【文章內(nèi)容簡介】 城西路，西接某職業(yè)學(xué)校，西北接某縣第三中學(xué)，區(qū)域路縱橫網(wǎng)四通八達(dá)。(w)(l)地塊內(nèi)形狀南北長，東西方向為21~127米，地勢變化復(fù)雜，高度差較大，不利于整布局，對產(chǎn)品布局的合理性要求較高。 (2)項目擬以適中客積率、高品質(zhì)開發(fā)，開發(fā)成本相對較高。而某縣市場特征是對價格較為敏感，因而在價格競爭中有一定的劣勢。 (3)市場環(huán)境低迷，進(jìn)入2012年以來，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著巨大的考驗。雖然當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但是房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展較為低迷，該項目受市場環(huán)境影響較大。(O) (l)盡管受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，某縣住宅市場一直保持增長態(tài)勢。 (2)某縣經(jīng)濟(jì)一直保持快速增長勢頭，2011年實現(xiàn)市內(nèi)生產(chǎn)總值1205422萬元，%，某縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到12178元，%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到6977元，增長12%，連續(xù)7年保持全省經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣地位。消費升級趨旺。(T) 這主要是同區(qū)片未開發(fā)土地的條件相似，已有不少相同開發(fā)思路的樓盤。若遇集中上市，將形成一定銷售壓力。 ，對購買力抑制較大 近期受樓市調(diào)控政策的影響，商品房銷售回暖比較慢，導(dǎo)致消費者觀望態(tài)度比較濃，對購買力抑制較大。 綜上所述，從項目內(nèi)部而言，地段優(yōu)勢較突出，設(shè)計理念新穎，符合目標(biāo)需求，目前的劣勢有望通過提高性價比而改善；從外部條件而言，不僅有穩(wěn)定的市場，而且面臨本區(qū)域升值和政府規(guī)劃等大好機(jī)會，通過制訂相應(yīng)策略，威脅面不足為慮。因此，項目競爭優(yōu)勢明顯，總體應(yīng)持積極進(jìn)入策略。4項目選址及建設(shè)條件項目位于某縣上梅鎮(zhèn)圓株嶺上，南臨城西路直線距離不到200米，緊鄰某縣中醫(yī)院新址，西接某工業(yè)職業(yè)中學(xué)直線距離不到500米，西北接某縣第三中學(xué)（某市重點中學(xué)），由城市發(fā)展與政策引導(dǎo)，故片區(qū)客戶認(rèn)知度較高。處于新城中心區(qū)與老城區(qū)交界處，全面融通新老商圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 某是全國商品糧生產(chǎn)基地縣、農(nóng)作物種子基地縣和糧食儲備基地縣，是全省氨化秸稈養(yǎng)牛基地、模式化稻田養(yǎng)魚基地、玉米生產(chǎn)基地、速生豐產(chǎn)林基地和雙季稻田成建制畝產(chǎn)過噸糧縣。又是國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、退耕還林、水土保持項目縣。糧油、畜牧、水果、水產(chǎn)等，形成了產(chǎn)業(yè)化規(guī)模；作為特色產(chǎn)品的茶葉、烤煙、苡米、玉蘭片、銀花、厚樸、杜仲、天麻等，已建成了“基地十農(nóng)戶”的生產(chǎn)格局。某縣地處湖南中部，資水中游，雪峰山東南麓，地處北緯27176。31′28176。14′，東經(jīng)110176。45′111176。