢青少年宮（臺北路附近），江漢區(qū)圖書館（新華下路91號）等通過以上分類分析可知：西北湖板塊的體育及文化資源配置狀況較好，可以構(gòu)成西北湖項目所能整合的外圍資源的優(yōu)質(zhì)部分，主要體現(xiàn)在對高素質(zhì)潛在客戶及其子女家庭恩格爾系數(shù)的降低，在衛(wèi)生醫(yī)療方面的支出必然相應(yīng)提高，他們在此方面的需求能夠得到市場的有力供給。在基礎(chǔ)教育資源配置狀況方面而言，西北湖板塊不是很理想，具體表現(xiàn)在無一定數(shù)量的知名中、小學(xué)尤其是西北湖板塊附近濱湖小區(qū)，而萬松園小區(qū)、蔡家田及臺北路小區(qū)較好，但是服務(wù)半徑有限（由武漢市的實際情況決定），對西北湖板塊西北湖項目的高素質(zhì)潛在客戶在子女高素質(zhì)需求方面近期不能提供有效支撐，須在后期物業(yè)服務(wù)上加強(qiáng)此方面功能，以彌補(bǔ)先天不足。三、周邊住宅物業(yè)1．中高檔住宅物業(yè)：市場存量包括：（1） 萬松園路沿線項目包括：萬景花園（28003000起價，多層）中奇歐洲花園（28003000起價，多層）（2） 西北湖板塊沿線項目包括：同城廣場一期（尾盤特價3300元/平方米，正常價38004000元/平方米，），同城廣場二期（起價突破3800元/平方米，高層）；統(tǒng)建千禧園（起價3300元/平方米，均價4000元/平方米，高價達(dá)到5000元/平方米）；世紀(jì)華庭（起價3800元/平方米，均價4300元/平方米，高價達(dá)到6688元/平方米）；澎湖高級公寓（起價3500元/平方米，24504400元）；中環(huán)大廈（30204000元/平方米）；元辰大廈（青年路附近，24層在建）；嘉頤公寓（青年路，機(jī)場河附近，高層在建）；金盾大酒店（機(jī)場河路靠近北湖西路，15層在建）；2．西北湖周邊有一定竟?fàn)帩摿Φ臉潜P（已開盤銷售）：物業(yè)名稱規(guī)模價格客戶定位坐落位置世紀(jì)華庭1棟25層4個單元，一梯2戶，總建面42400㎡，綠化50%，總189戶，泊車位187位，占地7477㎡4300元（均）3800元（起）中高收入（都市新貴一族）西北湖廣場，建銀大廈旁澎湖高級公寓（二期）3棟15層（已售完）、24層（現(xiàn)在售）層共210戶，總建面24000㎡，占地7477㎡3600元(均)（26004000）中高收入（都市新貴一族）臺北一路23號中環(huán)大廈2棟塔樓32層共384戶，108個車位總建面64581㎡，占地5200㎡3556元（均）（30204000）中高收入（城市白領(lǐng)）云林街31號（噴泉公園旁）同成廣場（二期）2棟20層，共392戶，占地5200㎡37004000，3300（起）中高收入（城市白領(lǐng)）建設(shè)大道538號西北湖附近福星城市花園12棟1722層，總建面18萬㎡，整個規(guī)劃640套，占地30000㎡3650（均）2900（起）中高收入（城市中產(chǎn)階層）新華下路中段186號環(huán)亞藝術(shù)家一期為1棟20層公寓樓（已售完）二期3棟10層，一梯2戶，共230戶，總建面26000㎡3100（均）28003600中高收入青年路45號3．項目周邊潛在住宅物業(yè)的市場增量：A．星海項目占地21畝： 北湖西路原塑料六廠，北臨北湖西路，西靠北湖小路，加油站附近，擬建中高檔物業(yè)；B．德富二期占地12畝左右： 在德富花園與碧湖花園之間，南臨西北湖，北鄰北湖西路，擬建中高檔住宅物業(yè)；C．