【文章內(nèi)容簡介】 43 44 45 45 45 46 46 46： 46——局域網(wǎng) 47 48 49 50 52： 53建造優(yōu)秀的產(chǎn)品，是占領(lǐng)房地產(chǎn)市場的決勝力我司通過對青島開發(fā)區(qū)以及膠南房地產(chǎn)市場需求、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品建設(shè)等多個方面的充分調(diào)研與論證，掌握了較為全面的數(shù)據(jù)，同時結(jié)合貴公司的開發(fā)經(jīng)歷以及本項目的地理位置、規(guī)劃要求、產(chǎn)品定位、市場需求、消費群體等各方面因素，對本項目的具體產(chǎn)品建設(shè)實施，提出建議如下，并希望此建議能夠在項目的實際規(guī)劃建設(shè)中起到積極的作用和貢獻。由于本項目距離青島西海岸靈山灣僅僅數(shù)百米，因此觀景+養(yǎng)生住宅的產(chǎn)品概念將成為決定本項目成敗的關(guān)鍵因素。因此，在本產(chǎn)品的建議中將集中圍繞這兩大主題展開。產(chǎn)品主體=小高層+小多層由于距離本樓盤約二千米的山坡別墅項目“隱珠山花園”被一些不利的傳聞所困（據(jù)我司專門調(diào)查，此傳聞在膠南百姓中流傳甚廣），因此該項目的別墅銷售至今遇到很大阻力。所以，我司建議在是否加入別墅規(guī)劃的問題上，請貴公司加以慎重考慮。在以下的產(chǎn)品建議，將主要圍繞小高層、多層展開。建議本產(chǎn)品沿朝陽山、靈山灣等景觀的自然地形以曲線、折線或曲尺形布置各住宅單體?！? 小區(qū)住宅布局以南北向為主，東西向盡量與泰薛路保持平行?！? 鑒于整個小區(qū)的規(guī)模約為6萬平米，因此小區(qū)住宅布局采用行列式的布局形式，多層與高層靈活布置，形成南北高低錯落有致，豐富多變的住宅群體空間，保持充分的陽光照射時間?！? 采光和朝向是關(guān)系到住宅室內(nèi)居住環(huán)境健康、節(jié)能方面的主要因素。在本產(chǎn)品的住宅布局中，在保證每戶獲得合理采光和日照的前提下，應(yīng)注意減少西曬、噪聲源等不良朝向影響，同時避免樓與樓之間的視線干擾?！? 對于同排住宅可采取錯位開窗、扭轉(zhuǎn)開窗等處理，可采取單體錯位或扭轉(zhuǎn)排列的布置方式?！? 對于本產(chǎn)品來說，自然通風(fēng)是住宅品質(zhì)的重要因素。選擇最健康和節(jié)能的通風(fēng)形式，對本產(chǎn)品至關(guān)重要。因此，在本項目住宅布局中，我司建議應(yīng)注意膠南城市的各季主導(dǎo)風(fēng)向，通過合理的單體布置形式，留置通風(fēng)空間，將自然風(fēng)引入社區(qū)內(nèi)部，避免因人員密集所帶來的熱島效應(yīng)?！? 本產(chǎn)品主力戶型建議為：140平米三室二廳二衛(wèi)房型同時，在戶型設(shè)計上要力求全明房型，配置270度觀景陽臺以及大落地窗；窗臺高度不高于60cm?！? 多層住宅以一梯兩戶板式平面為主，建議單元設(shè)置為2個單元的小多層(為保持總建筑面積，就要依靠增加多層樓座以不降低總建筑面積)?！? 多層按照坡度的高低，層數(shù)設(shè)置為4—7層，從南至北，依次遞高?！? 多層頂層一律采用4躍5；5躍6；6躍7的復(fù)式或躍層結(jié)構(gòu)。◆ 多層戶型面積：平層戶型面積以140平米的三室二廳二衛(wèi)房型為主；頂層復(fù)式戶型面積以160平米四室三廳二衛(wèi)的房型為主?！? 小高層住宅以二梯四戶（兩部電梯，一層四戶）的板式平面為主，建議單元設(shè)置為23個單元。◆ 小高層住宅在坡底平面上，以12層的板式建筑為主?！? 小高層住宅頂層亦然設(shè)置11躍12的復(fù)式戶型結(jié)構(gòu)?！? 小高層戶型面積：平層戶型以100平米和140平米的三室二廳二衛(wèi)房型為主；頂層復(fù)式戶型面積應(yīng)以150平米和180平米的復(fù)式戶型為主?！? 在戶型設(shè)計上應(yīng)增加不同功能的空間數(shù)量，以適應(yīng)客戶群體的需要。