【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物權(quán)法》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《通知》和《意見(jiàn)》是行政規(guī)章，是國(guó)務(wù)院的下屬部門(mén)作出的規(guī)章，屬于下位法，其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及基本法的效力，因此可以認(rèn)為法律是允許農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)。 在司法實(shí)踐中，法官對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定無(wú)效的原因，在于我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和政策對(duì)該問(wèn)題的規(guī)定出現(xiàn)了不統(tǒng)一和不協(xié)調(diào)。 目前，涉及到農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》和《土地管理法》中，而我國(guó)現(xiàn)有的用來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的法律如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等都是用來(lái)系統(tǒng)的闡述城市房屋所有權(quán)的問(wèn)題。 與此同時(shí)，散落在上述幾部法中關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題的法條也出現(xiàn)了沖突，例如根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。根據(jù)該條款，只有“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的情況下，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼丝梢哉J(rèn)定農(nóng)村村民不能處分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，依據(jù)該條款規(guī)定，法律又允許農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導(dǎo)致了在處理同類(lèi)案件時(shí)候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，也會(huì)作出截然不同的判決結(jié)果。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)法律完善建議 綜上所述，本文認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)成為較為普遍的現(xiàn)象，應(yīng)該本著“宜疏而不宜堵”的原則，通過(guò)完善的法律進(jìn)行疏導(dǎo)，修改《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，讓農(nóng)村房屋在市場(chǎng)上自由流通，從根本上保障農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正享有物權(quán)。 由于我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利，往往是與該成員的資格聯(lián)系在一起，因此就使得宅基地使用權(quán)不是一般的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而是一種與一定的身份相聯(lián)系，且具有一定的福利和社會(huì)保障功能性質(zhì)的權(quán)利，所以不適合自由轉(zhuǎn)讓。宅基地上建造的農(nóng)村房屋，也與一般的建筑物有不同的性質(zhì)。因此應(yīng)當(dāng)摒棄過(guò)去房地一體化——“房隨地走”或“地隨房走”的觀念，將房和地作為兩個(gè)不同的物權(quán)加以評(píng)價(jià)。 借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于法定租賃權(quán)理論，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《民法債權(quán)編》第425條規(guī)定：“土地及其他土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r(shí)或先后讓與相異之人時(shí)，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系”。在這種法定租賃權(quán)理論下，即使受讓人是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，其受讓農(nóng)村房屋后，雖不能享有該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)，但與集體經(jīng)濟(jì)組織建立了法定租賃關(guān)系。這種“法定租賃權(quán)”為我國(guó)解決農(nóng)村房屋問(wèn)題提供了參考。 同時(shí)，可以參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益，這樣村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題，且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⑹罐r(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。也可以借鑒我國(guó)一些地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，如江蘇蘇州市郊區(qū)已進(jìn)行試點(diǎn)，補(bǔ)繳40%的土地出讓金后，農(nóng)村房屋可上市的辦法，通過(guò)補(bǔ)繳部分土地出讓金，將宅基地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有土地，買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)。 參考文獻(xiàn)： ，[J].學(xué)術(shù)研究，2008（7） ，[J].合作經(jīng)濟(jì)與研究，2008（5） [J].時(shí)代法學(xué)，2007（4）中國(guó)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的法律困境及裁判基本原則一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓及其糾紛產(chǎn)生概論 （一）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 所謂農(nóng)村房屋，是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的房屋，主要為村民私有的住宅房屋和集體所有的房屋，如村委會(huì)辦公用房、企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、其他公益事業(yè)用房等。 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓從社會(huì)經(jīng)濟(jì)上分析，有其必然性。因?yàn)槲锏膬r(jià)值在于利用和流轉(zhuǎn)，農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋一樣，也必然存在買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)藶槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的必然規(guī)律。