【文章內(nèi)容簡介】 戶/月，低收入家庭的補貼標準為200元/戶/月；其他地區(qū)最低收入住房困難家庭的補貼標準調(diào)整為300元/戶/月，低收入家庭的補貼標準為150元/戶/月。保障型住房針對的消費層面不同，對商品房的供應和銷售目前來說還形成不了直接的沖擊，然而保障型住房政策的落到實處，對緩和房地產(chǎn)市場的供需矛盾有積極的作用。六、小結(jié)2008年的政策導向性較為明顯，上半年延續(xù)調(diào)控從緊的基調(diào)，下半年隨著經(jīng)濟的下行，政策在刺激內(nèi)需，拉動經(jīng)濟的前提下，對房地產(chǎn)市場稍有“松綁”，主要體現(xiàn)在降低住房交易環(huán)節(jié)的稅費和鼓勵改善型住房消費等方面，但是國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的總調(diào)性并未見實質(zhì)性松動。第四部分、2008年珠海房地產(chǎn)一級市場發(fā)展情況一、出讓地塊信息表地塊來源宗地位置宗地用途宗地面積（㎡）可建面積（㎡）價值起始價（元/㎡）估值(萬元)珠海市平沙房地產(chǎn)開發(fā)公司平沙鎮(zhèn)美平區(qū)商住—中國建設銀行股份有限公司珠海紅旗支行金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)中心區(qū)廣安路南綜合—168珠海市東升實業(yè)股份有限公司南屏北山村東側(cè)商住77649—珠海市經(jīng)濟特區(qū)建設財務公司珠海市橫琴十字門N224地段商住—珠海市湘聯(lián)實業(yè)開發(fā)總公司珠海市南水鎮(zhèn)下金龍快速干道東側(cè)商住—珠國土工字(斗門)[2008]第1號珠海市斗門區(qū)乾務鎮(zhèn)東澳村工業(yè)用地（）地面地價251—政府珠海市斗門區(qū)乾務鎮(zhèn)東澳村工業(yè)—珠海擰湖企業(yè)有限公司珠海市香洲區(qū)隧道北商住—珠國土香工2008001珠海市香洲區(qū)南灣大道南工業(yè)、倉儲及物流用地地面地價480GL2008001珠海高欄港經(jīng)濟區(qū)環(huán)島西路閘口西側(cè)工業(yè)及倉儲11380地面地價480—TJ0801珠海市高新區(qū)港灣大道北側(cè)物流、汽車展銷26000地面地價580—珠國土工字(斗門)[2008]第3號珠海市斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)新港工業(yè)區(qū)工業(yè)用地地面地價252—珠海市紅旗對外加工裝配服務有限公司珠海市金灣區(qū)機場北路西商住地面地價606珠海市新興房產(chǎn)有限公司珠海市三灶區(qū)東嘴青灣大道東側(cè)商住63233126466—珠海經(jīng)濟特區(qū)富民置業(yè)股份有限公司珠海市斗門縣井岸鎮(zhèn)白藤頭新區(qū)商住—政府高欄桿經(jīng)濟區(qū)石油化工區(qū)北西路西北側(cè)工業(yè)6000021000—2880珠海經(jīng)濟特區(qū)建設財務公司珠海市橫琴十字門NI12A商住—08170號/珠國土儲200801珠海市金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)升平大道北側(cè)酒店、商業(yè)樓面地價400—08171號/珠國土儲200802珠海市金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)海泉灣神秘島北側(cè)酒店、商業(yè)241524樓面地價400—08178號/珠國土儲200803珠海市情侶北路南段填海區(qū)總部與研發(fā)基地120000樓面地價400—08187號/TJ0804珠海高新區(qū)科技創(chuàng)新海岸創(chuàng)新八路東側(cè)工業(yè)用地16000地面地價480———數(shù)據(jù)來源：市土地交易中心、國土資源局及安誠監(jiān)測數(shù)據(jù)綜合得出二、歷年土地出讓情況2003年2008年珠海市土地供應走勢（萬㎡）2008年珠海市土地市場供應量依然較大，新增土地面積同比增長43%，由于非住宅類用地的供應加大，容積率相對較低，所以導致新增可建面積同比下降14%。2008年珠海房地產(chǎn)一級市場體現(xiàn)為政府供給和企業(yè)個人轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的特征。