如設(shè)置學(xué)習(xí)室、獨立餐廳、工人用房、可入貯藏間等，有的還可設(shè)家庭團聚室等?！? 本產(chǎn)品的總體風(fēng)格注重現(xiàn)代化與本土化；國際性（迎合鮮族人的居住理念）與民族性（體現(xiàn)九如山莊的民族特性）的完美結(jié)合?！? 以體現(xiàn)時代特征為主，體現(xiàn)出高貴的建筑氣質(zhì)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)高貴又富有朝氣的生活氣息?！? 產(chǎn)品應(yīng)同時結(jié)合膠南地理特征以及海洋氣候，不過分裝飾，一切從功能出發(fā)，強調(diào)項目門窗細節(jié)外觀美度以及戶型朝向、方正格局的大開間設(shè)計?！? 由于本項目總體風(fēng)格高貴、明快、又富有朝氣，建議其整體色彩與建筑風(fēng)格保持一致，以較為現(xiàn)代的中性色系淺色調(diào)為基調(diào)，附以同色系較深的顏色作為搭配，使得簡潔、明快中不失生活朝氣?！? 建議樓體以刷高級涂料來調(diào)色（我司不建議貼外墻磚，一是高檔外墻磚價格昂貴，低檔次的外墻磚難以體現(xiàn)項目品質(zhì)；二是外墻磚色彩單一，難以搭配協(xié)調(diào)）。但考慮到膠南濕潤的海洋氣候，建議貴司在選擇涂料時，著重考慮防水功能?！? 顏色建議1） 配合金屬質(zhì)感色彩的淺灰色或白色；2） 配合天然石塊色彩的白色或湖水藍色。◆ 門廳：多層門廳地面鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)大理石或同質(zhì)地磚；小高層電梯大堂鋪設(shè)高檔天然花崗巖或高檔大理石地磚，提高項目形象檔次。墻體貼高級面磚，面磚顏色同門廳地面保持統(tǒng)一性?！? 走道：鋪設(shè)大理石亮面磚，顏色應(yīng)以淺色系（例如：淺乳黃色）為主?！? 墻面：外墻刷高級涂料，涂料顏色應(yīng)該以配合金屬質(zhì)感色彩的淺灰色或白色，配合天然石塊色彩的白色或湖水藍色為主。內(nèi)墻體普通涂料刷白，以利于客戶自己裝修?！? 在門廳以及走道的顏色選擇上，應(yīng)高度注重墻體、地面的色彩統(tǒng)一性，建議全部以給人感覺較為柔和的淺色系為主?！? 電梯大堂鋪設(shè)天然花崗巖，墻體貼高級方面磚。同時可以在電梯出口處設(shè)置一些類似山水畫、盆景等的藝術(shù)物件，增強藝術(shù)人文氛圍?！? 電梯大堂里設(shè)置休息區(qū)，擺放沙發(fā)、茶幾等物品，供等候電梯的客戶休息或洽談使用?！? 電梯大堂設(shè)置高級鋁合金信報箱，同時在大廳入口處設(shè)立禮儀接待臺，提高業(yè)主身份認同感。◆ 公共樓梯配設(shè)踏步磚、花飾欄桿和優(yōu)質(zhì)硬木扶手，并設(shè)照明用燈配以延時開關(guān)?！? 消防樓梯（電梯房）為水泥地平，優(yōu)質(zhì)硬木扶手。◆ 電梯：因電梯井在屋頂突出，影響立面效果，建議采用無機房電梯?！? 我司建議小區(qū)入口設(shè)在與泰薛路垂直的道路旁（建議貴司與膠南市政府合作，一起對該道路進行拓寬整改，并通過膠南民政部門以公司或本項目案名來冠名。例如：雙月新路、九如新路等等）?！? 小區(qū)的主入口既要體現(xiàn)樓盤的品質(zhì)和風(fēng)格，又應(yīng)與小區(qū)內(nèi)的建筑相協(xié)調(diào)。◆ 小區(qū)主入口應(yīng)設(shè)置標(biāo)志性物體（如雕塑或柱體等），對主入口起到突出強調(diào)作用，預(yù)示著來車或行人即將進入小區(qū)?！? 因為小區(qū)內(nèi)的建筑為多層、小高層，全部向高度縱深發(fā)展，建議小區(qū)的主入口向橫向發(fā)展，彰現(xiàn)大氣與現(xiàn)代，并于小區(qū)內(nèi)建筑的頂部樣式相一致?！? 主入口要體現(xiàn)大門的功能，包括保安室、值班室、機動車入口、人行入口、電視監(jiān)控系統(tǒng)、進出身份驗證系統(tǒng)，如IC卡等?！? 