【文章內(nèi)容簡介】 82入住期管理一、辦理入住，快捷便利a) （一）重簡樸的入住儀式業(yè)主對新家—軍區(qū)花園，有一個了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人的良好形象，我們將在軍區(qū)花園舉辦簡樸的入住儀式，邀請各級領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主代表參加，為共同營造安寧、祥和、積極向上的園區(qū)氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個良好的開端。b) （二）住手續(xù)流程圖序號工作步驟1通知住戶入住2管理員核收入住通知書3雙方簽署《業(yè)主臨時公約》4住戶填寫《住戶情況登記表》、核收身份證復(fù)印件5發(fā)放《業(yè)主手冊》和住宅“二書”6辦理裝修手續(xù)7住戶簽署《住戶入住物品資料領(lǐng)取確認(rèn)書》8住戶交納入住費用9住戶房屋驗收10住戶接收鑰匙11管理處文件歸檔住戶文件歸檔c) （三）入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，管理處采取的便利措施是：i. 設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。ii. 提前與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電信電話公司、有線電視臺簽訂代辦業(yè)主協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)主，減少麻煩。iii. 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項目。二、裝修管理（一）管理內(nèi)容軍區(qū)花園為＃＃建筑結(jié)構(gòu)，多層為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑墻體承重，且所有電源盒都為預(yù)埋進剪力墻體中，因此，軍區(qū)花園業(yè)主入住裝修，對于物業(yè)管理處提出了更高的要求。為此，物業(yè)管理處要專門成立管理框架編外的裝修管理審批處，負責(zé)業(yè)主裝修審批及裝修巡視。（二）管理目標(biāo)及承諾對于業(yè)主裝修管理方案進行審批，下發(fā)裝修許可證；對于正在裝修的業(yè)主進行監(jiān)督巡視，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)裝修工程與向物業(yè)部門提供的方案不一致，并影響到建筑主體結(jié)構(gòu)的，勒令停工，決不估息，下發(fā)裝修整改意見，請業(yè)主簽字接收。管理處在裝修管理上嚴(yán)格把關(guān)，力爭不出現(xiàn)一例違章裝修的業(yè)主。（三）崗位設(shè)置編號崗位人數(shù)值班安排1物業(yè)管理處裝修審批主管1常白2物業(yè)管理處裝修巡視員2常白（四）裝修管理流程正常裝修業(yè)主開始裝修物業(yè)裝修審批處業(yè)主 裝修審批 下發(fā)裝修許可證 裝修巡視違章裝修勒令停止 簽訂裝修管理協(xié)議 下發(fā)裝修整改通知單（五）裝修、改建的審批程序業(yè)主雇用裝修公司在小區(qū)內(nèi)施工，須預(yù)先以書面形式通知管理處，簽署“裝修管理協(xié)議”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如該項施工影響小區(qū)的整體規(guī)劃、小區(qū)形象、環(huán)境或妨礙其它其主的利益，則必須改變施工方案。裝修公司未能依照“裝修管理協(xié)議”施工，導(dǎo)致的一切后果均由該業(yè)主負責(zé)。（六）裝修、改建原則 按照建設(shè)部2002年5月1日第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，住宅裝飾裝修需遵守以下原則住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為A 未經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。B 將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。C 擴大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽臺上的磚、混凝土墻體。D 損壞原有房屋節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動，未經(jīng)城市行政主管部門批準(zhǔn)不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗。未經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)。3）涉及到門、窗及外墻的改造，應(yīng)以下列條件為原則：A 不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙小區(qū)內(nèi)交通；B 不得在綠地上修甬道；不得另蓋門樓，占用原購樓合同中不含之面積；C 不得影響小區(qū)建筑的整體設(shè)計和風(fēng)格；、D如安裝大門鐵閘時，必須符合消防條例，并不得占用公共走廊，任何鐵閘開啟時如影響走廊、防火通道的寬度或損壞走廊裝飾時，將被禁止安裝。4）所用建筑材料及顏色力求與原設(shè)計材料相匹配。