【文章內(nèi)容簡介】 束租賃配套機制，同時允許按一個合理的價格以舊換新。如果意識到住房服務(wù)的需求總是表現(xiàn)出多層次、多元化，那么租賃產(chǎn)品的靈活性就應(yīng)重點考慮。2. 承租人的利益保護機制非常重要。通過完善的融資租賃合同確定出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)，雖然在法律上是可以得到保護的，但是在現(xiàn)實中，承租人作為消費者，必然認為自己是處于弱勢地位的，因此，制定出令人信賴的爭議解決機制，在公正、有效的維權(quán)和投訴的機制下，必然提振承租人的信心。3. 捆綁組合租賃能給承租人提供很大的便利。將不同類型的融資租賃服務(wù)安排到一項住房融資租賃結(jié)構(gòu)中，比如家電設(shè)備融資租賃，家居融資租賃、裝修融資等。承租人會發(fā)現(xiàn)，從一家融資租賃服務(wù)商獲得相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)非常便利。4. “先住后買”是一種可以嘗試的選擇。在中國融資租賃市場滲透率比較低的現(xiàn)實情況下，住房融資租賃更是一種新的住房供給方式，那么選擇部分的住房把租賃轉(zhuǎn)化為購買可能會吸引潛在的新的承租人。5. 租賃的設(shè)計要符合承租人對消費支出的要求，有利于承租人提高在其他居住服務(wù)上的消費。住房融資租賃應(yīng)該通過多元化、多層次的居住服務(wù)供給來達到收益目標，在相同的預(yù)算支出情況下，居民獲得的服務(wù)多樣化，從理論上說，能獲得更高的消費總效用。6. 租賃期滿后應(yīng)該提供多種選擇以滿足承租人需求。這些選擇包括：1) 特定的購買選擇期權(quán)，或按照專門程序確定的價格優(yōu)先購買權(quán)。2) 特定期限的續(xù)租選擇權(quán)，或支付期限和支付價格是按照特定程序確定。3) 在租賃期滿后，承租人需向出租人退還住房。4) 出租人賣出權(quán)，由出租人決定是否收回住房，或者由承租人購買，或從新開始續(xù)租。5) 不再支付任何租金，僅僅以象征性的價格轉(zhuǎn)移住房的所有權(quán)。7. 使承租人擁有以租賃資產(chǎn)為基礎(chǔ)的證券。這是一種重要的制度安排。將整片小區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)實行實體資產(chǎn)證券化后，由承租人首先購買，如果物業(yè)承租人擁有相應(yīng)的股權(quán)、債權(quán)和其他相應(yīng)的權(quán)益，那么承租人就可以對出租人的經(jīng)營管理產(chǎn)生一定的影響，如承租人可以通過股東大會、債權(quán)人與債務(wù)人之間的談判機制來表明訴求，通過證券買賣而對出租人的經(jīng)營“用腳投票”。從出租人的角度來看，這種制度對公司經(jīng)營有非常大的影響，一方面，出租人可以轉(zhuǎn)移一定的資產(chǎn)風(fēng)險，同時獲得一種重要的融資渠道。另一方面，使經(jīng)營決策和管理變得更為復(fù)雜，出租人經(jīng)營要透明化，接受承租人的監(jiān)督。租金根據(jù)提供的綜合服務(wù)不同要有所差異，但從住房的使用權(quán)出租方面來看，其租金確定主要是根據(jù)市場比較和出租人的經(jīng)營目標確定。在融資租賃中，由于具有租賃長期性的特點，因此，在租賃安排上，違約風(fēng)險、通貨膨脹和利率風(fēng)險、法律和稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)該有充分的考慮。然而這些因素的分析和預(yù)測是復(fù)雜的、充滿不確定性，因此出租人首先需要的是在不考慮風(fēng)險因素，從現(xiàn)實的市場營銷角度和經(jīng)營戰(zhàn)略方面出發(fā)，制定切實可行的租金方案，然后再根據(jù)自己的風(fēng)險承受能力進行調(diào)整。以下是除去風(fēng)險因素后的一個確定“裸租金”的方案：1. 從消費者定位和細分、市場比較方面，根據(jù)物業(yè)的區(qū)位、物業(yè)的品質(zhì)和環(huán)境標準，對物業(yè)進行定位。