小區(qū)入口處在設(shè)計上運用先抑后揚的手法，社區(qū)入口設(shè)圓形小廣場通過軸線的轉(zhuǎn)換實行人車分流，同時也形成一個視野逐步開闊，并富有變化的流動空間◆ 樓座單元的主入口應(yīng)與樓座主體風(fēng)格保持統(tǒng)一。單元入口南北方向與道路及整個小區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)，高度基本為一層半樓高。門套建議采用與窗套相似的做法，采用現(xiàn)代的風(fēng)格。在色彩處理上以與窗套呼應(yīng)?！? 小高層的單元主入口的大門，我司建議采用透明的加厚玻璃門，凸出部門均采用透明加厚玻璃四面封閉，這樣可以從外部直接看到電梯大堂的設(shè)施，提高項目形象?！? 多層的單元主入口大門防盜門建議采用與陽臺一致的鐵藝，以簡潔的橫豎線條配合一到兩個花飾，宜簡單，避免過于復(fù)雜?！? 每個單元入口均設(shè)置門禁系統(tǒng)，來人需輸入密碼方可進入大門?！? 在單元主入口的門上還需配置可視對講系統(tǒng)。◆ 郵箱通常的做法是設(shè)置在單元入口門旁或是門上。小高層一般用高級鋁合金郵箱，設(shè)置在電梯大堂內(nèi)部；多層一般設(shè)置在單元入口的左側(cè)或者右側(cè)，以方便業(yè)主取用報紙信件?！? 多層的主入口處應(yīng)考慮設(shè)有雨棚，一側(cè)設(shè)置感應(yīng)式路燈開關(guān)，以方便業(yè)主拿鑰匙開門；小高層的主入口電梯大堂設(shè)置夜間長明燈?！? 大堂：入口大堂的墻和地面，采用大理石或花崗巖方磚（前面已有敘述）?！? 單元門入口按規(guī)定應(yīng)該設(shè)殘疾人行道加扶手。◆ 小區(qū)的圍墻建議與建筑外立面保持一致的色調(diào)，采用通透的形式?！? 圍墻的中間聯(lián)接柱頭可考慮建成石質(zhì)和金屬質(zhì)結(jié)合結(jié)構(gòu)，造型為簡單的圓柱或四方柱體，外觀可用石質(zhì)材料進行包裝，給人以厚重的感覺。◆ 在柱頭頂端設(shè)置嵌入式圍墻燈，圍墻燈與小區(qū)內(nèi)的照明燈造型統(tǒng)一?！? 小區(qū)圍墻外部，在不影響一樓居民的前提下，可以采用打地?zé)舻姆绞?，增強住宅夜間美觀度，提升項目形象?！? 圍墻上可以設(shè)置紅外線探頭，直接連接安保監(jiān)控系統(tǒng)?！? 所有照明系統(tǒng)的亮度，均要以美觀、不妨礙居民正常生活、不造成光污染為前提，但同時也要達到照明的功能性作用?！? 公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈等組成?！? 建議路燈的設(shè)置高度分為車行道路燈和人行道路燈兩種，分別按照不同的工程高度要求設(shè)計，造型以現(xiàn)代、簡潔為主?！? 草坪燈建議高度控制在7080cm左右，造型簡潔。◆ 小品燈也希望根據(jù)不同的景觀配合需要選用。◆ 在小區(qū)的邊角轉(zhuǎn)角等較僻靜的地方，處于安全的考慮，可設(shè)置感應(yīng)燈?！? 草坪燈、圍墻燈、小品燈、路燈的底部，可以用部分矮小的常年綠植遮擋，以增加美觀度?！? 小區(qū)的指示系統(tǒng)兼有功能性和美觀性，除了要符合VI系統(tǒng)的整體風(fēng)格，還需配合景觀主題?！? 建議本案的指示系統(tǒng)以自然的石、木配合金屬部分組成，一部分指示系統(tǒng)還可以考慮設(shè)置在地面上，增加情趣?！? 指示系統(tǒng)包括：安全警示系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)、樓座指示系統(tǒng)、物業(yè)管理指示系統(tǒng)以及一些人性化的問候語、關(guān)懷語、歡迎語等等。[外立面是給買家最直接感官的視覺元素。建議本產(chǎn)品的外立面簡潔，以梁檐線條的構(gòu)成突出項目國際與民族相結(jié)合的特征。]◆ 外立面的整體感覺要人性化，冷暖色調(diào)相結(jié)合，迎合年輕有車一族的審美觀念?！? 外立面的線條適當(dāng)減少金屬線條的比例?！? 外立面要注重大落地窗、外飄窗的設(shè)計，以迎合住戶全方位觀景以及采光的需求。◆ 160