【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 更嚴(yán)格的管理措施，加強(qiáng)土地調(diào)控。2007年國家關(guān)于房地產(chǎn)的部分政策：2007年8月7日，國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號(hào)）中指出住房問題是重要的民生問題，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭(zhēng)到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。2008年國家關(guān)于房地產(chǎn)的部分政策：關(guān)于貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的通知國土資發(fā)[2008]16號(hào)要求，切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地調(diào)控政策，確保廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的土地供應(yīng)，嚴(yán)控低密度、大套型商品房土地供應(yīng)。嚴(yán)格執(zhí)行每宗地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不超過三年的規(guī)定。國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》國發(fā)[2008]3號(hào)，要求優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。2008年11月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實(shí)國務(wù)院決策，部署五方面工作。加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模；加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)；積極配合有關(guān)部門做好林區(qū)棚戶區(qū)、農(nóng)墾危舊房和農(nóng)村危房改造及重點(diǎn)流域水污染防治工作；加快推進(jìn)建筑節(jié)能工作；穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范市場(chǎng)秩序。2008年12月1日，國土資源部正式公布《關(guān)于為擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展做好服務(wù)和監(jiān)管工作的通知》，要求各地國土部門加快落實(shí)“對(duì)納入新增中央投資計(jì)劃的城鎮(zhèn)廉租住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房的供地”。2008年12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2009年經(jīng)濟(jì)工作的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。其中包括“增強(qiáng)股民信心，減輕買房負(fù)擔(dān)”。提出“要保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，加強(qiáng)資本市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，提高上市公司質(zhì)量和治理水平，加強(qiáng)資本市場(chǎng)監(jiān)管，增強(qiáng)投資者信心。要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”。2008年12月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究確定了促進(jìn)樓市健康發(fā)展的三項(xiàng)措施，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售。 2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》其核心內(nèi)容是：各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)堅(jiān)決抑制不合理住房需求增加住房有效供給加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管分析國家的房地產(chǎn)政策，國家已經(jīng)把房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，形成“供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定、調(diào)控有效”的房地產(chǎn)發(fā)展格局。盤活存量土地，推進(jìn)住房改革，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。擴(kuò)大住房信貸，活躍房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)走上良性發(fā)展軌道，形成有序的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。（三）有利于帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，既可拉動(dòng)投資，又可帶動(dòng)消費(fèi)，還能擴(kuò)大就業(yè)。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)涉及50余個(gè)部門，每增加1元產(chǎn)值，從而促進(jìn)財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。本項(xiàng)目的建設(shè)可直接推動(dòng)建筑業(yè)的增長(zhǎng)，帶動(dòng)商業(yè)、金融、裝飾裝修、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、餐飲業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)建材、家具、家電、化工、機(jī)電等行業(yè)發(fā)展。此外，本項(xiàng)目的建設(shè)還可吸收部分剩余勞動(dòng)力，緩解我縣在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的就業(yè)問題，維護(hù)社會(huì)安定。三、符合產(chǎn)業(yè)政策本項(xiàng)目符合上述國家關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》“允許類”項(xiàng)目。第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析一、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃等的要求，應(yīng)堅(jiān)持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。