【文章內(nèi)容簡介】 認為經(jīng)營收入。（二）重要性原則：租賃會計在租金的計算方法選用時，對于時間較長、金額較大的融資租賃項目采用復雜的年金計算方法，以特殊的原則記錄和報告。（三）謹慎性原則：出租人應選擇導致樂觀程度最小的方式確定本期收益。對于租金可能收不回來的風險，應在會計核算中加以考慮。（四）配比原則：每期收到的租金通常無法簡單的確認為某一個會計期間的實際收益。所以租賃會計收益應在租賃期內(nèi)合理地配比分攤。五、租賃會計核算的內(nèi)容（一）出租人會計核算的內(nèi)容租賃資產(chǎn)購入階段。租賃合同履行階段。租賃屆滿時資產(chǎn)的處置。（二）承租人會計核算的內(nèi)容租賃資產(chǎn)購入階段。租賃合同履行階段。租賃屆滿時資產(chǎn)的處置。第二節(jié) 經(jīng)營租賃會計一、經(jīng)營租賃會計的核算原則（2006年1月考過簡答）對承租人的會計處理規(guī)定是：承租人租入資產(chǎn)不能作為本企業(yè)的資產(chǎn)計價入賬，也不計提折舊，僅需按期支付租金。所付租金一般應在租賃期限內(nèi)均衡地計入費用。對出租人的會計處理規(guī)定是：經(jīng)營租賃用的資產(chǎn)應區(qū)別自用的固定資產(chǎn)，單獨進行核算。租賃用固定資產(chǎn)的折舊費、修理費應比照自用的固定資產(chǎn)折舊、修理的會計方法處理。經(jīng)營租賃用固定資產(chǎn)的折舊應單獨核算，但經(jīng)營租賃資產(chǎn)的修理費在“營業(yè)費用”科目中設置明細科目核算。二、承租人經(jīng)營租賃的賬務處理（2002年第36題）三、出租人經(jīng)營租賃的賬務處理四、會計報表關(guān)于經(jīng)營租賃業(yè)務的揭示租賃資產(chǎn)的租賃期一年以上且為不可取消的經(jīng)營租賃，則應在會計報表附注中加以說明。第三節(jié) 融資租賃會計一、融資租賃會計核算的一般原則（一）承租人會計核算的一般原則（二）出租人會計核算的一般原則金融企業(yè)的融資租賃業(yè)務，可按總額法進行核算，也可按凈額法進行核算。所謂總額法即指出租人應收租賃款包括租賃資產(chǎn)成本、利息、手續(xù)費等。（考過名詞）選用總額法進行會計處理可以全面反映租賃業(yè)務的狀況。但這種方法設置會計科目較多，核算手續(xù)比較繁瑣。所謂凈額法即出租人應收租賃款只包括租賃資產(chǎn)成本，這種方法核算比較簡單，但由于起租時賬面不反映租金、利息、手續(xù)費等，故難以在賬面上全面反映業(yè)務情況。二、融資租賃業(yè)務承租人的賬務處理（一）承租人融資租賃核算的會計科目設置“固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)”科目“長期應付款——應付租賃款”科目（二）承租人融資租賃業(yè)務的具體賬務處理三、融資租賃業(yè)務出租人的賬目設置（一）出租人融資租賃核算的科目設置“應收租賃款”科目，屬于資產(chǎn)類科目?！拔磳崿F(xiàn)租賃受益”科目，屬于資產(chǎn)類科目。實行凈額法核算的出租人不設置本科目。“租賃資產(chǎn)”科目，屬于資產(chǎn)類科目?！按D(zhuǎn)租賃資產(chǎn)”科目，屬于資產(chǎn)類備抵科目?！白赓U保證金”科目，屬于負債類科目。“租賃收益”科目，屬于損益類科目。（二）出租人融資租賃的賬務處理租賃投資總額＝租金總額＋租賃資產(chǎn)收回殘值四、會計報表關(guān)于融資租賃業(yè)務信息的揭示（看）（一）融資租賃業(yè)務在資產(chǎn)負債表上的揭示（二）融資租賃業(yè)務在損益表的揭示（三）融資租賃業(yè)務在會計報表附注中的揭示（2004年考過簡答）第四節(jié) 其他租賃業(yè)務會計一、售后回租業(yè)務的核算（一）售后回租的一般業(yè)務程序（二）回租業(yè)務的會計處理原則對于融資租賃性質(zhì)的回租業(yè)務，承租人（蒹銷售方）所取得的銷售收入超過資產(chǎn)賬面凈額的差額，應作為遞延收益，按直線法分配與租賃期內(nèi)和各個會計期間；資產(chǎn)賬面凈值超過銷售收入的差額應直接計入當期損失。（三）售后回租業(yè)務的賬務處理另行借款利率（銀行掛牌利率）是指承租人若以相同條件借款購買該租賃資產(chǎn)而應承擔的借款利率。租期超過租賃資產(chǎn)預期壽命的75%（絕大部分），應作為融資租賃處理。租賃最低付款額是指在融資租賃中，承租人按租賃合同在租賃期內(nèi)支付的各種款項，加上擔保的租賃資產(chǎn)的余值。租賃資產(chǎn)的公允價值＝租金現(xiàn)值＋擔保殘值現(xiàn)值租賃內(nèi)含利率是指在租賃開始日，出租人將租賃投資總額折算成現(xiàn)值所使用的貼現(xiàn)率。二、轉(zhuǎn)租賃業(yè)務的核算轉(zhuǎn)租賃業(yè)務是租賃公司以承租人身份與設備供貨廠商直接簽訂租賃合同，租賃公司再以出租人的身份與用戶簽訂轉(zhuǎn)租合同的租賃業(yè)務。（一）轉(zhuǎn)租賃業(yè)務核算的一般賬務處理原則轉(zhuǎn)租賃沒有影響原出租人業(yè)務性質(zhì)，所以原出租人仍保持其會計處理方法不做改變。（二）轉(zhuǎn)租賃業(yè)務核算的科目設置：“應付轉(zhuǎn)租賃租金”、“應收轉(zhuǎn)租賃款”科目。第五章 房地產(chǎn)會計第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述一、房地產(chǎn)業(yè)概述（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨立行業(yè)。一般包括征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設計、組織開發(fā)建設。（2002年考過選擇）房地產(chǎn)經(jīng)營一般包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，以及住宅的買賣、租賃等經(jīng)營活動。（二）房地產(chǎn)業(yè)的營運：包括兩個過程，即生產(chǎn)過程和流通過程。（三）反帝產(chǎn)業(yè)的特點房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性。房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動性。房地產(chǎn)業(yè)是城市型的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟聯(lián)系緊密。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中的上述特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金籌措（負債）、工程價款的結(jié)算方式（分期）、成本核算以及生產(chǎn)經(jīng)營等方面，有著不同于其他行業(yè)的特點。