農(nóng)村房屋買賣合同效力(編輯修改稿)
2024-11-16 23:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 土地所有權(quán)人也就是說來由村集體所以對于村民獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的必須附條件是肯定的如經(jīng)村集體同意或改收費補交至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。 1982年1月7日?批轉(zhuǎn)第二次全國農(nóng)村房屋建立工作的?明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建立用地必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地社員可長使用所有權(quán)仍歸集體嚴禁買賣、出租和轉(zhuǎn)讓。〞 筆者認為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴禁買賣、出租和轉(zhuǎn)讓。 在1999年5月6日發(fā)布的?加強土地轉(zhuǎn)讓理嚴禁炒賣土地的?的第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓理嚴禁占用農(nóng)民集體土地進展房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建立。對符合規(guī)劃并依法獲得建立用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的應(yīng)當嚴格依法審批手續(xù)?！ 〈藯l也是針對制止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建立用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有制止?！ ∞r(nóng)民的住宅不得向城居民也不得批準城居民占用農(nóng)民集體土地建住宅有關(guān)部門不得為建造和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！ 〈藯l應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購置農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造這同原城的房屋農(nóng)村戶口不能購置的規(guī)定相類似而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否認農(nóng)村房屋買賣合同無效。 2001年8月31日?山東人民加強農(nóng)村宅基地理的?明確規(guī)定：“嚴格制止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的土地、建立等行政理部門不得有關(guān)手續(xù)并由土地行政主部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理。〞 ?山東高級人民審理房地產(chǎn)案件假設(shè)干問題的?第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認定為無效。〞 以上這些規(guī)定筆者認為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的建房也是經(jīng)審批的而宅基地所有權(quán)是村集體所有一戶只能一次申請也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來所有權(quán)人不能單獨行使占有土地只能是地隨房走而現(xiàn)房屋贈與、買賣是對所有權(quán)的一種處分是否有效筆者認為應(yīng)按法律和的法規(guī)其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認合同的效力?！ ‘斎粡倪@些從到地方的法律法規(guī)說明是制止農(nóng)民的住宅向城居民轉(zhuǎn)讓的所以大多數(shù)的也是按照這個原那么判買賣無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的限內(nèi)表現(xiàn)為對房屋的占有使用房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原那么出發(fā)判買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是的解決。也不符?合同法?、?民法通那么?合同無效的規(guī)定 還有筆者認為在實際的操作中嚴格制止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效內(nèi)地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項根本原那么法律不能制止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓對于制止單獨宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的但對于建房后假設(shè)制止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓從而制止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律根據(jù)是有欠缺的把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)別離或所有人控制對宅基地的使用權(quán)但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方嚴格制止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)但筆者認為這里的身份主要是獲得時的身份性質(zhì)這如城居民獲得房改房經(jīng)濟適用房時需審批而獲得一定時間后允許上交易交易時有一定的附
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