【文章內容簡介】 就不要用高壓的，因為這兩種情況下使用的板厚相差較大。 （6）地下室的門窗工程，主要是防火門，它的數量是按規(guī)范確定的，剛性很強，想在設計環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。 （7）地下室的機電工程，機電成本可以說是個無底洞，管理得好也可以更經濟，而且對于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業(yè)的承建范圍接駁，所以在設計上需要注意以下幾點： a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設計變更和現場修改，以致造成浪費； b. 對于電氣部分，有條件的機電圖紙最好能和電力設計院的外電設計相匹配（至少需要機電設計單位了解電力設計院當地做法），這樣防止兩者之間的差異較大，而使機電成本無法控制； c. 合理設置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長度； d. 合理選用各管材：預埋的電線管用PVC管，從橋架接至末端設 備之間的管段用鍍鋅電線管（當地有強制規(guī)定的除外）；給排水的管材也是，PVCU排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國標鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。 ：以住宅層的單體造價為例，目前一般是1,650－1,850元／m2（不含戶內裝飾），比2006年平均水平高出300400元/m2。 項目名稱 住宅層 單方成本（元／m2） 竣工時間 深圳月朗苑 多層 1, 2006年10月 小高層 1, 高層 1, 成都格林威治城 （高層） 1, 2006年11月 成都常春藤花園 小高層 1, 2007年05月 高層 1, 西安中海華庭 小高層 1, 2007年06月 高層 1, 佛山萬錦豪園一期 小高層 1, 2006年12月 高層 1, 從物業(yè)類型上看，小高層與高層、超高層的造價差別并不大，這一點，可能巔覆了大家的常識。我們現在的住宅設計都是要求不露梁不露柱，所以在結構上基本都是“框剪”體系，而與層數無關，所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯；但是對于別墅這類低層建筑來說，就完全沒有必要設計“剪力”或“短肢”了，太浪費！。而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高50元／m2 （1）建筑工程：此處的建筑工程，已經剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項目，所以，影響造價水平的因素集中在設計的經濟性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅層在結構形式上，選擇余地不大，因為成本控制的重點集中在鋼筋和砼的用量上。這是設計經濟性優(yōu)化的重點！影響鋼筋和砼用量指標的，還有一個隱性的因素，即所謂“贈送面積”。我們強調，建安成本所使用的建筑面積，是按照全國統(tǒng)一的建筑面積計算規(guī)則計算的，而不是以各地區(qū)各城市房管部門房屋測繪所掌握的面積計算口徑來計算。在這種情況下，如果還有“贈送面積”的，應該說明贈送的部位和面積數量，以便于判斷成本本身的合理性。目前的水平，鋼筋45－60kg/m2，／m2。／kg，每節(jié)約5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約30元／m2。C30砼的價格約為350元／m3，也可以省35元／m2。屋頂造型影響單方造價水平顯明，越是層數少的建筑物，分攤的成本越高。 （2）防水工程：此項攤至地上建筑面積一般約為2030元/m2（僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū)還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價增加至少40元／m2。但是，外墻是不是一定要做防水？可以再作研究，外墻滲漏主要集中在窗框與外墻的交界處。墻體滲漏的情況，少見。 （3）入戶門工程：如果是木質入戶門，其造價與木材的種類有關，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對便宜。這一項費用，剛性明顯，因為數量固定，每戶一樘，目前來講一般均價在20003000元/樘，高檔一點的可能一樘門的一套鎖都需要1500元/樘，整樘門可能在5000元/樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄”是聯排別墅的3萬/樘。 （4）外立面門窗工程：這一項剛性和彈性都很明顯。