【文章內容簡介】 付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的最有效手段。利：可以籌集到所需資金，實現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。按揭貸款資格：年滿18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明； 貸款用途：用于支持個人在中國大陸境內城鎮(zhèn)購買、大修住房，其主要產品是抵押加階段性保證個人住房貸款，即通常所稱個人住房按揭貸款。 貸款對象：具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。 貸款條件：借款人必須同時具備下列條件：（1） 有合法的身份；（2） 有穩(wěn)定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3） 有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件（4） 有所購（大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；（5） 有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；（6） 貸款行規(guī)定的其他條件。 貸款額度：最高為所購（大修）住房全部價款或評估價值（以低者為準）的80%； 貸款期限：一般最長不超過30年。 貸款利率：貸款期限為5年以下（含5年）的：%；貸款期限為5年以上的，%（按各地政府實際情況定）。 申請貸款應提交的資料：（1） 個人住房借款申請書；（2） 身份證件復印件（居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國大陸有居留權的境外、國外自然人為護照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件）；（3） 經辦行認可的有權部門出具的借款人穩(wěn)定經濟收入證明或其他償債能力證明資料；（4） 合法的購買（大修）住房合同、協(xié)議及相關批準文件；（5） 抵押物或質押權利清單及權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書；（6） 保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明；（7） 銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬提供給貸款行質押的有價證券；（8） 借款人用于購買（大修）住房的自籌資金的有關證明；（9） 房屋銷（預）售許可證或樓盤的房地產權證（現(xiàn)房）（復印件）；（10） 如果借款人的配偶與其共同申請借款，借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關情況，并出示結婚證和戶口簿等；（11） 貸款行規(guī)定的其他文件和資料。公積金貸款：只要個人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權申請貸款，它最大的優(yōu)點是利率低，1 年至5 年檔，%，6 年至30 年檔，%，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個人住房按揭貸款利率（一般比銀行個人住房按揭貸款利率低1 個百分點左右），而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。保險與公正問題：20 房屋按揭保險過度不合理：一是保險金額過度?，F(xiàn)在的保險不是以抵押房屋建筑價格的多少來確定投保金額標準，而是采用商品房銷售價格作為保險金額，大大超過了作為抵押房屋的實際保險價值。因為在商品房的銷售價格中，土地使用的價格占了３０％以上，而土地幾乎是不存在風險的。二是保險期限過度。對于商品房是期房的來說，大多短在幾個月、長則一年之后才能交付使用，而保險合同約定生效時間是貸款之日起開始計收，使得購買期房的消費者在商品房還沒有交付使用時就已經支付保險費了。因此，保險公司承擔保險責任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險公司沒有承擔任何保險責任。權利和義務不對等。三是要求投保的條件過度。購房者尚未取得所預購住房的產權前，根本無權為產權尚不屬于自己的房屋投保；即使銀行為了防止信貸風險而要求購房者買保險，也只能要求購房者購買信用保險，該保險將承擔購房者不能還款時的還款責任。四是保險費率過度。目前，住房按揭保險在出險率極低的情況下卻一直維持著較高的費率水平，存在“暴利”之嫌。一次交清全部保險費不合理很多壽險產品保險期限長達幾十年，保費是按年、按季，甚至按月收取的，而住房按揭貸款的保險費普遍實行一次性躉交的方式，剝奪了消費者逐年交費的選擇權，無償占用了購房者幾十年的利息收入。住房貸款最多貸款80%，消費者卻要買100%的保險。五“游戲規(guī)則”有失公平。