【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 際旅游業(yè)最推崇的三“S”資源：大海、陽(yáng)光、沙灘。一年一度的“中國(guó)青島金沙灘文化旅游節(jié)”，已成為開(kāi)發(fā)區(qū)每年的重要旅游節(jié)日。隨著市委、市政府“挺進(jìn)西海岸，構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”戰(zhàn)略決策的深入實(shí)施和青島港外貿(mào)集裝箱航線的全面西移，開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展迎來(lái)了前所未有的歷史機(jī)遇，城市環(huán)境、旅游經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)區(qū)域規(guī)劃如表41。，增長(zhǎng)30%，增長(zhǎng)51%，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅都在以30%上漲。青島開(kāi)發(fā)區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力列國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)第5位。對(duì)于未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)區(qū)城市規(guī)劃如圖41所示。圖41 開(kāi)發(fā)區(qū)城市規(guī)劃圖各規(guī)劃區(qū)域的具體劃分如表41所示。表41 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃分區(qū)房地產(chǎn)特征客戶特征商業(yè)區(qū)集中在太行山區(qū)域，以商業(yè)為主，周邊住宅價(jià)格在5300元/平米私營(yíng)業(yè)主、外地的生意人，以居住為主行政辦公居住區(qū)集中在長(zhǎng)江路以北，井岡山路以東，以辦公為主，周邊住宅價(jià)格在5300元/平米以機(jī)關(guān)人員、政府人員為主旅游區(qū)集中在衡山路以東，以旅游為主，周邊住宅價(jià)格在6850元/平米以投資客戶為主、外地客戶較多濱海區(qū)集中在長(zhǎng)江路以南，以高層項(xiàng)目為主，周邊住宅均價(jià)在8100元/平米投資客戶、外地客戶為主 青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的大型企業(yè)較多，其中知名的包括：海信、澳柯瑪、新都理光、三洋電機(jī)、海信日立空調(diào)、高合化纖、中達(dá)化纖、SK化工、慶昕塑料、海西灣修造船、中集集裝箱、浦項(xiàng)不銹鋼、國(guó)風(fēng)藥業(yè)、國(guó)大生物等。青島開(kāi)發(fā)區(qū)利用外資的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是韓資占的比例相當(dāng)大，達(dá)1/5，廣泛分布在電子、化工、鋼鐵、紡織、機(jī)械、建材、玩具、假發(fā)、教育文化等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。目前開(kāi)發(fā)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)包括家電電子產(chǎn)業(yè)、石油化工產(chǎn)業(yè)、機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)及生物制藥企業(yè)等。此外，跨海大橋、海底隧道的開(kāi)工，給開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。（1）公路同三線（黑龍江同江市至海南省三亞市）縱貫中國(guó)南北，將中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)連成一片，并把位于山東半島的青島、煙臺(tái)、日照三大港口連接起來(lái)，形成了青島1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，使開(kāi)發(fā)區(qū)融入中國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)帶；青紅線（山東青島市至新疆紅其拉谷）橫貫中國(guó)東西，向西可直入中國(guó)西部廣闊的腹地；濟(jì)青高速公路與京福（北京至福建）高速公路相交匯，連接山東省會(huì)濟(jì)南，可通達(dá)華東六?。