橋口城建占地100畝左右： 與沁園春和富豪花園隔馬場小路相望，祥和家園的旁邊，擬建中高 檔住宅物業(yè)：D．： 地塊沿西湖呈“L”形狀，北鄰西北湖路，西鄰西湖小路，建面8萬平方米，以高檔高層大戶型供應(yīng)為主（140220平方米）；E．省廣電中心： 在新世界百貨隔建設(shè)大道對面包括三五醇酒店所在地，除規(guī)劃廣電 大樓外，另規(guī)劃高檔高層住宅物業(yè)一棟，以中型戶型為主（110130平方米）， 可以得知：僅是西北湖項目靠近馬場角地區(qū)500米范圍就有大量的市場增量，可見此板塊的市場追捧強(qiáng)度和跟進(jìn)速度。目前西北湖板塊的物業(yè)結(jié)構(gòu)將以高容積率的小高層，高層中高檔物業(yè)為主導(dǎo)。若將考察半徑擴(kuò)大1500米左右，則市場增量會更大，產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)將趨向更大的雷同性。尤其是在郊區(qū)高素質(zhì)樓盤的快速市場投放，可以初步判斷西北湖項目的市場定位和市場消化是有一定難度的。片區(qū)綜合分析結(jié)論：1． 西北湖片區(qū)中高檔多層、高層住宅相對集中，市場競爭激烈。2． 產(chǎn)品差異化、檔次定位的差異化、營銷手段的差異化，是產(chǎn)品脫穎而出的唯一出路。第三章 重點(diǎn)樓盤剖析我們在對“武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀”進(jìn)行廣泛調(diào)研、及對“未來房地產(chǎn)走勢”進(jìn)行綜合分析的同時，針對性地對武漢部分高檔樓盤（重點(diǎn)是高層高檔樓盤），進(jìn)行解剖式分析，并注重把握一定的專業(yè)深度，旨在通過解剖“麻雀”，尋求當(dāng)前武漢樓市高檔樓盤的亮點(diǎn)及有效支撐，并力圖發(fā)現(xiàn)不足，以利我司在西北湖項目的運(yùn)作中市場定位準(zhǔn)確、規(guī)劃思路創(chuàng)新。一、“世紀(jì)華庭”項目（竣工項目）（一）項目概況1．樓盤位置：漢口西北湖之北湖東岸2．開發(fā)商：湖北新世紀(jì)置業(yè)有限公司3．項目合作單位：A．設(shè)計單位：方案設(shè)計——新加坡蔡家聲特許建筑師 施工圖設(shè)計——中南建筑設(shè)計院B．施工單位：中建三局二公司C．銷售代理：深圳怡安信實業(yè)發(fā)展有限公司D．整合推廣：深圳博思堂BIRTHIDER廣告E．物業(yè)顧問：中海物業(yè)管理（深圳）有限公司（二）基本指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積：約11畝 容積率： 綠化率：53%總建面：㎡ 總戶數(shù)：189戶 車位比例：1：會所面積：600㎡ 物業(yè)管理費(fèi)：㎡（三）戶型組合、大樓配置1．3房2廳3衛(wèi)＋傭人房＋觀景陽臺＋生活陽臺 ㎡ 占總戶數(shù) 13 %2．4房2廳3衛(wèi)＋傭人房＋觀景陽臺＋生活陽臺 ~211.㎡占總戶數(shù) 59%3．5房2廳4衛(wèi)＋傭人房＋觀景陽臺＋生活陽臺 ~㎡占總戶數(shù) 24%4． 復(fù)式樓面積 326㎡~450㎡ 占總戶數(shù) 4 %（四）大樓配置1． 一梯1戶（1部功能梯1部觀光梯）2． 客廳、主臥配置雙層真空玻璃3． 600平方米生態(tài)泛會所（MINI高爾夫、咖啡廳、閱覽室、健身房、假日廣場）（五）銷售價格及現(xiàn)狀1．最低單價3388元/㎡（活動期間底樓價）；2．