【文章內容簡介】 物權法》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《通知》和《意見》是行政規(guī)章，是國務院的下屬部門作出的規(guī)章，屬于下位法，其效力遠遠不及基本法的效力，因此可以認為法律是允許農村房屋買賣。 在司法實踐中，法官對于農村房屋買賣合同認定無效的原因，在于我國現(xiàn)行的相關法律法規(guī)和政策對該問題的規(guī)定出現(xiàn)了不統(tǒng)一和不協(xié)調。 目前，涉及到農民房屋所有權的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權法》和《土地管理法》中，而我國現(xiàn)有的用來規(guī)范房地產行業(yè)的法律如《城市房地產管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等都是用來系統(tǒng)的闡述城市房屋所有權的問題。 與此同時，散落在上述幾部法中關于農村房屋買賣問題的法條也出現(xiàn)了沖突，例如根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。根據(jù)該條款，只有“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移”的情況下，農民集體所有的土地的使用權才可以轉讓，因此可以認定農村村民不能處分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，依據(jù)該條款規(guī)定，法律又允許農民買賣自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導致了在處理同類案件時候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，也會作出截然不同的判決結果。農村房屋買賣法律完善建議 綜上所述，本文認為，對于農村房屋買賣已經成為較為普遍的現(xiàn)象，應該本著“宜疏而不宜堵”的原則，通過完善的法律進行疏導，修改《土地管理法》的相關規(guī)定，讓農村房屋在市場上自由流通，從根本上保障農民的利益，使農民真正享有物權。 由于我國土地所有權分為國家所有和集體所有，宅基地使用權是集體經濟組織給予其成員的福利，往往是與該成員的資格聯(lián)系在一起，因此就使得宅基地使用權不是一般的財產權利，而是一種與一定的身份相聯(lián)系，且具有一定的福利和社會保障功能性質的權利，所以不適合自由轉讓。宅基地上建造的農村房屋，也與一般的建筑物有不同的性質。因此應當摒棄過去房地一體化——“房隨地走”或“地隨房走”的觀念，將房和地作為兩個不同的物權加以評價。 借鑒我國臺灣地區(qū)關于法定租賃權理論，我國臺灣地區(qū)的《民法債權編》第425條規(guī)定：“土地及其他土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內，有租賃關系”。在這種法定租賃權理論下，即使受讓人是集體經濟組織以外的人，其受讓農村房屋后，雖不能享有該集體經濟組織的宅基地使用權，但與集體經濟組織建立了法定租賃關系。這種“法定租賃權”為我國解決農村房屋問題提供了參考。 同時，可以參照城市房改房上市的有關做法，由集體土地所有權人收取一定的土地收益，這樣村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟組織的經濟利益并不存在侵犯的問題，且允許農村房屋自由轉讓，將使農村的房屋發(fā)揮最大的效用。也可以借鑒我國一些地區(qū)的成功經驗，如江蘇蘇州市郊區(qū)已進行試點，補繳40%的土地出讓金后，農村房屋可上市的辦法，通過補繳部分土地出讓金，將宅基地性質變?yōu)閲型恋?，買受人取得房屋所有權及國有土地使用權。 參考文獻： ，[J].學術研究，2008（7） ，[J].合作經濟與研究，2008（5） [J].時代法學，2007（4）中國農村房屋買賣、轉讓的法律困境及裁判基本原則一、農村房屋買賣、轉讓及其糾紛產生概論 （一）農村房屋買賣、轉讓的社會經濟基礎 所謂農村房屋，是指在農村集體經濟組織所有的土地上建造的房屋，主要為村民私有的住宅房屋和集體所有的房屋，如村委會辦公用房、企業(yè)廠房、倉庫、其他公益事業(yè)用房等。 農村房屋買賣、轉讓從社會經濟上分析，有其必然性。