三亞地產(chǎn)市場研究(編輯修改稿)
2025-07-25 11:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 成片開發(fā)的政策,杜絕開發(fā)小而散的樓盤,著重發(fā)展休閑度假型的旅游房地產(chǎn)。同時,兼顧市民改善住房條件需要,努力提高居民的住房質(zhì)量。 三、控制小型開發(fā)企業(yè),主攻大型社區(qū) 1. 三亞市政府轉(zhuǎn)變了招商引資的理念,將“招商引資”變?yōu)椤罢猩踢x資”。也就是說,今后那些小型的房產(chǎn)公司進(jìn)入三亞的門檻將越來越高,難度將越來越大。 2. 三亞官方倡導(dǎo)的房地產(chǎn)業(yè)的另一發(fā)展思路是:鼓勵大型社區(qū)發(fā)展。省委常委/三亞市委書記于迅表示,三亞房地產(chǎn)要著重放在成片開發(fā)上,爭取年內(nèi)出現(xiàn)一些大型的商住區(qū)。3. 目前有主要:臨春山水國際度假村/時代海岸/三亞灣新城/鳳凰國際水城/陽光海岸/月川新城區(qū)等,均具備這樣的條件。 四、三亞房地產(chǎn)市場的七大特征三亞市在售的項目中,物業(yè)類型主要為公寓/別墅/產(chǎn)權(quán)式酒店和住宅,其中公寓所占比例最高,約占一半以上,一般分布在具有一定景觀的區(qū)域；別墅項目所占比例很小,所占比例低于5%,主要分布在一線海景/河景/山景中最好的位置；產(chǎn)權(quán)式酒店所占比例約為10%,主要分布在大東海/亞龍灣兩個片區(qū)和三亞灣沿線的部分項目中。 三亞作為中國的“休閑度假天堂”,進(jìn)入2005年以來,三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出穩(wěn)健/科學(xué)與理性的特點(diǎn)。由官方倡導(dǎo)和主張,首次提出控制房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,主張開發(fā)一些大型社區(qū),以引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)更加注重質(zhì)量和檔次。 以綿延近17公里的三亞灣的一線海景房為例,大小樓盤20個左右,其中用地面積最大的也不過200多畝,小的也就10多畝。 1) 三亞許多已售/在售樓盤是通過對遺留爛尾樓重新包裝后的產(chǎn)物。2) 由于三亞房地產(chǎn)行業(yè)的政策較為寬松,房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,很多開發(fā)商利用變更規(guī)劃來獲取更大的利潤。,。使用功能同樣是住宅,但產(chǎn)權(quán)期限的多元化是三亞樓市的又一地方特征。這一特征有以下兩種表現(xiàn)形式:1) 其一:土地性質(zhì)沒變,變的是建筑的使用功能(如產(chǎn)權(quán)式酒店/旅游用地等)。2) 其二:與內(nèi)地不同,三亞一線海景凈地的產(chǎn)權(quán)期限僅為60年,而非70年。這個減少了的10年產(chǎn)權(quán)期限,也在折損物業(yè)的價值。 1) 旅游地產(chǎn)特征:三亞房地產(chǎn)業(yè)和旅游的關(guān)系密切,房地產(chǎn)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的旅游地產(chǎn)特點(diǎn),即靠近大海,充分利用海景資源；受旅游市場的影響強(qiáng)烈,旅游淡季,房產(chǎn)銷售就陷入低谷。2) 單純利用海景資源:三亞地產(chǎn)開發(fā)大多依托于海景資源,如時代海岸/山水國際等,對海景資源的單一/原始利用方式使三亞地產(chǎn)呈現(xiàn)出雷同化的趨勢。五、總供給量分析經(jīng)統(tǒng)計,截止至6月30日,(3664套),。,(44814套),。其中6月登記銷售商品房4057萬平方米,其中商品住房4011萬平方米,共439套。三亞當(dāng)前的房產(chǎn)樓盤在建設(shè)過程中，加大了項目策劃、規(guī)劃設(shè)計方面的投入，注重小區(qū)環(huán)境建設(shè)和建筑景觀效果。規(guī)劃設(shè)計過程中，充分考慮到三亞獨(dú)特的濱海自然景觀，并將如何利用熱帶風(fēng)光作為小區(qū)的外部景觀引入樓盤的設(shè)計之中，將度假休閑、旅游居家等各種功能需要，人性化的消費(fèi)理念引入了項目的設(shè)計思想。功能檔次上符合了三亞國際旅游度假城市定位的要求。六、銷售狀況2006年與2005年1——6月銷售面積同期對比，由于受政策影響銷售面積相對減少，銷售淡旺幅度相對較為平緩，也說明消費(fèi)心理趨于理性、成熟?！∑?、三亞灣片區(qū)分析1) 片區(qū)現(xiàn)狀: 三亞灣片區(qū)位于三亞市區(qū)西部,海岸長度約17公里,是三亞具一定規(guī)模/自然條件良好的旅游度假區(qū)。同市區(qū)相比,該景區(qū)擁有更加良好的海景資源和沙灘。2) 特色環(huán)境:該片區(qū)具有漫長的海岸線,是三亞重點(diǎn)開發(fā)的旅游度假區(qū),也是三亞政府重點(diǎn)的景觀保護(hù)區(qū),最具吸引力的當(dāng)屬海水和沙灘。 3) 周邊設(shè)施:目前該片區(qū)的配套設(shè)施不盡完善,沿濱海路目前分布了椰林灘大酒店/海航大酒店以及眾多酒店,但生活/商業(yè)/教育/醫(yī)療等配套基本是片區(qū)的空白。4) 片區(qū)交通:目前該片區(qū)的交通主要依靠新建的濱海路,在濱海路北側(cè)的二線區(qū)域目前正在建設(shè)一條與濱海路平行的道路,這也將是該片區(qū)未來的主要道路。5) 主要樓盤: 三亞灣片區(qū)目前在售的主要項目有過國光濱海花園、國航帕爾美納、陽光海岸、圣巴巴拉、嘉和國際、昌達(dá)四季花園、海岸藝墅、陽光棕櫚灣、玉海國際等十幾個。 6) 物業(yè)類型:在物業(yè)類型上主要以公寓和別墅為主,公寓所
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