目前，外立面的門窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，我們稱之為“窗積比”，（）。這個指標很重要，,是比較恰當的。門窗造價的剛性就體現在這個比例上，如果這個比例已經確定了，而且已經施工了，那么就無法再修改圖紙了。影響門窗造價的主要是門窗的功能。比如隔熱、雙玻、較好的五金件、玻璃的種類（凈白玻？或是專門顏色？）。如果門窗用后裝法施工，將出現附框的費用，相當于每平方米建筑面積增加造價10－15元。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價是350元／m2；斷橋隔熱大約是500元／m2左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在350400元/m2左右。 （5）鋁門窗的替代品，僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門窗。所以，在鋁門窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約，比如不輕易使用氟碳噴涂，LOWE玻璃，對于聯排別墅不要輕易嘗試木包鋁，內開內倒形式的門窗，這樣的窗的造價是普通的3倍（以350元/m2為基數）！，相當于地上物業(yè)的單方造價將增加210元/m2（以地上建筑面積計），若按可售，增加的造價將會更高！目前各地區(qū)公司在門窗檔次上有跟別人血拼的傾向，這種不顧項目定位、檔次、售價等因素的攀比心理，要不得。 （6）保溫工程：屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關。目前以50mm110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內外兩道保溫砂漿，總的來講，每平方米建筑面積的造價在80－100元／m2?？傮w上說，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費用。 （7）外立面裝飾：這是影響建筑物單體造價水平的又一個重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數字是1－；－，這個比例偏高，對于聯排別墅或獨棟別墅來講，甚至更高。如果在設計上，能夠注意立面的層次不要過多，將會大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚為例，我們現在的集中采購的普通檔次的面磚，是22元／m2，面磚施工的單價為45元／m2，那么外立面的造價是67元／m2，／m2。，則增加建筑面積的造價是13元，與門的造價，或防水工程（不包括外墻防水）、或欄桿的造價、或安防系統(tǒng)的造價相當。如果要用較好的外墻磚，比如臺資廠或日資廠，材料價格估計是50元／m2，／m2。如果用涂料，目前來說，30元／m2的造價可以做到較好的合資產品。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材種類?！断揞~審批意見》一文中明確提出了對于各種材料使用面積的比例限制，但由于石材的價格范圍比較大，沒有對其材料單價提出限額標準，且涉及到外立面的效果問題，但設計選型的時候應注意，能用國產就不用進口，一般來講小業(yè)主是不會有我們建筑師一樣的眼光，分辨不出來進口還是國產的，另外對于聯排別墅外立面的石材，是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個月，最終還沒有確定是干掛還是濕貼。目前來看，高檔的聯排別墅整項造價以地上建筑面積計約350元/m2以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價在110元/m2左右，高檔的在160元/m2左右。目前此項造價的“最高記錄”是520元/m2，當然只是報成本預測時候的數據，最終不可能按這個指標去批復。希望各地區(qū)公司在外立面裝飾造價上，要保持克制！一定要認清自己項目的檔次和售價。 （8）欄桿工程：目前來說，影響造價水平不大。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多大的開間，就需要多長的欄桿；二是設計標準上，我們比較謹慎，一般是鐵質加玻璃。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼，造價影響就不大。常規(guī)來講欄桿每延米造價約在300450元/米范圍內，而整項欄桿工程的造價攤至建筑面積約為3040元/m2。 （9）大堂裝飾：影響不大，因為一棟建筑只有一個大堂。裝飾檔次，豪華裝飾一個需要50萬元，普通裝飾，一個只需要不到5萬元。目前《限額審批意見》中提到的檔次標準是3500、2500、1500元/m2，此項的單方指標受層數的影響較大，但一般在1020元/m2，最高不超過25元/m2。 （10)公共部位裝飾：主要是電梯廳。目前我們的裝飾標準一般是地面和墻面使用拋光磚，或者加配一些石材裝飾線條。電梯門套普通用石材。造價水平是50－60元／m2建筑面積。以公共部位的面積來計，造價水平約為980元／m2，數字較高的原因是墻體面積大，用料多，再就是公共部分較多，一般來講電梯廳面積在10m2左右比較常見，但多的也會達到2030m2，這需要我們在設計時盡量減少公共部分空間。對于中低檔項目，在選材上，一定要選小規(guī)格產品，這樣比較經濟。另外就是取消石材點綴，比如踢腳線、波打線等。而對于走火樓梯間，如果是配電梯的住宅，一定要簡單裝修，不得全地鋪磚，不得使用木質扶手。 （11）機電系統(tǒng)工程：對于毛坯住宅來說，造價顯得剛性。合計約為200元／m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。在電氣系統(tǒng)上，住宅優(yōu)化的余地不大，隨便生活質量的改善，電位數量總是越來越多，這個源流我們也得適應。但是對于給排水系統(tǒng)，則大有文章可做，一是管材的材質，比如排水系統(tǒng)要選用UPVC，而不是金屬管材；上水管道要選用普通材質而不是昂貴的新產品；二是系統(tǒng)的功能要講究，比如同層排水造價昂貴，不要選用。 （12)直飲水工程：意義不大。多數情況下是開發(fā)商掏錢，運營商想賺錢也沒賺到。但是，因為樓盤需要互相攀比，所以，你有，我也得有。目前的造價水平每戶是1000－1500元不等，推銷到總建筑面積里去，相當于10元／m2。 （13）安防工程：造價有相當的彈性。主要表現在功能上，有不少噱頭一類的功能，盡量不要用。另外一點就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。彩色的貴一倍多。這項費用，各地區(qū)有明顯的攀比之風，比如顯示器上可以發(fā)布物業(yè)管理處的天氣預報，或物業(yè)管理處的各類通知等等，有必要嗎？還有家用的可視對講就這么重要嗎？現代家庭生活是越來越簡單了，一年之中你家有幾批客人拜訪過？我們沒有必要為那么“擺設”去花那么多的錢。 （14）電梯工程：其造價高低一是功能，太多的功能，未必能夠用得到；另外一點是選配的標準，比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點要注意，不要盲目地去追新產品。新產品普通存在功能不穩(wěn)定、價格高，維修運營費用高的特點。電梯的附加功能，你不說，用戶是永遠不知道的。用戶所需要的就是平安地送他到所在樓層，其他功能對于用戶，全是多余的。電梯產品的系統(tǒng)有高低檔之分，但是其系統(tǒng)的“標識”都不是顯示在表面的，你不說，別人永遠不知道。電梯工程的單方造價的高低，與其所服務的面積直接相關，對于一個10層左右的小高層來說，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷的成本非常高，如果是一梯三戶或四戶，則成本成倍地下降。目前對于100米高層住宅來說，住宅層電梯造價50元／m2是正常的，但是也有個別項目，十幾層高，電梯攤銷超過200元／m2。 （15）建筑物的泛光照明工程：一般來說，安裝在屋頂上的燈光，每棟5萬元的造價是適當的。但是，我們也要注意，不是每個項目都需要泛光的。一個普通的項目，設置了泛光照明，有什么意義？！除了讓物業(yè)多掏一些電費以外，能起到什么作用？ ：因為物業(yè)的類型、用途不一，不好一概而論，目前我們控制的標準是學校1600元／m2全包，會所3500－4000元／m2全包（含建造與裝修）。 ：這一項費用，顯得較為剛性。具備一些彈性的項目是變配電工程，主要體現在設計上，因為設計和施工都是壟斷的，所以其設計的經濟性需要甲方專人把握，甚至需要公關。以KVA為指標，每一單位的成本是2000元／KVA左右。但是，其造價水平，又與地方土政策有關，可注意以下幾點： （1）高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進口的，能用國產的就不用合資的，因為這些本來就是電力部門管理的，他們在設計的時候不會考慮到經濟因素，若能通過公關然后修改設計是最好的； （2）對于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的，這個存在很大的造價差異； （3）對于地庫面積很大的地庫，如果單獨設置一個發(fā)電機房，那么每一路應急電源需要從發(fā)電機房引出，這樣會增加很多造價，不如將發(fā)電機房分成多個發(fā)電機低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價是要減少很多的，對于具體怎么分當然需要在設計過程中進行論證。 另一項是室外管網工程，尤其是對于聯排別墅周圍的室外管網工程現場管理大家一直認為是很頭痛的事情，工期緊，現場的承建商多，工作面也處于交叉狀態(tài)，工序上也會前