北京市銀河x年濱江商業(yè)項目定位和產(chǎn)品規(guī)格建議(編輯修改稿)
2025-07-16 17:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 比較理性。而商業(yè)地產(chǎn)最終的買單者還是消費者，非理性的熱與理性的恒溫，必然會導致空置率攀升的現(xiàn)象。所以是否能贏得經(jīng)營者的熱情，也是項目成功的關(guān)鍵，同時不同類型的經(jīng)營者對物業(yè)形態(tài)又有著不同的要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計業(yè)很關(guān)鍵，因此必須重點關(guān)注經(jīng)營者。經(jīng)營者最關(guān)心的是這個商鋪適不適合自己經(jīng)營，以后有沒有消費者，周邊有有沒有競爭項目。租賃使用本項目的目標群體——即本項目的目標經(jīng)營者，就是三類業(yè)態(tài)的經(jīng)營者，包括一些品牌商家和一些散戶，要吸引他們來經(jīng)營濟要滿足他們的要求與需求。一般說來品牌商家一旦簽訂合同期限都比較長，因此相對較為穩(wěn)定一些。品牌商家比較復雜，首先是物業(yè)達到方便經(jīng)營的需求，其次是人氣和客戶來源有保證，然后做為主力店引進的話條件要足夠優(yōu)惠，然后整體合理規(guī)劃，形成良性競爭，最好旁邊就有能給他提供客源的業(yè)態(tài)。散戶商家一般喜歡跟風，跟隨人氣或跟隨主力店，小型店面是他們的最愛，對于租金成本也比較敏感。他們開店容易、撤走也靈活，比較難以控制。由此可見，品牌商家才是本項目的關(guān)鍵。不同業(yè)態(tài)商家的要求、需求已經(jīng)對于本項目的看法在市場調(diào)研報告中已經(jīng)充分體現(xiàn)，對于物業(yè)條件的要求將在下一章中重點分析。三、業(yè)態(tài)分類及要素分析業(yè)態(tài)類型及物業(yè)要求根據(jù)項目的定位，我們將項目的商業(yè)業(yè)態(tài)分三類，以下逐個類別、逐個業(yè)態(tài)介紹其特點和物業(yè)要求。配套型＋特色型＋延展型配套型：購物類 ＋ 服務(wù)類特色型：特色餐飲 ＋ 休閑娛樂類延展型：汽車服務(wù) ＋ 青少年教育配套 ＋ 少量家居飾品（1） 配套型——社區(qū)生活配套社區(qū)生活配套主要是由購物類和服務(wù)類組成。n 購物類：中型超市、便利店社區(qū)超市：如百佳超市、聯(lián)華超市等便利店：如可的、快客n 服務(wù)類：藥店、銀行、書報、沖印、郵政、洗衣、家政、維修、音像、鮮花 水果、寵物服務(wù)、美容美發(fā)等美容美發(fā)：如美麗田園護膚美容中心、蒂凡尼形象設(shè)計中心等藥店：如華東藥房、老百姓藥店等干洗店：如正章干洗、福奈特干洗、 象王洗衣等維修店：如家電維修店、修鞋、配鑰匙等沖印店：如柯達、富士等銀行服務(wù)：如自動提款機 社區(qū)超市是配套型商業(yè)中最基礎(chǔ)的一塊，所以需要對它的物業(yè)要求，以及建筑格局進行詳細研究：社區(qū)超市：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，本項目可以引進面積2000平方米左右的中型超市；考慮增加凈菜的配額；n 規(guī)范要求：超市營業(yè)時間在12個小時以上，經(jīng)營商品種類不少于5000種； 社區(qū)居民距超市的最遠距離不超過2000米， 超市內(nèi)食品區(qū)（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區(qū)等區(qū)域應嚴格分開，不應交叉；商店建筑的營業(yè)、倉儲和輔助三部分建筑面積分配比例商業(yè)營業(yè)面積：建筑面積（㎡）營業(yè)（%）倉儲（%）輔助（%）＞15000＞34＜34＜323000～15000＞45＜30＜25＜3000＞55＜27＜18 n 物業(yè)要求：位置：最好是地上一層；層高：建材超市至少要8米層高；生活超市一般5米層高就可以了，因此可以考慮5－6米；柱距：至少在8米以上；入口：不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接?；蚧貞胁?小于1/4的周邊總長度和建筑物不少于兩個出入口與一邊城市道路相鄰接。入口空間 相對較大；通道：在建筑物背面或側(cè)面，應設(shè)置凈寬度不小于4m的運輸?shù)缆贰；貎?nèi)消防車道也可與運輸?shù)缆方Y(jié)合設(shè)置；內(nèi)部結(jié)構(gòu)：有通風道、消音、防火裝置；急照明設(shè)施等。超市選址的要求列舉：世紀聯(lián)華超市：要求層高不低于5米。好又多超市：單層不得低于4000平方米。便利店：輻射半徑：約300米營業(yè)時間不少于16小時，應至少有一家24小時服務(wù)的便利店。經(jīng)營商品種類在3000種左右，應包括生活必需品。提供其他便利服務(wù)，如：傳真、復印、沖照片、票務(wù)服務(wù)，代售電話卡、郵票，食品加熱等。有應急照明設(shè)施及消防設(shè)施。n 物業(yè)要求：面積在50至150平方米；臨街一層，空間不能過于狹長；其他社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)——物業(yè)要求：n 美容美發(fā)營業(yè)面積一般不少于50平方米。開間不要求太大，進深可以比較深。n 其它商業(yè)業(yè)態(tài)要求面積比較靈活。一般都是一層臨街店鋪，也可以在住宅底商內(nèi)，開間可以從4米開始，進深最好不超過10米左右。（2）特色型——特色休閑餐飲n 特色餐飲類：針對本項目，中高檔、高檔特色餐飲是我們主要要研究的。中餐：如外婆家、火紅年代、劉家香辣館、粗菜館、野魚館、避風塘等。西餐：如季諾休閑餐飲（意大利）、阿根廷烤肉等。n 休閑娛樂類：如酒吧、良子足浴、青藤茶樓、仙蹤林、東田果味綠茶坊、銀樂迪等。特色餐飲n 服務(wù)建議：為社區(qū)提供早餐服務(wù)；提供電話訂餐及送餐服務(wù)；提供銀行卡消費服務(wù)；n 具體細節(jié)要求：廚房面積足夠，位置適宜；餐廳應有分隔，冷葷的制作有獨立的操作空間和衛(wèi)生設(shè)施。原料、成品餐具、用具等應分別存放、有洗涮消毒設(shè)備。應有符合環(huán)境保護要求的排污、消煙、消音、除塵設(shè)施及垃圾存放設(shè)施。有應急照明設(shè)施及消防設(shè)施。環(huán)境較好，有一定品味，口味上具有特色，規(guī)模一般在300600平方米n 物業(yè)要求：硬件配置：要求有煙道、上下水、排污清污的通道；同時需要有充足的停車位。
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