【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年，只有 70%的人這么認(rèn)為，在租房人群中甚至還有 27%的人對(duì)購(gòu)房沒(méi)有任何興趣。伴隨著近些年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，就業(yè)率低，美國(guó)人對(duì)租房的需求越來(lái)越大。（2）法國(guó)。法國(guó)擁有房子的人群只占 59%,還有一部分人群沒(méi)有房子通過(guò)租房來(lái)解決，但是法國(guó)非常重視保障性住房，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都留有 20%的社會(huì)住房比率，社會(huì)住房主要是留給收入較低的人群，低價(jià)出租給他們居住，以此方法來(lái)避免產(chǎn)權(quán)房的不公平競(jìng)爭(zhēng)，法國(guó)為了確保租房者的利益還出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定來(lái)保障租房者的基本利益。（3）英國(guó)。2022 英國(guó)官方公布了租房數(shù)據(jù)，有 32%的家庭是通過(guò)租房來(lái)解決住房問(wèn)題，為了保證租房家庭的利益建立了相對(duì)完整的住房法律體系，出臺(tái)了《住宅與建房控制法》和《住房法》 ，收入低于貧困線(xiàn)的人群還可以申請(qǐng)住房補(bǔ)貼，低收入人群的住房得到了保障。（4）德國(guó)。德國(guó)人相對(duì)于買(mǎi)房來(lái)說(shuō)更傾向于租房，德國(guó)有將近 60%的人選擇租房，只有 40%的人選擇買(mǎi)房，為了讓租房者的權(quán)益得到保障，德國(guó)建立了一套完整的租房體系，出臺(tái)了《民法典》等多部法律來(lái)對(duì)租房的相關(guān)條款和價(jià)格進(jìn)行約制，失業(yè)人員還可以領(lǐng)取租房補(bǔ)貼，來(lái)保障租房者權(quán)益。(5)日本。日本東京的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，超過(guò)了 42%的家庭通過(guò)租房來(lái)解決住房問(wèn)題，為了居民的住房問(wèn)題得到解決，日本政府在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期通過(guò)房地產(chǎn)政策“保低放高”來(lái)為低收入人群提供低價(jià)的廉租房，來(lái)保證租房市場(chǎng)的發(fā)育，日本對(duì)房屋中介公司的管理要求非常嚴(yán)格，必須要有相關(guān)的資格認(rèn)證，還要經(jīng)常接受主管部門(mén)的考核，以確保其具有過(guò)硬的素質(zhì)。國(guó)外由于都具有相關(guān)的政策法規(guī)來(lái)保證租房人群的權(quán)益，房屋租賃市場(chǎng)快速的發(fā)展了起來(lái)，為了解決傳統(tǒng)的人工記錄管理過(guò)程，讓房屋租賃信息的安全性、準(zhǔn)確性得到提高，國(guó)外利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)房屋租賃進(jìn)行管理取得了很大的成功。具有代表性的是美國(guó)的 MLS 公司所取得的成就。美國(guó)絕大多數(shù)的房屋租賃都是通過(guò) MLS 成交的,因?yàn)樗麄儾捎梅奖愣挚旖莸姆绞綖橛脩?hù)提供服務(wù),尤其是他們現(xiàn)在融合多媒體技術(shù),使客戶(hù)可以有一種身臨其境的感覺(jué)來(lái)了解房屋信息。3 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀自 21 世紀(jì)初的十年時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)的房屋租賃沒(méi)有得到社會(huì)和政府的關(guān)注，直至近幾年，社會(huì)和政府才開(kāi)始重視。由于政府沒(méi)有統(tǒng)計(jì)體系統(tǒng)計(jì)房屋租賃市場(chǎng)的相關(guān)項(xiàng)目和指標(biāo)，因此缺少權(quán)威的數(shù)據(jù)來(lái)反映房屋租賃市場(chǎng)相關(guān)的問(wèn)題，但房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展還是從未停止一直在前進(jìn)，縱觀國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，租房比例比買(mǎi)房比例還是要高，所以房屋租賃市場(chǎng)在我國(guó)還有很大的發(fā)展?jié)摿?。