【文章內(nèi)容簡介】 賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人所進行的登記。本節(jié)就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時群眾反映相對集中的一些熱點難點問題及有關(guān)辦事程序進行綜述，希望能給您帶來一些方便。如何辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記？答：（1）預(yù)備申請：填寫申請表格、預(yù)備申請材料；（2）受理：到交易中心窗口提交材料，受理后，領(lǐng)取收件收據(jù)及繳費單；（3）繳費：到財務(wù)窗口繳費，領(lǐng)取繳費票據(jù)；（4）交易所內(nèi)部審批、流轉(zhuǎn)、繕證；（5）領(lǐng)證：按收件收據(jù)提示時間，憑收件收據(jù)及繳費票據(jù)到受理窗口領(lǐng)證。哪些房地產(chǎn)不得進行轉(zhuǎn)讓？答：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第十條規(guī)定的條件的；(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法收回土地使用權(quán)的；(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(五)權(quán)屬有爭議的；(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。辦理購買商品房登記手續(xù)需要提交哪些資料?答：(1)房屋權(quán)屬登記申請表；(2)商品房買賣合同原件；(3)商品房銷售發(fā)票；(4)房屋分層分戶平面圖原件；(5)契稅完稅證明：(6)維修基金繳交收據(jù)。(7)有關(guān)身份證件。辦理個人存量房屋買賣登記手續(xù)需要提交哪些資料?答：(1)房屋權(quán)屬登記申請表；(2)房屋所有權(quán)證原件；(3)房地產(chǎn)買賣合同原件，(買方賣方夫妻需到場簽字)；（4）房地產(chǎn)價格評估報告；(5)契稅完稅證明；(6)銷售發(fā)票；(7)房屋分層分戶平面圖原件；(8)有關(guān)身份證件。辦理個人存量房產(chǎn)贈與、繼承房產(chǎn)登記手續(xù)需要提交哪些資料?答：(1)房屋權(quán)屬登記申請表；(2)原房屋所有權(quán)證原件：(3)公證書原件；（4）房地產(chǎn)價格評估報告；(5)契稅完稅證明(法定繼承的免交)：(6房屋分層分戶平面圖原件；(7)有關(guān)身份證件。辦理房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換權(quán)屬登記手續(xù)需要提交哪些資料?答：(1)房屋權(quán)屬登記申請表；(2)拆遷調(diào)產(chǎn)協(xié)議原件；(3)差價結(jié)算收據(jù)；(4)原拆遷房屋所有權(quán)證復(fù)印件或查檔證明；（5）房地產(chǎn)價格評估報告；(6)契稅完稅證明(按差價交)；(7)房屋分層分戶平面圖原件；(8)有關(guān)身份證件。房地產(chǎn)交易手續(xù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)是什么?答：房地產(chǎn)交易手續(xù)費收費標(biāo)準(zhǔn)為：新建商品住房每平方米3元(經(jīng)濟適用住房減半征收)，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)；存量住房每平方米6元，雙方各承擔(dān)50％；％計收，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)；非住宅存量房買賣按評估價的2%計收，雙方各承擔(dān)50％；房地產(chǎn)抵押按抵押物價值的0.4％計收，由抵押方承擔(dān)；房屋贈與、繼承按評估價的l％計收；房屋分割、入股、兼并按評估價0.5％計收。為什么已購商品房遲遲不能辦證？答：購買商品房不能辦理房產(chǎn)證主要有兩方面的原因：一是購房者沒有交納相關(guān)稅費，或者沒有提供房屋登記發(fā)證所要求的相關(guān)資料及身份證明，或者委托他人辦理房產(chǎn)證但沒有出具授權(quán)委托書等等；二是開發(fā)商未按法定程序進行房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)售或現(xiàn)房銷售，表現(xiàn)在以下一些方面：(1)利用集體所有土地開發(fā)；(2)未取得土地使用證；(3)未取得規(guī)劃審批；(4)沒有預(yù)售許可證且未進行大產(chǎn)權(quán)登記；（5）未進行驗收或驗收不合格；（6）土地或房屋未解除抵押的；（7）開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的；（8）土地、房屋被有關(guān)部門查封、限制交易的；（9）開發(fā)商的用地、規(guī)劃報建資料缺失，手續(xù)不齊；(10)開發(fā)商與建筑商、開發(fā)商合作方之間糾紛未解決，沒申請產(chǎn)權(quán)初始登記等等，導(dǎo)致不能辦證。為更好的保護購房者的利益，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限：(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(2)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人可依據(jù)上述規(guī)定依法維權(quán)。建議：為避免購房后難辦房產(chǎn)證、土地證，特別提醒市民：購買商品房時需注意查看開發(fā)商的“五證”：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》副本、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。配偶一方去世，另一方能否直接將夫妻房產(chǎn)過戶給子女繼承?答：房地產(chǎn)權(quán)利人死亡后，繼承關(guān)系十分復(fù)雜，包括法定繼承人、指定繼承人以及繼承順序、繼承份額等，都需要公證部門對這些復(fù)雜關(guān)系進行調(diào)查并公證，以保護各繼承人的合法權(quán)利。配偶一方去世，另一方不可直接將夫妻雙方房產(chǎn)過戶給子女，司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》(司公通字[1991]117號)對此已作出規(guī)定，明確要求在房地產(chǎn)繼承、贈與時，應(yīng)當(dāng)持公證部門的公證書和房產(chǎn)管理部門規(guī)定的證件，才能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。出售夫妻共有房產(chǎn)辦理過戶登記手續(xù)時，夫妻雙方是否需要到場?答：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購置的房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)(雙方另有約定的除外)。在此期間購置的房產(chǎn)不論權(quán)屬登記時是否署配偶的姓名，所購房產(chǎn)均為夫妻共同財產(chǎn)。如為夫妻共同財產(chǎn)，出售時需經(jīng)其配偶同意；在辦理房產(chǎn)過戶時應(yīng)需其配偶書面同意。權(quán)屬證書所有人為一人的，并不排斥其夫妻共同財產(chǎn)，如有約定的除外。建議承買人在購房合同簽訂之前，應(yīng)盡量了解賣房人的情況，搞清楚該房屋的所有權(quán)人和共有權(quán)人后再簽訂購房合同。1以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，同等條件下什么人有優(yōu)先購買權(quán)？答：（1）房地產(chǎn)共有人；（2）抵押權(quán)人；（3）房地產(chǎn)承租人；一項房地產(chǎn)買賣同時具有上列當(dāng)事人時，按上述順序依次享有優(yōu)先購買權(quán)。1如果父母把名下的房子過戶給子女如何辦理過戶手續(xù)?答：父母把名下的房子過戶給子女有兩種形式：一是買賣，二是贈與。買賣需簽訂房地產(chǎn)買賣合同，向房屋所在地的房地產(chǎn)交易所辦理存量房地產(chǎn)買賣的轉(zhuǎn)移登記，并繳納有關(guān)稅費；若是贈與，則應(yīng)持經(jīng)公證的贈與書向房屋所在地的房地產(chǎn)交易所辦理房地產(chǎn)贈與的轉(zhuǎn)移登記，并繳納有關(guān)稅費。1購買的房子現(xiàn)還未交房，還是合同房，帶銀行按揭的，可否轉(zhuǎn)讓給別人?答：根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，未進行產(chǎn)權(quán)登記的房屋不能上市交易。1結(jié)婚前一方從父母那里得到的房產(chǎn)，另一方能享有嗎?答：像這樣的情況主要看父母的意愿表達。結(jié)婚前從父母那里過戶的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。建議：最好有書面的文字來明確表達父母的意愿。第四節(jié)房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的