磺鄭u環(huán)膠州灣高速公路，連接青島開(kāi)發(fā)區(qū)與青島母城，全長(zhǎng)66公里圖41 開(kāi)發(fā)區(qū)交通圖。另外連接開(kāi)發(fā)區(qū)與母城青島的跨海大橋和海底隧道正在施工建設(shè)中，屆時(shí)將形成“南隧北橋”和環(huán)膠州灣高速3條“黃金通道”。（2）鐵路青島開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有黃島火車站，是膠（州）黃（島）鐵路的終點(diǎn)。膠黃鐵路全長(zhǎng)43公里，與膠濟(jì)鐵路相接，與全國(guó)鐵路聯(lián)網(wǎng)。黃島火車站有固定列車26對(duì)，年貨物發(fā)送量3000萬(wàn)噸。（3）空港青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)距青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)53公里，汽車行程約40分鐘。機(jī)場(chǎng)為民航等級(jí)4D，開(kāi)通國(guó)內(nèi)航線84條、國(guó)際航線17條，港澳地區(qū)航線2條，是中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的一類航空口岸和同類城市開(kāi)通國(guó)際空中航線最多的城市之一，空中通航城市達(dá)到53個(gè)。其中，到中國(guó)的北京、上海、廣州、深圳及韓國(guó)漢城、釜山、日本東京、大阪等城市均在1～2小時(shí)航程即可到達(dá)。區(qū)內(nèi)有青島天然良港——前灣港，前灣港是青島市最主要的貨物運(yùn)輸港口，周邊聚集了青島市各大物流公司。（4）輪渡青島開(kāi)發(fā)區(qū)至青島老市區(qū)之間有輪渡和快艇相通，主航線已增至2條，至青島浮山灣的新航線正在建設(shè)中。渡輪30分鐘、快船12分鐘可抵彼岸。圖42 本案區(qū)域位置圖盛世江山高層住宅項(xiàng)目位于青島開(kāi)發(fā)區(qū)石油大學(xué)文教區(qū)板塊，該區(qū)域在黃島汽車客運(yùn)站以西，石油大學(xué)以北，區(qū)內(nèi)近鄰大珠山、小珠山國(guó)家森林公園，自然風(fēng)貌獨(dú)特。規(guī)劃的長(zhǎng)江路省級(jí)住宅示范區(qū)就在此地。該區(qū)域近鄰膠南市，堪稱交通要道，并且區(qū)內(nèi)教育氛圍濃厚，石油大學(xué)、職業(yè)學(xué)校、開(kāi)發(fā)區(qū)一中等知名學(xué)校遍布該區(qū)，在這里已成為典型的文教區(qū)。圖41為盛世江山區(qū)域位置圖。該區(qū)域目前已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中，以風(fēng)和日麗和澤潤(rùn)?幸福城最具代表性，規(guī)劃面積最大，綜合質(zhì)素較高；在正待開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，以盛世江山、鳳凰國(guó)際、藍(lán)岸國(guó)際最具代表性，屬中高檔次住宅小區(qū)。表42 周邊樓盤(pán)基本指標(biāo)調(diào)查樓盤(pán)名稱華裕唐城綠島印象千禧銀杏苑唐島藍(lán)灣長(zhǎng)江國(guó)際項(xiàng)目位置青島開(kāi)發(fā)區(qū)珠江路太行山路交匯處青島開(kāi)發(fā)區(qū)嘉陵江路與太行山路交匯處青島開(kāi)發(fā)區(qū)峨嵋山路1388號(hào)青島開(kāi)發(fā)區(qū)珠江路與武夷山路交匯處青島開(kāi)發(fā)區(qū)江山路與長(zhǎng)江西路交匯處開(kāi)發(fā)商青島華裕置業(yè)集團(tuán)有限公司青島沃航實(shí)業(yè)有限公司青島千禧華麗置業(yè)有限公司青島博祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司青島太行山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積㎡170000㎡200000㎡27000㎡㎡樓層狀況兩棟28層三棟25層一棟21層3034層的8棟高層27棟小高層和高層住宅一條商業(yè)街1棟小高層地上28層地下3層14層商業(yè)裙房均價(jià)（元）————663180007000戶型面積范圍（㎡）652507511070140——4778總戶數(shù)782戶1240戶2300戶116戶——綠化率41%50%36%——30%容積率——裝修標(biāo)準(zhǔn)——毛坯精裝毛坯精裝修工程進(jìn)度主體施工主體施工主體施工全部交付剛開(kāi)工銷售狀況——未開(kāi)盤(pán)在售售完未開(kāi)盤(pán)表43 