許榮茂地產(chǎn)陰謀分析word分析圖版(編輯修改稿)
2025-07-26 05:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 湖濱花園”座落在以高品質(zhì)別墅著稱的金橋國際社區(qū)，與陸家嘴CBD區(qū)毗鄰，占地14萬平方米,規(guī)劃建筑面積25萬平方米?！ ≡擁?xiàng)目預(yù)期利潤可觀，而預(yù)付“土地出讓金”是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于此關(guān)已過，項(xiàng)目即可啟動(dòng)。 就在這時(shí)，“世茂湖濱花園”的建造方案發(fā)生變化，許榮茂家族絕對控股的香港上市公司“世茂中國”（）的間接全資子公司Vast Union Investments Limited參與進(jìn)來，2002年2月，與“世茂建設(shè)”各出資900萬美元成立“世茂湖濱房地產(chǎn)有限公司”（簡稱“世茂湖濱”），共同開發(fā)“世茂湖濱花園”，項(xiàng)目分兩期滾動(dòng)開發(fā)?！ ∵@樣由“世茂建設(shè)”預(yù)付土地出讓金的全資項(xiàng)目，一半的權(quán)益落到這家海外公司手中?！ ≡凇笆烂袊?，許榮茂家族擁有75%權(quán)益，如圖4，經(jīng)過這番變化，許榮茂家族在“世茂濱江花園”的最終權(quán)益（現(xiàn)金流權(quán)）%%，而“世茂股份”%%（%權(quán)益由“世茂中國”其他股東擁有）。，而“世茂股份”承擔(dān)項(xiàng)目前期的成本和風(fēng)險(xiǎn)—“世茂建設(shè)”%左右。 雖然“世茂股份”在“世茂湖濱”的權(quán)益被間接攤薄，資金卻仍被借用。其2002年中報(bào)顯示，上半年為 “世茂湖濱” 提供借款2007萬元。 預(yù)售款回籠后， 家族公司繼續(xù)增資，取得控股權(quán) “世茂湖濱花園”2002年初施工，9月底第一期住宅樓盤正式推出，銷售金額8億元。按照會(huì)計(jì)原則，這筆銷售款項(xiàng)不能入帳。 就在湖濱花園預(yù)售后一個(gè)月，“世茂投資”對“世茂建設(shè)”追加投入1億元，由于“世茂股份”沒有相應(yīng)增資，家族公司的持股比例從49%升為66%，獲得“世茂建設(shè)”絕對控股地位，如圖5。 而此時(shí)的“世茂建設(shè)”，不僅所開發(fā)的“世茂湖濱花園”進(jìn)入回款期，也擁有上海地產(chǎn)項(xiàng)目“世茂北外灘”25%、“世茂佘山莊園”50%權(quán)益。許榮茂家族在上海共開發(fā)5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目（除以上3個(gè)之外，還包括“世茂濱江花園”及“世茂國際廣場”），獲得“世茂建設(shè)”的控制權(quán)，即間接獲得其中3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要權(quán)益。對此本文后面將有論述?！ ≡S榮茂家族低風(fēng)險(xiǎn)套取了高額收益?！ ⊥ㄟ^這種股權(quán)安排，估計(jì)家族企業(yè)從“世茂湖濱花園” “世茂湖濱花園”二號(hào)樓于2003年3月推出，截至2003年4月初，累計(jì)銷售金額13億元。整個(gè)發(fā)展項(xiàng)目將于2004年完成，預(yù)計(jì)可帶來收入約26億元。 通常房地產(chǎn)企業(yè)可獲得銷售額30%的毛利或者18%的凈利潤。 據(jù)所持權(quán)益計(jì)算，相當(dāng)于整個(gè)項(xiàng)目收益的75%，如圖6，即： ?。?0%“世茂湖濱”75%“世茂中國” + 50%“世茂湖濱”34%“世茂建設(shè)”%“世茂股份” +50%“世茂湖濱”66%“世茂建設(shè)”） 如果按照期初家族公司“世茂投資”持有“世茂建設(shè)”40%股權(quán)，而“世茂中國”又未參與進(jìn)來的話,“世茂湖濱花園”“世茂建設(shè)”獲得，從而許氏家族通過“世茂投資”，即： （%“世茂股份”60%“世茂建設(shè)”＋40%“世茂建設(shè)”） 所以許氏家族通過上述股權(quán)安排及攤薄?！ ≠Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外? 對許榮茂家族來說，以上一系列運(yùn)作，其效果還不僅是獲得了更多項(xiàng)目收益，由于持有“世茂股份”%股權(quán)，且法人股流動(dòng)性很差，如果“世茂建設(shè)”轉(zhuǎn)移到家族公司或流通性更好的香港上市公司，則有利進(jìn)一步進(jìn)行資本運(yùn)作?！ 笆烂顿Y”在獲得上市公司 大部分地產(chǎn)項(xiàng)目后，可能轉(zhuǎn)向海外上市 2002年10月“世茂投資”通過增資控股“世茂建設(shè)”，同時(shí)也就獲得了其屬下房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括“
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