5） 所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，業(yè)主請勿在大門加設(shè)任何燈飾。6）空調(diào)機須安裝在特別設(shè)計之備用位置，請向管理處查詢，按指定位置安裝。7）住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓荷載，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計單位提出設(shè)計方案。8）改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水實驗。（七）裝修、改建的注意事項業(yè)主要密切注意其所雇用的裝修公司及承建商的施工情況，并督促工人注意下列事項：1）工作完畢后須關(guān)好所有門窗及水龍頭，方可離開。2） 請勿留下火種或任何足以妨礙他人的物品（例如建筑裝修材料、設(shè)備等）3） 不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。如廁所或下水道因此堵塞，業(yè)主必須負責(zé)全部修理費用。4） 承建商不得將建筑用料、設(shè)備、垃圾或水泥存放在任何公共地方，否則業(yè)主須承擔(dān)一切清理費用。5） 當(dāng)搬運裝修材料、家具進入裝修單位時，必須小心，不得損壞或污損任何墻壁、地面、天花板、電梯及其它公共地方，否則，業(yè)主須承擔(dān)一切修理費用。6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其他住戶及路人。另外，請您辦理裝修手續(xù)前詳細閱讀以下內(nèi)容，以免給您帶來不便：1）業(yè)主本人或其委托人在管理處辦公室領(lǐng)取裝修申請登記表、裝修管理協(xié)議書及相關(guān)裝修管理規(guī)定，并按其中要求逐項詳細、如實填寫。2）本人確定裝修方案，選定裝修施工單位，簽署《裝修管理協(xié)議》。3）業(yè)主會同裝修施工單位負責(zé)人備齊如下裝修申報材料到管理處辦理申報審批手續(xù)；A出示辦理完入住手續(xù)的費用收據(jù)復(fù)印件；B裝修申請登記表和裝修管理協(xié)議書（到管理處領(lǐng)取，如實填寫，并遵照執(zhí)行）；C裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和資質(zhì)證明，注：營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明復(fù)印件必須加蓋公章；D房屋裝修施工平面圖（包括建筑施工平面圖和管線施工平面圖）；E業(yè)主及裝修負責(zé)人身份證復(fù)印件；F裝修人員身份證復(fù)印件。4）管理處裝修負責(zé)人查驗裝修申報材料是否齊全，審批裝修方案，審批時間一般為兩個工作日。如果裝修申報材料齊全，審批裝修方案可提前完成并發(fā)放《室內(nèi)裝修許可證》。5）《裝修許可證》和《臨時出入證》辦理完后，即可進場施工。施工期間，所有現(xiàn)場人員都必須嚴(yán)格遵守《裝修管理協(xié)議》之條款。6）裝修竣工后，由業(yè)主或其授權(quán)委托人通知物業(yè)管理處安排裝修驗收，驗收時裝修施工單位負責(zé)人應(yīng)在現(xiàn)場。初驗結(jié)束后，業(yè)主、裝修施工單位、物業(yè)管理裝修負責(zé)人確認(rèn)驗收結(jié)果，并在《住戶裝修巡視驗收記錄》上簽字認(rèn)可。（八）經(jīng)政府主管部門審批改建后的管理費用 樓宇在經(jīng)政府主管部門審批改建后，其管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)將按改建后的面積重新核算，并以重新核算面積收取管理費。（九）裝修審批重點1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線，電梯、供水、供電、供氣管線。2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、屋頂花園、空調(diào)安裝及管線走向。3） 裝修材料符合防火規(guī)定。（十）建立細致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，由管理處專職負責(zé)的裝修管理員實施“全過程”追蹤監(jiān)管。每天巡視施工現(xiàn)場不少于6次，通過現(xiàn)場巡查及時與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修過程進展，把違章裝修消滅在初始階段。（十一）處理違章裝修的三個手段1） 情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，責(zé)任裝修審批處主管在1小時內(nèi)，上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)主說明違章裝修千百萬的危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取業(yè)主的支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改的要求。2） 行政手段在業(yè)主對于已經(jīng)違章裝修拒不執(zhí)行整改而一意孤行的情況下，管理處向上級機關(guān)反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改。3） 法律手段業(yè)主裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位的責(zé)、權(quán)。