【文章內(nèi)容簡介】 要保人與被保險人(受益人)不屬同一人，則稱之為他人利益保險，享有賠償請求權(quán)之人，除被保險人外，并無另有所謂受益人存在”。 鄒海林，保險法[M]，人民法院出版社，1998年版第34頁住房抵押貸款保險合同共涉及三方當事人:購房人、銀行以及保險公司。(一)購房人與銀行之間，一方面有貸款合同關(guān)系，作為借款人享有獲得貸款利，并承擔償還貸款本息的義務。另一方面有抵押合同關(guān)系，銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)在借款人違約的情況下依法處分抵押，并就處分價款優(yōu)先獲得清償。(二)購房人與保險公司之間存在保險合同關(guān)系，購房人作為投保人承擔支付費的義務，同時保險人有按照保險合同約定的時間承擔保險責任的義務。(三)銀行與保險公司之間沒有直接的法律關(guān)系，但抵押物滅失、毀損所獲得的保險金依法受抵押權(quán)效力的支配，而且投保人如發(fā)生保證保險合同約定險事故而喪失部分或全部還款能力時，由保險公司按照保證保險合同的約定代向銀行償還所欠的貸款。第3章 合同客體——保險利益房貸險中財產(chǎn)險和人身險的保險利益易于確定，不再贅述。對于保證保險合同中的保險利益，大多數(shù)學者認為是指權(quán)利人的債權(quán)利益，即權(quán)利人在債務人不能履行債務時基于雙方之間的原基礎(chǔ)合同而產(chǎn)生的利益隨之喪失，權(quán)利人對債務人履約能力這一保險標的具有利害關(guān)系，符合保險利益的特征。然債權(quán)利益一般最為典型的應是信用保險利益。信用保險合同是由權(quán)利人作為投保人和保險人訂立的保險合同，保險標的是債務人的信用，在債務人不履行債務時，由保險公司代為補償。如將權(quán)利人的債權(quán)利益列為保證保險合同之保險利益的內(nèi)容，有將信用保險合同與保證保險合同混淆之嫌。保證保險合同是由債務人為自己的信用投保之保險合同，在合同所列之基本當事人上與信用保險合同不同。根據(jù)保險利益理論的發(fā)展和演變，對于同一保險標的可能存在不同的保險利益，保險利益趨向多元化已經(jīng)得到共識。因此，在保證保險法律關(guān)系中，除權(quán)利人對債務人的履約能力具有利害關(guān)系外，是否債務人本身也對同一保險標的享有利害關(guān)系呢?理論上關(guān)于保險利益共有三種演說:一般性保險利益學說。技術(shù)性保險利益學說。經(jīng)濟性保險利益學說。 許崇苗、李利，保險合同法理論與實務[M]，法律出版社，2002年10月第l版，第77頁。經(jīng)濟性保險利益學說中保險利益關(guān)系的銜接對象，并不是投保人對保險標的具有的法律上的權(quán)利或其所居的某種法律地位，而是投保人對保險標的具有的經(jīng)濟利益。也就是說，保險利益不是法律上的概念，而是一個經(jīng)濟性概念。即使投保人對保險標的不具有法律上的權(quán)利，但只要經(jīng)濟上存在經(jīng)濟利益關(guān)系，在不違反公序良俗的前提下，投保人均能與保險人訂立保險合同。在保險事故發(fā)生后，認定誰具有保險利益時，首先考慮的是誰將成為經(jīng)濟上的真正受害者?！痹S崇苗、李利，保險合同法理論與實務[M]，法律出版社，2002年10月第l版，第80頁。從該理論出發(fā)債務人對原基礎(chǔ)合同負有的履行義務而引發(fā)的損益關(guān)系當然能成為保證保險合同的保險利益。債務人以其履約能力向保險人投保，目的是使原基礎(chǔ)合同能得以順利履行。一旦債務人順利完成履約，債務人對原基礎(chǔ)合同的清償義務即告履行完畢，鑒于原基礎(chǔ)合同大多是雙務有償合同，不僅債權(quán)人的權(quán)益受到保護并退出原基礎(chǔ)合同所設(shè)定的債權(quán)債務關(guān)系，而且債務人亦從該基礎(chǔ)合同的履行中獲得了其期待的權(quán)益。如果債務人喪失履約能力或無力清償，意味著債務人將對原基礎(chǔ)合同的違約，其面臨的是與債權(quán)人約定的民事責任，這對債務人而言是法律上的負擔，是經(jīng)濟利益上的支出，是損失。如果出現(xiàn)債務人連續(xù)不還貸的情況，債務人不僅面臨合同約定的違約金條款、逾期復利罰息等違約責任，銀行也有權(quán)行使抵押權(quán)，債務人還會面臨所購商品房被拍賣、變賣，折價清償貸款的命運，無法實現(xiàn)占有、使用商品房的目的，甚至居無定所。因此，債務人與其投保的履約能力存在著必然的經(jīng)濟利益關(guān)系。從經(jīng)濟性保險利益學說進行評判，上述經(jīng)濟利益關(guān)系歸結(jié)為債務人作為投保人或被保險人因保險標的履約能力的安全而受益，因保險標的的滅失而受損。