【文章內(nèi)容簡介】 園小區(qū)—西塔 萬柳塘公園、大南邊門、五愛市場、馬路彎、沈陽站264 長客西站—沈陽北站 重工南街、保工街、鐵西百貨、中華路、北市場、北京街266 于洪新村—煤炭設(shè)計(jì)院 于洪新村、鐵西百貨、省婦嬰醫(yī)院、馬路灣、五愛街271 沈陽站北—炮兵學(xué)院 太原街、西塔、北京街、松花江街、長客總站、新立堡279 富山花園—興華公園 鴨綠江街、松花江街、皇寺廣場、沈陽站、鐵西百貨282 沈陽環(huán)科院—東北玩具城 南塔、三好街、中華路、西塔、珠江街、小白樓264 長客西站—沈陽北站 重工南街、保工街、鐵西百貨、中華路、北市場、北京街266 于洪新村—煤炭設(shè)計(jì)院 于洪新村、鐵西百貨、省婦嬰醫(yī)院、馬路灣、五愛街264 長客西站—沈陽北站 重工南街、保工街、鐵西百貨、中華路、北市場、北京街266 于洪新村—煤炭設(shè)計(jì)院 于洪新村、鐵西百貨、省婦嬰醫(yī)院、馬路灣、五愛街271 沈陽站北—炮兵學(xué)院 太原街、西塔、北京街、松花江街、長客總站、新立堡279 富山花園—興華公園 鴨綠江街、松花江街、皇寺廣場、沈陽站、鐵西百貨282 沈陽環(huán)科院—東北玩具城 南塔、三好街、中華路、西塔、珠江街、小白樓295 家樂福超市—西部貨運(yùn)中心 沈陽北站、北三經(jīng)街、西塔、太原街、鐵西百貨、南十中路324 龍江廣場—蘇家屯 四院、西塔、太原街、新華廣場、渾河站327 沈陽站—蘇家屯 鐵路中學(xué)、南十馬路、下夾河、沙崗子、綠色生態(tài)園328 馬路灣—新城子 沈陽站、太原街、西塔、北市、市政府、北站、長客總站338 五愛市場—弓匠村 小西門、廣宜街、北站、沈飛集團(tuán)、三臺子、道義開發(fā)區(qū)501 沙嶺—五愛市場 長客西站、肇工街、鐵西廣場、太原街、三經(jīng)街502 沈陽北站—會展中心 北京街、西塔、沈陽站、省委、夏宮、會展中心602 砂陽路—北站 沈陽站、西塔、太原街、皇寺廣場、肛腸醫(yī)院，鐵西新區(qū)一線、開發(fā)區(qū)管委會—西塔 水產(chǎn)市場、長客西站、肇工街、鐵西廣場、沈陽站備注：共計(jì)46 條公交線路途徑太原街商圈，停靠站主要分布在中華路、中山路、北二馬路、民主路、勝利大街、南京街等主干路上。3）停車位目前，太原街商圈停車位極其緊張，與其都市時(shí)尚的中高端定位極不相符，據(jù)我司實(shí)地調(diào)研，區(qū)域停車位不足700 個(gè)，具體如下：新世界一店：78 個(gè)（包括新世界酒店） 新世界二店：（右側(cè)胡同）20 個(gè)左右 新世界三店：（門前臨街）32 個(gè) 商貿(mào)：地下：43 個(gè) 、地上：10 個(gè) 華聯(lián)：地下：45 個(gè) 沃爾瑪：地下：150 個(gè) 中興：地下：200 個(gè) 金三角賓館：門前：10 個(gè)； 側(cè)面：10 個(gè) 蘇寧電器前：5 個(gè) 聯(lián)營：44 個(gè)左右 鳳泰商廈：（左側(cè)）20 個(gè) 百安居：（側(cè)面）15 個(gè) 騰龍國際商務(wù)酒店：地上：25 個(gè) 總計(jì)：647 個(gè)車位商業(yè)配套目前，太原街商圈各種商業(yè)配套較為完善.（五）商圈綜合評價(jià)太原街商圈是沈陽市繁華的兩個(gè)商圈之一，是具有都市時(shí)尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心。其整體定位是沈陽市最高端的商業(yè)中心。商圈服務(wù)半徑輻射整個(gè)沈陽市，并對周邊城市的客戶群體（本溪、撫順、鐵嶺、遼陽、鞍山）有較大吸引力，主力目標(biāo)客戶群是25～50 歲的中高端消費(fèi)群。其經(jīng)營業(yè)種和目標(biāo)客戶群與中街商圈略有類似，其未來發(fā)展會對中街商圈產(chǎn)生一定的影響。太原街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、以及便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。