41′，轄區(qū)總面積3567平方公里，轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個國營林場、1個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全縣人口130萬，其中農(nóng)業(yè)人口116萬。境內(nèi)多為山丘盆地，氣候溫和，環(huán)境宜人，素有“湘中寶地”之稱。西鄰某市，東北至東南與漣源、冷水江市交界，南至西南與新邵、隆回為鄰，西至西北與溆浦縣接壤，北與安化毗連，，西距懷化市222公里，東北距省會長沙市300公里。 某縣地處湖南中部，內(nèi)屬中亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，但春溫多變，寒潮頻繁，4月份極端最低氣溫2℃，4兩月歷年平均有6．9次冷空氣影響。歷年5月中、下旬出現(xiàn)低溫天氣，影響早稻分蘗繁育。氣溫35t以上天數(shù)，平均每年23．4天，最多的1963年有49天?！暗骨铩标幱晏於?，氣溫低，9月份日平均氣溫連續(xù)3天以上低于20℃，平均出現(xiàn)于9月26日。地面溫度年平均19．0℃，比氣溫高2．2℃，其變化趨勢與氣溫基本相似。一年最低月在1月為5．8℃，最高月在7月為32．8℃，溫度越高與氣溫差值越大。境內(nèi)常年降水頗豐，縣內(nèi)各地年最大值2,008。9毫米，最小值09．5毫米。但時空分布不均，雨量多集中于春末夏初。縣內(nèi)年降雨量大于或等于1,300毫米的保證率。境內(nèi)全年日照925．31,892．5小時，．0小時，日照率34％。以8月最多，分別為227．9和221．9小時。11月~3月均少于100小時，最少的2月僅61．2小時，其它各月均在100160小時之間。無霜期280天。 屬山丘盆地，西部、北部雪峰山主脈聳峙；東部低山或深丘連綿；南部為天龍山、桐鳳山環(huán)繞；中部為資水及其支流河谷，有江河平原、溪谷平原、溶蝕平原三種，系河流沖積、洪積而成，大多在海拔300米以下。 　　 南北最長直線69公里，東西最寬直線84公里，總面積3567平方公里，%，%。境內(nèi)多為山丘盆地。 滬昆鐵路湘黔線橫貫市境東西，東靠南北大動脈洛湛鐵路，婁新高速、S255省道和S312省道穿境而過，交通比較發(fā)達(dá)。 某縣位于構(gòu)造NE向沉降帶，區(qū)內(nèi)斷層及褶皺構(gòu)造較發(fā)育，各地層的勘察結(jié)果從上而下分述如下：(1)雜填土(Q4ml①)層：雜色，松散，稍濕，以粘性土為主堆填，含少量碎石、砼塊、建筑垃圾等硬雜質(zhì)，硬雜質(zhì)含量約30%，已完成自重固結(jié)。(2)耕土(Qpd②)層：灰黑色，軟塑~流塑，濕~很濕，含少量植物根系，具腐嗅味。(3) 圓礫(Qal③)層：黃褐色~灰褐色，中密～密實，硅質(zhì)，亞圓形，一般粒徑2~20mm，最大直徑達(dá)10cm，含較多粘粒，含少量白云母碎片。(4)粉質(zhì)粘土(Qel④)層：紅褐色，可塑～硬塑，干強(qiáng)度中等，低韌性，搖振反應(yīng)慢，稍有光澤，含少量黑色鐵錳質(zhì)氧化物浸染及結(jié)核。(5)強(qiáng)風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖(K⑤)層：紅褐色，強(qiáng)風(fēng)化，主要礦物成分為粘土礦物，節(jié)理、裂隙很發(fā)育，厚層層理，粉粒結(jié)構(gòu)，RQD約30~40，屬極軟巖，巖體較破碎，巖體基本質(zhì)量等級為Ⅴ級。多處夾中風(fēng)化巖層或透鏡體。資江為縣城過境河流，流域面積300多平方公里。資江某段多年平均流量409立方米/秒，，某縣現(xiàn)有城市防衛(wèi)廳洪標(biāo)準(zhǔn)為50年一遇洪水位，新城區(qū)的防洪標(biāo)準(zhǔn)也按50年一遇規(guī)劃。參照《巖土工程勘察規(guī)范》(GB500212001)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)判定：場地地下水對混凝土和混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋不具腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GBS00112001，本工程的抗震設(shè)防烈度為6度，；設(shè)計地震分組為第一組。 