由于房地產(chǎn)二級市場的低迷，原先將持有土地作為資本增值點的各大土地權屬人，紛紛通過拋售的方式來套現(xiàn)，說明珠海一級市場有出現(xiàn)動搖的跡象。三、出讓地塊分布區(qū)域2008年珠海市各區(qū)域土地供應情況（萬㎡）區(qū)域交易數(shù)量（幅）土地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）建筑面積所占比例香洲區(qū)711251%斗門區(qū)412%金灣區(qū)937%總計20100%主城區(qū)土地出讓量最大，為112萬平方米，但同比縮減17%。西區(qū)土地出讓面積大增，特別是金灣區(qū)土地供應占到了全市土地供應的37%。主城區(qū)土地供應縮減，西區(qū)逐漸擴大供地面積，與珠海市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整方向相吻合。四、出讓地塊用地性質(zhì)宗地用途區(qū)域宗地數(shù)（幅）宗地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）商住香洲區(qū)4斗門區(qū)1金灣區(qū)447小計974107工業(yè)、物流香洲區(qū)3斗門區(qū)31414金灣區(qū)2小計7酒店商業(yè)香洲區(qū)———斗門區(qū)———金灣區(qū)2小計2其他（綜合、總部研發(fā)基地）香洲區(qū)112斗門區(qū)———金灣區(qū)1小計2商住用地是2008年珠海一級市場供應量最大的用地類型，主要分布于香洲和金灣區(qū)。工業(yè)用地的放量主要集中于香洲的唐家和橫琴地區(qū)。酒店和純商業(yè)用地皆為政府出讓，量相對來說較小，主要集中于金灣區(qū)，未來將作為該區(qū)域的配套型物業(yè)。五、土地成交數(shù)據(jù)表地塊來源宗地位置宗地用途宗地面積可建面積底價（萬元）成交價（萬元）成交樓面地價（元/㎡）珠海市平沙房地產(chǎn)開發(fā)公司珠海市金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)美平區(qū)五號區(qū)商住2000政府珠海市唐家灣鎮(zhèn)科技二路南側(cè)工業(yè)480中國建設銀行股份有限公司珠海紅旗支行珠海市金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)中心區(qū)廣安路南綜合1684181178珠海市東升實業(yè)股份有限公司南屏北山村東側(cè)商住776491020005226珠海市西部食品公司珠海市三灶鎮(zhèn)中心村春花園南側(cè)工業(yè)500050004897珠海市經(jīng)濟特區(qū)建設財務公司珠海市橫琴十字門N223地段商住63001181珠海市湘聯(lián)實業(yè)開發(fā)總公司珠海市南水鎮(zhèn)下金龍快速干道東側(cè)商住595政府珠海市香洲區(qū)隧道北商住9600016200008170號/珠國土儲200801珠海市金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)升平大道北側(cè)酒店商業(yè)—樓面地價400—08171號/珠國土儲200802珠海市金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)海泉灣神秘島北側(cè)酒店商業(yè)241524—樓面地價400—政府情侶北路南段填海區(qū)總部與研發(fā)基地145268400（注：本表不含已成交的橫琴富祥灣地塊（宗地面積：㎡、用途：旅游） ——數(shù)據(jù)來源：市土地交易中心、國土資源局及安誠監(jiān)測數(shù)據(jù)綜合得出六、土地成交情況對照20072008年土地成交情況2008年珠海房地產(chǎn)一級市場表現(xiàn)并不活躍，一方面受整體市場環(huán)境不明朗的影響，另一方面由于出讓的地塊大部分位于西區(qū)，而目前該區(qū)域的房地產(chǎn)市場由于購房入戶政策的取消，樓市處于低谷狀態(tài)，使各大地產(chǎn)商處于拿地觀望期。七、小結(jié)2008年珠海出讓商住類地塊相對減少，工業(yè)類用地增加。受經(jīng)濟環(huán)境和國家調(diào)控的影響，房地產(chǎn)市場不景氣，土地供應量和成交量均呈減少趨勢。