【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB/T503112020 ）以及《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程驗(yàn)收規(guī)范》（ GB/T503122020），結(jié)束了多年來(lái)中國(guó)智能建筑設(shè)計(jì)無(wú)章可循、無(wú)標(biāo)準(zhǔn)可依的狀況，這無(wú)疑為我國(guó) 智能建筑健康有序的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同年 8 月，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委又組織四川長(zhǎng)虹電子集團(tuán)公司、青島海爾集團(tuán)公司、清華同方股份有限公司等全國(guó) 11 家在家用電器和相關(guān)產(chǎn)品領(lǐng)域有影響和知名度的企業(yè)和單位成立了家庭信息網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)合體，重點(diǎn)研究家庭網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、基本框架和終端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與研究。這一舉措使得我國(guó)的家庭網(wǎng)絡(luò)技術(shù)研究得到了空前發(fā)展，為智能化小區(qū)發(fā)展提供了可靠的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)保障。 2020 年底，國(guó)家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心又著手對(duì)《全國(guó)智能化住宅小區(qū)系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》進(jìn)行了修改。一系列法律性文件的制定與修訂，為智能化小 區(qū)的建設(shè)和發(fā)展提供了充足的法律依據(jù)和保障，推動(dòng)了智能化小區(qū)在我國(guó)的進(jìn)一步發(fā)展。目前智能化住宅小區(qū)示范工程遍布全國(guó)；用于住宅、小區(qū)的智能化產(chǎn)品的研究和開(kāi)發(fā)也方興未艾 [7]。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目背景 麓景臺(tái)位于廣州市鹿苑路，總建筑面積 80740 平方米， 由御林閣、御景閣、御庭閣三幢 32 層的塔樓組成，用途為商務(wù)公寓，共計(jì) 700 多套住宅。 1995 年興建，項(xiàng)目在主體框架完工、部分外墻已砌之后開(kāi)始爛尾，至今已經(jīng) 10 年。目前有望在自籌款后進(jìn)行復(fù)建，并將該項(xiàng)目建成國(guó)內(nèi)一流 的高檔的智能化商務(wù)公寓。 該樓盤共有 760 戶業(yè)主，目前樓盤有小業(yè)主 300 多戶。廣州中源投資公司通過(guò)購(gòu)買、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式買下了該樓盤 4 4 萬(wàn)平方米的房產(chǎn)，共 400 多套單位，占建筑面積一半左右，成為該樓盤最大的業(yè)主。為了盤活樓盤，該公司已經(jīng)與樓盤部分業(yè)主達(dá)成共識(shí)，希望通過(guò)自籌資金來(lái)盤活樓盤 [8]。 經(jīng)核算，每戶自籌資金 2600 元 /平方米，就可以盤活爛尾樓，并住上帶裝修的房子。目前與麓景臺(tái)位置和樓宇素質(zhì)相等的樓盤二手房?jī)r(jià)都超過(guò) 萬(wàn)元 /平方米。當(dāng)時(shí)麓景臺(tái)業(yè)主購(gòu)房?jī)r(jià)都在 50007000 多元 /平方米，加上新自籌費(fèi)用也僅 80009000 多元 /平方米。因此， 部分業(yè)主 已經(jīng) 同意該方案 [9]。 圖 麓景臺(tái) 住宅項(xiàng)目 戶外圖 5 圖 麓景臺(tái)住宅項(xiàng)目戶外圖（夜景） 圖 A棟平面布置圖 6 圖 B棟平面布置圖 圖 C棟平面布置圖 項(xiàng)目的技術(shù) 總體要求 高度 的 安全性 麓景臺(tái) 智能 商務(wù)公寓 住宅 的定位是 高檔 智能化商務(wù)公寓 ，因此戶主大多是經(jīng)濟(jì)條件上佳者，所以對(duì)住宅的安全性要求也較高。因此， 必須確保 高度的 安全 性 ，其中包括人身、設(shè)備、財(cái)產(chǎn)的安全，也包括信息的安全。 做到 人與技術(shù)措施相結(jié)合 ， 防火、防盜、防劫、防雷擊 ，讓戶主 有充 分的安全感。 7 優(yōu)美 的生活環(huán)境 麓景臺(tái) 智能 商務(wù)公寓 住宅 的戶主大多都是 社會(huì)的精英， 工作比較繁忙，因此 他們更希望小區(qū) 服務(wù)更加周到、交通更加便利， 來(lái) 大大 節(jié)約他們的時(shí)間 。同時(shí)，小區(qū)要 提供 理想的 休息環(huán)境。 做到保證小區(qū)綠色環(huán)保，空氣清新，光線充足，溫度適宜。 本方案力求提供確保 健康、 舒適、溫馨的人工環(huán)境，以提高人們的生活品質(zhì)、學(xué)習(xí)效率、工作效率。 