工業(yè)化與城市化日益深入的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，是一個(gè)流動(dòng)的社會(huì)，不但人的流動(dòng)性加強(qiáng)，物和財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)更是前所未有的頻繁、迅速。不僅許多農(nóng)民已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上面朝黃土背朝天的農(nóng)民有了根本上的區(qū)別，而且農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)也有其現(xiàn)實(shí)必要性和必然性：（1）眾多農(nóng)民加入城鎮(zhèn)居民的行列，其在農(nóng)村的房屋如何處理?是閑置還是利用和轉(zhuǎn)讓?zhuān)看迕裆喜∷溃蓡T構(gòu)成變動(dòng)不居，而居住需求也隨之變化不定。農(nóng)村村民子女考取大學(xué)，戶口由農(nóng)村遷入城市；子女在城市定居后，他們父母隨子女共同生活而脫離農(nóng)村；農(nóng)民進(jìn)城打工或做生意，賺錢(qián)發(fā)達(dá)后，在城里購(gòu)買(mǎi)商品房而舉家搬遷，脫離農(nóng)村現(xiàn)象，也非常普遍。（2）眾多農(nóng)民需要擺脫貧困、創(chuàng)業(yè)發(fā)展，需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)資金，而房屋作為其最重要的財(cái)產(chǎn)卻不能充分利用、處分轉(zhuǎn)讓?zhuān)遣缓侠淼摹Ｈ绻寝r(nóng)村房屋只能轉(zhuǎn)讓給村集體內(nèi)部的成員，其價(jià)格也是可想而知的。（3）原集體所有的房屋，如村委會(huì)辦公用房、集體企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、其他公益事業(yè)用房等，因?yàn)榧w經(jīng)濟(jì)組織的公共利益需要轉(zhuǎn)換房屋用途和盤(pán)活資產(chǎn)，這在客觀上也需要出售、轉(zhuǎn)讓房屋。（4）異地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民有在農(nóng)村進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和居住之需要，客觀上存在買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋的巨大需求。人們到農(nóng)村集鎮(zhèn)經(jīng)商，久而久之，租房不如買(mǎi)房；城里人向往田園牧歌式生活，愿意在農(nóng)村購(gòu)房居??；城市下崗工人上山下鄉(xiāng)，由工業(yè)工人變?yōu)檗r(nóng)業(yè)工人甚至農(nóng)場(chǎng)主者亦有之。（5）近十年來(lái)城市房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，客觀上已經(jīng)超過(guò)一部分城鎮(zhèn)居民的承受能力，為了解決房屋居住問(wèn)題，他們被迫購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋或郊區(qū)開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”。另外，我國(guó)正努力消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制，有些省份已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)，取消城鄉(xiāng)戶籍區(qū)別，實(shí)現(xiàn)遷徙自由等制度。如不允許農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，則無(wú)法在根本上消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)?？偠灾?，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓有需有供，買(mǎi)賣(mài)之勢(shì)自然日趨上升。 從國(guó)家立法上看，法律并沒(méi)有明文禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)喾丛诙嗖糠珊头ㄒ?guī)中規(guī)定了農(nóng)村村民得買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓其所有的房屋。例如，《物權(quán)法》第30條規(guī)定農(nóng)村村民對(duì)其合法建造的房屋、第64條規(guī)定私人對(duì)合法擁有的房屋享有所有權(quán)，而所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款規(guī)定農(nóng)村村民得出賣(mài)、出租住房，只是再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。 （二）大量農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓糾紛案件的產(chǎn)生 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村有國(guó)家進(jìn)一步放開(kāi)對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓限制的要求。但是，國(guó)家為了保護(hù)農(nóng)民的根本利益和農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，防止農(nóng)民失去房屋和土地而流離失所，又不得不對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓設(shè)置法律政策上和事實(shí)上的諸多限制。允許農(nóng)村房屋在市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓與限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑烧咧g存在著難以調(diào)和的深層次的社會(huì)矛盾。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓既可能促進(jìn)農(nóng)民和農(nóng)村的發(fā)展，也可能給農(nóng)民、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村帶來(lái)一系列的問(wèn)題，可說(shuō)為利害參半，莫衷一是。事實(shí)上，在我國(guó)現(xiàn)行法律體制和國(guó)情下，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓是一個(gè)極為復(fù)雜的法律問(wèn)題。有民事交易必然產(chǎn)生糾紛，特別是由于近年城市及其周邊地方的房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，不少出賣(mài)房屋的農(nóng)民反悔，要求受讓方增加價(jià)款、回購(gòu)房屋或者確認(rèn)無(wú)效，導(dǎo)致出現(xiàn)了大量糾紛。當(dāng)前人民法院已經(jīng)受理了大量農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓糾紛案件，對(duì)此必須予以正確對(duì)待，妥善地疏導(dǎo)和解決相關(guān)法律糾紛。 