近年?lái)，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)被炒作的過(guò)熱，房?jī)r(jià)一直居高不下，像北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的市值，這種過(guò)熱的炒作以至于人們對(duì)于購(gòu)房的需求表現(xiàn)的沒(méi)有那么迫切，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱著駐足觀望的態(tài)度，相比于購(gòu)房更多的人傾向于租房，因此，房屋租賃市場(chǎng)一直處于升溫狀態(tài)，租房?jī)r(jià)格也得到一定幅度的提高，租賃市場(chǎng)已經(jīng)得到社會(huì)各界和政府的高度關(guān)注，在未來(lái)的宏觀調(diào)控中會(huì)更加關(guān)注租賃市場(chǎng)的發(fā)展，以確保房屋租賃市場(chǎng)能健康發(fā)展。在這種房屋租賃市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的情況下，相對(duì)于國(guó)外的房屋租賃情況,國(guó)內(nèi)的房屋租賃大多數(shù)還停留在手工操作人工服務(wù)的階段,只有很少一部分企業(yè)采用電子商務(wù)的模式來(lái)管理房屋租賃信息。人們對(duì)于房屋租賃的消費(fèi)習(xí)慣還沒(méi)有成熟起來(lái),因此房屋租賃管理系統(tǒng)在國(guó)內(nèi)具有很大的發(fā)展?jié)摿?。開(kāi)發(fā)這一系統(tǒng)具有其緊迫性以及現(xiàn)實(shí)意義。 項(xiàng)目研究?jī)?nèi)容受傳統(tǒng)觀念的影響，加上國(guó)內(nèi)政府和社會(huì)之前對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的不關(guān)注以及房屋租賃市場(chǎng)的服務(wù)和管理缺陷，目前整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展還是比較滯后，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋租賃市場(chǎng)還存在很大的差距，具體表現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的不協(xié)調(diào)、住房的解決渠道等方面。中介企業(yè)的房屋租賃管理和房屋租賃市場(chǎng)一樣還是比較滯后，沒(méi)有像西方國(guó)家一樣實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化、信息化管理。為解決上述內(nèi)容，此項(xiàng)目的研究?jī)?nèi)容主要是以國(guó)內(nèi)外目前的房屋租賃市場(chǎng)以及以后的發(fā)展方向?yàn)橐罁?jù)，根據(jù)它的需求為房屋租賃等中介公司研發(fā)一款自動(dòng)化的、信息化的管理系統(tǒng)。具體從以下幾個(gè)方面入手：（1）通過(guò)系統(tǒng)研究背景和業(yè)務(wù)處理的流程確定系統(tǒng)的總體設(shè)計(jì)和系統(tǒng)的詳細(xì)設(shè)計(jì)。（2）在系統(tǒng)的詳細(xì)開(kāi)發(fā)上，依據(jù)目前和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)確定合適的軟件結(jié)構(gòu)以及數(shù)據(jù)庫(kù)的設(shè)計(jì)。（3）系統(tǒng)的詳細(xì)功能設(shè)計(jì)，包括房屋信息管理、合同管理、租金信息管理、4客戶(hù)信息管理、信息統(tǒng)計(jì)等； 論文的組織結(jié)構(gòu)第一章：主要概述了當(dāng)前課題的研究情況、是否具有發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間以及課題對(duì)現(xiàn)今帶來(lái)的作用。第二章：主要概述了課題根據(jù)當(dāng)前的社會(huì)資源研究開(kāi)發(fā)的具體需求以及從各個(gè)方面分析開(kāi)發(fā)和使用過(guò)程中是否是可行的。第三章：主要概述了開(kāi)發(fā)前期對(duì)于工具及相關(guān)技術(shù)的選擇，開(kāi)發(fā)工具和開(kāi)發(fā)技術(shù)的選擇都是根據(jù)需求和使用的實(shí)際情況來(lái)確定的。第四章：主要概述了系統(tǒng)依據(jù)具體的需求確定的模塊設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)庫(kù)的設(shè)計(jì)和數(shù)據(jù)流的設(shè)計(jì)。