此類損益關(guān)系，從客觀上而言，是投保人或被保險人對保險標的的經(jīng)濟利益，從主觀上而言，則是種利害關(guān)系。 經(jīng)濟利益是利害關(guān)系的前提，利害關(guān)系是經(jīng)濟利益的必然邏輯結(jié)論。從保險利益成立的特征來分析，這種經(jīng)濟利益關(guān)系既為法律上所承認，而且對投保的債務人而言也是種確定的利益。雖然其不似債權(quán)利益般表現(xiàn)為現(xiàn)有利益，但確實為投保人在履行保險合同與原基礎(chǔ)合同中可以期待的利益。而且保險利益是保證保險合同的效力要件，假如投保人對保險標的無保險利益，則訂立的保險合同不生效力。既然已將保證保險合同的投保人設(shè)計為由債務人擔當，無理由漠視投保人與保險利益的關(guān)系而將權(quán)利人的債權(quán)利益作為保證保險合同的保險利益對待，否則顯然是對保證保險合同的效力橫生障礙。綜上所述，雖然權(quán)利人之債權(quán)實現(xiàn)亦會應債務人的履約能力的變化有所受益或受損，但此“利益”的享受是針對保險人與投保人簽訂合同的最終目的而言，權(quán)利人可以向保險人請求補償損害或請求給付保險金額的利益，此乃“利得”意義的“利益”而非一種利害關(guān)系，故不宜將其作為保證保險合同的保險利益看待。保證保險合同的保險利益是存在于以債務人為投保人與其保險標的間的經(jīng)濟利益關(guān)系。第4章 合同屬性及內(nèi)容住房抵押貸款財產(chǎn)損失保險，是以補償?shù)盅悍慨a(chǎn)本身的損失為保險責任的保險，是為了防范房產(chǎn)抵押以后可能出現(xiàn)毀損、滅失等給貸款人行使抵押權(quán)造成風險的保險。房產(chǎn)包括土地和房屋。由于土地一般不存在滅失的風險，因此，抵押房產(chǎn)的財產(chǎn)損失保險主要是房屋的損失保險?，F(xiàn)有的抵押貸款房屋保險是指貸款人要求借款人將作為抵押物的房屋向保險人投保，以確保在抵押房屋因自然災害或意外事故、第三人責任等因素遭受毀損而致抵押權(quán)得不到保護時，由保險人提供保險賠償金或先予賠付的保險。雖然《合同法》第94條的規(guī)定:“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的”當事人可解除合同。但是這絕不意味著“出現(xiàn)不可抗力的自然災害致使抵押房屋受損甚至毀滅，借款人就可以不履行還款責任”。因為我們要分清住房抵押貸款合同和借款合同是兩個合同，而且抵押貸款合同只是借款合同的一個從合同，抵押權(quán)的設(shè)定只是為了增加貸款的安全性。因不可抗拒力使抵押房屋受損或毀滅，最多只能使得這份抵押合同不能正常履行而解除，并不意味著借款無法履行，借款人仍然負有按期足額還款的義務。因此，貸款抵押財產(chǎn)損失保險主要是通過對房屋的財產(chǎn)保險，以保全貸款人對房屋的抵押權(quán)，這樣，貸款人就不會因為抵押物的滅失而無法行使抵押權(quán)，同時，被保險人也避免房屋滅失的同時還承擔沉重的還款義務。 保險責任由于下列原因造成保險財產(chǎn)的直接損失，保險人負責賠償：(1)火災、爆炸。；(2)暴風、暴雨、臺風、洪水、雷擊、泥石流、雪災、雹災、冰凌、龍卷風、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然塌陷；(3)空中運行物體墜落以及外來不屬于被保險人所有或使用的建筑物和其他固定物體的倒塌。 除外責任、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因以及自然磨損、正常維修造成的損失和費用。 保險金額上文分析認為貸款人的可保利益也是在逐年遞減的，所以，住房抵押貸款財產(chǎn)損失保險的保險金額應該分年計算:當年度保險金額=該保險年度貸款余額。然而，在許多保險公司的條款中都是以房屋的購置價來確定保險金額的如中華聯(lián)合財產(chǎn)保險公司《個人住房抵押貸款綜合保險條款》第八條。根據(jù)成本法的公式來計算：新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格﹣建筑物的折舊。由此可見，房屋總價格基本上可分為土地價格和房屋價格，兩者都由成本、利潤、稅金三部分組成。保險公司承保范圍并不包括建筑小區(qū)中的配套設(shè)施，更不包括市政公用設(shè)施(如民防、學校、商業(yè)網(wǎng)點、公路等)，而這兩大塊費用都是攤?cè)敕慨a(chǎn)銷售價格的。土地具有不可毀滅性和永存性，任何災害或事變只能改變地表形狀，而不能改變土地本身。所以構(gòu)成房產(chǎn)的土地價值是不可能也不應該投保的。按購置價確定的保險金額是不合理的，它將土地、市政配套設(shè)施等無須保險人承擔保險責任的部分也計入其中收取保險費，顯然增