從商業(yè)業(yè)種來看，太原街商圈的主力業(yè)種為服裝、飲食和各種快餐，這種經(jīng)營業(yè)種的分布是太原街商圈多年發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和沈陽獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物。太原街商圈各類商業(yè)配套設(shè)施較為完善，停車位較為緊張。三、長江街商圈調(diào)研分析（一）商圈基本狀況地理位置：長江街商圈位于沈陽市皇姑區(qū)中心區(qū)域，以長江街為軸心向兩側(cè)擴(kuò)展。商圈東至嘉陵江街、南達(dá)公鐵立交橋、西至珠江街、北接崇山路。商圈地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達(dá)，人文資源豐富。四至：商圈東至嘉陵江街、南接公鐵立交橋、西臨珠江街、北臨崇山路商圈規(guī)模（1）占地面積： 平方公里；（2）商業(yè)面積：約170 萬平方米；（3）年?duì)I業(yè)額：約9 億元人民幣 。服務(wù)半徑：長江街商圈所輻射的范圍主要有皇姑區(qū)以及于洪區(qū)、和平區(qū)的小部分區(qū)域。商圈定位：中低檔區(qū)域型商圈。以長江街為中心，全力打造長江商貿(mào)中心區(qū)，把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街，從而帶動整個(gè)商圈的全面發(fā)展。目標(biāo)客戶群：中低端客戶，大眾消費(fèi)群體，客戶以皇姑區(qū)居民為主。消費(fèi)者認(rèn)可度：周邊居民對該商圈認(rèn)知度較高，但對沈陽市其它各區(qū)域的影響范圍有限。（二）商業(yè)現(xiàn)狀商圈業(yè)態(tài)：目前，商圈內(nèi)業(yè)態(tài)主要有商場、專業(yè)市場和臨街商鋪。業(yè)種分布：商圈內(nèi)業(yè)種種類眾多，包括服裝、百貨、餐飲、娛樂、裝飾材料、家具、海鮮批發(fā)等等，主要都分布在長江街兩側(cè)。主力業(yè)種：長江街商圈主要經(jīng)營以服裝、裝飾材料、餐飲等業(yè)種。人流量：據(jù)初步調(diào)查，長江街商圈各主要時(shí)段的人流量（周四）大致如下： 9：00――195 人/5 分鐘 12：00――241 人/5 分鐘 17：00――297 人/5 分鐘租金水平：據(jù)我司了解，長江街商圈各主要商業(yè)集中區(qū)域的租金水平大致為：華山路至昆山路段：金龍裝飾材料市場、中一名品家具城等租金為1 層約120 元/㎡月；2 層90 元/㎡月；昆山路至寧山路段：沿街店面租金440－500 元/㎡月；千盛百貨1 層租金180 元/㎡月，3 層聯(lián)營，按營業(yè)額的20～30％扣繳租金；北京華聯(lián)租金120－180 元/㎡月；寧山路至崇山路段：沿街店面租金270～300 元/㎡月；昆山路沿線：租金300～350 元/㎡月。小結(jié)：長江街商圈主要以經(jīng)營服裝、裝飾材料的商場及專賣店為主，主要集中分布在長江街沿線；昆山路至寧山路之間是長江街商圈的中心區(qū)域，集中了千盛百貨、北京華聯(lián)等大型商場，人流量大，同時(shí)租金也是最高的區(qū)段，并逐漸向四周遞減。（三）商圈典型商業(yè)典型商業(yè)分布典型商業(yè)調(diào)研（1）金龍裝飾材料市場項(xiàng)目 金龍裝飾材料市場規(guī)模 1．8 萬㎡（1－2F）定位 中低檔裝飾材料市場樓層業(yè)種分布 2F 均為裝飾材料人流量 約80 人/5min經(jīng)營狀況 一般綜合評價(jià)區(qū)域內(nèi)大型的裝飾材料市場，但經(jīng)營狀況不佳，均為個(gè)體商戶，經(jīng)營秩序較差。（2）千盛百貨項(xiàng)目 千盛百貨規(guī)模 3 萬㎡（B1－3F）定位 中低檔樓層業(yè)種分布B1F：超市、快餐、煙酒、床上用品、家用電器、文化用品1F：服裝、首飾、化妝品、鞋、箱包、飾品、2F：女裝、內(nèi)衣、羊毛衫、皮草、美容3F：紳士裝、運(yùn)動裝、休閑服、羽絨服、電影院人流量 約140 人/5分鐘經(jīng)營狀況 一般綜合評價(jià) 中低檔商場，經(jīng)營品種眾多，適合大眾消費(fèi)。