第五章：主要概述了系統(tǒng)各個(gè)模塊的具體功能的具體實(shí)現(xiàn)。第六章：主要概述了測(cè)試系統(tǒng)使用的三種測(cè)試方法以及測(cè)試的結(jié)果。5第二章 系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的相關(guān)技術(shù) VC++ VC++ 是美國(guó)微軟公司推出的一款 C++編譯器，能將高級(jí)語(yǔ)言翻譯為機(jī)器語(yǔ)言的程序。VC++有三個(gè)主要部分：Developer Studio、MFC、Platform SDK，此次管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)就是采用 MFC，VC++本來(lái)就是為 MFC 打造的，VC++中的許多特征和語(yǔ)言擴(kuò)展也是為 MFC 而設(shè)計(jì)的，所以用 V C++而不用 MFC 就等于拋棄了 VC++中很大的一部分功能。MFC(Microsoft Foundation Classes)，是微軟公司提供的一個(gè)類(lèi)庫(kù)（class libraries） ，以 C++類(lèi)的形式封裝了 Windows 的 API，并且包含一個(gè)應(yīng)用程序框架，以減少應(yīng)用程序開(kāi)發(fā)人員的工作量。其中包含的類(lèi)包含大量 Windows 句柄封裝類(lèi)和很多 Windows 的內(nèi)建控件和組件的封裝類(lèi)。 SQL Server 2022SQL Server 2022 是微軟公司開(kāi)發(fā)的大型數(shù)據(jù)庫(kù)管理軟件，其性能指標(biāo)在上一版本的基礎(chǔ)上有了一定程度的提高。SQL Server 2022 這款軟件主要用于大型的企業(yè)級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)管理，集成了商業(yè)智能等特性，提高了平臺(tái)通用性，擴(kuò)展了開(kāi)發(fā)與商務(wù)智能，更加有利于企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析與管理，同時(shí)給企業(yè)級(jí)應(yīng)用數(shù)據(jù)和分析程序帶來(lái)更好的安全性、穩(wěn)定性和可靠性，使它更易于創(chuàng)建、部署和管理。 概括起來(lái)，SQL Server 2022 數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)具有以下主要特點(diǎn)： 1. 豐富的圖形管理工具，使系統(tǒng)管理、操作更為直觀方便。SQL Server 企業(yè)管理器提供用戶(hù)界面，界面直觀友好，方便用戶(hù)配置管理數(shù)據(jù)庫(kù)及其對(duì)象。SQL Server 2022 還提供 SQL 查詢(xún)分析器、SQL 事件探查器、SQL Server 服務(wù)管理器等多種管理工具，大大簡(jiǎn)化了用戶(hù)操作，增強(qiáng)了系統(tǒng)的易用性。 2. 動(dòng)態(tài)自動(dòng)管理和優(yōu)化功能。SQL Server 2022 在運(yùn)行過(guò)程中為達(dá)到最優(yōu)性能，可以根據(jù)環(huán)境配置和用戶(hù)訪問(wèn)情況動(dòng)態(tài)自動(dòng)進(jìn)行配置。 3. 充分的 Inter 技術(shù)支持。SQL Server 2022 提供 XML 數(shù)據(jù)庫(kù)與 Web Service 的支持，實(shí)現(xiàn)用戶(hù)的 Inter 數(shù)據(jù)互聯(lián)；其異構(gòu)數(shù)據(jù)集成、Service 使數(shù)據(jù)與應(yīng)用無(wú)縫集成；同時(shí)也擴(kuò)展了其在分析服務(wù)和數(shù)據(jù)挖掘領(lǐng)域的應(yīng)用。 SQL Server 2022 以它直觀的操作界面、豐富的編程接口和良好的可靠性、可擴(kuò)展性，贏得了廣大用戶(hù)的喜愛(ài)，同時(shí) SQL Server 2022 還具有安裝極其方便快捷、操作簡(jiǎn)單和成本低的特點(diǎn)。此次研發(fā)采用 VC++、SQL Server 2022 和6Windows XP 的完美搭配，我們的研發(fā)效率不僅得到了極大的提高，而且還減少了研發(fā)過(guò)程中的工作量和投入成本。 系統(tǒng)的 C/S 結(jié)構(gòu)軟件系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)分為兩種：C/S 結(jié)構(gòu)和 B/S 結(jié)構(gòu)，這兩種結(jié)構(gòu)各有利弊，對(duì)于結(jié)構(gòu)的選用需要根據(jù)實(shí)際的需要來(lái)選取合適的體系結(jié)構(gòu)。