二、房地產(chǎn)會計的賬務處理原則（一）開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算（二）營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算帳單提交給買方并得到認可時，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。代建房屋及代理其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算帳單經(jīng)委托單位驗證后，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。出租房屋時，出租方與承租方簽訂合同、協(xié)議后，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收價款，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。（三）土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進行不同的帳務處理一是企業(yè)為建設自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，對此，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權(quán)，由于其隨同開發(fā)產(chǎn)品在銷售時轉(zhuǎn)讓，故此類土地使用權(quán)應該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)庫存核算（五）建房貸款利息作為資本性支出第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務程序一般要經(jīng)過計劃、規(guī)劃設計、征地拆遷、七通一平、施工、驗收、銷售與售后服務等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)大體分為四個階段，即投資決策分析階段、項目前期工作階段、前期建設階段、房屋租售階段。投資決策分析階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，也是項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算對象的確定三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容為了滿足開發(fā)成本核算的需要，可對開發(fā)產(chǎn)品按用途分為以下四類二級明細核算：土地（建設場地）開發(fā)項目成本費用支出。房屋建設項目成本費用支出。配套設施工程項目成本費用支出，指開發(fā)建設城市規(guī)劃中的大型配套設施發(fā)生的各項費用支出。代建工程項目成本費用支出。可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設專項進行明細核算：土地征用及拆遷補償費。前期工程費?；A設施費。建筑安裝工程費。配套設施費。開發(fā)間接費。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本核算采用的是制造成本法。（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設置房屋開發(fā)建設成本的歸集及科目設置。（1）房屋開發(fā)建造成本的歸集：房屋開發(fā)建造成本應當按房地產(chǎn)開發(fā)類別歸集核算。（2）房屋開發(fā)建造成本核算的科目設置：設置“開發(fā)成本”科目，屬于成本費用類科目。借方記錄企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的成本費用；貸方記錄開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品數(shù)額；借方余額是未完工的開發(fā)產(chǎn)品的成本費用數(shù)額。對于房屋開發(fā)建造，要設置“房屋開發(fā)”二級分類賬，進行明細分類核算。土地開發(fā)成本的歸集及科目設置（1）土地開發(fā)成本的歸集（2）土地開發(fā)成本核算的科目設置：土地開發(fā)有兩種不同的用途，一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉(zhuǎn)讓），另一種是為了興建商品房、出租房兒開發(fā)的工程用土地。（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的帳務處理房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般帳務處理（2005年考過簡答）（1）將屬于直接費用的土地征用及補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，直接計入“開發(fā)成本”賬戶及相應的成本核算成本項目中；（2）將日常應由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔的間接費用，計入“開發(fā)間接費用”賬戶進行歸集；（3）期末，按一定的分配標準將開發(fā)間接費用在開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配，計入到相關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品的“開發(fā)成本”賬戶中；（4）計算并結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)工程成本，即將完工的開發(fā)工程成本由“開發(fā)成本”賬戶轉(zhuǎn)記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶中。土地開發(fā)成本核算的賬務處理房屋開發(fā)成本核算的賬務處理四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算（一）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的科目設置銷售費用包括產(chǎn)品銷售之前的改造修復費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費，為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售而發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費以及專設銷售機構(gòu)的人員工資、福利費、業(yè)務費等。