【文章內(nèi)容簡介】 認(rèn)為經(jīng)營收入。（二）重要性原則：租賃會計在租金的計算方法選用時，對于時間較長、金額較大的融資租賃項目采用復(fù)雜的年金計算方法，以特殊的原則記錄和報告。（三）謹(jǐn)慎性原則：出租人應(yīng)選擇導(dǎo)致樂觀程度最小的方式確定本期收益。對于租金可能收不回來的風(fēng)險，應(yīng)在會計核算中加以考慮。（四）配比原則：每期收到的租金通常無法簡單的確認(rèn)為某一個會計期間的實際收益。所以租賃會計收益應(yīng)在租賃期內(nèi)合理地配比分?jǐn)?。五、租賃會計核算的內(nèi)容（一）出租人會計核算的內(nèi)容租賃資產(chǎn)購入階段。租賃合同履行階段。租賃屆滿時資產(chǎn)的處置。（二）承租人會計核算的內(nèi)容租賃資產(chǎn)購入階段。租賃合同履行階段。租賃屆滿時資產(chǎn)的處置。第二節(jié) 經(jīng)營租賃會計一、經(jīng)營租賃會計的核算原則（2006年1月考過簡答）對承租人的會計處理規(guī)定是：承租人租入資產(chǎn)不能作為本企業(yè)的資產(chǎn)計價入賬，也不計提折舊，僅需按期支付租金。所付租金一般應(yīng)在租賃期限內(nèi)均衡地計入費用。對出租人的會計處理規(guī)定是：經(jīng)營租賃用的資產(chǎn)應(yīng)區(qū)別自用的固定資產(chǎn)，單獨進(jìn)行核算。租賃用固定資產(chǎn)的折舊費、修理費應(yīng)比照自用的固定資產(chǎn)折舊、修理的會計方法處理。經(jīng)營租賃用固定資產(chǎn)的折舊應(yīng)單獨核算，但經(jīng)營租賃資產(chǎn)的修理費在“營業(yè)費用”科目中設(shè)置明細(xì)科目核算。二、承租人經(jīng)營租賃的賬務(wù)處理（2002年第36題）三、出租人經(jīng)營租賃的賬務(wù)處理四、會計報表關(guān)于經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的揭示租賃資產(chǎn)的租賃期一年以上且為不可取消的經(jīng)營租賃，則應(yīng)在會計報表附注中加以說明。第三節(jié) 融資租賃會計一、融資租賃會計核算的一般原則（一）承租人會計核算的一般原則（二）出租人會計核算的一般原則金融企業(yè)的融資租賃業(yè)務(wù)，可按總額法進(jìn)行核算，也可按凈額法進(jìn)行核算。所謂總額法即指出租人應(yīng)收租賃款包括租賃資產(chǎn)成本、利息、手續(xù)費等。（考過名詞）選用總額法進(jìn)行會計處理可以全面反映租賃業(yè)務(wù)的狀況。但這種方法設(shè)置會計科目較多，核算手續(xù)比較繁瑣。所謂凈額法即出租人應(yīng)收租賃款只包括租賃資產(chǎn)成本，這種方法核算比較簡單，但由于起租時賬面不反映租金、利息、手續(xù)費等，故難以在賬面上全面反映業(yè)務(wù)情況。二、融資租賃業(yè)務(wù)承租人的賬務(wù)處理（一）承租人融資租賃核算的會計科目設(shè)置“固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)”科目“長期應(yīng)付款——應(yīng)付租賃款”科目（二）承租人融資租賃業(yè)務(wù)的具體賬務(wù)處理三、融資租賃業(yè)務(wù)出租人的賬目設(shè)置（一）出租人融資租賃核算的科目設(shè)置“應(yīng)收租賃款”科目，屬于資產(chǎn)類科目?！拔磳崿F(xiàn)租賃受益”科目，屬于資產(chǎn)類科目。實行凈額法核算的出租人不設(shè)置本科目?！白赓U資產(chǎn)”科目，屬于資產(chǎn)類科目?！按D(zhuǎn)租賃資產(chǎn)”科目，屬于資產(chǎn)類備抵科目?！白赓U保證金”科目，屬于負(fù)債類科目。“租賃收益”科目，屬于損益類科目。（二）出租人融資租賃的賬務(wù)處理租賃投資總額＝租金總額＋租賃資產(chǎn)收回殘值四、會計報表關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)信息的揭示（看）（一）融資租賃業(yè)務(wù)在資產(chǎn)負(fù)債表上的揭示（二）融資租賃業(yè)務(wù)在損益表的揭示（三）融資租賃業(yè)務(wù)在會計報表附注中的揭示（2004年考過簡答）第四節(jié) 其他租賃業(yè)務(wù)會計一、售后回租業(yè)務(wù)的核算（一）售后回租的一般業(yè)務(wù)程序（二）回租業(yè)務(wù)的會計處理原則對于融資租賃性質(zhì)的回租業(yè)務(wù)，承租人（蒹銷售方）所取得的銷售收入超過資產(chǎn)賬面凈額的差額，應(yīng)作為遞延收益，按直線法分配與租賃期內(nèi)和各個會計期間；資產(chǎn)賬面凈值超過銷售收入的差額應(yīng)直接計入當(dāng)期損失。（三）售后回租業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理另行借款利率（銀行掛牌利率）是指承租人若以相同條件借款購買該租賃資產(chǎn)而應(yīng)承擔(dān)的借款利率。租期超過租賃資產(chǎn)預(yù)期壽命的75%（絕大部分），應(yīng)作為融資租賃處理。租賃最低付款額是指在融資租賃中，承租人按租賃合同在租賃期內(nèi)支付的各種款項，加上擔(dān)保的租賃資產(chǎn)的余值。租賃資產(chǎn)的公允價值＝租金現(xiàn)值＋擔(dān)保殘值現(xiàn)值租賃內(nèi)含利率是指在租賃開始日，出租人將租賃投資總額折算成現(xiàn)值所使用的貼現(xiàn)率。二、轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)的核算轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)是租賃公司以承租人身份與設(shè)備供貨廠商直接簽訂租賃合同，租賃公司再以出租人的身份與用戶簽訂轉(zhuǎn)租合同的租賃業(yè)務(wù)。（一）轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)核算的一般賬務(wù)處理原則轉(zhuǎn)租賃沒有影響原出租人業(yè)務(wù)性質(zhì)，所以原出租人仍保持其會計處理方法不做改變。（二）轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置：“應(yīng)付轉(zhuǎn)租賃租金”、“應(yīng)收轉(zhuǎn)租賃款”科目。第五章 房地產(chǎn)會計第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述一、房地產(chǎn)業(yè)概述（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨立行業(yè)。一般包括征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)。（2002年考過選擇）房地產(chǎn)經(jīng)營一般包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，以及住宅的買賣、租賃等經(jīng)營活動。（二）房地產(chǎn)業(yè)的營運：包括兩個過程，即生產(chǎn)過程和流通過程。（三）反帝產(chǎn)業(yè)的特點房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性。房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動性。房地產(chǎn)業(yè)是城市型的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中的上述特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金籌措（負(fù)債）、工程價款的結(jié)算方式（分期）、成本核算以及生產(chǎn)經(jīng)營等方面，有著不同于其他行業(yè)的特點。