【文章內(nèi)容簡介】 貴人和過往行人設宴觀海的海晏石龍寺；有曾是舊“呈貢十六景”中的“漁浦寒泉”——海晏村小晏泉；龍神祠及“古閣懸?guī)r”——石城觀音閣；有集山、水、湖、泉、物產(chǎn)等優(yōu)越條件于方寸間的大灣等眾多寶貴的旅游觀光資源。（二）交通資源昆玉高速公路和昆洛公路兩條交通大動脈從大漁鄉(xiāng)東部穿境而過，規(guī)劃修建的中正路、環(huán)湖東路路貫穿鄉(xiāng)域南北，2006年,隨著前新路的開工建設,使我鄉(xiāng)道路初步形成了一個便捷的交通網(wǎng)。（三）旅游開發(fā)隨著現(xiàn)代新昆明呈貢新城建設的不斷推進，大漁鄉(xiāng)緊緊抓住這一歷史契機，大力發(fā)展旅游業(yè)。經(jīng)招商引資，已在海晏石龍山修建祥和陵塔園，工程投資超過8000多萬元，并計劃修復縣級文物保護單位——石龍寺；按照國家“十五”規(guī)劃的安排，完成了第一塊人工濕地（滇池湖濱生態(tài)帶）建設，該濕地占地241畝，為滇池水污染治理摸索了一條有效途徑；另外銘真體育基地的開發(fā)建設，將使大漁片區(qū)成為生態(tài)旅游度假開發(fā)的先行者。（四）集鎮(zhèn)建設云南白藥集團整體搬遷項目的啟動，昆明滇池國家旅游度假區(qū)進入大漁開發(fā)，給大漁的發(fā)展帶來了前所未有的歷史機遇。面對機遇，大漁鄉(xiāng)將結合新城建設的布局要求，立足于在“新昆明”建設中的戰(zhàn)略定位，積極吸引適合該鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)特色的企業(yè)到此落戶發(fā)展,并提出“切實為企業(yè)搞好全方位的服務，營造良好的投資氛圍，讓企業(yè)有更好的發(fā)展空間?！钡慕ㄔO理念。大漁片區(qū)規(guī)劃營造呈貢新區(qū)“山、水、城交融，渾然一體”的獨特城市風貌。大漁片區(qū)以原生地理條件為基礎，以整合與復合為功能組織手段，提倡高效、節(jié)能、環(huán)保的城市運營策略，并倡導建立一種具有更高效能的生態(tài)體系。經(jīng)過歸納，提出了具有創(chuàng)新意義的整體規(guī)劃理念，即“創(chuàng)意之源、度假天堂”，“山水環(huán)繞、生態(tài)之灣”兩大概念。大漁片區(qū)產(chǎn)業(yè)要從環(huán)保性、綠色可持續(xù)型產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，區(qū)別于呈貢其他片區(qū)，敢于創(chuàng)新。規(guī)劃結合大漁片區(qū)實際和特色，建設昆明地區(qū)特有的多民族文化與國際文化交流的平臺，營造高原地區(qū)特有的山地文化區(qū)，以政府的政策鼓勵為基本措施，通過舉辦多種交流活動，向世界宣傳昆明的發(fā)展。在大漁片區(qū)的建設中引進世界先進的開發(fā)策劃理念，依賴高素質(zhì)人力資本，建設優(yōu)質(zhì)高效的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，創(chuàng)造高附加值；同時樹立產(chǎn)業(yè)高端化的發(fā)展目標，通過產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與拓展，積極發(fā)展高端服務業(yè)和旅游業(yè)，打造昆明旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、服務業(yè)高度聚集的度假天堂。三、市場供應產(chǎn)品分析1．區(qū)域產(chǎn)品供應狀況目前，新城區(qū)域尚處在啟動階段，規(guī)劃項目較多，入市項目較少，但由于新城的開發(fā)速度逐漸加快，以及“輕軌效應”的不斷升溫，預計明年開工建設的項目就有20個之多，因此未來兩到三年，新城區(qū)域房地產(chǎn)項目可能呈現(xiàn)小幅井噴之勢?！