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)區(qū)位因素對(duì)比樓盤(pán)名稱華裕唐城綠島印象千禧銀杏苑唐島藍(lán)灣長(zhǎng)江國(guó)際區(qū)域/板塊長(zhǎng)江路 唐島灣長(zhǎng)江路 其他長(zhǎng)江路 石油大學(xué)長(zhǎng)江路 區(qū)政府長(zhǎng)江路 區(qū)政府交通情況4路、6路、15路、18路、25路、27路、28路、29路2229路222路11260120路、22路商業(yè)配套綜合商場(chǎng)：佳世客、利群、家佳源、世紀(jì)商城 銀行:農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行ATM、浦發(fā)銀行、工商銀行醫(yī)院:開(kāi)發(fā)區(qū)人民醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：武夷山路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其他：藍(lán)海金港大酒店、海上嘉年華等地處開(kāi)發(fā)區(qū)成熟的香江路片區(qū)附近，居住、投資優(yōu)勢(shì)明顯，利群超市、海濱、香江醫(yī)院銀行、郵局等便民設(shè)施更是信步可達(dá)位于開(kāi)發(fā)區(qū)城市中心區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)設(shè)有一條商業(yè)街，公共設(shè)施方面有2500㎡的康體會(huì)所， 1500㎡的社區(qū)幼兒園綜合商場(chǎng)：佳世客、利群、家佳源、世紀(jì)商城醫(yī)院：開(kāi)發(fā)區(qū)人民醫(yī)院銀行：中國(guó)建設(shè)銀行娛樂(lè)：唐島灣國(guó)際游艇中心其他：宏運(yùn)大酒店、富友大酒店、海都大酒店位于西海岸的核心區(qū)域，步行十分鐘可到達(dá)長(zhǎng)江中路佳世客、家佳源、利群等大型購(gòu)物廣場(chǎng)商圈，；距開(kāi)發(fā)區(qū)政府約2000米，教育配套幼兒園：金色搖籃、深圳春天幼兒園、天泰幼兒園小學(xué)：珠江路小學(xué)、太行山路小學(xué)中學(xué)：開(kāi)發(fā)區(qū)一中、四中高校：中國(guó)石油大學(xué)小學(xué)：香江一小中學(xué)：開(kāi)發(fā)區(qū)四中幼兒園：娃哈哈幼兒園小學(xué)：香江路二小中學(xué)：開(kāi)發(fā)區(qū)一中、開(kāi)發(fā)區(qū)六中高校：黃海學(xué)院等小學(xué)：富春江路小學(xué)高校：青島理工大中國(guó)石油大學(xué)南與石油大學(xué)體育館一路之隔表44 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)別因素分析樓盤(pán)名稱華裕唐城綠島印象千禧銀杏苑唐島藍(lán)灣長(zhǎng)江國(guó)際開(kāi)發(fā)理念以唐文化為主題的園林社區(qū)“以人為本”的景觀居所高尚尊貴人文社區(qū)最具升值潛力黃金地段時(shí)尚簡(jiǎn)約、突顯大氣主推戶型一居6575㎡二居8090㎡三居100120㎡四居135145㎡二居7582㎡三居8590㎡ 四居111㎡以精致型套二和寬敞舒適型套三為主，精裝修觀海戶型46678平米精裝小戶型戶型特點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)方正合理，使用率極高玲瓏兩室、靈動(dòng)三房和舒適四房，人性化完美的戶型設(shè)計(jì)套二精致典雅、套三寬敞舒適，精裝修全海景戶型，間間采光，窗窗看海；高使用率，動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)少有的精品觀海公寓物業(yè)管理——全封閉全封閉全封閉半封閉景觀設(shè)計(jì)融入了眾多唐朝文化、藝術(shù)、科技的元素，三方面的景觀序列軸將各大節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)緊密相聯(lián)并輔以唐朝特色的雕塑小品、特色鋪裝、假山跌水、主題構(gòu)架、景觀連廊借助香港土木組豐富的景觀設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，將建筑融入夢(mèng)想，使景觀襯托夢(mèng)想，讓綠意呵護(hù)夢(mèng)想，把綠島印象全面打造成一個(gè)健康、時(shí)尚、綠色、和諧的高檔景觀社區(qū)地勢(shì)西高東低，錯(cuò)落有致，且社區(qū)內(nèi)擁有極其珍貴的600年樹(shù)齡的雙生銀杏，中式色彩的園林綠化，整個(gè)銀杏苑呈現(xiàn)出濃厚的人文氣息前俯唐島灣，視野寬敞極致、可視對(duì)講項(xiàng)目外立面為玻璃幕墻，時(shí)尚簡(jiǎn)約、突顯大氣開