（3）北京華聯(lián)項(xiàng)目 北京華聯(lián)規(guī)模 萬㎡定位 中低檔樓層業(yè)種分布3F：超市、服裝、首飾、化妝品、鞋、箱包、飾品4F：日用品、快餐、食品人流量 約360 人/5分鐘經(jīng)營狀況 好綜合評價(jià) 中低檔商場，經(jīng)營品種眾多，適合大眾消費(fèi)小結(jié)受到商圈整體定位的影響，商圈內(nèi)的商場也以中低檔定位為主；無論從客源、交通以及自身的地理位置等方面也都極大的限制了長江街商圈的發(fā)展，整體檔次難有提高；目前主要商場均已滿租，但經(jīng)營狀況不佳，隨著中興等知名商家的規(guī)劃進(jìn)入，將會改善目前狀況，同時(shí)也將加劇區(qū)域內(nèi)各個(gè)商場之間的競爭。（四）商圈配套設(shè)施交通狀況（1）道路狀況：長江街商圈內(nèi)東西方向道路有華山路、昆山路、寧山路、崇山路，均為雙向4～6 車道道路，交通狀況較好。南北方向道路為長江街，交通較為擁擠。道路走向 序號 名稱 車道 路況1 崇山路 雙向6 車道良好東西走向主要道路2 昆山路 雙向4 車道良好南北走向主要道路 1 長江街 雙向4 車道一般（2）公交狀況目前，共有10 條公交路線經(jīng)停本商圈，公交狀況一般。長江街商圈主要公交線路公交線路 行使區(qū)間 主要到達(dá)的區(qū)域116亞都名苑（5：30－19：00）鵬利廣場（6：20－20：00）上行：亞都名苑 北行 沈陽北站北 鵬利廣場(共26 站)下行：沃爾瑪超市 鵬利廣場 北行 亞都名苑(共26 站)210金山小區(qū)（5：00－21：00）馬 路 灣（5：40－22：00）上行：金山小區(qū) 北行 馬路灣(共20 站)下行：馬路灣 北行 金山小區(qū)(共20 站)215泰山路（5：00－20：30 ）蓮花街（5：40－21：30）上行：泰山路 北行 蓮花街(共23 站)下行：蓮花街 北行 泰山路(共22 站)236沈陽北站 （ 6：00－20：30 ）道義大學(xué)城（6：00－20：10）上行：沈陽北站 北行 遼寧大學(xué)(道義校區(qū))(共29 站)下行：遼寧大學(xué)(道義校區(qū)) 北行 沈陽北站(共30 站)242金山小區(qū) (5：20－19：40 ）南十四路 （6：00－20：30）金山小區(qū) 北行 南十四路(共26 站)252滑翔五金城（5：30－19：40 ）沙 河 子（6：24－20：40）滑翔五金城 北行 沙河子(共28 站)260文 萃 路 (6：00－20：30 ) 荷蘭村( 5：00－19：00)上行：文萃路 北行 荷蘭村(共42 站)下行：荷蘭村 北行 文萃路(共40 站)293格林夢夏 (5：30－18：00 ) 佳園小區(qū)(6：30－19：00)上行：格林夢夏 北行(寧山路) 佳園小區(qū)(共19 站)下行：佳園小區(qū) 北行 寧山路 格林夢夏(共20 站)329北市百貨大樓(7：00－18：00 ) 馬三家子( 6：00－18：00)上行：北市百貨大樓 北行 馬三家子(共20 站)下行：馬三家子 北行 北市百貨大樓(共21 站)（3）停車位：據(jù)我司調(diào)研，目前商圈內(nèi)地上停車位約240 個(gè)、地下停車位約150 個(gè)。大多車輛停放在道路兩側(cè)，造成交通秩序混亂。商業(yè)配套目前，商圈內(nèi)餐館、銀行等商業(yè)配套設(shè)施較為完善，但檔次不高。