據(jù)查《湖南省強(qiáng)震震中分布圖》及有關(guān)地震資料場地附近100年內(nèi)未發(fā)現(xiàn)較明顯的災(zāi)害性地震，該范圍內(nèi)無全新活動性斷裂通過，無與地震有關(guān)的液化地層存在。根據(jù)某縣工程地質(zhì)情況，本項目采用鋼筋混凝土框架一剪力墻結(jié)構(gòu)，屬二級高度鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為丙級；剪力墻抗震等級為三級。樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓蓋 擬建場地所在區(qū)域無活動性斷裂通過，亦無新構(gòu)造運動跡象，未見影響場地穩(wěn)定性的地質(zhì)構(gòu)造，未見影響場地穩(wěn)定性滑坡、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)，場地穩(wěn)定，適宜進(jìn)行本工程的建設(shè)。 在某縣總體規(guī)劃中，提出了全面加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，以宜居化、園林化、生態(tài)化為目標(biāo)，著力打造綠色生態(tài)城市。堅持資源節(jié)約和生態(tài)環(huán)保優(yōu)先，實現(xiàn)人與自然的和諧、持續(xù)發(fā)展。實行退城進(jìn)郊，推進(jìn)區(qū)域環(huán)境質(zhì)量的改善。根據(jù)2010年5月11日婁府閱【2010】 44號文件精神，項目用地性質(zhì)為綜合性開發(fā)用地。本次規(guī)劃將本項目作為住宅開發(fā)，符合城市規(guī)劃要求。 (l)給排水及供電 本項目用電量較大，需由城市電網(wǎng)輸入，項目緊臨煤炭二處可由此接入，場址也已通城市自來水，故本項目生活用水與生產(chǎn)用水及用電有保證。自來水管由煤炭二處接入，排水排入城市下水管道。 (2)市政交通 該項目位于某縣老城區(qū)，南臨城西路，該項目交通條件優(yōu)越，運輸方便。 (3)郵電通信 某縣屬省內(nèi)區(qū)域性郵政中心和信息樞紐，某縣城區(qū)已建成程控交換網(wǎng)，寬帶互聯(lián)網(wǎng)，長途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、無線尋呼網(wǎng)等現(xiàn)代公用電信網(wǎng)絡(luò)。本項目處于城市地帶，信息傳遞方便，信息強(qiáng)。 當(dāng)前某縣積極加快城市建設(shè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，著力打造山水園林工業(yè)新城。對接長株潭“3+5”城市圈建設(shè)，把城市建設(shè)擺在更加突出的位置，壯大城市產(chǎn)業(yè)，凸顯城市經(jīng)濟(jì)帶動作用，提升城市品位和文明，將某縣建設(shè)成為湘中重要的區(qū)域性中心城市。發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，壯大域市產(chǎn)業(yè)。不斷創(chuàng)新城市經(jīng)營理念，大力盤活城區(qū)土地資源，繁榮建筑房地產(chǎn)、文化影視、商貿(mào)消費、休閑旅游等城市產(chǎn)業(yè)和消費市場，不斷完善城市配套功能，提高城市發(fā)展的承載力。創(chuàng)新城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入思路，提升城市品位，創(chuàng)建文明城市。本項目是一個高層住宅，項目的建設(shè)將極大的滿足人民的日常需求。