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)智能化設(shè)施：IC卡打卡進(jìn)出、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及控制管理、背景音樂(lè)五重園林、三大景觀，一步一景、景景相扣，盡情享受庭院舒適和天倫之樂(lè)建筑和景觀先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，600年雙生銀杏樹(shù)是社區(qū)景觀的靈魂天然氣入戶、充足地下車位、24小時(shí)攝像監(jiān)視、24小時(shí)紅外線報(bào)警項(xiàng)目外立面為玻璃幕墻，時(shí)尚簡(jiǎn)約、突顯大氣表45 與最具可比性樓盤(pán)對(duì)比分析樓盤(pán)名稱盛世江山藍(lán)岸國(guó)際效果圖地段位置開(kāi)發(fā)區(qū)富春江路1076號(hào)（江山南路與富春江路交匯處）開(kāi)發(fā)區(qū)江山南路與長(zhǎng)江西路交匯處配套公建小區(qū)周邊兩個(gè)項(xiàng)目南北相距約300米，周邊公用設(shè)施條件相近，教育：江山路第一小學(xué)、石油大學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)第一中學(xué)、志賢中學(xué)、青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院、濱海學(xué)院購(gòu)物：佳世客、利群、家佳源、世紀(jì)商城等綜合商場(chǎng)醫(yī)療：香江醫(yī)院、開(kāi)發(fā)區(qū)人民醫(yī)院、仁濟(jì)門診、友愛(ài)門診公園：城市迎賓大道，城市公園，岔河公園運(yùn)動(dòng)休閑：唐島灣海上嘉年華金融：香江路金融中心，農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行ATM、浦發(fā)銀行、工商銀行 小區(qū)內(nèi)項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃有大型購(gòu)物中心、海博家居商場(chǎng)等，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、會(huì)所、社康中心等，內(nèi)設(shè)乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室，中央園林區(qū)域設(shè)有網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)，環(huán)繞中央園林400米的晨練小路 ；設(shè)地上、地下停車場(chǎng)，車位戶數(shù)比1:1小區(qū)內(nèi)設(shè)簡(jiǎn)單的娛樂(lè)健身設(shè)施，區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)有藍(lán)岸國(guó)際影城；共設(shè)有地面停車位、覆土車位和地下停車位三種，合計(jì)2100多個(gè)，車位與戶數(shù)比近1:1續(xù)表45樓盤(pán)名稱盛世江山藍(lán)岸國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目30000平米奢華中央園林、100米超大樓間距、50—130㎡多元靈動(dòng)戶型、鉆石級(jí)生活配套、“一卡通”智能服務(wù)等獨(dú)有賣點(diǎn) 社區(qū)中心大型景觀帶，區(qū)內(nèi)采用人車分流的路網(wǎng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理全封閉式物業(yè)管理全封閉式物業(yè)管理，物業(yè)顧問(wèn)公司第一太平戴維斯交通情況緊鄰江山南路和富春江路，距唐島灣海上嘉年華、香江路和長(zhǎng)江路商業(yè)中心僅5分鐘車程，附近有228路公交車，出行便利，步行大約10分鐘的路程，向東5分鐘車程即可到達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)樓盤(pán)規(guī)模，由19棟1632層高層住宅組成，北區(qū)10棟，南區(qū)9棟，80米的樓間距。項(xiàng)目總占地面積80畝，由8棟33層的高層住宅組成，總建筑面積26萬(wàn)平方米，總戶數(shù)1221戶。 產(chǎn)品外觀結(jié)合黃島的氣候、環(huán)境等方面特征，在區(qū)域內(nèi)首次引進(jìn)“地中海風(fēng)情美郡”概念，從產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、戶型設(shè)計(jì)及社區(qū)配套等五大方面全力營(yíng)造“陽(yáng)光、健康、活力”的生活氛圍。