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，我們將首次通過法律途徑予以解決。三、入住期治安管理（三流控制） 軍區(qū)花園一期入住的大部分為成功人士，入住的特點必將是速度快、入住率高。這一階段的治安形勢為：1） 周邊環(huán)境較為復(fù)雜與入住高潮中外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。2） 裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。3） 智能化設(shè)施尚處于一個調(diào)試、試運行階段，業(yè)主誤報率高、治安壓力大，管理壓力大。對軍區(qū)花園入住期的治安形勢有一個清醒認(rèn)識，是做好治安管理工作的基礎(chǔ)。針對這一時期治安形勢，管理處在入住期確立了“人防為主、技防為輔”的治安管理思路，進一步發(fā)揮物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，隨時調(diào)用鄰近管理處的治安力量，實現(xiàn)治安管理上的聯(lián)合。 確保治安管理上事件發(fā)生率為零對立治安重點—加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。1） 人流控制—對來訪人員須通過園區(qū)門崗，與業(yè)主通過可視對講通話后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續(xù)；對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，對他們的活動范圍進行一定的限制。2） 物流管理—對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。3） 車流控制—通過門崗管理人員監(jiān)控，可以記錄車主身份、車牌號、車型等信息，通過業(yè)主檔案，直接向客服中心輸送，是汽車防盜的重要保障。整理各類檔案 日常管理 機 小 安 三 公 共 清 物 檔 財 社 其 電 區(qū) 全 車 設(shè) 施 潔 資 案 務(wù) 區(qū) 他設(shè) 事 管 管 維 修 綠 材 資 管 文備 務(wù) 理 理 保 養(yǎng) 化 料 料 理 化管 管 管 管 活理 理 理 理 動 物業(yè)管理投標(biāo)收費報價一、軍區(qū)花園物業(yè)概況二、物業(yè)管理收費投標(biāo)報價與費用測算（一）、投標(biāo)報假：在對軍區(qū)花園項目進行深入的了解之后，我們參照沈陽市現(xiàn)行有關(guān)價格標(biāo)準(zhǔn)和本公司對軍區(qū)花園住戶消費水平的調(diào)研及根據(jù)費用開支測算，我公司對軍區(qū)花園物業(yè)管理服務(wù)費定為：。在今后的實際物業(yè)管理服務(wù)過程中，我公司將以高效率、低成本的運營管理費用，同時采用透明式管理服務(wù)，定期提供管理報告與服務(wù)報告，與業(yè)主委員會及全體業(yè)主溝通，協(xié)商軍區(qū)花園的收支標(biāo)準(zhǔn)。（二）物業(yè)管理費用測算 、電費 小計： 合計： 1. 收入 2. 3其他服務(wù) 3. 4. 效益預(yù)測如果本項目收費率達到100%，則可實現(xiàn)收支平衡。我公司力求在多種經(jīng)營上為企業(yè)獲得效益。三、增收節(jié)紙措施對目前項目的改善和園區(qū)必須的投入所需資金，由沈陽物業(yè)管理有限公司提出具體解決方案，與開發(fā)商進行有效的溝通，并積極努力地商討可行的措施后立即著手實施，并通過優(yōu)質(zhì)、高效、誠實的管理、服務(wù)，取得住戶的認(rèn)同。 同時，我們在內(nèi)部管理上加強管理費的控制，提高管理費使用的實效性，在保障服務(wù)水平穩(wěn)步上升的基礎(chǔ)上，盡可能地壓縮內(nèi)部成本開支。結(jié)合小區(qū)實際情況，通過全方位、多項目的便民服務(wù)，并力爭提升延伸服務(wù)水平，實現(xiàn)預(yù)算外的維修、服務(wù)收入，解決物業(yè)服務(wù)中的資金缺口，彌補物業(yè)管理費用的不足，為園區(qū)業(yè)主提供更為周到的服務(wù)。提高物業(yè)管理水平的整體構(gòu)想軍區(qū)花園是沈陽市富有朝氣的時尚項目，園區(qū)集多層與高層于一體，在項目的管理上存在一定的難度，但在項目的創(chuàng)立品牌上又有著自身的優(yōu)勢，如何讓她保持旺盛的增值勢頭，并成為沈陽的知名物業(yè)小區(qū)，是擺在我們?nèi)w物業(yè)管理公司各位專家面前的一件大事。同時，我們也力爭把一種最新的管理思想帶到軍區(qū)花園的物業(yè)管理中來，并在這種思想體系之下，把現(xiàn)有的管理模式發(fā)揮到極至。就好象人一樣，如果沒有思想就會變得愚鈍，企業(yè)沒有思想也會很快失去光彩與活力。所以，在物業(yè)管理中還應(yīng)不斷尋求符合項目個性與發(fā)展方向的整體構(gòu)想，以使我們的項目保持長久而知名的品牌和充滿朝氣的旺盛生命力，使我們的項目成為這個城市和這個城市里人民的驕傲。構(gòu)想一、管理目標(biāo)－－構(gòu)建“文化園區(qū)”軍區(qū)花園文化居住區(qū)在人文環(huán)境上以人為本，著意追求回歸自然、遠離喧囂的高品位人文環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：軍區(qū)花園文化居住區(qū)是“文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。 我們提出構(gòu)