監(jiān)管當(dāng)局對專業(yè)貸款設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)表(編輯修改稿)
2025-08-11 02:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中差財務(wù)實(shí)力市場狀況目前項目類型和場所供需均衡。即將面市的競爭性房地產(chǎn)項目少于或等于需求預(yù)測目前項目類型和場所供需均衡。即將面市的競爭性房地產(chǎn)項目大體等于需求預(yù)測市場供需基本均衡。競爭性房地產(chǎn)項目即將面市，其他房地產(chǎn)處于計劃中，項目設(shè)計和生產(chǎn)能力沒有新項目先進(jìn) 市場需求弱，何時改善達(dá)到均衡并不確定。項目租期屆滿后不易找不到承租人。新的租賃條件不如現(xiàn)在的優(yōu)越152財務(wù)比率和墊款比例償債保障比率（DSCR）很高（DSCR與建設(shè)階段無關(guān)），相對房地產(chǎn)項目類型，貸款/價值比率（LTV）低。如果存在二級市場，按市場價認(rèn)購。（與不動產(chǎn)開發(fā)無關(guān)的）DSCR和LTV良好。如果存在二級市場，按市場價認(rèn)購。房地產(chǎn)的DSCR惡化，價值下跌，導(dǎo)致LTV上升。房地產(chǎn)的DSCR惡化嚴(yán)重，其LTV大大高于新貸款的認(rèn)購標(biāo)準(zhǔn)。壓力分析房地產(chǎn)的資金來源、或有事項和負(fù)債配置可使其在面臨嚴(yán)重的財務(wù)壓力（如利率、經(jīng)濟(jì)增長）情況下履行償債義務(wù)房地產(chǎn)在面臨持續(xù)的財務(wù)壓力（如利率、經(jīng)濟(jì)增長）情況下能履行償債義務(wù)。該房地產(chǎn)僅在面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問題時才可能違約在經(jīng)濟(jì)下滑時，房地產(chǎn)收入將減少，降低其資本開支能力并增加了違約風(fēng)險房地產(chǎn)的財務(wù)狀況趨緊，除非近期改善否則可能違約現(xiàn)金流預(yù)測(a)已完工、穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)租與信譽(yù)好的客戶，合同租期長且到期日分散。房地產(chǎn)承租記錄顯示客戶均到期續(xù)租?？罩寐实?。費(fèi)用（維修、保險、保安和財產(chǎn)稅）可預(yù)測房地產(chǎn)大部分合同租期長，承租戶信譽(yù)各異。合同到期續(xù)租情況正常?？罩寐实汀ＹM(fèi)用可預(yù)測房地產(chǎn)大部分出租合同為中期而非長期，承租戶信譽(yù)各異。合同到期續(xù)租情況一般?？罩寐室话恪ＹM(fèi)用相對可預(yù)測但隨收入變動房地產(chǎn)出租合同期限不一，承租戶信譽(yù)各異。合同到期原承租戶很少續(xù)租?？罩寐矢摺Ｎ伦鈶舻膱龅刭M(fèi)用開支很高(b)已完工但不穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目賃活動按計劃開展或超出計劃。項目近期將穩(wěn)定租賃活動按計劃開展或超出計劃。項目近期將穩(wěn)定多數(shù)租賃活動按計劃開展，但是一段時期內(nèi)項目不穩(wěn)定出租情況不如預(yù)期。盡管達(dá)到目標(biāo)入住率，但收入不理想，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張(c)在建項目房地產(chǎn)在貸款存續(xù)期間已全部預(yù)租或預(yù)售給投資級房客或買家，或者銀行獲得了投資級銀行向其提供的有約束力替代融資（takeout financing）承諾房地產(chǎn)已全部預(yù)租或預(yù)售給信譽(yù)好的房客或買家，或者銀行獲得了信譽(yù)好的銀行向其提供的永久融資（permanent financing）承諾租賃活動按計劃進(jìn)行，但房地產(chǎn)可能沒有預(yù)租，且并不存在替代融資安排。銀行可能是永久貸款人房地產(chǎn)因成本過高、市價下跌、承租人撤租或其他原因而惡化。與永久融資提供方之間可能存在爭端資產(chǎn)特征153場所房地產(chǎn)位于非常優(yōu)越的地段，方便租戶房地產(chǎn)位于優(yōu)越的地段，方便租戶房地產(chǎn)位置缺乏比較優(yōu)勢房地產(chǎn)位置、配置、設(shè)計和維修存在問題設(shè)計和條件房地產(chǎn)因設(shè)計、配置和維修較好而受歡迎，遠(yuǎn)比新項目有競爭力房地產(chǎn)的設(shè)計、配置和維修得當(dāng)，設(shè)計和性能比新項目有競爭力房地產(chǎn)的配置、設(shè)計和維修尚可房地產(chǎn)的配置、設(shè)計或維修薄弱在建房地產(chǎn)建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險較低，承包商水平很高建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險較低，承包商水平很高建設(shè)預(yù)算夠用，承包商水平一般建設(shè)開支超出預(yù)算或項目技術(shù)風(fēng)險過高而不切實(shí)際。承包商可能不合格發(fā)起人/開發(fā)商實(shí)力開發(fā)房地產(chǎn)項目的財力和意愿發(fā)起人/開發(fā)商提供大量現(xiàn)金用于建設(shè)或收購房地產(chǎn)。發(fā)起人/開發(fā)商資金充裕，直接及或有負(fù)債低。發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位置分散，種類多樣發(fā)起人/開發(fā)商提供較多現(xiàn)金用于建設(shè)或收購房地產(chǎn)。發(fā)起人/開發(fā)商的財務(wù)狀況良好，能在出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺的情況下支持房地產(chǎn)建設(shè)。發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位置分散發(fā)起人/開發(fā)商提供資金不多或非現(xiàn)金。發(fā)起人/開發(fā)商財務(wù)實(shí)力中等或偏下發(fā)起人/開發(fā)商支持房地產(chǎn)項目的能力不足，意愿不強(qiáng)類似房地產(chǎn)項目的聲譽(yù)和業(yè)績管理層富有經(jīng)驗(yàn)，發(fā)起人資質(zhì)出色。在類似項目上聲譽(yù)佳、長期業(yè)績好管理層經(jīng)驗(yàn)和發(fā)起人資質(zhì)良好。發(fā)起人或管理層在類似項目上業(yè)績好管理層經(jīng)驗(yàn)和發(fā)起人資質(zhì)一般。管理層或發(fā)起人在類似項目上未發(fā)生過嚴(yán)重問題管理層經(jīng)驗(yàn)不足，發(fā)起人資質(zhì)不合規(guī)格。管理層和發(fā)起人的問題曾導(dǎo)致房地產(chǎn)管理困難與房地產(chǎn)業(yè)參與方的關(guān)系與一流房地產(chǎn)租賃代理商等保持密切關(guān)系與一流房地產(chǎn)租賃代理商等關(guān)系可靠
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