長江街商圈主要商業(yè)配套設(shè)施表序號 名稱 序號 名稱1 環(huán)城飯店 17 建設(shè)銀行2 海王府海鮮酒樓 18 adidas 專賣3 大白鯊海鮮美食 19 麥利來蛋糕世界4 美國加洲牛肉面大王 29 桂林米粉5 麥當(dāng)勞 21 千盛百貨6 遼油食府 22 北京華聯(lián)7 好倫哥比薩自助 23 北行商場8 亞名雪岳山燒烤 24 啊呀呀飾品店9 商業(yè)銀行 25 大東副食10 工商業(yè)銀行 26 新藥特藥11 商業(yè)銀行 27 阿美莉卡12 農(nóng)業(yè)銀行 28 三耳兔13 農(nóng)業(yè)銀行 29 伯利恒眼鏡店14 農(nóng)業(yè)銀行 30 金龍家具城15 天香樓賓館 31 十二線西批發(fā)市場16 青瓦臺 32 中一名品家具城（五）商圈綜合評價(jià)長江街商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是沈陽市規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的商圈。商圈以長江街為中心，向兩側(cè)延伸。就目前的發(fā)展情況而言，雖有國美電器、百盛百貨、華聯(lián)超市的等品牌商家的入駐，但商圈規(guī)模較小，檔次較低。商圈是區(qū)域市場，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者認(rèn)可度較高。四、五愛商圈調(diào)研分析（一）商圈基本狀況地理位置沈陽五愛商圈座落于沈陽市中部，沈河區(qū)風(fēng)雨壇街與熱鬧路交叉路口處，最初成形于1983 年6 月，至今已有20 多年的歷史，因當(dāng)時(shí)市場地處沈河區(qū)五愛街而得名。五愛商圈地處沈陽市的核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)地理位置便利，距沈陽桃仙國際機(jī)場20 分鐘車程，沈陽火車北站5 分鐘車程、火車南站10 分鐘車程。是沈河中央商務(wù)區(qū)核心組成部分，是規(guī)劃建設(shè)中的沈陽金廊地區(qū)的交易核心區(qū)域之一。四至五愛市場商圈以五愛市場為核心，東起大南街、南至南關(guān)路、萬壽寺街、北起熱鬧路，由五愛市場、風(fēng)雨壇街、小南街、大南街、熱鬧路、南關(guān)路組成。商圈規(guī)模（1）占地面積五愛商圈總長為1300 米，寬900 米， 平方公里；其中，五 平方公里。（2）商業(yè)面積五愛市場營業(yè)總面積達(dá)130 多萬㎡ (未包括在建三期)。該商圈總營業(yè)面積近200 萬㎡。（3）年?duì)I業(yè)額該商圈年?duì)I業(yè)額達(dá)150 億元。服務(wù)半徑五愛市場商圈銷售范圍涵蓋東北三省、河北、內(nèi)蒙古東部地區(qū)，輻射半徑已遠(yuǎn)到俄羅斯和獨(dú)聯(lián)體、東歐的一些國家。商圈是東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國最著名的專業(yè)批發(fā)市場集中的商圈之一 。商圈定位五愛商圈主營服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、禮品、日用雜品、美容美發(fā)用品、小食品、床上用品等14 大類、2 萬余個(gè)品種。目前已成為中國北方最大的商品集散地、全中國第二大小商品批發(fā)市場。目標(biāo)客戶群東北地區(qū)服裝、布料、床上用品等批發(fā)客戶，主要為中、低檔消費(fèi)人群。消費(fèi)者認(rèn)可度五愛商圈經(jīng)過多年?duì)I業(yè)，目前交易狀況火爆，日客流量達(dá)30 多萬人次，年交易額150 多億元， 是目前全國超大服裝專業(yè)批發(fā)（兼零售）市場之一。消費(fèi)者認(rèn)可度極高。（二）商業(yè)現(xiàn)狀商圈業(yè)態(tài)五愛市場商圈的商業(yè)主要是以五愛市場為代表的大型商城和臨街設(shè)置的商鋪兩種經(jīng)營業(yè)態(tài)存在，這些商鋪多為早期商場建成時(shí)由業(yè)主購買所有權(quán)，現(xiàn)在自營或出租。業(yè)種分布五愛市場商圈以經(jīng)營服裝、布料、鞋襪、針織品、箱包等產(chǎn)品的批發(fā)（兼零售）為主，主要道路兩側(cè)經(jīng)營有餐飲配套等服務(wù)設(shè)施。主力業(yè)種目前，商圈主力業(yè)種為服裝、布料鞋帽和箱包四大類。人流量：沈陽五愛商圈經(jīng)過多年?duì)I業(yè)，目前交易狀況火爆，日客流量達(dá)30 多萬