【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 付款方式，因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。利：可以籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，花明天的錢圓今天的夢(mèng)。弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。按揭貸款資格：年滿18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明； 貸款用途：用于支持個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、大修住房，其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個(gè)人住房貸款，即通常所稱個(gè)人住房按揭貸款。 貸款對(duì)象：具有完全民事行為能力的中國(guó)公民，在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國(guó)大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。 貸款條件：借款人必須同時(shí)具備下列條件：（1） 有合法的身份；（2） 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3） 有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件（4） 有所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款；（5） 有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；（6） 貸款行規(guī)定的其他條件。 貸款額度：最高為所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值（以低者為準(zhǔn)）的80%； 貸款期限：一般最長(zhǎng)不超過(guò)30年。 貸款利率：貸款期限為5年以下（含5年）的：%；貸款期限為5年以上的，%（按各地政府實(shí)際情況定）。 申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料：（1） 個(gè)人住房借款申請(qǐng)書；（2） 身份證件復(fù)印件（居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外、國(guó)外自然人為護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件）；（3） 經(jīng)辦行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或其他償債能力證明資料；（4） 合法的購(gòu)買（大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件；（5） 抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書；（6） 保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；（7） 銀行的存款單據(jù)、憑證式國(guó)債單據(jù)等借款人擬提供給貸款行質(zhì)押的有價(jià)證券；（8） 借款人用于購(gòu)買（大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明；（9） 房屋銷（預(yù)）售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）（復(fù)印件）；（10） 如果借款人的配偶與其共同申請(qǐng)借款，借款申請(qǐng)書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示結(jié)婚證和戶口簿等；（11） 貸款行規(guī)定的其他文件和資料。公積金貸款：只要個(gè)人所在單位建立過(guò)住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請(qǐng)貸款，它最大的優(yōu)點(diǎn)是利率低，1 年至5 年檔，%，6 年至30 年檔，%，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個(gè)人住房按揭貸款利率（一般比銀行個(gè)人住房按揭貸款利率低1 個(gè)百分點(diǎn)左右），而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。保險(xiǎn)與公正問(wèn)題：20 房屋按揭保險(xiǎn)過(guò)度不合理：一是保險(xiǎn)金額過(guò)度?，F(xiàn)在的保險(xiǎn)不是以抵押房屋建筑價(jià)格的多少來(lái)確定投保金額標(biāo)準(zhǔn)，而是采用商品房銷售價(jià)格作為保險(xiǎn)金額，大大超過(guò)了作為抵押房屋的實(shí)際保險(xiǎn)價(jià)值。因?yàn)樵谏唐贩康匿N售價(jià)格中，土地使用的價(jià)格占了３０％以上，而土地幾乎是不存在風(fēng)險(xiǎn)的。二是保險(xiǎn)期限過(guò)度。對(duì)于商品房是期房的來(lái)說(shuō)，大多短在幾個(gè)月、長(zhǎng)則一年之后才能交付使用，而保險(xiǎn)合同約定生效時(shí)間是貸款之日起開(kāi)始計(jì)收，使得購(gòu)買期房的消費(fèi)者在商品房還沒(méi)有交付使用時(shí)就已經(jīng)支付保險(xiǎn)費(fèi)了。因此，保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險(xiǎn)公司沒(méi)有承擔(dān)任何保險(xiǎn)責(zé)任。權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等。三是要求投保的條件過(guò)度。購(gòu)房者尚未取得所預(yù)購(gòu)住房的產(chǎn)權(quán)前，根本無(wú)權(quán)為產(chǎn)權(quán)尚不屬于自己的房屋投保；即使銀行為了防止信貸風(fēng)險(xiǎn)而要求購(gòu)房者買保險(xiǎn)，也只能要求購(gòu)房者購(gòu)買信用保險(xiǎn)，該保險(xiǎn)將承擔(dān)購(gòu)房者不能還款時(shí)的還款責(zé)任。四是保險(xiǎn)費(fèi)率過(guò)度。目前，住房按揭保險(xiǎn)在出險(xiǎn)率極低的情況下卻一直維持著較高的費(fèi)率水平，存在“暴利”之嫌。一次交清全部保險(xiǎn)費(fèi)不合理很多壽險(xiǎn)產(chǎn)品保險(xiǎn)期限長(zhǎng)達(dá)幾十年，保費(fèi)是按年、按季，甚至按月收取的，而住房按揭貸款的保險(xiǎn)費(fèi)普遍實(shí)行一次性躉交的方式，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)，無(wú)償占用了購(gòu)房者幾十年的利息收入。住房貸款最多貸款80%，消費(fèi)者卻要買100%的保險(xiǎn)。五“游戲規(guī)則”有失公平。消費(fèi)者認(rèn)為，按揭貸款保險(xiǎn)，把中原城市不常見(jiàn)的臺(tái)風(fēng)、冰凌、突發(fā)性山體滑坡、泥石流、海嘯、山崩、飛行物體及其他空中運(yùn)行物墜落等作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任，而把地震及地震次生原因責(zé)任險(xiǎn)等排除在外，失去了一些為按揭購(gòu)房保駕護(hù)航的作用。