消費者認為，按揭貸款保險，把中原城市不常見的臺風、冰凌、突發(fā)性山體滑坡、泥石流、海嘯、山崩、飛行物體及其他空中運行物墜落等作為財產保險的保險責任，而把地震及地震次生原因責任險等排除在外，失去了一些為按揭購房保駕護航的作用。六 銀行的“不買保險就不能辦理按揭貸款”的規(guī)定讓人想起了前幾年買飛機票必須購買保險的情況，這種捆綁式銷售保險是違反消費者自愿原則的，現(xiàn)在買飛機票已經可以不買保險了，住房按揭保險也應回歸公平！七 房地產專家指出，抵押住房貸款保險作為財產保險，其合同當事人應該作為享受合同權利、承擔合同義務的主體，而目前保險公司卻設定銀行為第一受益人，明顯有失公平。如果發(fā)生了不可抗力，造成損失，首先應該考慮修復財產損失，其次再賠付給銀行。保險規(guī)定應該改一改了。銀行為了防止風險而讓買房人埋單，表面上看來很有道理，其實這是銀行強加給消費者頭上的不平等條約，因為，銀行的風險并不完全是買房人造成的。其一，開發(fā)商的欺詐行為可給銀行帶來風險。其二，開發(fā)商由于經營不善，導致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行，必然導致按揭貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產受到損害。其三，由于開發(fā)商所建樓房存在質量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議等。同時，銀行本身也存在著諸多風險。如銀行在審查開發(fā)商資質、購房人還貸能力時不嚴格造成風險。銀行在訂立合同時因簽章不規(guī)范導致合同未成立或者合同無效從而危及銀行權益。在按揭貸款協(xié)議履行期限內，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。如國家因公共利益和公共基礎設施建設需要征用房屋使用范圍內的土地，雖給購房人一定補償金，但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地。而這些本應由銀行、開發(fā)商來付的保險費卻讓買房人來付是不公正的。按揭保險是“霸王條款”。根據(jù)《保險法》相關規(guī)定，從事保險活動必須遵循自愿的原則，銀行要求購房人必須到其指定的保險公司投保，違反了保險自愿的原則，侵犯了消費者的選擇權和公平交易權。保險人要求投保人在房產尚不存在、自身還不可能承擔風險責任時，就要求投保人開始承擔責任和義務，至少屬于顯失公平，也可以說因沒有遵循“合理分配雙方權利義務”的法律要求而歸于無效。21 買保險參保時 盡量買 期繳形 而非 躉繳型。以一筆15 年期、30 萬元的貸款為例，若采用躉繳方式，借款人需一次性繳納保險費1000 多元。如果采用年繳方式，借款人首次只需支付180 元保險費。而第二年由于貸款人貸款余額減少，因此借款繳納的保險費也減少到168元，此后逐年遞減。22 作為全新的房貸保險保障產品，平安在新的一年推出一款名為和諧人生的新型房貸險。據(jù)悉，作為國內首款人性化包裝的全新房貸保險保障產品，目前市場上還無同類保障品。平安產險副總經理孫建平對此表示，受國家房地產及銀行利率等宏觀政策調整的影響，國內各大銀行目前紛紛取消強制按揭貸款客戶購買房貸險。與傳統(tǒng)的房貸險相比，平安財險新品的優(yōu)勢在于，無論投保人夫妻雙方中任何一方遭受保險事故，夫妻雙方的還貸責任將全部由保險公司承擔，因此投保人獲得保障的機率大大增加。適用于因意外傷害事故所致死亡和傷殘保障。保險對象為按揭貸款購房的個人，保險期限可選，貸款期限也可按年投保、夫妻可共為投保人。據(jù)悉，該產品已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廈門、重慶7 城市上市。驗收房屋注意：23 為了便于客戶檢查房屋質量，這里附上一則驗查房屋質量的簡易方法，你不妨記住并逐條檢查看一看。門（１） 大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊（２） 門插是否插入得太少？門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）（３） 門四邊是否緊貼門框？門開關時有無特別聲音（４） 窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。（５） 窗邊與混凝土接口有無縫隙？（６） 開關窗戶是否太緊？可否妥當關上？（７） 窗戶玻璃是否完好？地板（８） 地板有無松動？爆裂？撞凹？行走時是否吱吱作響？（９） 地板間隙是否太大？（１０） 柚木地板無大片黑色水漬？（１１） 地腳線接口是否妥當？有無松動？頂棚（１２） 頂棚有無水漬？裂痕？特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身（１３） 墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？（１４） 墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？墻角接位有無水漬？裂痕