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2024-08-28 21:19 本頁面
【文章內容簡介】 B公司將貴司與A公司列為共同被告，要求二被告承擔連帶賠償責任，賠償范圍共三項：土地轉讓款、辦理項目的成本（項目前期手續(xù)、購買材料、支付工程款、支付人員工資）、預期利潤損失，共計9600萬元人民幣。（二）本案土地使用權轉讓糾紛中，貴司的權益保護措施貴司可根據(jù)合同的相對性原則從程序上抗辯本案中，原告起訴的案由為土地使用權轉讓糾紛，該糾紛為合同糾紛。原告B公司簽署的《土地使用權轉讓合同》當事人為A公司，雖然A公司系從貴司獲得的土地使用權，但貴司與B公司之間不存在合同關系，而且本案的法律關系并不存在法律規(guī)定或當事人的有效約定承擔連帶責任的情形。根據(jù)《合同法》規(guī)定的合同相對性原則，B公司在無法實現(xiàn)合同債權時，只能向唯一的合同當事人A公司主張權利，而不能向合同以外的第三人主張權利，因此，原告將貴司列為共同被告主體不適格。至于貴司與A公司之間的糾紛，與本案無關，應另案解決。在以該種理由進行抗辯的情形下，可以為貴司贏利一定的時間，暫時不在本案中承擔法律責任。但由于A公司享有追償權，一旦本案判決A公司承擔賠償責任，A公司將會向貴司進行追償，事實上貴司的法律責任并不會因此而免除。而從法律風險上看，由于本案審理前，尚無生效判決對雙方的法律責任、賠償金額進行確認，如果貴司不參與本案的實體審理，不排除A公司因其享有的追償權而怠于行使抗辯權利或在訴訟中與B公司達成調解協(xié)議，一旦本案的裁判文書生效，A公司再向貴司追償?shù)膭僭V機率就會大大增加。從土地使用權轉讓合同的效力上進行實體抗辯被撤銷的兩份民事調解書，以貴司為原告和以A公司為原告的訴訟請求均為辦理土地使用權過戶，該訴訟請求被駁回并不必然導致兩份《土地使用權轉讓合同》無效。由于本所律師未看到法院的裁判文書及案涉土地的相關資料，無法確認案涉土地使用權轉讓存在的法律問題。但從C區(qū)法院確認的“轉讓已批經(jīng)濟適用房用地違反了《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》等文件的相關規(guī)定”來看，案涉土地使用權的轉讓因土地為經(jīng)濟適用房用地性質而受到限制。根據(jù)《經(jīng)濟適用法管理辦法》第七條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。”而對于以劃撥方式取得的土地使用權轉讓，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金?！币簿褪钦f，案涉土地使用權的轉讓需要符合法定的條件：一是報有批準權的人民政府審批；二是繳納土地使用出讓金。如果案涉土地轉讓是因不符合上述規(guī)定的程序瑕疵，根據(jù)最高人民法院關于《審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效?！钡谑l規(guī)定“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。”因此，如果案涉土地使用權轉讓系程序問題，完全可以通過補正程序解決糾紛。3．針對原告訴訟請求的賠償范圍進行抗辯（1）合同無效或被撤銷的損害賠償范圍僅限于信賴利益損失不包括預期利益損失原告的訴訟請求中，要求賠償?shù)膿p失包括三項：①土地轉讓價款2900萬元；②辦理項目前期手續(xù)、購買材料、支付工程款、支付人員工資等各項費用670余萬元；③因項目無法實施，造成利潤損失6000余萬元。如果合同因單方解除合同而導致合同目的不能實現(xiàn)，損害賠償范圍應包括直接損失和預期利益，但本案非因單方解除而系因合同無效或被撤銷的原因導致合同目的不能實現(xiàn)，由此而產(chǎn)生的損害賠償范圍僅限于信賴利益的損失，而不包括預期利益的損失。本案中，因合同目的不能實現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。”因此，第①項土地轉讓價款應當予以返還，但如果貴司收取A公司的土地轉讓款低于2900萬元，貴司只承擔收取A公司的實際價款；第②項原告辦理項目前期手續(xù)、購買材料、支付工程款、支付人員工資等各項費用，該費用系原告為訂立和履行合同所支出的各種費用和代價即信賴利益的損失，該費用屬于損害賠償?shù)姆秶?，但需要原告承擔舉證責任；至于第③項屬于原告的預期利潤損失，這種機會損失是否合理難以確定，因合同無效或被撤銷的，不予賠償。（2）本案合同目的不能實現(xiàn)的原因有多方面，應依各自的過錯承擔相應的責任《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被
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