本項目有縣委、政府的強(qiáng)力支持，某縣縣委、政府專門召開會議，認(rèn)為本項目的開發(fā)，是認(rèn)真貫徹某縣城市發(fā)展和城市建設(shè)的重要舉措，是對接融入長株潭“兩型”社會建設(shè)，加快推進(jìn)“一轉(zhuǎn)三化”戰(zhàn)略的重要實施，是實行退城進(jìn)郊，推進(jìn)區(qū)域環(huán)境質(zhì)量的改善的重要步伐。 本項目建設(shè)用地屬住宅用地，擬建項目用地為原煤炭二處機(jī)修廠，相關(guān)手續(xù)均已辦好，場址用地權(quán)屬清楚，無權(quán)屬糾紛。 擬建項目施工條件從客觀環(huán)境上講，該項目的進(jìn)駐能夠從客觀上給當(dāng)?shù)卮迕駧斫?jīng)濟(jì)效益，并可解決當(dāng)?shù)叵喈?dāng)一部分人的就業(yè)問題，給當(dāng)?shù)鼐用駧韺崒嵲谠诘暮锰?，?dāng)?shù)鼐用褚喾e極支持本項目的進(jìn)駐，本項目規(guī)劃范圍內(nèi)未見影響場地穩(wěn)定性滑坡、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)，場地穩(wěn)定，適宜進(jìn)行本工程的建設(shè)。 5建筑設(shè)計方案、目標(biāo) 建設(shè)成為某縣目前最大型、最高端的住宅小區(qū)，做到功能布局獨具特色、建筑形象雅致高貴、配套設(shè)施齊全、管理服務(wù)完善，成為身份的象征，樹立起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的新標(biāo)桿。消費群體輻射至周邊地區(qū)，改變以前買好房要到某、長沙的現(xiàn)象。 在滿足現(xiàn)代城市的功能要求的同時，營造一個具有特色景觀環(huán)境和充滿人文關(guān)愛的現(xiàn)代化居住社區(qū)，成為某縣住區(qū)的新典范。在為某縣及周邊城市提供高品質(zhì)住宅的同時，創(chuàng)造出有較高品牌效應(yīng)和富有特色的樓盤。 (1)因地制宜——緊密結(jié)合現(xiàn)狀地形地貌，形成富有特色、層次錯落的大型住宅建筑組團(tuán)： (2)化不利為有利——充分考慮現(xiàn)場的各種不利條件，提出有效的解決措施，進(jìn)而創(chuàng)造出別具一格的處理手法： (3)生態(tài)性——發(fā)揮地形優(yōu)勢，打造原生態(tài)的景觀園林，營造出猶如“居住在公園”的氛圍； (4)可持續(xù)發(fā)展——規(guī)劃設(shè)計具有前瞻性，布局上為后續(xù)開發(fā)留有充分的余地，建筑組團(tuán)的銜接自然而有序； (5)經(jīng)濟(jì)實用——充分考慮當(dāng)?shù)刈鳛楣I(yè)城市空氣污染較重的特點，建筑物的外立面采用持久耐新的材料；根據(jù)現(xiàn)場條件，制定合理的技術(shù)方案，用最省的成本達(dá)到最好的效果。 (1)人本思想和地域情結(jié)——規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思立足于某縣城市特色的表現(xiàn)及現(xiàn)代生活情趣的構(gòu)建，注重人工環(huán)境與自然環(huán)境、地方習(xí)俗與現(xiàn)代生活方式的有機(jī)融合。 (2)生長的建筑——與山體融為一體，和諧共生。 (3)現(xiàn)代風(fēng)格的地中海風(fēng)情——層次錯落、雅致高貴的建筑形象，為城市注入新的活力。 (4)城市重要節(jié)點的構(gòu)建——從城市空間序列的角度，將之建設(shè)成為北向發(fā)展的關(guān)鍵銜接點。 ——完善合理的功能布局 總體布局包括高層住宅與多層住宅（一梯兩戶、一梯四戶）。 小區(qū)主入口在南面城西路。住宅區(qū)內(nèi)部，自成一體，回歸到安逸寧靜的小區(qū)生活氛圍。 5 .——人性化的空間結(jié)構(gòu) 根據(jù)現(xiàn)狀條件并結(jié)合小區(qū)外部環(huán)境，小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)采用“小區(qū)—組團(tuán)”的二級組織結(jié)構(gòu)，共由6個組團(tuán)組成。