便 捷 的通信 方式 在 麓景臺(tái) 智能 商務(wù)公寓 中，用戶通過(guò)國(guó)際直撥電話、可視電話、電子郵件、聲音郵件、電視會(huì)議、衛(wèi)星通信等多種通信手段，可及時(shí)獲得科技情報(bào)以及各種數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)中的最新 信息，掌握瞬息萬(wàn)變的國(guó)內(nèi)、國(guó)際行情；通過(guò)國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，可以隨時(shí)享受信息檢索服務(wù)、獲得全球性金融商業(yè)情報(bào)與統(tǒng)計(jì)分析、與世界各地的企業(yè)或機(jī)構(gòu)進(jìn)行電子商務(wù)、網(wǎng)上貿(mào)易等各種業(yè)務(wù)工作。該數(shù)字社區(qū)應(yīng)提供良好的信息環(huán)境，多媒體網(wǎng)絡(luò)應(yīng)保證足夠的帶寬，并針對(duì)住宅特點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)的多媒體信息服務(wù)。 綜合的信息服務(wù) 麓景臺(tái) 智能 商務(wù)公寓 住宅 智能化系統(tǒng)可以提供房產(chǎn)管理、住戶信息管理與查詢、 設(shè)備管 理、維修管理、住戶投訴管理、保安管理、收費(fèi)管理、 物業(yè)公司內(nèi)部管理 等服務(wù) [2]。 家庭智能管理 滿足人們?cè)诩抑猩?、工作、娛?lè)和交流的需要 ，提供安防、社區(qū)管理和人們外出時(shí)了解家庭狀況的手段。 麓景臺(tái) 智能 商務(wù)公寓 住宅 智能化系統(tǒng)可以提供家庭辦公功能，家庭娛樂(lè)功能（如 VOD 自動(dòng)點(diǎn)播、交互式電子游戲），安全監(jiān)控功能（如火警、煤氣泄露報(bào)警、求救報(bào)警、開(kāi)關(guān)門報(bào)警），家庭管理功能（如小區(qū)電子公告牌、遠(yuǎn)程三表抄送收費(fèi)），家庭商務(wù)功能（網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上商務(wù)聯(lián)系） [10]。 設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T 1692） 《民用閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 5019884） 《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ EBD0395） 《智能建筑 設(shè)計(jì)規(guī)范》（ DBJ 084795） 《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GBJ 23292） 《安全防范工程程序與要求》（ GT/T 7594） 8 智能化系統(tǒng)總體方案 系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 可行性和適應(yīng)性 本系統(tǒng)設(shè)計(jì)需保證技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的適應(yīng)性。 實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性 所有子系統(tǒng)都是為住戶的實(shí)際需求設(shè)計(jì)，不能盲目追求所謂高智能 ，堅(jiān)持實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的原則。 先進(jìn)性和成熟性 系統(tǒng)設(shè)計(jì)采用的概念技術(shù)方法要先進(jìn)，結(jié)構(gòu)設(shè)備工具要相對(duì)成熟，要保持現(xiàn)有水平的先進(jìn)性，而且保證若干年內(nèi)不落后。 開(kāi)放性和標(biāo)志性 滿足系統(tǒng)所選用的技術(shù)和設(shè)備的協(xié)同運(yùn)作能力、系統(tǒng)投資的長(zhǎng)期效應(yīng)及系統(tǒng)功能不斷擴(kuò)展的需求。 可靠性和穩(wěn)定性 從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、設(shè)備性能、系統(tǒng)管理、廠商技術(shù)支持和維修能力等方面入手，確保系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性和穩(wěn)定性。 安全性和保密性 既要考慮信息資源的共享，更要考慮信息的保護(hù)和隔離，所以系統(tǒng)要分別針對(duì)不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采用不同的措施，包括系統(tǒng)安全機(jī)制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。 可擴(kuò)展性和易維護(hù)性 為了系統(tǒng)能適應(yīng)日后的升級(jí)和需求，系統(tǒng)必須能夠 具有擴(kuò)展性和易維護(hù)性，減低日后 的二次投資和維護(hù)費(fèi)用 [11]。 系統(tǒng)結(jié)構(gòu) 小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是以信息傳輸通道（可采用電話線、有線電視網(wǎng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)、寬帶光纖用戶接入網(wǎng)、現(xiàn)場(chǎng)總線或 RS485 總線等 )為物理集成平臺(tái)的多功能管理與監(jiān)控的綜合性系統(tǒng)，并與 CATV、公共交換網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)等聯(lián)網(wǎng)使用。小區(qū)內(nèi)部可以采用多種網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu) (如樹(shù)型結(jié)構(gòu)、星形結(jié)構(gòu)或混合型結(jié)構(gòu) ) [12]。 