【文章內(nèi)容簡介】 年報中披露，公司預(yù)計2006年用于土地和工程建設(shè)的資金需求將約有200億元。為滿足資金需求，公司將加快銷售，增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入，并將加大與境外資本的合作力度，推進房地產(chǎn)基金項目合作。另外，公司計劃年內(nèi)進行一次股權(quán)融資，具體融資方式將根據(jù)政策前提及市場環(huán)境酌情考慮，并以對股東有利為原則。金地方面則預(yù)計2006年公司經(jīng)營現(xiàn)金凈流出約25億元，主要通過發(fā)行短期融資券、新增銀行貸款及戰(zhàn)略合作解決。華潤置地方面在3月27日也公布了2005年度的財務(wù)報告，報告顯示該公司最新土地儲備為395．56萬平方米，其中住宅開發(fā)占331．87萬平方米，投資物業(yè)則占63．68萬平方米。今年將會投資約20億至30億元，以增加土地儲備。此外，將會通過現(xiàn)金和股票的方式，向母公司收購資產(chǎn)。為了滿足未來的資金需求，各公司應(yīng)加快銷售，增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入，充分運用財務(wù)杠桿空間，積極尋找戰(zhàn)略合作機會，并進一步開拓融資渠道，加大與境內(nèi)外資本合作力度，推進房地產(chǎn)基金項目合作的實踐，探索房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新模式。4 長虹置業(yè)的應(yīng)對策略 長虹置業(yè)的現(xiàn)狀分析（SWOT分析法）優(yōu)勢（strength）有完善的可行性研究系統(tǒng)、有利預(yù)防項目風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期長、涉及面廣、資源整合性行業(yè)，在投資開發(fā)過程中存在大量不確定風(fēng)險因素，隨著市場競爭日益增強，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險提高，這就有必要對項目進行可行性研究，而在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究是最關(guān)鍵的一步。面對各個不確定因素，房產(chǎn)商只能做出概率性的估計。長虹置業(yè)在發(fā)展的過程中始終把握科學(xué)穩(wěn)健的決策，時刻保持對外部環(huán)境變化的分析，尤其是國家出臺的相關(guān)政策，從而更好的預(yù)測項目可能存在的風(fēng)險。在此過程中，各部分分工明確：項目策劃部負責(zé)進行項目定位深化的市場研究，組織編制《項目策劃報告》、《項目定位報告》和《項目開發(fā)指導(dǎo)書》；設(shè)計部/工程管理部負責(zé)提出產(chǎn)品建議、項目概念規(guī)劃方案設(shè)計和提出工程施工策劃初步方案；成本部/財務(wù)部負責(zé)項目成本測算、財務(wù)經(jīng)濟指標測算、成本測算和提出融資需求；營銷策劃部提出營銷策劃建議和報告并組織項目策劃的聽證會；最終交給領(lǐng)導(dǎo)簽批。加強設(shè)計管理控制成本成本風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程中最大的風(fēng)險之一，而成本主要是設(shè)計階段決定的，不同的設(shè)計方案將直接影響項目的成本，而設(shè)計階段對成本的影響可能性是35%—75%，設(shè)計的方案和設(shè)計變更又是設(shè)計階段的主要風(fēng)險，因此采取措施加強對項目前期的管理從而有效控制成本風(fēng)險。長虹置業(yè)以先進的規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計理念，做到方案和設(shè)計的精致。公司都是與實力雄厚的設(shè)計院合作，并以合同的形式確定該設(shè)計院最優(yōu)秀的設(shè)計團隊，這樣減少了設(shè)計圖中存在的問題，更進一步減少設(shè)計變更的發(fā)生。成立專門的風(fēng)險管理部門控制風(fēng)險在機構(gòu)設(shè)計上，長虹置業(yè)專門設(shè)有風(fēng)險管理部以促進公司質(zhì)量管理體系健全、合理，并推進其有效運行；為公司經(jīng)營管理提供法律支撐和管理建議；合理預(yù)防、轉(zhuǎn)移和規(guī)避各類經(jīng)營管理風(fēng)險。