因為物的價值在于利用和流轉，農村房屋與城鎮(zhèn)房屋一樣，也必然存在買賣、轉讓，此為市場經濟社會的必然規(guī)律。工業(yè)化與城市化日益深入的現(xiàn)代市場經濟社會，是一個流動的社會，不但人的流動性加強，物和財產的流轉更是前所未有的頻繁、迅速。不僅許多農民已經與傳統(tǒng)意義上面朝黃土背朝天的農民有了根本上的區(qū)別，而且農村房屋買賣也有其現(xiàn)實必要性和必然性：（1）眾多農民加入城鎮(zhèn)居民的行列，其在農村的房屋如何處理?是閑置還是利用和轉讓？村民生老病死，成員構成變動不居，而居住需求也隨之變化不定。農村村民子女考取大學，戶口由農村遷入城市；子女在城市定居后，他們父母隨子女共同生活而脫離農村；農民進城打工或做生意，賺錢發(fā)達后，在城里購買商品房而舉家搬遷，脫離農村現(xiàn)象，也非常普遍。（2）眾多農民需要擺脫貧困、創(chuàng)業(yè)發(fā)展，需要創(chuàng)業(yè)資金，而房屋作為其最重要的財產卻不能充分利用、處分轉讓，是不合理的。如果是農村房屋只能轉讓給村集體內部的成員，其價格也是可想而知的。（3）原集體所有的房屋，如村委會辦公用房、集體企業(yè)廠房、倉庫、其他公益事業(yè)用房等，因為集體經濟組織的公共利益需要轉換房屋用途和盤活資產，這在客觀上也需要出售、轉讓房屋。（4）異地農民和城鎮(zhèn)居民有在農村進行生產經營和居住之需要，客觀上存在買賣農村房屋的巨大需求。人們到農村集鎮(zhèn)經商，久而久之，租房不如買房；城里人向往田園牧歌式生活，愿意在農村購房居住；城市下崗工人上山下鄉(xiāng)，由工業(yè)工人變?yōu)檗r業(yè)工人甚至農場主者亦有之。（5）近十年來城市房地產價格飛漲，客觀上已經超過一部分城鎮(zhèn)居民的承受能力，為了解決房屋居住問題，他們被迫購買農村房屋或郊區(qū)開發(fā)的“小產權房”。另外，我國正努力消除城鄉(xiāng)二元結構體制，有些省份已經開始試點，取消城鄉(xiāng)戶籍區(qū)別，實現(xiàn)遷徙自由等制度。如不允許農村房屋和宅基地使用權的流轉，則無法在根本上消除城鄉(xiāng)二元結構。總而言之，從社會經濟發(fā)展看，對農村房屋轉讓有需有供，買賣之勢自然日趨上升。 從國家立法上看，法律并沒有明文禁止農村房屋買賣、轉讓，相反在多部法律和法規(guī)中規(guī)定了農村村民得買賣、轉讓其所有的房屋。例如，《物權法》第30條規(guī)定農村村民對其合法建造的房屋、第64條規(guī)定私人對合法擁有的房屋享有所有權，而所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。《土地管理法》第62條第4款規(guī)定農村村民得出賣、出租住房，只是再申請宅基地的，不予批準。 （二）大量農村房屋買賣、轉讓糾紛案件的產生 隨著社會經濟的發(fā)展，農村有國家進一步放開對農村房屋和宅基地買賣、轉讓限制的要求。但是，國家為了保護農民的根本利益和農村社會的穩(wěn)定，防止農民失去房屋和土地而流離失所，又不得不對農村房屋買賣、轉讓設置法律政策上和事實上的諸多限制。允許農村房屋在市場上自由買賣、轉讓與限制轉讓，兩者之間存在著難以調和的深層次的社會矛盾。農村房屋買賣、轉讓既可能促進農民和農村的發(fā)展，也可能給農民、農業(yè)和農村帶來一系列的問題，可說為利害參半，莫衷一是。事實上，在我國現(xiàn)行法律體制和國情下，農村房屋買賣、轉讓是一個極為復雜的法律問題。有民事交易必然產生糾紛，特別是由于近年城市及其周邊地方的房地產價格飛漲，不少出賣房屋的農民反悔，要求受讓方增加價款、回購房屋或者確認無效，導致出現(xiàn)了大量糾紛。當前人民法院已經受理了大量農村房屋買賣、轉讓糾紛案件，對此必須予以正確對待，妥善地疏導和解決相關法律糾紛。 二、中國農村房屋買賣、轉讓的法律困境 （一）農村房屋買賣、轉讓不可避免地涉及農村集體土地權利問題 因為農村房屋建造于農村集體經濟組織所有的土地之上，而非空中樓閣，農村房屋買賣、轉讓不可避免地涉及農村集體土地所有權和土地使用權兩個層面的問題。我國憲法和土地管理法均明確規(guī)定：“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！鞭r民對土地只享有使用權，而無所有權；農村集體土地所有權不得買賣、轉讓，為憲法和法律所明定，殊無異義。