土地流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，政府推遲土地出讓計劃，而企業(yè)個人拋售持有地塊的現(xiàn)象在西區(qū)時有出現(xiàn)，預計未來該區(qū)域內(nèi)的個人轉(zhuǎn)讓土地會增加，地價會有下調(diào)的空間。第五部分、2008年珠海房地產(chǎn)二級市場發(fā)展情況（商品住宅部分）一、商品住房建設規(guī)模20042008年珠海商品住房施工及新開工面積(萬㎡）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局2006年以前珠海商品房施工面積增長較為平穩(wěn)，自2007年后隨著樓市的升溫，市場上施工量大增，截至2008年，市場上已經(jīng)累積有將近960萬平方米的住房施工面積。2007年施工面積同比增幅很大，但是新開工面積同比反而呈減少的趨勢，2008年也具有同樣的情形，說明珠海房地產(chǎn)開發(fā)量充足，后續(xù)開發(fā)以消化存量為主。二、商品住房竣工面積、銷售面積情況20032008年珠海商品住房竣工、銷售情況(萬㎡）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局2007年珠海房地產(chǎn)的火爆開發(fā)，至2008年表現(xiàn)為竣工面積的劇增。隨著樓市的調(diào)整，2008年珠海商品住房銷售同比減少27%，市場上空置率加大，對2009年的住房銷售產(chǎn)生不小的壓力，未來商品房供應增長速度將會放緩。三、供需關系圖供需系數(shù)比較——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局、珠海市建設局住房施工面積/住房竣工面積系數(shù)從2006年開始逐年有呈減小的趨勢，未來供應量增速減緩。2007年以前，住房銷售面積/，房地產(chǎn)市場供需情況良好。2008年出現(xiàn)較大的反比，住房銷售面積遠小于竣工面積，珠海房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為供過于求的買方市場。住房新開工面積/住房施工面積系數(shù)表明住房新開工面積小于施工面積，說明珠海房地產(chǎn)開發(fā)存量較大，珠海房地產(chǎn)后市更趨謹慎。四、商品住房預購均價2008年珠海市新建商品住房預購均價（單位：元/㎡）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局商品住房預購均價受當月交易樓盤的區(qū)位、物業(yè)類型等影響，出現(xiàn)不規(guī)則的變動。全市的均價在60008000元/㎡之間，香洲區(qū)新房受海景資源型樓盤的帶動，價格基本上超過8000元/㎡。珠海西區(qū)房價維持在30004000元/㎡以下的層面，隨著住房入戶政策的取消，該地區(qū)新房交易明顯受挫，未來價格將現(xiàn)走低的趨勢。五、各區(qū)商品住房交易面積2008年珠海市各區(qū)商品住房交易面積（萬㎡）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局受新政調(diào)控的影響，步入2008年以來珠海樓市交易量顯得較為無力。5月份在“購房入戶末班車”的牽引下，市場成交量劇增，成為2008年珠海樓市的又一分水嶺。2008年下半年的房展、特價房及打折讓利等一系列優(yōu)惠措施并未使消費者表現(xiàn)出明顯的購買意愿，市場觀望尤為突出，預示著珠海樓市未的走勢仍不容樂觀。六、2008年市區(qū)新增供應情況市區(qū)可預售項目可預售時間區(qū)域樓盤名稱預售住宅面積（㎡）2008年1月老香洲嶺南世家112棟恒福閣唐家香格里花園每一間花園香格里花園2期新香洲鴻馨園麗景名城2008年2月新香洲優(yōu)仕雅苑2008年3月唐家鳳凰山一號遠大美域新城二期新香洲優(yōu)仕雅苑新加坡花園東苑逸軒2008年4月拱北頤和人家吉大水灣六號老香洲嶺南世家10棟華南名宇金域藍灣雅樂園翠香茗庭南灣水仙花園二期前山時代廊橋唐家每一間新香洲中珠上城一期誠豐怡園正方盛和苑2008年5月前山時代廊橋時代廊橋新香洲仁恒星園盈彩美居南灣御東領岸康和花園吉大格力廣場一期A區(qū)2008年6月吉大格力廣場一期A區(qū)山海一品綠洋山莊二期A區(qū)綠洋山莊二期B區(qū)前山時代廊橋蔚藍東岸南灣御東領岸2008年7月南灣