風(fēng)險管理部還有完善的風(fēng)險管理模板：《法律意見書》、《糾正預(yù)防措施報告》、《審查通知》、《審計報告》、《審計方案》、《工作底稿》等。該部門主要職責(zé)如下：、充分性和執(zhí)行有效性；；；；；。擁有強大的品牌后盾長虹置業(yè)依附四川長虹集團強大品牌的支持，在資金方面得到保障也減少了資金鏈短缺可能造成的危險；此外、2008年2月，四川長虹為長虹置業(yè)增資一億，％。長虹置業(yè)將成為四川長虹的三大主營業(yè)務(wù)之一。劣勢（weakness）①長虹置業(yè)公司是2005年才建立的公司，雖然其擁有完善的公司內(nèi)部管理體系和長虹集團強大的后盾，但在房地產(chǎn)行業(yè)，其還是一個新生兒，相對其他更具實力和知名度的地產(chǎn)商，長虹置業(yè)還稍顯渺小。②長虹置業(yè)目前開發(fā)土地均為長虹集團以前的廠房，土地儲備量較少，并且，公司目前并未成功的競買過一寸土地，雖然參加過土地競標，但由于集團公司在競標流程上的程序過于復(fù)雜，導(dǎo)致不能按時競標，最終不能成功競買土地。③過于依賴長虹集團的管理，在公司內(nèi)部管理流程上不夠靈活。④集團在未來房地產(chǎn)業(yè)這個領(lǐng)域的戰(zhàn)略導(dǎo)向不明確，資金分配不夠合理。⑤長虹置業(yè)的目前主要的項目還在三級城市，而在一級城市的發(fā)展更能將公司品牌打出去。⑥長虹置業(yè)員工大多是通過校園招聘的新員工，在房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識上還有待提高。機會（opportunity）截止2009年我國城市化率為47%左右，還遠不及發(fā)達國家的水平，這意味著中國房地產(chǎn)屬于供小于求的局面，發(fā)展空間相當大，加上現(xiàn)在我國整體生活水平提高，更促進房地產(chǎn)的發(fā)展。威脅（threat）2008年全球金融危機給房地產(chǎn)業(yè)帶來一次沉重打擊，在加上從2009底開始到2010年4月，國家陸續(xù)出臺了“國四條”、“國十一條”和“國十九條”，今年4月，國務(wù)院又明確了嚴格的差別化住房信貸政策，進一步打壓住房的投機行為。這如同四道金牌一樣，遏制房價過快上漲的勢頭?，F(xiàn)在國家宏觀政策的調(diào)控下，對整個房地產(chǎn)行業(yè)是一次打擊，當然，對長虹置業(yè)也是一種考驗。 長虹置業(yè)的應(yīng)對房地產(chǎn)反彈期的策略認真分析近幾個月整個房地產(chǎn)業(yè)的興衰規(guī)律，準確把握可能出現(xiàn)房價反彈的時間段。　6月份70個大中城市房價漲幅繼續(xù)回落，房價環(huán)比在經(jīng)過連續(xù)15個月上漲后，首次出現(xiàn)環(huán)比下降。國家統(tǒng)計局12日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，%。專家認為，%，說明全國房價“拐點”正式確立。專家預(yù)計，下半年房價將會維持下跌態(tài)勢，預(yù)期明年一季度會觸底。對于下一步的政策走勢，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人12日明確表示，當前房地產(chǎn)市場運行整體上呈現(xiàn)積極變化，部分城市房價過快上漲的勢頭得到了遏制。下一階段，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將督促各地繼續(xù)堅定不移地貫徹國發(fā)〔2010〕10號文件及相關(guān)配套政策措施，嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費的同時，堅決遏制投資投機性購房；繼續(xù)采取積極措施，促開工、促銷售，努力增加普通商品住房供應(yīng)，加快推進保障性住房建設(shè)和各類棚戶區(qū)改造；繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房價下半年有望維持跌勢數(shù)據(jù)顯示，6月份，%，較上月減少1個百分點，%，%，%。自4月份成為這輪房價同比增幅的高點后，連續(xù)第2個月出現(xiàn)回落。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，今年剩余月份，這一增幅將持續(xù)回落，預(yù)期明年一季度出現(xiàn)負增長。