袄纫豁懀S金萬兩”幾乎成為“軌道經(jīng)濟”的定律。廣福路、昆洛路的通車對該區(qū)域經(jīng)濟影響巨大，走訪中，許多商戶透露：“兩三年前買的商鋪如今價格翻了一番”，沿線住宅項目的開發(fā)與居住需求，引發(fā)了新一輪的商鋪、住宅投資熱潮。從城區(qū)通往呈貢新城的“輕軌二號線”規(guī)劃終點站，距離我項目宗地不足3公里，沿線的在售樓盤，除了呈貢新城區(qū)的惠蘭園，還有昆洛路沿線的新亞洲體育城、彼岸、云大知城，自從昆明要建輕軌的利好消息出臺以后，沿線的樓盤炙手可熱，其中，位于呈貢的米蘭園的二手房價已漲至3200元/平方米；惠蘭園的二手房房價已漲至3500元/平方米。2．產(chǎn)品共有特征產(chǎn)品類型豐富，匯集了包括別墅、townhouse、花園洋房、多層、高層等各檔次產(chǎn)品，且各檔產(chǎn)品交叉分布。3．區(qū)域內(nèi)“輕軌2號線”沿線產(chǎn)品對比分析（1）云大知城——學校就在家門口名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)云大知城460320別墅洋房小高層11000（聯(lián)排）7700（疊拼）約300套34224400（花園洋房）4000（小高層）潛力分析：項目地就在規(guī)劃中輕軌途經(jīng)的小喜村站旁，能讓業(yè)主快速往返市中心和新城。樓盤地址：經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)云南大學洋浦校區(qū)在售戶型：30250平方米周邊配套：小區(qū)內(nèi)有運動場館、健身活動中心、幼兒園、小學等點評：云南大學門口的高品質(zhì)住宅區(qū)，教育資源豐富。附圖5：云大知城（2）銀海暢園——打造昆明派建筑名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)銀海暢園263770別墅洋房小高層未開盤）約1000套15006000（花園洋房）38005000（小高層）潛力分析：規(guī)劃中輕軌2號線經(jīng)過項目地，交通更加便利，生活配套設施齊全。樓盤地址：廣福路世紀城南門對面在售戶型：有77230平米（小高層），110200平米（洋房），210270平米（別墅）。周邊配套：小區(qū)內(nèi)有商鋪、幼兒園、娛樂場所等設施，由于項目地位于世紀城南門對面，除了可以享受社區(qū)的配套外，還可以享受到世紀城的設施。 點評：有昆明文化內(nèi)涵的“昆明派”建筑，周邊生活配套齊全。附圖6：銀海暢園（3）彼岸——價格比較優(yōu)惠的樓盤名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)彼岸30萬聯(lián)排別墅洋房小高層4850（聯(lián)排別墅）約80套21574000（洋房）2850（小高層）潛力分析：本是一個生態(tài)小區(qū)，輕軌開通后交通將更便利，生活品質(zhì)和樓盤價值升值空間大。樓盤地址：小板橋洋浦社區(qū)在售戶型：120280平方米周邊配套： 社區(qū)內(nèi)有商鋪、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場，小區(qū)200余米外可乘坐公交車，交通有待完善。點評：社區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，在同地段上，樓盤的均價較為優(yōu)惠，如能開通直達小區(qū)公交車，生活將更加便利。 附圖7：彼岸（4）星體花園二期——社區(qū)配套齊全名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)星體花園（二期）200萬別墅洋房高層未開盤近千套100004500潛力分析：樓盤品質(zhì)佳，位于主城與新城的必經(jīng)之路昆洛路沿線，適合自住或投資。