規(guī)劃構(gòu)思突出“綠色”與“人文”主題，整體空間結(jié)構(gòu)以“綠心、綠軸”來表述。 居住組團(tuán)在現(xiàn)狀地形的基礎(chǔ)上加以變化，形成逐級而上的布局。借鑒中國傳統(tǒng)園林的空間序列手法，營造出一條貫穿南北的景觀主軸—“綠軸”。綠軸長達(dá)700多米，高低曲折、變化多端，沿著軸線設(shè)置了車富的景觀元素，達(dá)到景隨步移，一步一景的效果。 會所布置在軸線上，也成為軸線空間序列的亮點，虛實變化、高低錯落，整個“綠軸”更加豐富飽滿。 綠軸的建構(gòu)一方面利于組織小區(qū)主要步行交通，同時也把小區(qū)公共活動中心、中心綠地、主入口及商業(yè)購物中心連為有機(jī)整體，使小區(qū)內(nèi)部環(huán)境自然地融入城市大環(huán)境。 軸線上形成了多個放大的節(jié)點空間——“綠心”。其構(gòu)成元素，不僅有大型的水景，也有開放式的廣場綠地。同一地臺的建筑群體，又以軸線為中心，分成左右兩邊兩個小組團(tuán)，通過住宅組群的組織，形成組團(tuán)“綠心”，兩個層次的“綠心”構(gòu)成小區(qū)內(nèi)聚式居住環(huán)境的主體脈絡(luò)。 景觀綠化風(fēng)格除開切合地中海風(fēng)情之外，盡量用原生態(tài)的植物搭配，營造出居住在公園的感覺，同時也減少了景觀綠化的成本。 西面峭壁通過景觀的處理手法，加以改造利用，使之成為“景觀長廊”，化不利為有利。 ——人車分流的交通組織 小區(qū)道路交通規(guī)劃充分體現(xiàn)以人為中心的設(shè)計理念，采用“人車分流”的交通組織模式。小區(qū)主要車行道系統(tǒng)采取“外廷”的布置方式。 為減少交通干擾，機(jī)動車出入口設(shè)在北面，由于地塊南北長東西窄，在北面設(shè)規(guī)劃道路作為小區(qū)機(jī)動車次入口。 道路坡度控制在13%以內(nèi)，并充分考慮到當(dāng)?shù)囟斓缆房赡芙Y(jié)冰的現(xiàn)象，避免過長的連續(xù)下坡造成安全隱患。小區(qū)道路直達(dá)各居住組團(tuán)，盡可能減少對小區(qū)中心人流活動的交通干擾。 根據(jù)人流行為軌跡和小區(qū)用地條件，步行系統(tǒng)采取“內(nèi)聚”的布置方式，由主要步行道——林蔭步行道和步行支路組成。沿小區(qū)南北綠化景觀軸規(guī)劃小區(qū)主要步行道，從小區(qū)入口廣場和主步行道至各組團(tuán)組織若干步行支路，加強(qiáng)小區(qū)中心與各組團(tuán)中心的有機(jī)聯(lián)系。 小區(qū)車行道路紅線寬llm，其中，車行道7m，兩邊人行道6m；組團(tuán)道路46m；。 某縣屬于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)，居民收入普遍較高，因此私家車的增長速度、停車需求應(yīng)適當(dāng)超前考慮，／戶設(shè)置，北面定位高端的組團(tuán)，／戶。 結(jié)合機(jī)動車交通組織方式，停車場采取地下停車為主的方式。地面停車場采取孤植喬木、植草磚和塊石等鋪砌，提高小區(qū)綠化覆蓋率。根據(jù)地形特點，因地制宜設(shè)置半地下室停車。 ——特色化的環(huán)境設(shè)計 反映時代特征、體現(xiàn)地域文化和人文精神的居住區(qū)環(huán)境設(shè)計，不儀可以反映城市本身的文化內(nèi)涵和精神風(fēng)貌，而且能增強(qiáng)居民的歸屬感、認(rèn)同感、家園感和凝聚力，具有深刻的社會意義，也足以人為本設(shè)計思想在精神領(lǐng)域的深層次表現(xiàn)。 “某名苑”環(huán)境設(shè)計構(gòu)思凸現(xiàn)地域特色和人文精神，把握總體城市環(huán)境特質(zhì)，營造獨特的空間景觀和環(huán)境特色。 (1)將小區(qū)的微觀空間融入城市的宏觀空間 飄逸、流暢的帶狀綠化及其步行道，南北向貫穿小區(qū)主入口、小