土地使用權(quán)的取得符合2011年公布施行的《省人民政府關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城落戶的指導(dǎo)意見》的規(guī)定。二、準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)技術(shù)要求不高、勞動(dòng)力需求不大，其最主要的準(zhǔn)入條件就是資金和土地，第一，五里村新型社區(qū)項(xiàng)目總投資約1億元，自有資金8000萬元，完全能達(dá)到《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國發(fā)[2009]27號(hào)）中“保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%”的要求；第二本項(xiàng)目土地供應(yīng)已得到縣政府建設(shè)用地許可，建設(shè)條件成熟。本項(xiàng)目建設(shè)能達(dá)到行業(yè)準(zhǔn)入的條件。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析第一節(jié) 資源利用方案本項(xiàng)目涉及的資源主要包括土地資源以及能源（水、電、蒸汽、天然氣）。，主要為建設(shè)用地。項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）的要求，加強(qiáng)建設(shè)用地管理和集約利用。本項(xiàng)目涉及的能源主要是水資源、電力資源和蒸汽。水資源主要是小區(qū)生活用水，供水由市政供水管網(wǎng)直接接入。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)沿道路敷設(shè)，接各用水單元，完全可以滿足本項(xiàng)目的需求。電力資源主要是生活用電，由當(dāng)?shù)毓╇姽緦＞€接入，完全可以保證本項(xiàng)目需求。本項(xiàng)目用天然氣主要為生活用氣，燃?xì)夤芫€由城市燃?xì)庵鞲晒芤胄^(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供氣，其供氣量充足，供氣氣壓、供氣設(shè)施完全能夠滿足該項(xiàng)目用氣需求。第二節(jié) 資源節(jié)約措施一、資源的主要特性（一）資源的有限性無論對(duì)資源如何進(jìn)行分類，在一定范圍內(nèi)資源都是有限的，特別是礦產(chǎn)資源，需要在特定的條件下，經(jīng)過漫長(zhǎng)的地質(zhì)年代才能形成。開采和使用多少，其儲(chǔ)量就減少多少。即便是不可枯竭資源，如土地和水資源，在一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)也是有限的。因此如何合理開發(fā)和利用有限的資源，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，成為人們普遍關(guān)心的問題，同樣也成為建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。（二）資源分布的不均衡性自然資源的分布不均衡是不以人們意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實(shí)。這種不均衡不僅體現(xiàn)在國內(nèi)，同時(shí)也體現(xiàn)在世界范圍內(nèi)，在對(duì)自然資源進(jìn)行開發(fā)利用的過程中必須正視資源分布不均衡的現(xiàn)實(shí)，因勢(shì)利導(dǎo)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，制定合理的開發(fā)利用資源的方案。 （三）主要的自然資源自然資源一般分為以下幾類：土地資源、水資源、森林資源、草原資源、海洋資源、礦產(chǎn)資源、物種資源、氣候資源、旅游資源、能源等。本項(xiàng)目主要內(nèi)容為建設(shè)住宅小區(qū)，在統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，不屬于金屬礦、煤礦、石油、天然氣礦、建材礦以及水、森林等資源的開發(fā)。本項(xiàng)目地段經(jīng)勘查，迄今為止未發(fā)現(xiàn)有上述礦藏資源，故對(duì)資源開發(fā)方案及其綜合利用方案的評(píng)價(jià)內(nèi)容從略二、資源節(jié)約的主要內(nèi)容投資建設(shè)項(xiàng)目必須認(rèn)真貫徹執(zhí)行建設(shè)節(jié)約型社會(huì)和落實(shí)科學(xué)發(fā)展的要求，努力提高資源利用效率。（一）節(jié)約能源在項(xiàng)目投資建設(shè)及運(yùn)營過程啟動(dòng)建筑節(jié)能、綠色照明等一系列節(jié)能工程，確保項(xiàng)目有效節(jié)約能源。（二）節(jié)約用水加大節(jié)水設(shè)備和器具的推廣力度，杜絕浪費(fèi)水資源的現(xiàn)象發(fā)生。（三）節(jié)約和集約利用土地堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度，合理規(guī)劃場(chǎng)區(qū)設(shè)置，保證建設(shè)用地的節(jié)約、集約使用，嚴(yán)格控制土地利用。三、項(xiàng)目資源節(jié)約措施（一）土地資源節(jié)約措施在項(xiàng)目建設(shè)方案中，強(qiáng)化節(jié)約用地。項(xiàng)目用地與當(dāng)?shù)赝恋乩靡?guī)劃相銜接，符合城市發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)區(qū)域規(guī)劃。項(xiàng)目建設(shè)方案符合節(jié)約使用土地的要求，項(xiàng)目土地性質(zhì)全部為建設(shè)用地。項(xiàng)目在建設(shè)方案研究中，將土地占用情況作為方案選擇的重要考慮因素之一，對(duì)各種設(shè)施用地進(jìn)行統(tǒng)籌安排，提高土地綜合利用效率。（二）能源節(jié)約措施項(xiàng)目的能源節(jié)約主要包括水、蒸汽和電力的綜合節(jié)約措施，詳見“第四章節(jié)能方案分析”。（三）建筑材料節(jié)約措施優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)方案，采用最新的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、合理的安全系數(shù)，不過度裝修，提高節(jié)約材料效果。 優(yōu)先采用輕質(zhì)、高強(qiáng)、耐久的建筑材料，以減輕結(jié)構(gòu)自重和材料用量，延長(zhǎng)建筑物使用壽命。 建筑物的高度、體積、結(jié)構(gòu)形態(tài)適宜，以節(jié)約材料使用。采用預(yù)應(yīng)力和輕型鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)，以節(jié)約混凝土的用量，減輕自重。