B/S 結(jié)構(gòu)的擴(kuò)展性和靈活性都非常高，在有互聯(lián)網(wǎng)的情況下就可以使用，需要進(jìn)行資源貢獻(xiàn)的軟件很多都是采用 B/S 結(jié)構(gòu)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，但是 B/S 結(jié)構(gòu)信息安全性不高容易造成數(shù)據(jù)泄漏，給用戶(hù)帶來(lái)不可估量的損失。C/S 結(jié)構(gòu)對(duì)事務(wù)的處理能力比較強(qiáng)、響應(yīng)的速度非常快而且操作界面美觀，可以根據(jù)客戶(hù)需求實(shí)現(xiàn)個(gè)性化設(shè)計(jì)，而且信息安全性高，縱觀 C/S 和 B/S 的優(yōu)缺點(diǎn)，再結(jié)合軟件的實(shí)際需求決定本次開(kāi)發(fā)在結(jié)構(gòu)上選用 C/S 結(jié)構(gòu)。 ADO 數(shù)據(jù)庫(kù)訪問(wèn)技術(shù)ADO（active data object，活動(dòng)數(shù)據(jù)對(duì)象）實(shí)際上是一種基于 COM（組件對(duì)象模型）的自動(dòng)化接口技術(shù)，并以 OLE DB（對(duì)象連接和鑲?cè)氲臄?shù)據(jù)庫(kù)）為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò) OLE DB 精心包裝后的數(shù)據(jù)庫(kù)訪問(wèn)技術(shù)，利用它可以快速的創(chuàng)建數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用程序。ADO 提供了一組非常簡(jiǎn)單，將一般通用的數(shù)據(jù)訪問(wèn)細(xì)節(jié)進(jìn)行封裝的對(duì)象。由于 ODBC 數(shù)據(jù)源也提供了一般的 OLE DB Privider，所以 ADO 不僅可以應(yīng)用自身的 OLE DB Privider，而且還可以應(yīng)用所有的 ODBC 驅(qū)動(dòng)程序。ADO 的三個(gè)核心對(duì)象:Connection 對(duì)象：它表示到數(shù)據(jù)庫(kù)的連接，管理應(yīng)用程序和數(shù)據(jù)庫(kù)之間的通信。Command 和 Recordset 對(duì)象都有一個(gè) ActiveConnection 屬性，該屬性用來(lái)引用 Connection 對(duì)象。 Command 對(duì)象：被用來(lái)處理重復(fù)執(zhí)行的查詢(xún)，或處理需要檢查在存儲(chǔ)過(guò)程調(diào)用中的輸出或返回參數(shù)的值的查詢(xún)。 Recordset 對(duì)象：被用來(lái)獲取數(shù)據(jù)。Recordset 對(duì)象存放查詢(xún)的結(jié)果，這些結(jié)果由數(shù)據(jù)的行（成為記錄）和列（稱(chēng)為字段）組成。每一列都存放在Recordset 的 Fields 集合中的一個(gè) Fields 對(duì)象中。DAO：DAO(Database Access Object)使用 Microsoft Jet 數(shù)據(jù)庫(kù)引擎來(lái)訪問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)。Microsoft Jet 為象 Access 和 Visual Basic 這樣的產(chǎn)品提供了數(shù)據(jù)引擎。 與 ODBC 一樣，DAO 提供了一組 API 供編程使用。MFC 也提供了一組 DAO 類(lèi)，封裝了底層的 API，從而大大簡(jiǎn)化了程序的開(kāi)發(fā)。利用 MFC 的 DAO 類(lèi)，用戶(hù)可7以編寫(xiě)?yīng)毩⒂?DBMS 的應(yīng)用程序。 DAO 是從 Visual C++ 版開(kāi)始引入的。一般地講，DAO 類(lèi)提供了比 ODBC類(lèi)更廣泛的支持。一方面，只要有 ODBC 驅(qū)動(dòng)程序，使用 Microsoft Jet 的 DAO就可以訪問(wèn) ODBC 數(shù)據(jù)源。另一方面，由于 DAO 是基于 Microsoft Jet 引擎的，因而在訪問(wèn) Access 數(shù)據(jù)庫(kù)(即*.MDB 文件)時(shí)具有很好的性能。DAO 類(lèi)與 ODBC 類(lèi)相比具有很多相似之處，這主要有下面幾點(diǎn)： 二者都支持對(duì)各種 ODBC 數(shù)據(jù)源的訪問(wèn)。雖然二者使用的數(shù)據(jù)引擎不同，但都可以滿(mǎn)足用戶(hù)編寫(xiě)?yīng)毩⒂?DBMS 的應(yīng)用程序的要求。 