企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的直接參與項目開發(fā)的組織管理人員、設施等發(fā)生的各項間接費用，不作為期間費用，不在上述科目進行核算，而是在所設置的“開發(fā)間接費用”科目中核算。（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的賬務處理第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算一、房地產(chǎn)銷售收入確認的一般原則長期工程（包括勞務）合同，一般都應當根據(jù)完成進度法或者完成合同法合理確認營業(yè)收入。在確認房地產(chǎn)銷售收入時，一項交易完成的實質(zhì)比形式更加重要。確認房地產(chǎn)收入應該考慮兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況；二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務關(guān)系的履約程度。企業(yè)相應采用的會計方法稱為完全應計法（又稱銷售法），有分期收款法、成本回收法、保證金（負債）法和推定收入法。二、房地產(chǎn)銷售收入確認的方法（一）完全應計法完全應計法也稱銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。采用完全應計法的適用條件應該是：試用期滿。付款可靠。應收賬款收回的把握性強。賣方應盡義務大部分完成。由于房地產(chǎn)銷售中的收款周期一般很長，因此，完全應計法下房地產(chǎn)銷售的應收賬款應以凈現(xiàn)值表示。應收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價格。在房地產(chǎn)銷售業(yè)務中，應收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應計法就是在銷售時確認房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認利息收入的一種會計處理方法。（二）完工百分比法雖然采用完工百分比法確認收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應計法不同外，其余的前提條件與完全應計法基本相同。在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進度逐期確認。而在利息收入的確認上則與完全應計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預計總成本的比例來估定的。（三）分期收款法房地產(chǎn)商品銷售收入的確認與一般商品的分期收款銷售有關(guān)的賬務處理相同，但在確定房地產(chǎn)銷售利潤時還應考慮應收賬款的計價、開發(fā)成本的預計等問題。應收賬款的計價：由于分期收款法下的應收賬款收款期較長，應以本金和利息之和計算應收賬款。開發(fā)成本的預計：分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延。三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設置包括經(jīng)營收入、其他業(yè)務收入、經(jīng)營成本、經(jīng)營稅金及附加、其他業(yè)務支出?！敖?jīng)營收入”科目，按照“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等設置明細分類賬?！敖?jīng)營成本”科目，按照“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”、“代建工程結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”等設置明細分類賬。“其他業(yè)務收入”科目，包括商品房屋售后服務收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入（如起重機出租，而不是房屋出租）。四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務處理第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算一、房地產(chǎn)出租業(yè)務概述二、房地產(chǎn)出租業(yè)務核算的科目設置和賬務處理（一）房地產(chǎn)出租業(yè)務核算的科目設置對于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應設置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。下面分別設置“出租產(chǎn)品”（出租產(chǎn)品原價）和“出租產(chǎn)品攤銷”（攤銷產(chǎn)品價格）兩個二級科目。（二）房地產(chǎn)出租業(yè)務的賬務處理出租開發(fā)產(chǎn)品的賬務處理出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的計算和賬務處理對于出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務中的按月攤銷，應借記“經(jīng)營成本”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。出租開發(fā)產(chǎn)品修理的賬務處理出租開發(fā)的土地和房屋在租賃期間發(fā)生的修理費用，應列為企業(yè)的經(jīng)營成本。企業(yè)為了出租所開發(fā)的土地和房屋，對所出租產(chǎn)品進行裝飾及增添相關(guān)設施而發(fā)生的裝飾工程支出，應先通過“開發(fā)成本”賬戶對所發(fā)生的費用進行歸集。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷售所發(fā)生的修理費用，則應列為銷售費用，不得作為經(jīng)營成本進行列支。第六章　企業(yè)合并會計（一）——企業(yè)合并的賬務處理第一節(jié)　企業(yè)合并會計概述一、企業(yè)合并及其原因（一）企業(yè)合并的概念企業(yè)合并，是指兩個或兩個以上彼此獨立的企業(yè)的聯(lián)合，或者一個企業(yè)通過購買權(quán)益性證券、資產(chǎn)、簽訂協(xié)議，或者以其他方式取得另一個或另幾個企業(yè)的控制權(quán)的行為。企業(yè)合并是企業(yè)擴張的基本手段。（二）企業(yè)合并的原因（優(yōu)點）：第一，成本低。第二，風險小。第三，速度快。第四，影響增大，地位提高。二、企業(yè)合