建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)由加拿大著名設(shè)計(jì)公司CBDL建筑設(shè)計(jì)公司完成，沿街三棟樓為玻璃幕墻結(jié)構(gòu)，與公路景色搭配適宜.戶型設(shè)計(jì)戶型面積范圍從50平米到13平米，套一、套二、套三、復(fù)式等多種戶型，全部戶型南向設(shè)計(jì)，自然通透，光線充足從54平米到248平米套一、套二、套三、躍層房，90平米以下的中小戶型占到70％以上，戶型設(shè)計(jì)豐富合理，方正實(shí)用續(xù)表45樓盤(pán)名稱盛世江山藍(lán)岸國(guó)際發(fā)展商信譽(yù)盛世江山項(xiàng)目是由青島城市經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，公司堅(jiān)持“追求卓越品質(zhì)，打造精英團(tuán)隊(duì)，超越客戶期望，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)”的質(zhì)量方針，是開(kāi)發(fā)區(qū)知名開(kāi)發(fā)商魯商?藍(lán)岸國(guó)際是由山東省商業(yè)集團(tuán)總公司下屬的青島魯商地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，是全國(guó)性知名品牌開(kāi)發(fā)商，銷售手法聘請(qǐng)開(kāi)發(fā)區(qū)知名專業(yè)營(yíng)銷策劃公司聘請(qǐng)專業(yè)營(yíng)銷策劃公司，講求銷售技巧擬建樓盤(pán)價(jià)格7900元/㎡7000元/㎡其它方面盛世江山文化概念源自于地中海，繼承了地中海的自然精髓和人文精髓，在建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)和配套等方面始終追求陽(yáng)光，健康和充滿活力的生活元素，把地中海的文化精神內(nèi)涵融入到盛世江山的生活方式之中沿街幕墻式外觀設(shè)計(jì)，彰顯大氣綜合結(jié)論項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，配套設(shè)施完善，其獨(dú)特的歐式新古典主義風(fēng)格將使其在同區(qū)域建筑中別具一格，同時(shí)價(jià)位相對(duì)其他樓盤(pán)略微偏高項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的地理位置，周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，配套設(shè)施完善，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，但其戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較差，且緊挨長(zhǎng)江中路與江山南路十字路口交匯處，噪音污染相對(duì)嚴(yán)重，且路口處正規(guī)化建設(shè)立交橋，難免給生活居住環(huán)境帶來(lái)影響（1）區(qū)域位置。盛世江山項(xiàng)目所在區(qū)域是江山南路片區(qū)，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)城市化的發(fā)展，近年該片區(qū)將成為青島開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的商業(yè)中心區(qū)域。目前，該片區(qū)內(nèi)有多處擬建的中高檔住宅項(xiàng)目，不久的將來(lái)，盛世江山片區(qū)將發(fā)展成為集生態(tài)，居住和商業(yè)于一體的國(guó)際人居示范區(qū)。（2）距區(qū)域商服中心的距離。該區(qū)域?qū)傩陆ㄗ≌瑓^(qū)，盛世江山項(xiàng)目以北有待拆遷的零星網(wǎng)點(diǎn)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，約5分鐘車程可達(dá)香江路商業(yè)金融中心和長(zhǎng)江路商業(yè)中心。 （1）公交便捷度。區(qū)域附近通行有20路、22路、28路等公交系統(tǒng)，5分鐘到達(dá)香江路商業(yè)金融中心和長(zhǎng)江路商業(yè)中心，距離正在建設(shè)的唐島灣海上嘉年華僅3分鐘車程。且項(xiàng)目毗鄰黃島汽車運(yùn)輸總站，出行便利。區(qū)域公交便捷度高，利于區(qū)域內(nèi)外人員流動(dòng)。（2） 道路通達(dá)度。項(xiàng)目緊靠城市主次干道江山南路和長(zhǎng)江中路，且與江山路和富春江路等緊緊銜接，可迅速通達(dá)青黃