DAO 提供了與 ODBC 功能相似的 MFC 類(lèi)。例如，DAO 的 CDaoDatabase 類(lèi)對(duì)應(yīng)ODBC 的 CDatabase 類(lèi)，CDaoRecordset 對(duì)應(yīng) CRecordset，CDaoRecordView 對(duì)應(yīng)CRecordView，CDaoException 對(duì)應(yīng) CDBException。這些對(duì)應(yīng)的類(lèi)功能相似，它們的大部分成員函數(shù)都是相同的。 AppWizard 和 ClassWizard 對(duì)使用 DAO 和 ODBC 對(duì)象的應(yīng)用程序提供了類(lèi)似的支持。 實(shí)際上，用戶(hù)可以很輕松地把數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用程序從 ODBC 移植到 DAO。因?yàn)榇讼到y(tǒng)的研發(fā)是采用 SQL Server 2022 數(shù)據(jù)庫(kù)和 VC++，所以采用ADO 數(shù)據(jù)庫(kù)連接技術(shù)。8第三章 系統(tǒng)分析 需求分析隨著房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展以及計(jì)算機(jī)信息技術(shù)的普及，計(jì)算機(jī)無(wú)紙化辦公與現(xiàn)代化管理相結(jié)合是發(fā)展的必然趨勢(shì)，利用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行辦公相對(duì)于傳統(tǒng)人工管理不僅可以提高企業(yè)員工的工作效率減少人員開(kāi)支，還可以提高管理信息的安全性和準(zhǔn)確性，極大的減少了工作人員的壓力，提高了員工的工作質(zhì)量。 系統(tǒng)非功能性需求為了充分體現(xiàn)計(jì)算機(jī)管理房屋租賃信息帶來(lái)的優(yōu)點(diǎn)，系統(tǒng)的設(shè)計(jì)需注意如下幾點(diǎn)：(1) 高效性。為了使研發(fā)的軟件在效率方面達(dá)到最大化，設(shè)計(jì)方面需要綜合考慮房屋租賃流程和對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的訪問(wèn)頻率，若數(shù)據(jù)的數(shù)量比較大而且房屋的頻率又高，應(yīng)該把數(shù)據(jù)冗余設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)奶岣咭幌拢硗馑饕o快速訪問(wèn)表中數(shù)據(jù)提供了策略，當(dāng)小的填充因子被設(shè)置在建立索引時(shí)，很多的自由空間被留在了數(shù)據(jù)頁(yè)中，從而通過(guò)頁(yè)分割和重新組織工作的減少達(dá)到提高數(shù)據(jù)庫(kù)執(zhí)行性能和運(yùn)行效率。（2）安全性?；诜课葑赓U管理系統(tǒng)會(huì)涉及到大量的數(shù)據(jù)，而且這些數(shù)據(jù)都是極其重要的，不容許有錯(cuò)誤和丟失，因此系統(tǒng)必須具有很高的安全性和穩(wěn)定性，在安全性這個(gè)問(wèn)題上可以通過(guò)兩個(gè)方面來(lái)考慮，第一是硬件設(shè)備，有很好的容錯(cuò)性的系統(tǒng)是開(kāi)發(fā)的首選環(huán)境。第二是系統(tǒng)本身的設(shè)計(jì)，利用分布式數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)進(jìn)行研發(fā)，使系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)更加靈活、可靠性更高、可用性更好。為了信息系統(tǒng)更加安全可靠，數(shù)據(jù)的多層管理要考慮好多層次存儲(chǔ)和備份。（3）實(shí)用性。此系統(tǒng)的研發(fā)是基于對(duì)目前國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀的調(diào)查設(shè)計(jì)的，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)傳統(tǒng)的人工管理是一種極大的沖擊，也因此可以提高中介企業(yè)管理的管理效率和租賃信息管理的準(zhǔn)確性和安全性，在操作設(shè)計(jì)方面，按照操作簡(jiǎn)單、界面簡(jiǎn)潔、功能完善等要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，使該系統(tǒng)能完全滿(mǎn)足中介企業(yè)的需求，進(jìn)而提高系統(tǒng)的市場(chǎng)占有率。 系統(tǒng)主要業(yè)務(wù)分析房屋租賃管