樓盤地址：昆洛路中段在售戶型：90220平方米周邊配套：社區(qū)內(nèi)有老年大學、藥店、商鋪、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、運動場館，足不出戶便可滿足生活所需。點評：樓盤戶型眾多，10億元的城市級配套設施，讓生活、交通、休閑娛樂、醫(yī)療、教育得到保障。附圖8：星體花園二期（5）惠蘭園——行政辦公中心的好房名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)惠蘭園小高層高層2300（內(nèi)部團購）約500套30003500（二手房）潛力分析：所在地緊鄰未來市行政中心及規(guī)劃中的輕軌1號線終點站，升值空間大。樓盤地址：呈貢新城吳家營中心片區(qū)在售戶型：126146平方米周邊配套：該片區(qū)將是商務、行政、辦公中心區(qū)，將建商業(yè)街區(qū)和各種生活配套，此外還將有中華小學、昆三中等學校搬遷至此。 點評：項目地處吳家營中心區(qū)，以解決政府機關、企事業(yè)單位職工住房問題為主。開發(fā)商：昆明“春融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”和“呈貢縣人民政府公共投資建設管理中心”。以上兩個開發(fā)商，事實上是同一套人馬。目前已有61家單位參加了該項目團購，銷售率已完成70％。但普通購房者難以買到該樓盤的房屋，而且在該樓盤內(nèi)部銷售過程中，也曾引發(fā)因為分配辦法不合理引發(fā)的糾紛事件。不久的將來，這里將是行政、辦公中心用地，生活配套將逐步完善，升值潛力巨大。四、呈貢新城土地市場分析（一）呈貢新城總體規(guī)劃及土地儲備現(xiàn)代新昆明呈貢新城規(guī)劃控制面積160平方公里，規(guī)劃建城面積107平方公里，涉及龍城鎮(zhèn)、斗南鎮(zhèn)、洛羊鎮(zhèn)、吳家營鄉(xiāng)、大漁鄉(xiāng)、馬金鋪鄉(xiāng)等6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。，規(guī)劃人口45萬人的吳家營中心區(qū)和雨花片區(qū)成為目前土地出讓的重點片區(qū)。2008年大漁、斗南、馬金鋪片區(qū)將有大的動作。據(jù)介紹，從2006年底至2008年初，呈貢縣進入土地儲備的土地面積達6萬畝，但進入市場的土地并不多，預計2008年進入市場銷售的地塊，除惠蘭園三期以外，將為數(shù)甚少。（二）2007年呈貢已經(jīng)出讓土地的去向、價格及分析2007年下半年呈貢新城的土地供應陸續(xù)啟動，6月11日，成為呈貢新城供地第一拍；之后，8月17日至8月22日的一周里，呈貢新城先后有5個地塊掛牌出讓。而這先后出讓的6個地塊的所有規(guī)劃數(shù)據(jù)顯示了一個共同的特點：低密度、低容積率。在8月至年底的數(shù)月里，呈貢新城供地仍然有條不紊地進行。眾多地產(chǎn)公司將觸角伸向城郊和新城，與區(qū)域的日漸火熱以及放量的增多不無聯(lián)系。近兩年來中心城區(qū)地價不斷創(chuàng)出新高，居住區(qū)域的不斷擴散帶動了周邊地價增值的潛力，城郊地塊將日趨搶手。環(huán)湖濕地片區(qū)南部041地塊以及大漁鄉(xiāng)的兩塊生態(tài)旅游用地，被昆明銘真旅游運動有限公司均被摘得。，相比其他地塊而言，生態(tài)旅游用地的成交價格相對較低。這三宗地位于呈貢縣大學城片區(qū)西南方向。三塊地總面積達到2200多畝，定位于生態(tài)旅游的用途，可以預見呈貢開發(fā)熱已呈逐漸升溫趨勢。據(jù)了解，該地塊將被建設成為頂級高爾夫球場，與鄉(xiāng)村高爾夫同屬一個公司