9 圖 智能小區(qū)集成管理平臺(tái) 系統(tǒng) 組成 小區(qū)物業(yè)管理 智能化系統(tǒng)由安全防范子系統(tǒng)、 信息管理子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 組成 [13]。 安全防范子系統(tǒng) 包括 ： (1)出入口管理及周界防越報(bào)警系統(tǒng) (2)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) (3)對(duì)講與防盜門系統(tǒng) (4)住戶報(bào)警系統(tǒng) (5)巡更管理系統(tǒng) 信息管理子系統(tǒng) 包括： (1)遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng) (2)公用機(jī)電設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng) (3)停車場(chǎng)管理系統(tǒng) (4)廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng) (5)物業(yè)管理系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 包括 ： (1)綜合布線系統(tǒng) (2)小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 智能小區(qū)集成管理平臺(tái) 通信服務(wù)系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 外界接入系統(tǒng) PSTN 衛(wèi)星數(shù)據(jù) CATV DDN VOD CATV Inter 系統(tǒng) 電話、傳真 信息服務(wù) 物業(yè)管理系統(tǒng) 10 圖 小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng) 組成 系統(tǒng)硬件 小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的硬件有信息網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)、公用設(shè)備、計(jì)量?jī)x表和電子器材等。系統(tǒng)硬件應(yīng)具有先進(jìn)性 ,避免短期內(nèi)因技術(shù)陳舊造成整個(gè)系統(tǒng)性能不高和過(guò)早淘汰。 在充分考慮先進(jìn)性的同時(shí)，硬件系統(tǒng)應(yīng)立足于用戶對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的具體需求。應(yīng)優(yōu)先選擇先進(jìn)、適用、成熟技術(shù)。最大限度地發(fā)揮投資效益。 無(wú)論是系統(tǒng)設(shè)備還是網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，都應(yīng)具有良好的開(kāi)放性。網(wǎng)絡(luò)化的目的是實(shí)現(xiàn)設(shè)備資源和信息資源的共享，因此，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)本身應(yīng)具有開(kāi)放應(yīng)屆生 ,并應(yīng)提供標(biāo)準(zhǔn)接口。用戶可根據(jù)需求，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行拓展或升級(jí)。 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)選擇和相關(guān)產(chǎn)品的選擇要以先進(jìn)性的適用性為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮兼容性。系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)儔選擇根據(jù)已有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)備 ,避免因兼容性差造成系統(tǒng)難以升級(jí)或拓展。 隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的規(guī)模、自動(dòng)化程度會(huì)不斷擴(kuò)大和提高，用戶的需求會(huì)不斷變化。因此，系統(tǒng)的硬件應(yīng)充分考慮未來(lái)可升小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng) 安全防范子系統(tǒng) 信息管理子系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 出入口管理及周界防越報(bào)警系統(tǒng) 對(duì)講與防盜門系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 住戶報(bào)警系統(tǒng) 巡更管理系統(tǒng) 遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng) 公用機(jī)電設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 廣 播與背景音樂(lè)系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 11 級(jí)性。 系統(tǒng)軟件 系統(tǒng)軟件是小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的核心，它的功能好壞直接關(guān)系到整個(gè)系統(tǒng)的水平。