最高單價6688元/㎡；3．目前均價4300元/㎡4．最熱銷戶型面積：~㎡已售5．總體銷售狀況：已銷售90%（六）工程進(jìn)度：2002年12月31日交房。（七）綜合分析：“世紀(jì)華庭”率先引爆武漢樓市“親水高層豪宅”概念，其成功的開發(fā)、銷售可歸結(jié)為如下特點(diǎn)：特 點(diǎn)：1．是我市首家全方位整合國內(nèi)各專業(yè)優(yōu)勢資源的開發(fā)項目。該項目在“方案設(shè)計”、“銷售代理”、“整合推廣”、“物業(yè)顧問”等各環(huán)節(jié)，全方位引進(jìn)深圳等地成熟的“豪宅”開發(fā)經(jīng)營模式，使項目運(yùn)作的各個環(huán)節(jié)均高于本地開發(fā)商一籌。2．絕佳的臨湖地理位置與新穎的“夏威夷”風(fēng)格天然合一，一舉成為武漢高檔樓盤的明星。3．通透的板式結(jié)構(gòu)和大膽的1梯2戶全大戶型設(shè)計、及本市首家“觀光電梯住宅”提升了樓宇品質(zhì)。4．綠化帶下作地下停車場設(shè)計，既保障了高綠化率的豪宅品質(zhì)又解決了車位問題。不足之處：1．大樓平面布局東西朝向，影響項目整體檔次。2．底層作住宅開發(fā)，必然導(dǎo)致起價偏低，降低了整個樓宇品質(zhì)。3．會所面積、功能離‘豪宅’標(biāo)準(zhǔn)尚有距離，4．無配套泳池設(shè)計是一大缺憾。5．營銷環(huán)節(jié)忽視看樓通道設(shè)計及街區(qū)包裝。二、“東方國際公寓”項目（尚未開盤銷售）（一） 項目基本概況 1．項目位置：漢口西北湖之西湖與北湖之間2．開發(fā)商：武漢東方萬豪地產(chǎn)有限公司3．項目合作單位：A．方案設(shè)計：香港巴馬丹拿設(shè)計機(jī)構(gòu)B．施工圖設(shè)計：（第一階段）中南建筑設(shè)計院 （第二階段）武漢建筑設(shè)計院C．施工單位：4．項目基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：A．凈用地面積：㎡(約15畝)B．總建面：79211㎡其中：地上 69860㎡其中：住宅 58761㎡（含裙房筒體）|商業(yè)及裙房公共部分 5780㎡會所 980㎡還建辦公 1650㎡架空 2689㎡（空中花園）地下室：1層（停車場） 9351㎡C．建筑占地面積：5780㎡D．建筑密度：%E．容積率： F．停車位 344個G．層數(shù)：地上2329層；地下1層 H．人防建面： 7109㎡（二）戶型組合 1．主打戶型：A． 3房2廳2衛(wèi)雙陽臺 面積110—130㎡B． 4房2廳2衛(wèi)雙陽臺 面積125—160㎡2．最小戶型：A．單身公寓 面積28—40㎡B．2房2廳2衛(wèi) 面積85——110㎡（三）大樓基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)及平面布局1．樁基為后壓漿鉆孔灌注樁工藝2．主體結(jié)構(gòu)形式為框剪結(jié)構(gòu)3．總平面布局：3層裙樓為條形整板，4樓以上分別為4棟22層—29層塔樓 （見附圖）（四）項目綜合分析1．該項目優(yōu)勢在于占地位置臨湖狹長狀，湖景資源豐富，與西北湖廣場隔湖相見，視野開闊。2．該項目在項目定位及規(guī)劃設(shè)計上有如下明顯問題：A．在項目定位上，主題概念模糊，其底層作商業(yè)用房設(shè)計，人流必然繁雜，降低了整棟樓宇品質(zhì)。B．在戶型設(shè)計上無特色可言，一網(wǎng)打盡大、中、小戶型，