二、房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則（一）開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算（二）營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進(jìn)行確認(rèn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算帳單提交給買方并得到認(rèn)可時，即確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。代建房屋及代理其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算帳單經(jīng)委托單位驗證后，即確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。出租房屋時，出租方與承租方簽訂合同、協(xié)議后，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應(yīng)收價款，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。（三）土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進(jìn)行不同的帳務(wù)處理一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，對此，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進(jìn)行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權(quán)，由于其隨同開發(fā)產(chǎn)品在銷售時轉(zhuǎn)讓，故此類土地使用權(quán)應(yīng)該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)庫存核算（五）建房貸款利息作為資本性支出第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序一般要經(jīng)過計劃、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、七通一平、施工、驗收、銷售與售后服務(wù)等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)大體分為四個階段，即投資決策分析階段、項目前期工作階段、前期建設(shè)階段、房屋租售階段。投資決策分析階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，也是項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算對象的確定三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容為了滿足開發(fā)成本核算的需要，可對開發(fā)產(chǎn)品按用途分為以下四類二級明細(xì)核算：土地（建設(shè)場地）開發(fā)項目成本費用支出。房屋建設(shè)項目成本費用支出。配套設(shè)施工程項目成本費用支出，指開發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施發(fā)生的各項費用支出。代建工程項目成本費用支出?？蛇M(jìn)一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設(shè)專項進(jìn)行明細(xì)核算：土地征用及拆遷補(bǔ)償費。前期工程費?；A(chǔ)設(shè)施費。建筑安裝工程費。配套設(shè)施費。開發(fā)間接費。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本核算采用的是制造成本法。（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置房屋開發(fā)建設(shè)成本的歸集及科目設(shè)置。（1）房屋開發(fā)建造成本的歸集：房屋開發(fā)建造成本應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)開發(fā)類別歸集核算。（2）房屋開發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置：設(shè)置“開發(fā)成本”科目，屬于成本費用類科目。借方記錄企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的成本費用；貸方記錄開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品數(shù)額；借方余額是未完工的開發(fā)產(chǎn)品的成本費用數(shù)額。對于房屋開發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開發(fā)”二級分類賬，進(jìn)行明細(xì)分類核算。土地開發(fā)成本的歸集及科目設(shè)置（1）土地開發(fā)成本的歸集（2）土地開發(fā)成本核算的科目設(shè)置：土地開發(fā)有兩種不同的用途，一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉(zhuǎn)讓），另一種是為了興建商品房、出租房兒開發(fā)的工程用土地。（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的帳務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般帳務(wù)處理（2005年考過簡答）（1）將屬于直接費用的土地征用及補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費等，直接計入“開發(fā)成本”賬戶及相應(yīng)的成本核算成本項目中；（2）將日常應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費用，計入“開發(fā)間接費用”賬戶進(jìn)行歸集；（3）期末，按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)將開發(fā)間接費用在開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，計入到相關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品的“開發(fā)成本”賬戶中；（4）計算并結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)工程成本，即將完工的開發(fā)工程成本由“開發(fā)成本”賬戶轉(zhuǎn)記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶中。土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理房屋開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算（一）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的科目設(shè)置銷售費用包括產(chǎn)品銷售之前的改造修復(fù)費、產(chǎn)品看護(hù)費、水電費、采暖費，為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售而發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、福利費、業(yè)務(wù)費等。