楊紅旭分析說，6月份，%，其中新建住宅與上月持平，%。這是房價環(huán)比在經(jīng)過連續(xù)15個月上漲后，首次出現(xiàn)環(huán)比下降。這說明全國房價“拐點”正式確立。下半年，房價將會維持下跌態(tài)勢，預(yù)期明年一季度會觸底。記者發(fā)現(xiàn)，雖然房價漲勢有所遏制，但同比漲幅仍舊高達兩位數(shù)。上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析說，全國6月房價同比漲幅仍處高位運行，這與去年同期的基數(shù)相對較低有關(guān)，并且去年房價快速上漲階段主要集中在下半年和今年4月份，因此房價同比漲幅出現(xiàn)明顯回落至少要等到今年四季度左右，但房價同比漲幅出現(xiàn)回落說明調(diào)控政策正在發(fā)揮作用。21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾認為，從具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，全國房價仍還會繼續(xù)下行。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，新政已經(jīng)達到了預(yù)期效果，全國房價快速上漲勢頭已經(jīng)得到了明顯的遏制。另外，根據(jù)市場規(guī)律，在二手房房價下跌之后新房房價開始隨之下滑，“現(xiàn)在的情況是，二手房價已經(jīng)明顯下跌，而新房這塊兒才剛開始?！薄皬奈覀儗Ρ本⑸虾?、深圳等城市的監(jiān)測結(jié)果分析來看，未來市場將呈現(xiàn)量穩(wěn)價跌的態(tài)勢?！绷掷兕A(yù)計，在新政不變的情況下，新房價格的下調(diào)壓力會日趨增大，今年10月份新房或迎來全面下跌。直至明年初，降價態(tài)勢才會得到一定程度的遏制。全年成交量或降兩成就在房價出現(xiàn)變動的同時，記者了解到，成交量、開發(fā)商資金鏈、供求關(guān)系等也在發(fā)生著變化。1至6月，%。其中，%。楊紅旭分析說，下半年，同比增幅還將持續(xù)回落，預(yù)計全年成交量將比去年出現(xiàn)兩成左右的下滑。成交量的下滑也將令開發(fā)商的資金鏈在下半年經(jīng)受考驗。數(shù)據(jù)顯示，1至6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，%，自1至2月增幅觸頂之后，持續(xù)回落。接下來增幅將持續(xù)收窄，開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預(yù)計下半年資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面，隨著恒大、萬科、綠地、保利等地產(chǎn)巨頭紛紛開始促銷，開發(fā)商降價現(xiàn)象將越來越普遍。“從月度情況來看，6月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為6431億元，比5月份上升，相較去年12月份和今年1至2月份則是大幅下降。這說明開發(fā)商資金面最寬松的時候已經(jīng)過去。”楊紅旭說。在資金鏈之外，開發(fā)商在下半年還將應(yīng)對供大于求集中顯現(xiàn)的情況。上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，%，繼續(xù)位于歷史高位，但增幅已經(jīng)出現(xiàn)拐點，接下來數(shù)月，將會持續(xù)回落。商品房新開工面積的超速增長，有助于增加2010年商品房供應(yīng)量，從而逆轉(zhuǎn)商品房供不應(yīng)求的格局，有助于調(diào)整房價。當前部分城市已現(xiàn)供大于求的格局，下半年會集中顯現(xiàn)。林蕾告訴記者，數(shù)據(jù)顯示，上半年無論是在施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購置面積，均有大幅上漲。這意味著，未來一段時間將有大量供應(yīng)入市，但在新政影響下，需求沒有增加，這就將導(dǎo)致供需矛盾減緩甚至逆轉(zhuǎn)的情況發(fā)生?！叭绻_發(fā)商不采取停工緩建的話，大規(guī)模供應(yīng)將伴隨著大范圍降價，在三季度極大地影響市場和買賣雙方心理?！绷掷僬f，從現(xiàn)在已公布的上市公司年中報看，相當一部分企業(yè)上半年未能完成原計劃銷售任務(wù)的一半。記者了解到，近期各地二手房市場表