采用可取代粘土磚的新型保溫節(jié)能墻體材料，以節(jié)約粘土資源，降低能耗。盡量采用可再生原材料生產(chǎn)的建筑材料或可循環(huán)再利用的建筑材料，減少不可再生材料的使用率。第四章 節(jié)能方案分析第一節(jié) 概 況節(jié)約能源是我國的國策。我國是一個(gè)能源生產(chǎn)大國，同時(shí)又是一個(gè)能耗大國。我國各個(gè)行業(yè)和部門能源的消耗、產(chǎn)出比大大落后于發(fā)達(dá)國家，節(jié)約能源已成為我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵措施之一。也是全面建設(shè)小康社會(huì)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要戰(zhàn)略措施之一。黨中央、國務(wù)院非常重視節(jié)能工作。國家“十二五”規(guī)劃對(duì)節(jié)能工作提出了明確的目標(biāo)。所以，每個(gè)項(xiàng)目的節(jié)能工作都應(yīng)切實(shí)抓好。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不是耗能大戶，他的耗能指標(biāo)均采用國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定，其能耗嚴(yán)格控制在規(guī)定范圍內(nèi)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國現(xiàn)階段建筑耗能量已占社會(huì)總耗能的30%，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)建設(shè)的高速發(fā)展，以及人民生活水平的日益提高，專家們預(yù)言：如不及時(shí)地加以改善，這個(gè)比例將迅速地上升到40%左右。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布，目前新建建筑中，95%以上仍然是高能耗建筑。建筑耗能已經(jīng)成為我國最難治的城市病之一，影響著中國城市可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。由此可見，建筑節(jié)能刻不容緩，應(yīng)置于社會(huì)發(fā)展的重要地位。由建設(shè)部和國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189—2005），已于2005年7月1日起正式實(shí)施。這是我國批準(zhǔn)發(fā)布的第一部公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的綜合性標(biāo)準(zhǔn)。建筑節(jié)能是指在保證基本的健康、衛(wèi)生、舒適標(biāo)準(zhǔn)下，提高建筑能源利用效率。按照國際通行的分類，建筑能耗是指民用建筑使用過程中的能耗，其中包括居住建筑和公共建筑以及服務(wù)業(yè)，主要包括建筑采暖之空調(diào)、熱水供應(yīng)、炊事、照明、家用電器、電梯、通風(fēng)等方面的能耗，由此可見，建筑節(jié)能是從設(shè)計(jì)、施工到設(shè)備材料各行業(yè)全員參與的系統(tǒng)工程。而由于采暖、空調(diào)、通風(fēng)能耗約占建筑總能耗的2/3左右，因此該部分系統(tǒng)節(jié)能措施成功與否就成為控制建筑能耗的關(guān)鍵所在。建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，應(yīng)根據(jù)省的具體條件，首先保證室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，提高人民生活水平。與此同時(shí)，還要提高采暖、通風(fēng)、空調(diào)、照明系統(tǒng)的能源利用效率，實(shí)現(xiàn)國家的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和能源發(fā)展戰(zhàn)略，完成本階段節(jié)能65%的任務(wù)。實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能目標(biāo)65%是由改善圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能、提高空調(diào)采暖設(shè)備和照明效率來分擔(dān)的，其中，圍護(hù)結(jié)構(gòu)分擔(dān)節(jié)能率約35%，空調(diào)采暖系統(tǒng)分擔(dān)節(jié)能率約18%，照明設(shè)備分擔(dān)節(jié)能率約12%。第二節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范本項(xiàng)目設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行下列用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范：《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JG1342001）；建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》；《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）（試行）》；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）；《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T500332001）；《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ1322001）；《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T1692）；第三節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析一、能源消耗狀況（1）建設(shè)期間能源消耗狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國建筑業(yè)和住宅業(yè)鋼材消耗約占我國鋼材生產(chǎn)總量的20%，水泥消耗量約占我國水泥生產(chǎn)量的20%，玻璃消耗量約占我國玻璃生產(chǎn)總量的15%，降低能耗、節(jié)約能源問題不容忽視。建設(shè)期間主要消耗鋼材、水泥、木材、砂石料等能源，預(yù)計(jì)建筑面積13704m2，預(yù)計(jì)消耗鋼材548噸、水泥3398噸、木材959立方米等。（2）項(xiàng)目使用期間能源消耗狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，且仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。我國目前城鎮(zhèn)民用建筑運(yùn)行耗電占我國總發(fā)電量的25%左右，北方地區(qū)城鎮(zhèn)供暖消耗的燃煤占我國非發(fā)電用煤量的15%20%。項(xiàng)目使用期間建筑能耗主要包括采暖、空調(diào)、