稅法基礎知識總結(編輯修改稿)
2025-07-25 16:22 本頁面
【文章內容簡介】 應納稅額計算（步驟）（確定扣除幾項） （＝1/2） ＝增值額對應稅率－扣除項目對應速算扣除率（影響所得稅）三．征收管理第一．房地產企業(yè)土地增值稅清算（選擇）（1）應當清算：①項目全部竣工完成銷售 ②未竣工但整體轉讓 ③直接轉讓土地使用權（2）可以清算：①竣工轉讓達85% ②取得許可證滿三年未售完 ③注銷稅務登記未清算（1）產權轉讓、視同銷售：本企業(yè)同一地區(qū)、年度同類房地產平均價格；稅務機關確定（2）自用、產權未轉讓：清算時不列收入，相應不得扣除成本費用（收入與扣除項目配比）（1）建造與清算項目配套公共設施，產權屬全體業(yè)主所有或無償移交政府、公共單為成本、費用可扣除；建成后有償轉讓應計算收入再扣除成本、費用（2）銷售已裝修房屋，裝修費用計入開發(fā)成本扣除；預提費用不得扣除第二．納稅時間、地點：轉讓房地產合同簽訂后7日內向房地產所在地主管稅務機關申報《稅法》 總結九 C9 房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅復習要點：一．房產稅第一．納稅義務人與征稅范圍以征稅范圍內房屋產權所有人為納稅人，包括外資企業(yè)、外籍個人（3類）（1）產權國家所有，經營管理單位納稅；集體、個人所有，集體、個人納稅（2）產權出典，承典人納稅（按房屋余值）（3）產權所有人、承典人不在房屋所在地，產權未確定、租典糾紛未解決，代管或使用人納稅（4）無租使用，使用人納稅（按房屋余值）（1）房產稅對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經營用房產征稅（不包括農村）（2）房地產企業(yè)建造商品房出售前不征稅，但出售前自用、出租、出借征稅第二．計稅依據與稅率（1）從價計征以房屋余值計稅，計稅余值為“原值一次減除10%30%”原值：①有會計記載按會計記載，無則參照同類房產確定 ②原值包括與房屋不可分割附屬設備或不單獨計價配套設施價值③房屋改擴建要相應增加房屋原值（2）從租計征以租金收入計稅 租金收入：①包括貨幣和實物收入 ②勞務等形式報酬無法確定，確定標準租金額 ③租金收入申報不實或不合理由稅務機關核定應納稅款（3）特殊問題（3個）①投資聯(lián)營：若共擔風險實質投資以被投資單位為納稅人按余值征稅；收取固定②收入實質出租對出租方按租金收入征稅③融資租賃，實質為分期付款購買房產，對承租人按房屋余值征稅④居民業(yè)主共有經營性房產，自營的對代管或使用人從價征稅；出租的從租計稅（記憶）（1）從價計征，% （2）從租計征，12%（3）個人按市價出租居住房，減按4%第三．應納稅額計算：（1）以余值征收，為一年稅額，不足一年要考慮征稅時間占一年比例 （2）以租金收入征收，與時間無關，按一年內租金收入征稅2. 從價計征：應納稅額＝原值（1－扣除比例）% 從租計征：應納稅額＝租金收入12%/4%第四．稅收優(yōu)惠與征收管理（1）機關、人民團體、軍隊自用，事業(yè)單位本身業(yè)務范圍內自用，公園、寺廟、文物古跡自用——免稅（2）個人所有非營業(yè)房產免稅（3）其他 ①危房經鑒定停用免稅 ②房屋大修連續(xù)停用半年以上大修期間免稅③非營利醫(yī)療機構、老年服務機構自用免稅④基建工棚施工期間免稅，工程結束基建單位接收次月起征稅⑤郵政坐落在征稅范圍內房產征稅，坐落征稅范圍外、核算清楚的免征⑥服務高校學生按標準收費學生公寓免稅，高校后勤經濟實體自用免稅 ⑦向居民供熱并收取采暖費企業(yè)免稅（同時向居民、非居民供熱或兼營供熱，按向居民供熱收入占總收入比例免稅）（納稅義務發(fā)生時間） 關注當/次月之分，以及時間起點：（1）原有房產用于經營，從 生產經營 當月起（2）自行新建用于經營，從 建成 次月起（3）委托建設用于經營，從 辦理驗收 次月起（4）購置新建商品房 ，從 交付使用 次月起（5）購置存量房 ，從 簽發(fā)證書 次月起（6）出租、出借 ，從 交付出租 次月起（7）發(fā)生變化依法終止房產稅納稅義務，應納稅款計算截止到變化的當月月末二．城鎮(zhèn)土地使用稅第一．納稅義務人與應納稅額計算（城縣鎮(zhèn)礦）內使用土地的單位和個人為納稅義務人，包括外資企業(yè)和外籍個人2. 應納稅額計算（1）計稅依據——占用土地面積確定（依次選用）：測定面積；證書確認面積；申報面積（核發(fā)證書后調整）（2）新增：征稅范圍單獨建造地下建筑，以證書面積或投影面積計稅減半征收第二．稅收優(yōu)惠與征收管理（選擇必考）（1）法定免稅①機關、團體、軍隊及事業(yè)單位自用免稅②寺廟、公園、名勝古跡自用免稅，公園名勝內索道用地征稅 ③市政街道廣場綠化等公共用地免稅 ④企業(yè)廠區(qū)外公共及對外開放綠化公園用地免稅⑤非營利醫(yī)療自用免稅，營利醫(yī)療自00年免稅3年⑥企業(yè)辦學校醫(yī)院等用地能區(qū)分免稅（房產） ⑦鹽灘、鹽礦井用地免稅⑧免稅單位無償用納稅單位土地免稅，納稅單位無償用免稅單位土地征稅⑨自行整治改造土地使用免稅 ⑩直接用于農林牧漁生產用地免稅⑾經營采摘觀光農業(yè)直接用地免稅，但興建度假村等用于經營生活用地征稅（2）地方減免①5項確定免稅：個人居住房屋用地、 房管部門房改前經租居民房用地、免稅單位職工宿舍用地、安置殘疾人福利工廠用地、集體個人辦?；蜥t(yī)等用地②向居民供暖企業(yè)，城鎮(zhèn)土地使用稅征收方法同房產稅（免稅部分的稅額分解）2．征收管理（納稅義務發(fā)生時間）（1）購置新建或存量房、出租出借同房產稅（2）出讓或轉讓有償取得土地使用權從合同約定交地時間次月起，未約定為簽訂合同次月起（3）新征耕地自批準之日起滿一年納稅，新征非耕地自批準次月
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