2. 確定出租物業(yè)的基準租金。根據(jù)物業(yè)的定位，收集市場信息，通過各種方案的比較和對未來的預(yù)測確定基本租金標準。3. 確定具體租金。租金在基準租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)住房的不同情況進行修正，R：每平方米租金的修正系數(shù)，R1：住宅的環(huán)境修正系數(shù)，R2：住宅的樓層和朝向等位置修正系數(shù)，R3：住房的使用狀況修正系數(shù)，R4：租賃期限修正系數(shù)。對于租金的修正還可以有多方面的不同考慮，進行多方面的修正。租金的修正系數(shù)可以用公式表示為：R=R1*R2*R3*R4。每平方米具體租金的計算就是在基準租金的基礎(chǔ)上乘以相應(yīng)的租金修正系數(shù)。同時，租金還包含很多其他費用性和合同約定上的費用，影響租金的其他因素可能有：i. 租金的支付結(jié)構(gòu)和時間安排。以一個全額償付、租期36個月、實際利率為10%的租賃產(chǎn)品為例，如果事后支付租金的話，：Sudihir P. Amembal 主編，李命志譯，2007：《國際租賃完全指南》第297頁，北京大學(xué)出版社。ii. 是否有承租擔(dān)保。如果租賃合同要求租賃開始前，由承租人支付一筆擔(dān)保存款，或第三方保證付款，這些安排也會影響到租金率。iii. 手續(xù)費。出租人進行融資租賃時，需要對承租人信用調(diào)查、處理租賃文件和法律事務(wù)。iv. 包含的保險費用。如果沒有要求承租人購買一定的租金支付保險和租賃資產(chǎn)的財產(chǎn)保險，那租金很肯能包涵保險費用。v. 稅收因素。這取決于稅法對融資租賃的規(guī)定和是否能享受到稅收優(yōu)惠。 租賃產(chǎn)品營銷和運作從本質(zhì)上來說，租賃是一種集成融資、服務(wù)和權(quán)益的產(chǎn)品，租賃公司必須建立起一套有效的租賃市場營銷方案。應(yīng)意識到：即使最富有創(chuàng)新和靈活性的產(chǎn)品也不可能自我推銷。銀行貸款融資已經(jīng)盛行了幾百年，但是融資租賃的概念相對很新，沒有得到廣泛的接受，即使在成熟的租賃市場，如美國、西歐和澳大利亞，租賃業(yè)也沒有得到廣泛理解，因此，對于住房融資租賃，面臨非常大的市場推廣與營銷的挑戰(zhàn)。客戶為什么不選擇購買，或者通過分期付款銷售方式進行融資？客戶選擇住房融資租賃的根本原因是什么？為什么潛在的客戶與這家公司而不是另外一家進行融資租賃交易？這些都是出租人在制定營銷方案時要認真研究的問題。對于住房融資租賃來說，制定完善而有吸引了的營銷方案是至關(guān)重要的。由于住房租賃產(chǎn)品涉及專業(yè)的廣泛和復(fù)雜性，制定營銷方案時需要各方面的專業(yè)人員的幫助，如建筑師，設(shè)計師、理財專家、律師，更重要的是要有客戶的參與和承諾，否則，營銷方案可能缺乏可行性，難以達到預(yù)期目標。要爭取承租人積極參與到融資租賃方案制定中來，可以通過租賃產(chǎn)品預(yù)售、產(chǎn)品開發(fā)中客戶意見反饋、VIP卡優(yōu)惠等措施。對于住房融資租賃產(chǎn)品，從監(jiān)管上已經(jīng)不同與商品房開發(fā)與銷售，出租人可以從普通商品和服務(wù)角度，對住房租賃市場營銷采用更多、更靈活、更富有創(chuàng)新的方案。對于承租人方面，應(yīng)該制定規(guī)范的客戶評估標準、出租標準、承租條件、租賃政策，這些都是為了使融資租賃的風(fēng)險能夠得到很好控制、方便客戶管理。1. 在客戶評估方面，主要從承租人經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素方面進行綜合評 價，對客戶的評估結(jié)果將作為是否進行融資租賃的重要指標。1) 經(jīng)濟因素：家庭收入、消費水平和消費方式、收入、資產(chǎn)和負債、信用記錄、未來預(yù)期收入的評估。2) 非經(jīng)濟因素：家庭構(gòu)成和家庭狀況、學(xué)歷、職業(yè)生涯、社會關(guān)系、社會評價、社會經(jīng)歷。 