秦皇島房地產(chǎn)第一季度市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2024-08-31 05:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 建設(shè)大街中段秦皇島市瀚升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平方米219套住宅、商業(yè)耀華老村便民市場改造工程海港區(qū)耀富路秦皇島耀華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1143平方米商業(yè)廣順現(xiàn)代城居住小區(qū)二期（1—5號樓）海陽路以東，規(guī)劃燕山大街以北（原奧格廠）秦皇島廣順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平方米684套住宅共計平方米2538套l 調(diào)研樓盤分析【08年第一季度在售項目價格】板塊劃分項目名稱所在區(qū)域一季度均價東部板塊東方明珠城市區(qū)4200元/㎡海港第一城市區(qū)3800元/㎡中部板塊渤海明珠市區(qū)4800元/㎡和苑市區(qū)4750元/㎡西部板塊在水一方外環(huán)4900元/㎡和平花園外環(huán)4100元/㎡文博城外環(huán)3950元/㎡廣順現(xiàn)代城外環(huán)3900元/㎡燕山家園外環(huán)3900元/㎡汐岸尚景外環(huán)未定價戴河板塊北戴河5200元/㎡（高層）藍灣南戴河8000元/㎡（公寓）倚海45176。南戴河7800元/㎡（公寓）金海岸南戴河7700元/㎡（公寓）【區(qū)域價格比較】【價格成長變化】216。 整體市場情況：進入08年以來，秦皇島市場受整體宏觀調(diào)控政策影響、消費者觀望情緒嚴重以及處于市場銷售淡季等多方因素的影響，整體市場開始出現(xiàn)疲軟。216。 市場供應情況：順應城市向西發(fā)展的趨勢，08年第一季度新批準商品住宅，基本為西部板塊區(qū)域的樓盤，且全部為去年開盤項目的2期或尾盤，以及其他區(qū)域的老項目尾盤銷售。雖然年后市場無新的項目供應，但市場整體供應體量依然較大。216。 市場需求情況：從售樓現(xiàn)場可以感覺，整體市場處于冷清狀態(tài)，客戶量較少，有些項目甚至沒有客戶咨詢。市場成交較為慘淡，雖然個別項目以低價促銷，但成交客戶量依然較低。216。 價格情況：大部分樓盤都出現(xiàn)或多或少的降價銷售，個別樓盤為了搶占市場不惜出現(xiàn)低于3000元/㎡的超低價，各開發(fā)商相互影響，紛紛打折促銷。但個別項目由于其產(chǎn)品規(guī)劃較好、品質(zhì)度較高，項目知名度及口碑均好，在市場上依然保持較高的市場價格，（）市場開始出現(xiàn)兩極分化跡象。（二） 高端市場受市場及季節(jié)影響，秦皇島的高端市場，年初基本無新的項目入市，市場供應稀缺，只有品質(zhì)及口碑均較高的紅嶼別墅尾盤（幾套）在銷售，客戶量較少。隨著房地產(chǎn)銷售黃金時期及奧運的到來，年中即將迎來市場高峰（戴河庭院、）。金夢海灣今年的開工，預示著秦皇島高端市場黃金時代的來臨。（三） 寫字樓市場目前秦皇島寫字樓市場的發(fā)展依然比較落后，寫字樓的竣工面積和實際銷售面積之間存在較大的差距，整體市場供應量較少，市場主要以消化存量房為主。辦公樓一般是公司自己建設(shè)，自己使用，自己管理，或是定向開發(fā)，如電信公司、通信公司和銀行等。商業(yè)概念的寫字樓（非辦公樓）的銷售情況不好，需求總量少，有效需求不足，造成寫字樓大面積的滯銷，普遍銷售不佳、出租率低。在市場調(diào)查中，位于市中心的綜合項目中設(shè)計有少量的寫字樓，如金陽大廈、但這部分寫字樓供應總量較小，市場消化速度較低。（四） 商業(yè)市場秦皇島商業(yè)分布：主要集中在以三條主路構(gòu)成的三角區(qū)域為核心，向外輻射形成了海港區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，包括了秦皇島商城、金三角市場、華聯(lián)商廈、廣緣商廈等。建設(shè)大街與文化路兩處轄區(qū)處占海港城區(qū)面積13%，人口20%，商業(yè)營業(yè)面積卻達達到75%，引起資源過剩和分布不均。業(yè)態(tài)構(gòu)成：服裝、家具百貨、餐飲娛樂和家用電器等。租金水平：根據(jù)位置不同，沿街門臉點租金在4~8元/平米/日不等，商廈內(nèi)部攤位則在2~5元/平米/日不等，總體租金水平較高。客戶主要構(gòu)成：海港區(qū)居民、三區(qū)四縣進城購物的居民、部分旅游散客。l 商業(yè)調(diào)研項目分析《重點項目調(diào)研》【1】秦皇島商廈類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點首層手機、化妝品、品牌休閑服以老秦皇島人及中老年人群居多 以中低檔消費為主； 業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理； 周末客流量較高，但購買力較弱；中檔消費比較受歡迎 由于營業(yè)額較低部分店鋪已撤出及告示轉(zhuǎn)讓；二層鞋業(yè)、飾品、皮具（包）三層女裝系列
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