企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的直接參與項目開發(fā)的組織管理人員、設(shè)施等發(fā)生的各項間接費用，不作為期間費用，不在上述科目進(jìn)行核算，而是在所設(shè)置的“開發(fā)間接費用”科目中核算。（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的賬務(wù)處理第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算一、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的一般原則長期工程（包括勞務(wù)）合同，一般都應(yīng)當(dāng)根據(jù)完成進(jìn)度法或者完成合同法合理確認(rèn)營業(yè)收入。在確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入時，一項交易完成的實質(zhì)比形式更加重要。確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況；二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。企業(yè)相應(yīng)采用的會計方法稱為完全應(yīng)計法（又稱銷售法），有分期收款法、成本回收法、保證金（負(fù)債）法和推定收入法。二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的方法（一）完全應(yīng)計法完全應(yīng)計法也稱銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項時，即確認(rèn)為銷售收入的方法。采用完全應(yīng)計法的適用條件應(yīng)該是：試用期滿。付款可靠。應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)。賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。由于房地產(chǎn)銷售中的收款周期一般很長，因此，完全應(yīng)計法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價格。在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計法就是在銷售時確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會計處理方法。（二）完工百分比法雖然采用完工百分比法確認(rèn)收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應(yīng)計法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計法基本相同。在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進(jìn)度逐期確認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計總成本的比例來估定的。（三）分期收款法房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)與一般商品的分期收款銷售有關(guān)的賬務(wù)處理相同，但在確定房地產(chǎn)銷售利潤時還應(yīng)考慮應(yīng)收賬款的計價、開發(fā)成本的預(yù)計等問題。應(yīng)收賬款的計價：由于分期收款法下的應(yīng)收賬款收款期較長，應(yīng)以本金和利息之和計算應(yīng)收賬款。開發(fā)成本的預(yù)計：分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延。三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置包括經(jīng)營收入、其他業(yè)務(wù)收入、經(jīng)營成本、經(jīng)營稅金及附加、其他業(yè)務(wù)支出。“經(jīng)營收入”科目，按照“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等設(shè)置明細(xì)分類賬。“經(jīng)營成本”科目，按照“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建工程結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”等設(shè)置明細(xì)分類賬。“其他業(yè)務(wù)收入”科目，包括商品房屋售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入（如起重機(jī)出租，而不是房屋出租）。四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務(wù)處理第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算一、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)概述二、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理（一）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置對于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。下面分別設(shè)置“出租產(chǎn)品”（出租產(chǎn)品原價）和“出租產(chǎn)品攤銷”（攤銷產(chǎn)品價格）兩個二級科目。（二）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理出租開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的計算和賬務(wù)處理對于出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務(wù)中的按月攤銷，應(yīng)借記“經(jīng)營成本”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。出租開發(fā)產(chǎn)品修理的賬務(wù)處理出租開發(fā)的土地和房屋在租賃期間發(fā)生的修理費用，應(yīng)列為企業(yè)的經(jīng)營成本。企業(yè)為了出租所開發(fā)的土地和房屋，對所出租產(chǎn)品進(jìn)行裝飾及增添相關(guān)設(shè)施而發(fā)生的裝飾工程支出，應(yīng)先通過“開發(fā)成本”賬戶對所發(fā)生的費用進(jìn)行歸集。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷售所發(fā)生的修理費用，則應(yīng)列為銷售費用，不得作為經(jīng)營成本進(jìn)行列支。第六章　企業(yè)合并會計（一）——企業(yè)合并的賬務(wù)處理第一節(jié)　企業(yè)合并會計概述一、企業(yè)合并及其原因（一）企業(yè)合并的概念企業(yè)合并，是指兩個或兩個以上彼此獨立的企業(yè)的聯(lián)合，或者一個企業(yè)通過購買權(quán)益性證券、資產(chǎn)、簽訂協(xié)議，或者以其他方式取得另一個或另幾個企業(yè)的控制權(quán)的行為。企業(yè)合并是企業(yè)擴(kuò)張的基本手段。（二）企業(yè)合并的原因（優(yōu)點）：第一，成本低。第二，風(fēng)險小。第三，速度快。第四，影響增大，地位提高。二、企業(yè)合