2. 出租標準是指出租人制定的，承租人應(yīng)達到的相應(yīng)條件。出租人出于多方面的考慮可能會制定不同的標準。出租標準對租賃產(chǎn)品的銷售有非常大的影響，如果放寬出租標準，能夠提升融資租賃的交易量，但是會增大租賃資產(chǎn)風(fēng)險控制和租賃管理的難度；過于嚴格的出租標準，租賃產(chǎn)品的市場表現(xiàn)會比較差。出租條件可能會包括：承租人支付擔(dān)保帳戶或第三方擔(dān)保、購買租賃保險、租賃預(yù)付款、承租人提供收入和財產(chǎn)證明。所以，出租標準不同，會成為住房融資租賃產(chǎn)品供給市場競爭因素。3. 出租政策是指出租人進行租賃的運作程序。出租人可以根據(jù)承租人的申請和預(yù)訂，對客戶進行評估，制定相應(yīng)的租賃標準，與承租人溝通，安排租賃方案，確立租賃合同，明確租賃履行中提供的服務(wù)和資產(chǎn)管理。租賃政策也是影響租賃產(chǎn)品市場營銷的一個重要因素，因此，租賃政策制定應(yīng)使租賃產(chǎn)品獲得具有便利性和靈活性。 物業(yè)開發(fā)在融資租賃模式下開發(fā)的房地產(chǎn)一方面追求租金收入，同時要實現(xiàn)商業(yè)利益最大化，所以經(jīng)營商需要成片區(qū)域的高容積率、高密度、超高層物業(yè)開發(fā)。在城市空間形態(tài)方面呈現(xiàn)集群化的發(fā)展，形成集群性的發(fā)展規(guī)模。物業(yè)開發(fā)主要是社區(qū)都市空間系統(tǒng)化綜合開發(fā)利用，在高層高密度住宅和商業(yè)社區(qū)如何進行物業(yè)空間利用和住宅社區(qū)營造是融資租賃經(jīng)營取得效益關(guān)鍵。住宅社區(qū)空間利用模式借鑒純商業(yè)物業(yè)項目開發(fā)，結(jié)合未來沿海城市建筑的密度和高度不斷增漲趨勢，可以設(shè)計一種都是空間綜合體。一座座瘦高形塔式高樓聳立在巨大箱形裙房上，樓層可以達到60層到80曾，每座塔樓上面互相獨立，底下由5到6層左右的如箱形基礎(chǔ)一樣的裙房連通。眾多生活設(shè)施和活動空間、商業(yè)和各種服務(wù)被統(tǒng)籌安排在巨大裙房下面、內(nèi)部及屋頂景觀平臺上，多層裙房集購物、娛樂、休閑、餐飲、交通等幾乎所有和生活相關(guān)功能。整體裙房使物業(yè)空間利用的有序性、連通性、可達性和便捷性完整統(tǒng)一。在裙房上、中、下開設(shè)一系列精心設(shè)計開敞空間，在商業(yè)中心區(qū)為紛繁復(fù)雜、各式各樣的城市生活提供場地，同時保持裙房的上、中、下各個層次與周邊進行活動和空間上的相互聯(lián)系。高層建筑之間由地下連廊相連接，相鄰建筑之間交通完全可以在室內(nèi)完成，可以從這些建筑間連廊直接到達附近目的地，如停車場、公交站、商場。所有連通的建筑無論功能屬性的差異，都能為高層網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，保持整個區(qū)域建筑交通網(wǎng)絡(luò)的通暢1 劉少瑜、王旭、盧林，2003：《淺析香港城市綜合空間》，《21世紀中國城市住宅建設(shè)》第4頁。住宅開發(fā)一定要順應(yīng)市場需求，滿足居住品質(zhì)標準，適應(yīng)建筑潮流和技術(shù)水平改進、以及日益提高的綠色、環(huán)保、節(jié)能新要求。從市場角度來看，住宅服務(wù)應(yīng)多元化、要有不同居住環(huán)境特色和文化氛圍的物業(yè)開發(fā)和服務(wù)供給，進行多層次、多方面市場細分和市場定位。從社會不同階層的大層面上市場細分，住宅服務(wù)類型主要有普通經(jīng)濟適用型、校園公寓型、酒店公寓型、園林庭院型；從特定社會經(jīng)濟階層不同偏好方面細分市場，物業(yè)開發(fā)可以分為主題公園型高附加值住宅、高科技含量智能型住宅、生態(tài)型住宅、綠色住宅、健康保健住宅、節(jié)能和效能型住宅。 物業(yè)服務(wù)在住宅融資租賃模式下，開發(fā)商供給一系列物業(yè)空間和附加服務(wù)，盈利由物業(yè)租金