二手房買賣合同中買方違約糾紛法律分析之-政策變化導(dǎo)致房價波動(編輯修改稿)
2025-06-26 01:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 可抗力，一方當事人的責任就理所當然地被免除。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。很顯然，情勢變更適用于非不可抗力造成的商業(yè)風(fēng)險?！ ”M管，不可抗力和情勢變更看起來很相似，不過筆者看來，二者之間還是存在些許差異的。第一，不可抗力通常多指自然力災(zāi)害、突發(fā)的社會事件或政策調(diào)整，應(yīng)當是當事人完全無法預(yù)見的，而情勢變更則是指商業(yè)風(fēng)險的重大變化，而商業(yè)風(fēng)險本身并非當事人完全不能預(yù)見，只不過商業(yè)風(fēng)險的變化已經(jīng)超過了正常商人能預(yù)料的程度；第二，不可抗力的出現(xiàn)既可能使合同履行出現(xiàn)暫時性的客觀障礙，也可能使合同的履行發(fā)生客觀上的永久不能，這取決于不可抗力的程度以及對當事人的影響，而情勢變更則只是影響到了合同的履行，這種影響會造成對一方當事人的不公平或者無法實現(xiàn)通常情況下的商業(yè)目的，但是不存在暫時的客觀履行不能或永久的客觀履行不能；第三，不可抗力的后果是當不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)時，當事人有權(quán)自行而非通過法院解除合同，并且可以部分或全部免除責任，而情勢變更的后果則表現(xiàn)在當事人可以請求法院變更或解除合同，至于是否解除，則取決于法官的判斷。根據(jù)最高院《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》 (法發(fā)【2009】40號)，法院在實踐中是嚴格適用情勢變更原則的。 舉個簡單例子來講，如果買賣雙方之間簽訂了貨物買賣關(guān)系并且由賣方負責運輸，但是在履行的時候，賣方港口發(fā)生了罷工事件，從而造成短期內(nèi)發(fā)貨根本不可能，這就屬于不可抗力。但是，如果只是罷工事件不能妨礙賣方找其他工人進行裝卸發(fā)貨，而只是大幅度提高了成本，可能是平常運輸成本的好多倍甚至比賣方通過銷售貨物獲取的利潤還要高出很多，這就屬于情勢變更。根據(jù)上述分析，在本案中，乙方并非依靠貸款買房，因此國家放貸政策的變化對其向甲方支付房屋價款并未造成任何影響，對于乙方來說不能以不可抗力作為拒絕履行合同的理由。那么由于政策引發(fā)的房價波動是否屬于情勢變更呢？筆者理解，國家出臺新政策導(dǎo)致房價發(fā)生波動的情形并不屬于情勢變更。一是因為國家早在正式出臺國發(fā)【2010】10號文之前，就已經(jīng)發(fā)布相關(guān)政策，提出要打擊投機性購房需求；二是因為如果不是投機性購房的話
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