系統(tǒng)軟件包括：計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)、應(yīng)用軟件及實(shí)時(shí)監(jiān)控軟件等。 系統(tǒng)軟件 應(yīng)具有很高的可靠性和安全性。 系統(tǒng)軟件應(yīng)操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術(shù) ,使系統(tǒng)具有處理聲音及圖象的能力。用機(jī)環(huán)境要適應(yīng)不同層次住戶及物業(yè)公司人員的素質(zhì)。 系統(tǒng)軟件應(yīng)符合國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，便于多次升級(jí)和支持新硬件產(chǎn)品。 系統(tǒng)軟件應(yīng)具有可擴(kuò)充性 [14]。 圖 小區(qū)智能化系統(tǒng)構(gòu)成 小區(qū)智能化系統(tǒng) 系 統(tǒng) 硬 件 系 統(tǒng) 軟 件 信息網(wǎng)絡(luò) 計(jì)算機(jī) 公共設(shè)備 計(jì)量?jī)x表 電子器材 計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng) 應(yīng)用軟件 實(shí)時(shí)監(jiān)控軟件 12 2 安全防范子系統(tǒng) 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)原則 將 不法之徒 距之于外，讓其無(wú)從落手，無(wú)法作案。 國(guó)內(nèi)有些小區(qū)標(biāo)榜多 么多么先進(jìn)，可是還是作案連連，屢禁不止。終其原因在于：過(guò)分依賴技術(shù)防范，而物理防范卻出現(xiàn)相當(dāng)多的漏洞。安防的目的在于防，而不在于抓。在犯罪分子作案后，縱使有多么先進(jìn)的技術(shù)，縱使可以提供有力的證據(jù)來(lái)起訴犯罪人，但是戶主的財(cái)產(chǎn)也不可避免的遭到損失，精神上也受到影響。 完善物理防范，充分利用技術(shù)防范，配合人力防范。 注意墻體有無(wú)損壞，門窗有無(wú)破爛， 物理防范的漏洞往往會(huì)給技術(shù)防范帶來(lái)很大困難，不僅設(shè)備要增加、費(fèi)用要加大，也要加大管理人員工作量。技術(shù)防范是最主要的環(huán)節(jié)，要充分利用好各種技術(shù)，合理的設(shè)備布局，保障小 區(qū)的公共安全和家庭安全。人力防范是前兩者的必要補(bǔ)充，是一個(gè)完善的智能化小區(qū)必不可少的一部分。它的作用在于提高小區(qū)的保險(xiǎn)性和 完善性，在設(shè)備發(fā)生故障或者維修時(shí)，在技術(shù)防范無(wú)法達(dá)到的功能和范圍時(shí)，人力防范就發(fā)揮到它不可替代的作用。 迅速、清晰、 穩(wěn)定 記錄突發(fā)情況下的現(xiàn)場(chǎng)圖像和音頻，為事故調(diào)查和刑偵破案提供有力證明。 當(dāng)事故發(fā)生時(shí)，迅速啟動(dòng)攝像槍、監(jiān)聽(tīng)頭，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行記錄，并將數(shù)據(jù)傳輸?shù)街蛋嗍?和主機(jī)進(jìn)行記錄，必要時(shí)更將數(shù)據(jù)傳輸?shù)焦膊块T，以便立即對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行刑偵破案。 出入口管理及周界防越報(bào)警系統(tǒng) 建立封閉式小 區(qū)，加強(qiáng)出入口管理，防止區(qū)外閑雜人員非法進(jìn)入；建立周界防越報(bào)警系統(tǒng)，在小區(qū)內(nèi)安裝探測(cè)器，防止非法翻越圍墻或柵欄。當(dāng)發(fā)生非法翻越時(shí)，探測(cè)器可立即將警情傳送到智能化管理中心， 中心將在電子地圖上顯示出翻越區(qū)域，以便保安人員及時(shí)準(zhǔn)確地處理。 功能要求 周界全面設(shè)防，無(wú)盲區(qū)和死角； 本 小區(qū)外墻面積約為 70M 80M，在外墻安裝 遮斷式 室外 主動(dòng) 紅外 對(duì)射 探測(cè)器，每 10－ 15 米 安裝 一對(duì) 。 探測(cè)器抗不良天氣、抗環(huán)境干擾能力強(qiáng)； 探測(cè)器選室外型號(hào) ,工作環(huán)境可抵抗雨 13 霧，雷擊 等惡劣天氣影響。 防區(qū)劃分合理，以便 報(bào)警時(shí)準(zhǔn)確定位； 報(bào)警中心具備語(yǔ)音 /警笛 /警燈提示； 中心通過(guò)電子地圖識(shí)別報(bào)警區(qū)域； 警情發(fā)生區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)報(bào)警，同時(shí)發(fā)出語(yǔ)音 /警笛 /警燈、警告； 報(bào)警中心可以控制前端設(shè)備狀態(tài)的恢復(fù)； 夜間與周界探照燈聯(lián)動(dòng)，報(bào)警時(shí)，警情發(fā)生區(qū)域的探照燈自動(dòng)開(kāi)啟； 與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，報(bào)警時(shí)，警情發(fā)生區(qū)域的圖像自動(dòng)在監(jiān)控中心的監(jiān)視器上顯示； 進(jìn)行報(bào)警中心的報(bào)警狀態(tài)、報(bào)警時(shí)間記錄。 系統(tǒng)構(gòu)成 出入口管理及周界防越報(bào)警系統(tǒng)主要由前端探測(cè)器、總線擴(kuò)展模塊、報(bào)警主機(jī)以及一些輔助設(shè)備（電源、顯 示地圖、警號(hào)、探頭安裝支架）構(gòu)成。 圖 小區(qū)整體平面 圖 B 棟 A 棟 C 棟 外墻 出入口 70M