二、中國(guó)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的法律困境 （一）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓不可避免地涉及農(nóng)村集體土地權(quán)利問(wèn)題 因?yàn)檗r(nóng)村房屋建造于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地之上，而非空中樓閣，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓不可避免地涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和土地使用權(quán)兩個(gè)層面的問(wèn)題。我國(guó)憲法和土地管理法均明確規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！鞭r(nóng)民對(duì)土地只享有使用權(quán)，而無(wú)所有權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)不得買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸閼椃ê头伤鞫?，殊無(wú)異義。我國(guó)現(xiàn)行立法采納土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)不分離的觀點(diǎn)，土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)須歸屬于同一主體，建筑物與土地之間不存在主從之分。即所謂“房隨地走，地隨房走。”這一制度體現(xiàn)在兩個(gè)方面。在靜態(tài)的權(quán)屬登記方面，遵循房、地主體一致的原則。如《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)利主體一致的原則?！痹趧?dòng)態(tài)的房地產(chǎn)交易方面，房和地必須作為同一交易對(duì)象，不能單獨(dú)對(duì)待?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！蔽覈?guó)對(duì)農(nóng)村房屋尚沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記管理的立法規(guī)定，但通說(shuō)認(rèn)為土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)也是不可分離的，即實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)一致原則。農(nóng)村集體土地使用權(quán)，無(wú)論是一般集體建設(shè)用地使用權(quán)或是宅基地使用權(quán)，其流轉(zhuǎn)均受到法律和政策的嚴(yán)格限制，不能象國(guó)有土地使用權(quán)那樣自由流轉(zhuǎn)。這事實(shí)上構(gòu)成了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的法律障礙，使農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓陷于法律困境。限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)影響農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài) 農(nóng)村房屋主要為農(nóng)村私人所有的房屋，俗稱(chēng)私房。私有房屋涉及的是村民宅基地使用權(quán)，其他農(nóng)村房屋涉及的是一般集體建設(shè)用地使用權(quán)。所謂宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(村民)依法享有在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。鑒于我國(guó)城鄉(xiāng)二元體制，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)這兩種權(quán)利的差異極大。宅基地使用權(quán)有如下特點(diǎn)：（1）權(quán)利主體具有嚴(yán)格的身份性。申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)的主體必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員只有在其戶口遷入本集體時(shí)才有資格取得。這實(shí)際上是以申請(qǐng)人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為前提。（2）初始取得的無(wú)償性、福利性。根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的初始取得原則上是無(wú)償?shù)?，作為村民生活保障的基本福利。?）無(wú)期限性。現(xiàn)行法律并未對(duì)宅基地使用權(quán)的期限進(jìn)行限制，宅基地使用權(quán)不因期限屆滿而消滅，但因自然災(zāi)害等原因消失者除外。（4）單一性?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)……農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”可見(jiàn)，村民原則上只能擁有一處宅基地使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓宅基地及其之上的房屋后，不得再申請(qǐng)取得宅基地。 基于宅基地使用權(quán)的特殊性，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到法律的嚴(yán)格限制?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！倍F(xiàn)行《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”《物權(quán)法》第184條、《擔(dān)保法》第37條均規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。由此可見(jiàn)，宅基地使用權(quán)不能在市場(chǎng)上自由流轉(zhuǎn)。事實(shí)上，許多地方性法規(guī)和村民自治公約，規(guī)定禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。學(xué)者認(rèn)為，“農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的根本問(wèn)題在于如何處理農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)的關(guān)系?，F(xiàn)行法律采取嚴(yán)格限定的做法，雖然其初衷在于保護(hù)農(nóng)村和農(nóng)民利益，但實(shí)際上回避了問(wèn)題?！盵1] 限制一般集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)影響了其他農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài) 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。也就是說(shuō)，建設(shè)用地包括國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地兩種基本類(lèi)型。根據(jù)《物權(quán)法》第135條、第151條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?？梢?jiàn)農(nóng)村集體建設(shè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格的法律限制。 綜上，我國(guó)目前現(xiàn)行法律雖然未明確限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)驅(qū)w建設(shè)用地使用權(quán)移轉(zhuǎn)有嚴(yán)格的限制，因而對(duì)農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓是存在一定的限制