六 銀行的“不買保險(xiǎn)就不能辦理按揭貸款”的規(guī)定讓人想起了前幾年買飛機(jī)票必須購(gòu)買保險(xiǎn)的情況，這種捆綁式銷售保險(xiǎn)是違反消費(fèi)者自愿原則的，現(xiàn)在買飛機(jī)票已經(jīng)可以不買保險(xiǎn)了，住房按揭保險(xiǎn)也應(yīng)回歸公平！七 房地產(chǎn)專家指出，抵押住房貸款保險(xiǎn)作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其合同當(dāng)事人應(yīng)該作為享受合同權(quán)利、承擔(dān)合同義務(wù)的主體，而目前保險(xiǎn)公司卻設(shè)定銀行為第一受益人，明顯有失公平。如果發(fā)生了不可抗力，造成損失，首先應(yīng)該考慮修復(fù)財(cái)產(chǎn)損失，其次再賠付給銀行。保險(xiǎn)規(guī)定應(yīng)該改一改了。銀行為了防止風(fēng)險(xiǎn)而讓買房人埋單，表面上看來(lái)很有道理，其實(shí)這是銀行強(qiáng)加給消費(fèi)者頭上的不平等條約，因?yàn)?，銀行的風(fēng)險(xiǎn)并不完全是買房人造成的。其一，開(kāi)發(fā)商的欺詐行為可給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。其二，開(kāi)發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無(wú)法按期交樓致使購(gòu)房協(xié)議無(wú)法履行，必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無(wú)法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。其三，由于開(kāi)發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購(gòu)房人以開(kāi)發(fā)商違約為由要求解除購(gòu)房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議等。同時(shí)，銀行本身也存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。如銀行在審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、購(gòu)房人還貸能力時(shí)不嚴(yán)格造成風(fēng)險(xiǎn)。銀行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無(wú)效從而危及銀行權(quán)益。在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi)，由于國(guó)家政策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。如國(guó)家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖給購(gòu)房人一定補(bǔ)償金，但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無(wú)法收回的境地。而這些本應(yīng)由銀行、開(kāi)發(fā)商來(lái)付的保險(xiǎn)費(fèi)卻讓買房人來(lái)付是不公正的。按揭保險(xiǎn)是“霸王條款”。根據(jù)《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定，從事保險(xiǎn)活動(dòng)必須遵循自愿的原則，銀行要求購(gòu)房人必須到其指定的保險(xiǎn)公司投保，違反了保險(xiǎn)自愿的原則，侵犯了消費(fèi)者的選擇權(quán)和公平交易權(quán)。保險(xiǎn)人要求投保人在房產(chǎn)尚不存在、自身還不可能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任時(shí)，就要求投保人開(kāi)始承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)，至少屬于顯失公平，也可以說(shuō)因沒(méi)有遵循“合理分配雙方權(quán)利義務(wù)”的法律要求而歸于無(wú)效。21 買保險(xiǎn)參保時(shí) 盡量買 期繳形 而非 躉繳型。以一筆15 年期、30 萬(wàn)元的貸款為例，若采用躉繳方式，借款人需一次性繳納保險(xiǎn)費(fèi)1000 多元。如果采用年繳方式，借款人首次只需支付180 元保險(xiǎn)費(fèi)。而第二年由于貸款人貸款余額減少，因此借款繳納的保險(xiǎn)費(fèi)也減少到168元，此后逐年遞減。22 作為全新的房貸保險(xiǎn)保障產(chǎn)品，平安在新的一年推出一款名為和諧人生的新型房貸險(xiǎn)。據(jù)悉，作為國(guó)內(nèi)首款人性化包裝的全新房貸保險(xiǎn)保障產(chǎn)品，目前市場(chǎng)上還無(wú)同類保障品。平安產(chǎn)險(xiǎn)副總經(jīng)理孫建平對(duì)此表示，受國(guó)家房地產(chǎn)及銀行利率等宏觀政策調(diào)整的影響，國(guó)內(nèi)各大銀行目前紛紛取消強(qiáng)制按揭貸款客戶購(gòu)買房貸險(xiǎn)。與傳統(tǒng)的房貸險(xiǎn)相比，平安財(cái)險(xiǎn)新品的優(yōu)勢(shì)在于，無(wú)論投保人夫妻雙方中任何一方遭受保險(xiǎn)事故，夫妻雙方的還貸責(zé)任將全部由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，因此投保人獲得保障的機(jī)率大大增加。適用于因意外傷害事故所致死亡和傷殘保障。保險(xiǎn)對(duì)象為按揭貸款購(gòu)房的個(gè)人，保險(xiǎn)期限可選，貸款期限也可按年投保、夫妻可共為投保人。據(jù)悉，該產(chǎn)品已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廈門、重慶7 城市上市。驗(yàn)收房屋注意：23 為了便于客戶檢查房屋質(zhì)量，這里附上一則驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法，你不妨記住并逐條檢查看一看。門（１） 大門、房門的插銷、門鎖是否太長(zhǎng)太緊（２） 門插是否插入得太少？門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）（３） 門四邊是否緊貼門框？門開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音（４） 窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有則可能是窗戶漏水。（５） 窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？（６） 開(kāi)關(guān)窗戶是否太緊？可否妥當(dāng)關(guān)上？（７） 窗戶玻璃是否完好？地板（８） 地板有無(wú)松動(dòng)？爆裂？撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？（９） 地板間隙是否太大？（１０） 柚木地板無(wú)大片黑色水漬？（１１） 地腳線接口是否妥當(dāng)？有無(wú)松動(dòng)？頂棚（１２） 頂棚有無(wú)水漬？裂痕？特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。墻身（１３） 墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？（１４） 墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲？墻角接位有無(wú)水漬？裂痕