我國現(xiàn)行立法采納土地使用權和建筑物所有權不分離的觀點，土地使用權與建筑物所有權須歸屬于同一主體，建筑物與土地之間不存在主從之分。即所謂“房隨地走，地隨房走。”這一制度體現(xiàn)在兩個方面。在靜態(tài)的權屬登記方面，遵循房、地主體一致的原則。如《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條規(guī)定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內土地使用權利主體一致的原則?！痹趧討B(tài)的房地產交易方面，房和地必須作為同一交易對象，不能單獨對待。《城市房地產管理法》第31條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！蔽覈鴮r村房屋尚沒有相關產權登記管理的立法規(guī)定，但通說認為土地使用權和建筑物所有權也是不可分離的，即實行房地產權一致原則。農村集體土地使用權，無論是一般集體建設用地使用權或是宅基地使用權，其流轉均受到法律和政策的嚴格限制，不能象國有土地使用權那樣自由流轉。這事實上構成了農村房屋買賣、轉讓的法律障礙，使農村房屋買賣、轉讓陷于法律困境。限制宅基地使用權流轉影響農村私有房屋買賣 農村房屋主要為農村私人所有的房屋，俗稱私房。私有房屋涉及的是村民宅基地使用權，其他農村房屋涉及的是一般集體建設用地使用權。所謂宅基地使用權，是指農村集體經濟組織成員(村民)依法享有在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的用益物權。鑒于我國城鄉(xiāng)二元體制，國有建設用地使用權與宅基地使用權這兩種權利的差異極大。宅基地使用權有如下特點：（1）權利主體具有嚴格的身份性。申請取得宅基地使用權的主體必須是本集體經濟組織成員，其他集體經濟組織成員只有在其戶口遷入本集體時才有資格取得。這實際上是以申請人為本集體經濟組織成員為前提。（2）初始取得的無償性、福利性。根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，宅基地使用權的初始取得原則上是無償?shù)?，作為村民生活保障的基本福利。?）無期限性。現(xiàn)行法律并未對宅基地使用權的期限進行限制，宅基地使用權不因期限屆滿而消滅，但因自然災害等原因消失者除外。（4）單一性?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”可見，村民原則上只能擁有一處宅基地使用權，其轉讓宅基地及其之上的房屋后，不得再申請取得宅基地。 基于宅基地使用權的特殊性，宅基地使用權的轉讓受到法律的嚴格限制。《物權法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！倍F(xiàn)行《土地管理法》第63條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓，轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！薄段餀喾ā返?84條、《擔保法》第37條均規(guī)定，宅基地使用權不得抵押。由此可見，宅基地使用權不能在市場上自由流轉。事實上，許多地方性法規(guī)和村民自治公約，規(guī)定禁止宅基地使用權流轉。學者認為，“農村房屋買賣的根本問題在于如何處理農村房屋與宅基地使用權的關系?，F(xiàn)行法律采取嚴格限定的做法，雖然其初衷在于保護農村和農民利益，但實際上回避了問題?！盵1] 限制一般集體建設用地使用權流轉影響了其他農村房屋買賣 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。也就是說，建設用地包括國有建設用地和集體建設用地兩種基本類型。根據(jù)《物權法》第135條、第151條規(guī)定，建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定，農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?？梢娹r村集體建設土地使用權流轉受到嚴格的法律限制。 綜上，我國目前現(xiàn)行法律雖然未明確限制農村房屋轉讓，但因對集體建設用地使用權移轉有嚴格的限制，因而對農村房屋的轉讓是存在一定的限制